I. Impendendo sobre a locadora o ónus de provar que desconhecia, sem culpa, a existência de infiltrações de água das chuvas, anteriores ao início da vigência do arrendamento e impeditivas da utilização do locado para o fim a que destina, e não tendo a mesma feito essa prova, tais infiltrações constituem vício da coisa locada gerador de incumprimento do contrato por parte dela, nos termos do artigo 1032º, alínea a), do Código Civil.
II. Assim, se a locadora não cumpre a obrigação que sobre ela impendia de realizar as obras estruturais com vista a eliminar as infiltrações das águas pluviais pela cobertura, impedindo, deste modo, o uso do locado para o fim a que se destina, não tem a mesma fundamento para obter a peticionada declaração da resolução do contrato de arrendamento, nos termos do disposto na alínea d) do nº 2 do artigo 1083º, do Código Civil, uma vez que o não uso do locado é consequência da locadora não ter cumprido o contrato, por clara violação do artigo 1031º, alínea b), do Código Civil, sendo lícito à locatária, nestas circunstâncias e à luz do disposto no artigo 428º, deste mesmo código suspender o pagamento das rendas devidas até à eliminação daquelas anomalias.
III. Mesmo nas hipóteses previstas nas alíneas a) a e), do nº 2, do artigo 1083º, do Código Civil, a resolução do contrato de arrendamento não opera automaticamente, verificada que esteja a factualidade objetiva integradora de cada uma daquelas situações, sendo necessário averiguar, caso a caso, se a gravidade e as consequências derivadas dessas violações contratuais se revestem de suficiente gravidade para tornarem inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
IV. O conceito de “inexigibilidade da manutenção do contrato de arrendamento”, há-se ser determinado com base num juízo objetivo e concreto de ponderação e proporcionalidade entre a intensidade concreta e o grau de censurabilidade da violação contratual cometida e a gravidade objetiva do efeito que lhe corresponde.
V. Assim, para saber se certo comportamento ilícito e culposo do inquilino deve configurar-se como idóneo para produzir, segundo um juízo objectivo e casuístico de razoabilidade e proporcionalidade, a irremediável destruição da própria relação contratual, terá o intérprete e aplicador da lei, para alcançar a justiça do caso concreto, que formular um juízo de balanceamento ou ponderação, tendo em conta, por um lado, as concretas circunstâncias envolventes, quer do contrato e do fim que lhe subjaz, quer do incumprimento das obrigações do locatário e, por outro lado, a pretensão resolutiva do senhorio à luz dos princípios ou cláusulas gerais do abuso de direito e da boa fé contratual.
VI. A circunstância da locatária ter alterado a sua estrutura societária por via do aumento do capital social, não configura, por si só, incumprimento com gravidade e relevância suficientes para tornar inexigível à locadora a manutenção do contrato e para justificar a resolução do contrato de arrendamento, à luz do disposto no artigo 1083º, nº 2, alínea e), do Código Civil.
VII. A invocação da exceção do não cumprimento pela locatária não extingue o direito da locadora ao pagamento das rendas, não constituindo fundamento para a restituição à locatária das rendas pagas.