I - O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, não podendo o tribunal de recurso conhecer de matérias que nelas não tenham sido incluídas de forma expressa, clara e autónoma.
II - Quando o Supremo Tribunal de Justiça anula um acórdão apenas para eliminação de concreta contradição da matéria de facto, o novo julgamento a realizar pela 1.ª instância e a subsequente reapreciação pela Relação ficam circunscritos ao âmbito da anulação determinada.
III - A anulação parcial não reabre a totalidade da decisão de facto nem permite nova discussão de matérias já definitivamente julgadas, designadamente as abrangidas por anteriores acórdãos transitados em julgado.
IV - Tendo o Supremo Tribunal de Justiça determinado apenas o apuramento da existência, ou não, de acesso directo ou confrontação direta do prédio objecto da preferência com via pública, fica vedada a reapreciação de questões estranhas a esse objecto, salvo se autonomamente impugnadas nos termos processualmente exigidos.
V - A mera inserção do prédio em solo urbano, urbanizável ou em espaço residencial previsto no PDM não basta, por si só, para demonstrar viabilidade legal construtiva para efeitos da excepção prevista na segunda parte da alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil.
VI - Para que opere a excepção ao direito de preferência fundada no destino do prédio a fim diverso da cultura, é necessário que esse destino seja legalmente possível à data da alienação, não bastando a intenção subjetiva dos adquirentes de nele construírem uma moradia.
VII - A viabilidade legal construtiva depende da demonstração de condições urbanísticas efetivas, designadamente da existência de acesso directo ou confrontação directa com via pública, ou de acto administrativo que autorize, licencie ou viabilize a construção.
VIII - Provando-se que o prédio objecto da preferência não tem, nem nunca teve, confrontação directa com via pública ou acesso directo a caminho público, sendo o seu acesso assegurado apenas por caminho de servidão, não se mostra demonstrada a viabilidade legal construtiva exigida para afastar o direito de preferência.
IX - O acesso por servidão não equivale, para este efeito, a confrontação directa com via pública nem supre, por si só, a exigência de acesso urbanisticamente relevante para efeitos de licenciamento de construção.
X - Não demonstrada a viabilidade legal construtiva do prédio à data da compra e venda, improcede a excepção prevista no artigo 1381.º, alínea a), segunda parte, do Código Civil, devendo manter-se a procedência da acção de preferência.
XI - Em acção de preferência, o preferente exerce o seu direito pelo preço declarado no título de transmissão, salvo se for demonstrado, por meios legalmente admissíveis, que o preço real do negócio foi diverso.
XII - Quando os intervenientes no negócio invocam que o preço declarado no documento de compra e venda não corresponde ao preço efectivamente convencionado, estão a alegar uma situação de simulação relativa quanto ao preço.
XIII - A prova da simulação invocada pelos próprios simuladores está sujeita à limitação probatória prevista no artigo 394.º, n.º 2, do Código Civil, não podendo assentar exclusivamente em prova testemunhal.
XIV - A admissibilidade de prova testemunhal complementar pressupõe a existência de um princípio de prova escrita sério, objectivo e consistente, que torne verosímil a divergência entre o preço declarado e o preço real, não bastando documentos frágeis, unilaterais, meramente valorativos ou produzidos posteriormente pelos próprios interessados.
XV - A exigência de princípio de prova escrita deve ser apreciada com especial rigor quando a simulação é invocada por quem participou na declaração de um preço inferior ao real, pois quem cria voluntariamente uma aparência documental falsa assume o risco jurídico dessa aparência perante terceiros, designadamente perante titulares de direito de preferência.
XVI - Um documento posterior de rectificação do preço pode, em abstrato, constituir princípio de prova escrita, mas a sua força indiciária deve ser ponderada à luz das circunstâncias concretas, nomeadamente da sua proximidade temporal ao negócio, da sua origem, da intervenção das partes interessadas e da existência, ou não, de comportamentos objectivos coerentes com o preço rectificado.
XVII - A ausência de pagamento do remanescente do IMT correspondente ao preço alegadamente real não afasta necessariamente, por si só, a relevância do documento de rectificação, mas constitui elemento fortemente desvalorizador da sua credibilidade e da sua aptidão para funcionar como princípio de prova bastante.
XVIII - Relatórios de avaliação ou anúncios imobiliários posteriores à venda podem relevar como elementos contextuais sobre o valor de mercado do imóvel, mas não demonstram, por si só, o acordo simulatório nem o preço efectivamente pago.
XIX - Não existindo princípio de prova escrita suficientemente seguro, deve prevalecer o preço declarado no título de transmissão para efeitos de exercício do direito de preferência, não podendo os simuladores recorrer a prova testemunhal para afastar as consequências da aparência negocial que eles próprios criaram.