I – O critério previsto no art. 26º, nº 2 do Cód. das Expropriações para cálculo do valor do solo apto para construção, que corresponde essencialmente ao resultado da média atualizada entre os preços unitários das aquisições ou das avaliações fiscais corretoras feitas na mesma freguesia da parcela expropriada ou nas limítrofes, multiplicada pelo coeficiente de correção que vai até 10%., só pode funcionar adequadamente se os árbitros e os peritos tiverem acesso aos elementos fiscais respetivos, se estes forem completos, incluindo a área, o volume de construção e o valor unitário do solo, e se as avaliações fiscais forem idóneas à correção das declarações de preço das transações.
II - As dificuldades que a aplicação rigorosa e fundada deste critério impõem conduzem à sua rara aplicação, não se podendo bastar, como sucede no presente caso, com a apresentação de três escrituras públicas referentes à aquisição de prédios situados nas proximidades da parcela expropriada, até porque não se pode excluir a possibilidade de outras vendas terem ocorrido na mesma zona por valores bem inferiores aos mencionados naquelas escrituras.
III – No art. 26º, nº 5 do Cód. das Expropriações estabelece-se que para determinar o valor do solo apto para construção se deverá atender, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.
IV – Porém, embora estes montantes não sejam absolutamente vinculativos para o tribunal só não deverão ser atendidos se, comprovadamente, não corresponderem ao custo de construção na zona onde se localiza a parcela expropriada.
V - Através da aplicação do fator corretivo previsto no nº 10 do art. 26º do Cód. das Expropriações visa-se impedir que o expropriado fique numa situação de vantagem ou benefício recebendo uma indemnização na qual não seriam tidos em conta os custos que normalmente são resultantes dos riscos e do esforço inerentes à efetiva edificação.
VI – Este fator corretivo pela inexistência de risco e de esforço na atividade construtiva não é de funcionamento automático.
VII – Todavia, pese embora a sua não automaticidade, tendo em atenção que, por via de regra, a construção implica sempre custos, ónus, encargos, perdas de tempo, stress, etc,, o fator corretivo previsto no art. 26º, nº 10 do Cód. das Expropriações apenas deverá deixar de ser aplicado se inequivocamente se provar a inexistência de tais condicionantes.