Processo 7383/24.5T8SNT-B.L1 -2

I. Relatório:

A, com o N.I.F. X, deduziu oposição mediante embargos de terceiro contra o B, S.A., com o N.I.F. X, e C, com o N.I.F. X, pedindo que: os embargos sejam recebidos e, a final, julgados procedentes, por provados, ordenando-se a imediata suspensão do processo executivo e da venda da fração autónoma penhorada.

Para tanto alegou, em síntese, o seguinte: desde 9 de julho de 2014 que ocupa a referida fração com base em contrato de arrendamento firmado, aí vivendo e fazendo daquela a sua casa de morada de família.

Em 19 de julho de 2018 a Requerente, enquanto promitente-compradora, e o Executado, na qualidade de promitente-vendedor, celebraram um contrato-promessa de compra e venda para aquisição da fração autónoma designada pela letra "X", correspondente ao X.º andar, com arrecadação n.º X na esteira e lugar de parqueamento n.º X na s/cave, do prédio urbano sito na Rua X, n.º X, X em X, freguesia de X, concelho de X, descrito na X.ª Conservatória do Registo Predial de X sob o n.º X e inscrito na matriz sob o artigo X.º da referida freguesia, com a licença de utilização n.º X emitida pela Câmara Municipal de X, de que o Executado é proprietário.

A Requerente, na data de assinatura do referido contrato-promessa de compra e venda, entregou ao Executado a quantia de € 2 000 e ainda o valor de € 18 000 correspondente a trinta e seis meses de renda já pagos pela primeira ao segundo, no âmbito do contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais e com opção de compra.

Mais ficou acordado naquele contrato-promessa que a respetiva escritura pública de compra e venda poderia ser outorgada a qualquer altura a contar da data da assinatura daquele, tendo como prazo máximo o dia 31 de dezembro de 2018.

Após 31 de dezembro de 2018 a Requerente contactou diversas vezes o Executado, incluindo por carta registada com aviso de receção datada de 6 de setembro de 2018, no sentido de obter a necessária documentação para realizar a escritura, documentos que até à presente data o Executado nunca enviou/entregou à Requerente.

A Requerente mantém o interesse na concretização da escritura definitiva de compra e venda do imóvel objeto do contrato-promessa. Tanto assim que no P.º N.º X, que corre termos pelo Juízo Central de X – Juiz X, a Embargante já pediu a execução específica daquele contrato-promessa.

A Requerente teve conhecimento, em 28 de abril de 2025, da existência do processo executivo de que estes autos constituem apenso, no âmbito do qual foi penhorado o imóvel objeto do aludido contrato-promessa de compra e venda.

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Em 4 de maio de 2024, a Exequente/Embargada B, S.A. deduziu contra o Executado/Embargado C execução sumária para pagamento de quantia certa, apresentando como título executivo uma escritura pública, para o que alegou o que segue:

«1.º No exercício da sua atividade creditícia, no dia X de X de X o Exequente celebrou com o ora Executado C, na qualidade de Mutuário, um Contrato de Mútuo com Hipoteca no valor de € 109.735,54 (cento e nove mil, setecentos e trinta e cinco euros e cinquenta e quatro cêntimos), ao qual foi atribuído o n.º de operação X, - conforme título executivo que ora se junta como Documento n.º 1 que se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

a) A referida quantia da qual o Mutuário se confessou desde logo devedor, foi depositado na conta de depósitos à ordem do ora executado para aquisição do bem imóvel infra identificado.

b) Nos termos do Documento Complementar, que faz parte integrante do citado contrato, estipulou-se que o empréstimo seria concedido pelo prazo de 360 meses a contar do dia 3 após a celebração da escritura, a amortizar em 360 prestações mensais de capital e juros, a primeira com vencimento no dia 3 seguinte e as restantes prestações tinham vencimento em iguais dias dos meses subsequentes.

c) Estipulou-se que o empréstimo venceria juros sobre o capital em dívida calculados dia a dia à taxa Euribor a 90 dias acrescida de spread de 2%. A taxa nominal era de 5% correspondendo-lhe a taxa anual efetiva de 5,15% calculada nos termos do DL n.º 220/94 de 23 de Agosto.

d) Em caso de mora, ficou convencionado que os respectivos juros seriam contados dia a dia e calculados à taxa que nessa data estivesse em vigor, acrescida de uma sobretaxa anual em vigor a título de cláusula penal.

