SUMÁRIO (elaborado pelo relator e da sua inteira responsabilidade – artº 663º nº 7 do Código de Processo Civil):
I - A principal regra sobre a actualização das rendas está prevista no artigo 1077º nº 1 do CCivil, segundo o qual “As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime”, correspondendo a uma manifestação da liberdade contratual estipulada no artº 405º CCivil.
II - Se as partes convencionam uma cláusula de actualização automática, estabelecendo com precisão um critério fixo para a actualização, o momento em que a mesma operaria e sem necessidade de qualquer comunicação dos senhorios, a inquilina deveria proceder motu proprio à actualização da renda.
III - A renúncia do senhorio à actualização da renda importa às situações em que a actualização se mostra dependente de comunicação do senhorio - seja porque a actualização contratualmente prevista não é automática, seja por aplicação do regime legal supletivo previsto no artº 1077º nº 2 CCivil - caso em que a actualização, porque dependente de actuação do senhorio, se configura como faculdade que o mesmo exercerá ou não.
IV - A falta de emissão de recibos não legitima o inquilino a não pagar a renda, porquanto esta não é correspectiva da obrigação de emissão de recibo, mas sim a prestação devida pelo gozo do locado como decorre do artº 1022º do CCivil. Não havendo essa correspectividade ou interdependência não está em causa a excepção de não cumprimento do contrato.
V - Nessas situações a posição jurídica do devedor/inquilino encontra tutela no regime do artº 787º nº 2 CCivil, podendo recusar o pagamento de cada renda sem que lhe seja dada quitação da mesma, ou seja pode oferecer o pagamento contra a entrega simultânea de recibo.
VI - O campo de aplicação do DL nº 446/85, fruto das alterações que lhe foram introduzidas pelo DL nº 249/99, de 07/07 (concretamente no artº 1º), não se restringe aos puros “contratos de adesão” abarcando também os contratos que suportam a inserção de cláusulas moldadas no interesse das partes e em particular do aderente: os denominados “contratos de adesão individualizados”, expressamente reconhecidos no actual artigo 1º nº 2 do dito DL nº 446/85.
VII - Contudo, mesmo quando estão em causa “contratos de adesão individualizados” o DL nº 446/85 aplica-se aos contratos com cláusulas contratuais gerais, as quais se caracterizam precisamente por serem destinadas a uma generalidade de pessoas não individualizadas, sendo elaboradas de modo a serem susceptíveis de ser propostas a um universo generalizado e indistinto de potenciais contraentes, estando associadas ao comércio massificado.
VIII - A cláusula contratual penal compulsória/sancionatória não se destina a indemnizar pelo incumprimento, pela mora ou pelo cumprimento defeituoso, ela abstrai-se dos danos decorrentes de um eventual incumprimento, mora ou cumprimento defeituoso. E não existindo nexo de dependência entre o valor da pena convencionada e o montante dos danos sofridos, para que a cláusula fosse declarada nula ou fosse reduzida, conforme era pretensão da 1ª Ré, era sobre ela que recaía o ónus da prova dos fundamentos de qualquer vício que afectasse a validade daquela cláusula ou de que ela era manifestamente excessiva.
IX - O único requisito estabelecido no artigo 812º nº 1 para a redução da cláusula penal é que a mesma seja “manifestamente excessiva”. Trata-se de conceito indeterminado carecido de concretização casuística, para o que não basta um simples excesso, exigindo-se uma manifesta desproporção; isto é, por um lado, que seja substancial, significativa e, por outro, que seja patente, evidente ou “que salte aos olhos”.