Sumário:
I. São atendíveis os factos complementares, concretizadores não alegados nos articulados e os instrumentais, desde que tenham sido submetidos ao regime de contraditório e de prova durante a discussão da causa (artigos 5.º e 6.º, do CPC).
II. No âmbito do cumprimento do contrato de mediação imobiliária, apesar da não celebração do negócio visado, a mediadora pode ter direito à remuneração/comissão desde que: - o contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade, - o cliente tenha a qualidade de proprietário, - o mediador tenha efectivamente realizado a actividade de procura e obtenção de um interessado com o qual o negócio visado podia ser concretizado, - a não concretização deste se deva a causa imputável ao cliente.
III. Compete à Autora/Recorrida o ónus de alegação e prova de factos que revelem que não lhe é imputável a causa da não concretização do contrato prometido.
IV. O prazo previsto num contrato promessa para a celebração do contrato prometido pode revestir a natureza de prazo limite ou absoluto, cujo decurso determina o imediato incumprimento definitivo e possibilita a resolução ou de prazo fixo relativo, determinante da simples situação de mora.
V. Em caso de dúvida deve considerar-se um prazo fixo relativo, por estar mais de harmonia com a realidade ou a vontade hipotética das partes e ser a menos onerosa para o devedor.
VI. O prazo suplementar (especial ou admonitório) previsto no art. 808.º, do Código Civil, fixado ad hoc pelo credor para transformar a mora em não cumprimento definitivo tem de ser razoável.
VII. O conceito de “prazo razoável” deve ser estabelecido em coerência com os princípios da boa fé, da cooperação dos contraentes e do não exercício abusivo do direito e tem uma natureza indeterminada que carece de preenchimento valorativo à luz das circunstâncias do caso concreto, designadamente: 1.º ao conteúdo da relação contratual; 2.º à dificuldade da prestação; 3.º aos interesses do credor e do devedor; 4.º à causa do não cumprimento; 5.º à gravidade do não cumprimento; 6.º na hipótese de o devedor não ter realizado prestação nenhuma, à gravidade do atraso; 7.º na hipótese de o devedor ter realizado uma prestação defeituosa, imperfeita ou inexacta, à gravidade do defeito; 8.º à frequência com que o devedor foi interpelado; 9.º à intensidade com que o devedor foi interpelado; 10.º aos prejuízos que o atraso causa ao credor; e (sobretudo) – 11.º ao risco de que a prestação se torne inútil para o credor.
VIII. No entanto, se a parte fixa o prazo demasiado curto intencionalmente, quer dizer, sabendo que com toda a probabilidade não pode ser cumprido pelo devedor e, portanto, contra a boa fé, a fixação do prazo deve ter-se por ineficaz totalmente, pois não há então motivo para manter quaisquer efeitos à fixação do prazo.