2.º Em garantia do capital mutuado, juros e despesas da operação acima referida, o Executado constituiu a favor do Exequente hipoteca voluntária sobre a fração autónoma "X" do prédio urbano sito nos X, freguesia de X, concelho de X, descrito na Xª CRP de X sob o n.º X.

3.º A referida hipoteca encontra-se registada na respetiva Conservatória do Registo Predial para garantia do capital mutuado, juro anual, cláusula penal e despesas.

4.º Sucede que, o mutuário a partir de 03/11/2023 deixou de cumprir as suas obrigações de natureza pecuniária emergentes da referida operação, deixando de pagar as prestações mensais a que estava obrigado.

6.º Apesar de interpelado pelo Exequente para regularizar as situações devedoras, o Executado, desde então não pagou as dívidas emergentes daquele contrato, considerando-se o mesmo resolvido, razão pela qual assiste direito ao Exequente para instaurar a presente execução contra o ora Executado.

7.º Por outro lado, e relativamente ao contrato acima identificado, o não pagamento de uma prestação implica o vencimento de todas as demais, estando assim vencidas todas as prestações resultantes da operação.

8.º Para além do referido valor, tem ainda o Exequente direito a exigir o pagamento dos juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento, às referidas taxas acrescidos do imposto de selo.

9.º O Executado é assim devedor ao Exequente, desde a data de 03/11/2023, momento a partir do qual entraram em incumprimento, dos seguintes valores cujo pagamento ora se reclama, a título de capital:

Capital: € 27.129,43

10.º Quantia a que acrescem os juros de mora entretanto vencidos até à presente data, à taxa contratada para os respectivos empréstimos acrescidos de 3% a título de cláusula penal, nos seguintes valores:

Juros no valor de € 1.461,77 (8,3680%+3%), a que acresce o respectivo imposto do selo no valor de € 58,47 cujo pagamento o Exequente vem pelo presente também reclamar.

Assim,

11.º A fração autónoma do prédio urbano supra identificado continua onerado com a mencionada inscrição hipotecária nos exatos termos em que a mesma foi constituída a favor do aqui Exequente, porquanto este não renunciou àquela garantia, nem tão pouco foi ressarcido da dívida por ela garantida.

12º Nos termos do artigo 541.º CPC as custas de execução são pagas em primeiro lugar pelo produto dos bens penhorados, pelo que requer que ao montante da quantia exequenda acresça o valor da remuneração do Senhor Agente de Execução a título de despesas e honorários, a taxa de justiça e outras despesas que vierem a ser suportadas pelo Exequente ao longo do Processo.

13.º Termos em que, se requer o pagamento pelo Executado da quantia global de € 28.649,67 acima melhor discriminada acrescida de juros de mora, cláusula penal e respectivo imposto de selo até efetivo e integral pagamento, tudo nos termos legais.».

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A hipoteca voluntária que incide sobre a fração autónoma acima identificada foi registada a favor do D, S.A. pela apresentação X de X de X de X.

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Pela apresentação X de X de X de X foi registada a fusão entre o D, S.A. e o A, S.A.

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Pela apresentação X de X de X de X foi registada a favor do A, S.A. a penhora incidente sobre a mesma fração autónoma.

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O tribunal a quo proferiu, em 2 de junho de 2025, decisão de indeferimento liminar da petição inicial dos deduzidos embargos de terceiro, por manifesta improcedência do pedido.

Com vista a fundamentar aquela sua decisão, o tribunal recorrido efetuou os seguintes considerandos:

«Nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 342.º do CPC: “se a penhora, ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, deduzindo embargos de terceiro”.

