Processo 29999/22.4T8LSB.L1-2
SUMÁRIO (da exclusiva responsabilidade da Relatora – art. 663.º, n.º 7, do CPC)
I – Não pode ser atendida a impugnação da decisão da matéria de facto no tocante ao aditamento de factos que não foram alegados pelos Autores/Apelantes na Petição Inicial e desprovidos de relevância jurídica no contexto da causa de pedir e do objeto do recurso; improcedendo quanto aos demais pontos impugnados, por se tratarem de factos alegados na Petição Inicial considerados não provados na sentença, que este Tribunal da Relação, ponderando os diferentes elementos probatórios, não ficou convencido de que tenham ocorrido.
II – O direito potestativo de resolução do negócio em causa, um contrato-promessa de compra e venda de fração autónoma, e os direitos previstos no art. 442.º do CC são indissociáveis, dependendo sempre (ressalvados os casos de resolução convencional) de fundamento legal, que radica no incumprimento definitivo da prestação devida pela parte faltosa (arts. 410.º, n.º 1, 405.º, 432.º a 436.º, e 790.º e ss. do CC), verificando-se designadamente nas seguintes situações: a pura e simples recusa do cumprimento de forma categórica e inequívoca; os casos em que a prestação se torna impossível, total ou parcialmente, por culpa do devedor (ex. destruição ou alienação a terceiro da coisa prometida pelo promitente-vendedor); a ultrapassagem de prazo fixo essencial e absoluto; e a conversão da mora (culposa do promitente-faltoso) em incumprimento definitivo por via dos mecanismos previstos no art. 808.º do CC, com a ultrapassagem de prazo suplementar razoável fixado em interpelação admonitória feita pelo promitente não faltoso ou a perda objetiva de interesse, por parte deste mesmo promitente, na celebração do contrato prometido, em consequência daquela mora.
III – Tem ainda vindo a ser reconhecido pela jurisprudência que a falta de eliminação dos defeitos que não sejam de diminuta importância de uma fração prometida vender pode constituir causa legítima da recusa do promitente comprador em celebrar o contrato definitivo (exceção do não cumprimento do contrato), bem como fundamento da resolução do contrato-promessa ante a recusa do promitente vendedor em realizar a respetiva reparação, considerando a estreita ligação entre o contrato promessa e o correspondente contrato de compra e venda.
IV – Porém, situações há em que, apesar da existência de defeitos/patologias nos imóveis vendidos ou prometidos vender, não se pode considerar verificado um incumprimento contratual por parte dos vendedores ou promitentes vendedores, conquanto estes demonstrem factos tendentes a infirmar a normalidade das coisas, designadamente que o contrato-promessa se referia a uma casa inacabada ou degradada, com os defeitos provados e que os compradores ou promitentes compradores disso estavam cientes.
V – Assim sucede no caso dos autos, atenta a factualidade provada, não tendo os Autores, promitentes compradores, logrado provar a verificação de quaisquer factos que pudessem levá-los a não perceber ou desvalorizar a extensão ou a gravidade das anomalias da fração, que eram bem percetíveis logo pelo texto e fotografias do anúncio de venda e pelas visitas efetuadas, nada indicando, antes pelo contrário, que as desconheciam, pelo que não tem cabimento invocarem a legitimidade da resolução do contrato promessa, peticionando a restituição do sinal em dobro (ou em singelo), com fundamento na violação do princípio da boa fé (cf. art. 762.º, n.º 2, do
CC) e dos artigos 227.º, 406.º, n.º 1, 808.º, 442.º, 443.º e 289.º do
CC.
VI – Com a sua atuação, ao comunicarem a resolução do contrato nos termos em que o fizeram, sem que existisse fundamento para isso, incorreram em incumprimento definitivo do contrato, sendo despiciendo discutir se tal declaração deverá ser tida como ineficaz (sem efeito extintivo), sendo válida a resolução posteriormente comunicada pela Ré, ou se, apesar de ilícita, tal resolução levou, no caso concreto, à extinção do contrato promessa em apreço.
VII – Tão pouco se poderá considerar que lhes assiste o direito à anulação do contrato promessa, nos termos conjugados dos artigos 410.º e 913.º e ss. do CC (regras atinentes à venda de coisa defeituosa), ou à sua resolução por força do disposto no art. 437.º n.º 1, ex vi do art. 252.º, n.º 2, ambos do CC (alteração subjetiva anormal da base negocial).
