Processo 10005/21.2T8PRT.P1
I - Os factos essenciais têm de ser alegados pelas partes (artigo 5.º, nº 1 do Código de Processo Civil) e, como tal, não pode o juiz tomá-los em consideração na respetiva decisão mesmo que eles resultem da instrução e discussão da causa, sendo que, os que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado apenas podem ser considerados desde que sobre eles as partes tenham tido a possibilidade de se pronunciar e produzir prova sobre eles.
II - O regime instituído pelo DL nº 321-B/90, de 15.10 e pelo DL nº 257/95, de 30.09 não acabou com os anteriores contratos subordinados a um regime vinculístico, apenas possibilitando que, para o futuro, fossem outorgados contratos com duração limitada, deixando claro que essa possibilidade não se aplicaria aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor.
III - A lei não quis, assim, opor-se às expetativas que as partes tinham sobre os arrendamentos vinculísticos, que entendeu respeitar, ao mesmo tempo que permitia aos interessados a mudança para o contrato de duração limitada, seja por acordo de alteração do contrato antigo, seja pela celebração de novo contrato ao abrigo das novas normas.
IV - Com a entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27.02 (NRAU) o regime dos arrendamentos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95 (ou seja, antes de ter sido introduzido o regime de duração limitada como opção para estes arrendamentos) passou a conter significativas normas de direito transitório material previstas nos artigos 27º e seguintes. Assim, da interpretação conjugada destes artigos com o artigo 59º, conclui-se que a tais contratos se aplicam, para além dessas normas específicas, também as demais normas do NRAU que por elas não sejam afastadas.
V - À luz desse regime normativo, malgrado se esteja em presença de um arrendamento vinculístico, nada obsta, por princípio, a que o senhorio proceda à denúncia motivada do mesmo com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º do Cód. Civil, ou seja, «para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado».
VI - Haverá, no entanto, que atentar que o senhorio nem sempre pode denunciar o contrato de arrendamento não habitacional de duração indeterminada com o mencionado fundamento, obstando a tal, entre outras, a circunstância prevista no nº 7 do artigo 6º do DL nº 157/2006, de 8.08, que afasta essa possibilidade «nos casos em que um estabelecimento ou uma entidade situados no locado tenham sido reconhecidos pelo município como de interesse histórico e cultural ou social local, nos termos do respetivo regime jurídico» que se mostra plasmado na Lei nº 42/2017, de 14.06.
VII- Os fundamentos essenciais deste último diploma assentam basicamente, enquanto seu pressuposto essencial e desígnio perfeitamente assumido, na defesa da preservação do locado onde se encontre um estabelecimento comercial com interesse histórico e cultural ou social local reconhecido pelo município por razões de interesse público, compreensíveis e aceites por toda a comunidade de munícipes e que, na ótica do legislador, prevalecem, dentro de certo parâmetros, sobre os interesses meramente privatísticos dos particulares envolvidos, concretamente os do locado na cessação e melhor rentabilização do seu imóvel.
VIII - O procedimento tendente à extinção do contrato de arrendamento por denúncia, tendo por fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, carateriza-se por ser um ato ou procedimento complexo que, em termos comunicacionais, se desenvolve em duas fases sucessivas que se complementam. Assim, num primeiro momento, o senhorio comunica ao arrendatário «com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia». Posteriormente, caso haja sido aprovada pela respetiva Câmara Municipal a operação urbanística de realização de obra de remodelação ou restauro profundos, deve o senhorio remeter ao arrendatário uma nova declaração confirmativa da denúncia já exercida.
IX - Significa isto que somente no termo do descrito procedimento se pode considerar extinto o contrato de arrendamento por denúncia justificada.
X - Consequentemente, para impedir o efeito decorrente do reconhecimento do estabelecimento instalado no locado como “loja com história”, não basta a mera comunicação (ainda que anterior ao pedido desse reconhecimento) a que aludem os artigos 1103º, nº 1 do Código Civil e 6º, nº 1 do DL nº 157/2006, de 8.08, tornando-se mister que a aprovação pela edilidade da operação urbanística apresentada pelo senhorio e, após essa aprovação, a confirmação da denúncia ocorressem em momento anterior a esse reconhecimento. Somente dessa forma poderá o senhorio neutralizar o efeito emergente desse facto, posto que, nesse contexto temporal, a relação arrendatícia já estaria extinta por denúncia motivada.
XI - A sufragar-se entendimento contrário permitir-se-ia que a simples comunicação prevista nos normativos ultimamente citados tivesse o condão de impedir a eficácia do reconhecimento para os fins previstos nos artigos 7º, nº 1, alíneas a) e b) da Lei nº 42/2017, de 14.06 e 6º, nº 7 do DL nº 157/2006, de 8.08 (normas que indiscutivelmente assumem natureza de interesse e ordem pública), resultado que se revelaria particularmente iníquo quando a operação urbanística não viesse sequer a ser aprovada, o que, a suceder, inviabilizaria naturalmente a confirmação da denúncia.