Considera-se terceiro aquele que não tenha intervindo no processo ou acto jurídico de que emana a diligência judicial, nem represente quem foi condenado no processo ou quem no acto se obrigou Neste sentido, vide o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 31 de Outubro de 1994, proc. 0001454, disponível in www.dgsi.pt,.

A execução de que os presentes autos constituem um apenso tem como finalidade o pagamento de quantia certa (cfr. n.º 6 do artigo 10.º do CPC) e foi intentada pelo A, S.A. contra C, tendo sido dada à execução a escritura pública denominada “compra e venda e mútuo com hipoteca”, outorgada em X de X de X (cfr. alínea b) do n.º 1 do artigo 703.º do CPC).

Dessa escritura pública consta, além do mais e em suma, que o ora Embargado C se confessou devedor ao então denominado D, S.A., da importância de 22.000.000$00 (€ 109.735,54), que do mesmo recebeu a título de empréstimo e que para garantia do pagamento e liquidação da quantia mutuada, dos juros e despesas judiciais e extrajudiciais, o Embargado C constituiu hipoteca voluntária a favor daquele Banco sobre a fracção autónoma designada pela letra “X”, correspondente ao X andar A do prédio urbano descrito na X.ª Conservatória do Registo Predial de X sob o n.º X da freguesia de X e actualmente inscrito na matriz predial urbana sob o artigo X da mesma freguesia.

Essa hipoteca mostra-se registada pela apresentação n.º X de X e, pela apresentação n.º X de X, mostra-se registada a transmissão dos créditos emergentes daquele contrato, do D, S.A. para o actual Exequente e ora Embargado, por fusão.

Pela apresentação n.º X de X foi registada a penhora dessa fracção autónoma à ordem dos autos de execução de que os presentes constituem um apenso.

No caso em apreço, é inequívoco que a Embargante se subsume à qualificação de terceiro, uma vez que não é parte nos autos de execução.

A Embargante alega ter celebrado um contrato-promessa com o Embargado C e para prova dessa matéria juntou aos autos um mero documento particular, do qual consta, além do mais, o seguinte:

(…).”

De acordo com o previsto no artigo 410.º do Código Civil, o contrato-promessa é a convenção pela qual uma parte (unilateral) ou ambas (bilateral) se obriga(m) a celebrar certo contrato, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos.

Por outro lado, o contrato de compra e venda é aquele pelo qual “se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço” (cfr. artigo 874.º do Código Civil).

Prevê o artigo 413.º do Código Civil, sob a epígrafe “eficácia real da promessa”:

“1 - À promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis, ou móveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo.

2 - Salvo o disposto em lei especial, deve constar de escritura pública ou de documento particular autenticado a promessa a que as partes atribuam eficácia real; porém, quando a lei não exija essa forma para o contrato prometido, é bastante documento particular com reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas, consoante se trate de contrato-promessa unilateral ou bilateral.”

Da análise do documento particular supra mencionado, não se vislumbra que as partes aí tenham declarado, expressamente Para exemplos, vide Mário Júlio de Almeida Costa in “Direito das Obrigações”, 7.ª edição, Setembro de 1998, Coimbra, Almedina, p. 353 e 354., atribuir eficácia real à promessa de compra e venda.

De facto, no n.º 4 da cláusula 7.ª as partes limitaram-se a estabelecer que qualquer um dos contraentes poderia exigir a execução específica do contrato-promessa, mas neste caso, o direito à execução-específica nem sequer poderia ser afastado pelas partes (cfr. n.º 3 do artigo 410.º e n.º 3 do artigo 830.º, ambos do Código Civil), assistindo esse direito em abstracto a qualquer das partes, mesmo que o contrato-promessa não tivesse eficácia real (não cumprindo, no âmbito dos presentes embargos, apreciar se, no caso concreto, estão reunidos os pressupostos previstos no n.º 1 do artigo 830.º do Código Civil, face à reconvenção deduzida na acção n.º X).

Para além disso, a Embargante não alegou sequer que tal alegada promessa com eficácia real tivesse sido registada, pelo que, na ausência desse registo, sempre seria inoponível a terceiros (v.g. ao Embargado A, S.A.), nem é aplicável o disposto no artigo 831.º do CPC.

