Sumário elaborado pela relatora e da sua inteira responsabilidade – cf. artigo 663º, n.º 7 do Código de Processo Civil.
I - De acordo com as regras da interpretação negocial previstas no artigo 236º do Código Civil, para efeitos de interpretação e fixação do sentido da declaração haverá que atender à letra do negócio, às circunstâncias de tempo, lugar e outras que precederam a sua celebração ou dela são contemporâneas, às negociações prévias, à finalidade prática visada pelas partes, ao próprio tipo negocial, à lei e aos usos e costumes por ela recebidos e ainda às precedentes relações negociais entre as partes, atendendo-se ainda à boa-fé, por referência à globalidade do contrato, à totalidade do comportamento das partes – anterior ou posterior ao contrato -, à particularização das expressões verbais, ao princípio da conservação dos actos – o favor negotii – e à primazia do fim do contrato.
II - O contrato de cessão de exploração distingue-se do contrato de arrendamento pelo facto de ser um contrato unitário, que tem por objecto a universalidade do estabelecimento, mediante o qual uma pessoa transfere, temporária e onerosamente, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial, industrial ou de serviços nele instalado.
III - Declarando a primeira outorgante, a aqui autora, ser “proprietária do estabelecimento comercial de “Antiguidades, decoração e restauro”, instalado na loja com entrada pelos números 164 e 166, do prédio urbano sito na Rua de … …, números … a …, em Lisboa, propriedade da Câmara Municipal de Lisboa” e estipulando as partes na cláusula 1ª do contrato que a sociedade “cede a exploração do identificado estabelecimento, como um todo, isto é, abrangendo a fruição do local, móveis e utensílios, licenças e ainda todos os demais bens materiais e imateriais que o integram e destinados à continuação do exercício da respectiva actividade, e ainda para decoração, artesanato, importação e exportação, formação profissional e apoio a artesões, restauro e venda de móveis novos e usados”, não tendo sido dado como provado qualquer facto que revele ou indicie ter sido outra a intenção das partes sobre aquilo que pretenderam negociar, a única interpretação que se compagina com o seu conteúdo é a de que as partes pretenderam a cedência do estabelecimento comercial, qua tale, e não apenas a cedência do espaço.
IV - Na cessão de exploração do estabelecimento comercial ou locação de estabelecimento comercial releva a tipologia do estabelecimento, a aferir pelos elementos necessários ao tipo de comércio que ali é prosseguido, sendo que, por regra, e atenta a ligação estruturante com a actividade, tal transmissão inclui o imóvel onde o estabelecimento está instalado, o que implica que o imóvel esteja na disponibilidade do empresário, o que pode ocorrer a diversos títulos, não sendo necessariamente ao abrigo de um direito real de gozo. O que é essencial ao estabelecimento é o direito à disponibilidade do imóvel, a possibilidade jurídica de o utilizar e não o domínio sobre ele.
V - A caducidade constitui uma forma de extinção dos contratos em caso de impossibilidade não imputável a uma das partes de efectuar a sua prestação. Num contrato sinalagmático, se uma das partes não pode realizar a sua prestação, a contraparte fica desobrigada da contraprestação, nos termos do disposto no artigo 795º, n.º 1 do Código Civil.
VI - O cancelamento pela Câmara Municipal da cedência, a título precário, à sociedade autora do imóvel onde estava instalado o estabelecimento comercial determinou a cessação da fruição do espaço por parte desta e, por consequência, a impossibilidade de ceder a exploração do estabelecimento nele instalado.