Assim sendo, o invocado contrato terá eficácia meramente obrigacional.

Acresce ainda que da cláusula 4.ª daquele documento particular se extrai que as partes terão convencionado que “a tradição e consequente transferência de posse do imóvel ora prometido vender processa-se na data da outorga da escritura pública de compra e venda objecto do presente contrato.”

A Embargante não alegou que tal escritura de compra e venda já foi celebrada (nem sequer alega o pagamento integral do preço ou a quase totalidade), nem sequer alegou que o prévio contrato de arrendamento ainda está em vigor, pelo que, quando muito, a ora Embargante será uma mera detentora do imóvel penhorado (cfr. alínea b) do artigo 1253.º do Código Civil) e não uma sua possuidora (cfr. artigo 1251.º do Código Civil), sendo certo que os embargos de terceiro não se destinam a tutelar a mera detenção.

Mas ainda que, por mera hipótese, se entendesse que a Embargante é possuidora daquele imóvel, os presentes embargos teriam de improceder.

De facto, conforme se pode ler no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21.03.2013: “(…) ainda que se concluísse pela posse daquela, sempre os embargos teriam de improceder, porque o direito real de garantia hipoteca, previamente registado, prevaleceria. Como se referiu em 2ª instância, prevaleceria ainda que os embargantes já tivessem celebrado a escritura de compra e venda da coisa, nunca podendo evitar o direito de sequela da hipoteca e, portanto, a penhora.” Rel. Cons. Bettencourt de Faria, proc. n.º 1223/05.1TBCSC-B.L1.S1, disponível em texto integral in www.dgsi.pt.

De igual modo se pode ler no sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.04.2018: “(…) ainda que o promitente comprador, a quem foi entregue a fracção prometida vender, mediante o pagamento da totalidade do respetivo preço, possa ser considerado um possuidor, não pode o mesmo opor a sua posse ao titular de hipoteca voluntária constituída sobre a totalidade do prédio, com registo anterior ao início da sua posse, porquanto a natureza real da hipoteca permite-lhe prevalecer sobre o direito de posse.” Rel. Cons. Rosa Tching, proc. n.º 584/12.0TCFUN-B.L1.S1, disponível em texto integral in www.dgsi.pt.

No caso em apreço, a hipoteca voluntária foi registada pela apresentação n.º X de X e a própria Embargante alega que apenas reside no imóvel desde X e o contrato-promessa terá sido celebrado somente em X.

Deste modo, sendo a alegada posse da Embargante posterior à data do registo da hipoteca, não tem a mesma a virtualidade de obstar à penhora do imóvel, por força do direito de sequela da hipoteca (cfr. n.º 1 do artigo 686.º do Código Civil).

Por outro lado, ainda que a Embargante eventualmente seja titular de um direito de crédito sobre o Embargado C (o que não cumpre apreciar no âmbito dos presentes embargos Cfr., neste sentido, o acórdão do STJ de 26.02.1992, Rel. Cons. Joaquim de Carvalho, proc. n.º 081497, sumário disponível em texto integral in www.dgsi.pt.), os embargos de terceiro não se destinam a tutelar direitos de crédito, nem direitos reais de garantia.

Consequentemente, decide-se indeferir liminarmente a petição de embargos, por manifesta improcedência do pedido (cfr. n.º 1 do artigo 590.º e art. 345.º do CPC).».

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Inconformada com aquela decisão, a Embargante veio apresentar recurso, formulando as seguintes conclusões, que aqui se transcrevem, expurgando-se os sublinhados:

«I. A Sentença proferida pelo Tribunal a quo padece da nulidade prevista no artigo 615º, n.º1, alínea b), c) e d), do C.P.C.

II. O Tribunal a quo, tece meras considerações para suportar infundadas conclusões, sem correspondência com o que consta nos autos.

III. A ora Recorrente, provou e documentou que a escritura não foi realizada, única e exclusivamente por responsabilidade do Embargado, o que justificou o que peticionou no âmbito do Processo N.º X, que corre atualmente termos no Tribunal Judicial Da Comarca de X, Juízo Central Cível de X – Juiz X, em que são partes o ora Executado e a ora Requerente:

IV. Desconsiderando assim o Tribunal a quo o que a Recorrente alegou no Artigo 18º, da sua Petição de Embargos de Terceiro.

V. Como desconsiderou, a legitima ocupação pela recorrente da fração em discussão nos presentes autos, pela existência de um Contrato de Arrendamento, válido e em vigor, celebrado entre a Embargante e o Executado.

VI. De igual modo desconsiderou o que a Recorrente alega no Artigo 14º a 16º da sua Petição de Embargos de Terceiro.

VII. Bem como desconsiderou, o descrito no Ponto 2, da Cláusula 4 do Contrato Promessa de Compra e Venda, junto como Doc. 3 da sua Petição Inicial de Embargos)

VIII. A ora Recorrente, ocupa legitimamente, desde 09/0/2014, a fração em discussão nos presentes autos, nos termos de contrato de arrendamento válido e em vigor, até à presente data.

IX. O Tribunal a quo apresenta do seu dispositivo considerações contraditórias e ambíguas, sem correspondência com o que a ora Recorrente, alegou e fez prova, concluindo, sem a devida apreciação dos meios probatórios, juntos aos autos.

X. Não especificando, ou fundamentando, em concreto, quais os factos que considera provados e não provados.

XI. Ao contrário do referido pelo Tribunal a quo, atenta a forma como a Petição inicial foi elaborada, nunca se poderia considerar que a Embargante, ora Recorrente, não alegou que “que tal escritura de compra e venda já foi celebrada” e que “nem sequer alegou que o prévio contrato de arrendamento ainda está em vigor”.

XII. Existe, portanto, uma manifesta e flagrante nulidade da Sentença.

XIII. Foi proferida sentença, sem possibilidade da Embargante, ora Recorrente, de produzir prova testemunhal, tendo evidente percussão no exame e na decisão da causa.

XIV. Dos elementos de prova de que o Tribunal a quo se socorreu para formar a sua convicção, conjugados entre si, não lhe permitiriam concluir da forma como concluiu.

XV. Houve por parte do Tribunal a quo a omissão de contraditório e de audição da prova testemunhal indicada pela ora Recorrente, coatando-lhe a possibilidade de se defender, consubstanciando uma irregularidade que influi no exame da causa.

XVI. Com base nessas omissões, encontra-se a Sentença proferida inquinada de nulidade, a qual desde já se argui para os devidos e legais efeitos.

XVII. Deve a sentença proferida pelo Tribunal a quo ser declarada nula, nos termos dos artigos 607º, n.º 4 e 615º, n.º 1, alínea b), c), e d) do C.P.C., nulidade que, desde já se argui.

XVIII. A Recorrente entende ser, e é, um possuidor de boa-fé do imóvel objeto dos presentes autos.

XIX. Não sendo detentora de título de transmissão de posse, constam nos autos factos jurídicos que, embora não seja suficiente para transferir a propriedade, dão à Recorrente a aparência de ter adquirido o bem de forma legítima, mantendo o domínio da coisa – “o animus domini”.

XX. O Executado e a Recorrente assinaram um Contrato de Arrendamento, sobre este imóvel a 09/07/2014, e um Contrato promessa de Compra e Venda sobre o mesmo, datado de 19/07/2018.

XXI. Com a inerente ocupação e manutenção do uso e fruição, com base numa expetativa de aquisição por parte da ora Recorrente.

XXII. Desde 19/07/2018, a Recorrente agiu como verdadeiro proprietário, exercendo o controlo físico e de facto, sobre o bem imóvel objeto destes autos.

XXIII. Tendo havido a tradição da coisa, a ora Recorrente, deve ser reconhecida como possuidora legitima, devendo ser-lhe reconhecidas as defesas possessórias, que o douto Tribunal a quo, não reconheceu, ao indeferir a sua petição Inicial de Embargos de Terceiro.

XXIV. Porquanto, a Recorrente, sobre o referido imóvel, reúne os dois elementos da posse: o “corpus possessório” (a materialização da consciência e vontade de controlo material da coisa) e o “animus sibi habendi” (intenção de exercer sobre as coisas um poder no próprio interesse na expetativa de vir a tornar-se proprietária).

XXV. Ao contrário do que pressupõe a Sentença recorrida, pode haver corpus sem possibilidade de exercício ou sem gozo efetivo.

XXVI. No caso dos presentes autos a Recorrente, desde 19/07/2018, detém o controlo material da coisa, em termos correspondentes aos exercício de direitos reais, e, nesse sentido está em causa um direito que a mesma execre e é oponível a todos e que deveria ter sido reconhecido, pelo Tribunal a quo, e não o foi.

XXVII. Podendo a ora Recorrente lançar mão do instituto do direito de retenção sobre o bem imóvel objeto deste autos.

XXVIII. Na defesa dos seus direitos possessórios a ora Recorrente, na sua Petição Inicial de Embargos de Terceiro, informou o Tribunal a quo que:

a. Peticionou, no âmbito do Processo N.º X, que corre atualmente termos no Tribunal Judicial Da Comarca de X, Juízo Central Cível de X – Juiz X, que fosse determinada a execução específica do contrato-promessa outorgado, em 19/07/2018, entre o Executado e a ora Recorrente, e:

b. Peticionou, no âmbito do Processo N.º X que corre atualmente termos no Tribunal Judicial Da Comarca de X, X - Juízo Execução – Juiz X, Reclamação Espontânea De Créditos, contra o Exequente A, S.A.

XXIX. O que não foi devidamente considerado pelo Tribunal a quo.

XXX. O Tribunal a quo ao indeferir a petição Inicial de Embargos de Terceiro não considerou o direito de defesa da expetativa jurídica, da Recorrente, ao não considerar a existência de um direito real de garantia que se efetivou com a tradição do imóvel objeto nos presentes autos.

XXXI. Assiste assim o Direito de Retenção à ora Recorrente, sendo ser considerada privilegiada a sua posição da ora Recorrente, contrariamente à posição que defende o Tribunal a quo, uma vez que estão reunidos todos os requisitos exigíveis para a tutela desse direito de retenção.

XXXII. Constituindo o direito de retenção um direito real de garantia, relativo, na circunstância, a coisa imóvel, prevalece mesmo sobre a hipoteca ainda que previamente registada.».

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O recurso foi devidamente admitido.

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Recebida a apelação e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II. Do objeto do recurso:

O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram (art.ºs 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, ambos do C. P. Civil).

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A questão a decidir consiste em saber se os deduzidos embargos de terceiro devem, ou não, ser liminarmente admitidos. Tal questão implica o conhecimento das nulidades invocadas e a apreciação da subsunção feita pelo tribunal recorrido dos factos ao Direito.

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III. Fundamentação:

Das invocadas nulidades da decisão sob recurso:

Prima facie, vem a Recorrente alegar que a decisão objeto do presente recurso padece das nulidades a que aludem as alíneas b), c) e d) do n.º 1 do art.º 615.º, aqui aplicáveis por força do disposto no art.º 613.º n.º 3, ambos do C. P. Civil.

De acordo com a primeira das apontadas alíneas, a sentença é nula quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.

No que se refere àquela primeira nulidade da sentença, constitui jurisprudência e doutrina pacíficas, há muito consolidadas, o entendimento segundo o qual a nulidade a que alude a alínea b) do n.º 1 do art.º 615.º do C. P. Civil só se verifica quando ocorra uma total ou absoluta omissão dos fundamentos de facto e/ou de direito que justificam aquela decisão final.

Conforme já há muito ensinava Alberto dos Reis (no seu Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, Coimbra Editora, Coimbra, 1981, pág. 340), “Há que distinguir cuidadosamente a falta absoluta de motivação da motivação deficiente, medíocre ou errada. O que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afeta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.

Por falta absoluta de motivação deve entender-se a ausência total de fundamentos de direito e de facto. Se a sentença especificar os fundamentos de direito, mas não especificar os fundamentos de facto, ou vice-versa, verifica-se a nulidade (…)”.

Igual entendimento é perfilhado por Lebre de Freitas (no Código de Processo Civil Anotado, Livraria Almedina, Coimbra, 2025, págs. 735 e 736), quando afirma que “há nulidade quando falte em absoluto a indicação dos fundamentos de facto ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão (…). Não a constitui a mera deficiência de fundamentação”. E por Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora (Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, Coimbra, 1985, págs. 686 e 687), na parte em que escrevem que “não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário”. (...); “não basta que a justificação seja deficiente, incompleta, não convincente; é preciso que haja falta absoluta, embora esta se possa referir só aos fundamentos de facto ou só aos fundamentos de direito.”.

Na mesma senda surge a posição assumida por António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa no Código de Processo Civil Anotado, Livraria Almedina, Coimbra, 2018, pág. 737.

Ao nível da jurisprudência e a título meramente exemplificativo citamos os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 1 de junho de 2023 e de 3 de julho de 2024, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 13 de março de 2025 e o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 2 de maio de 2024 (todos consultáveis em www.dgsi.pt).

Perfilhando este tribunal o referido entendimento, desde já se refere que a decisão proferida não se encontra atingida pelo alegado vício da nulidade, uma vez que o tribunal a quo observou o dever de fundamentação, de facto e de direito, que se lhe impunha. Realmente, da decisão posta em crise constam os factos aos quais o tribunal recorrido atendeu (ainda que não discriminados nos moldes ditos normais), a fundamentação da matéria de facto e a fundamentação da de Direito.

Atento o exposto, consideramos que a obrigação de fundamentação do despacho posto em crise foi cumprida, pelo que não ocorre a situação prevista na alínea b) do n.º 1 do art.º 615.º do C. P. Civil.

Pretende também a Recorrente que este tribunal reconheça que a decisão sob recurso padece da nulidade a que alude o art.º 615.º n.º 1 c) do C. P. Civil.

Aquele vício a que vimos de aludir ocorre quando existe incompatibilidade entre os fundamentos e a decisão, ou seja, verifica-se quando a fundamentação aponta num sentido diverso daquele a que se chegou em termos decisórios finais. À semelhança do que ocorre com o vício focado anteriormente, também este não se confunde com um eventual erro de julgamento, que se verifica quando o juiz decide contrariamente aos factos apurados ou contra norma jurídica que lhe impõe decisão diversa.

Ora, os argumentos invocados pela Recorrente poderão configurar, quando muito, um eventual erro de julgamento, que não acarreta a nulidade do despacho nos termos da alínea c) do n.º 1 do art.º 615.º do C. P. Civil.

Por fim, a Recorrente pugna pelo reconhecimento de que a decisão recorrida padece da nulidade a que alude o art.º 615.º n.º 1 d) do C. P. Civil: aquela decisão é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.

No que concerne à apontada nulidade, seguimos aqui de perto a posição defendida no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20 de maio de 2024 (consultável em www.dgsi.pt), na parte em que refere que “Não são questões a decidir os factos, nem a argumentação utilizada pelas partes em defesa dos seus pontos de vista. O facto material é um elemento para a solução da questão, não é a questão em si mesma. O juiz não está obrigado a apreciar cada um dos argumentos de facto ou de direito que as partes invocam com vista a obter a procedência ou a improcedência da ação, sendo certo que o facto de não lhes fazer referência – eventualmente por não ter considerado tais factos como relevantes no tratamento da questão – não determina a nulidade da sentença por omissão de pronúncia. A circunstância de não ter sido feita menção a um facto que poderia relevar no âmbito da valoração e aplicação das regras de direito não determina a nulidade da sentença por omissão de pronúncia prevista no artigo 615.º, alínea d), do Código de Processo Civil. A sua falta pode consubstanciar um errore in judicando ou erro judicial, mas não o indispensável errore in procedendo (vício formal), que carateriza as nulidades da sentença previstas no artigo 615.º do CPC.”.

Sendo assim, considera-se como inverificada a última nulidade suscitada.

De facto:

Os factos relevantes para a decisão do presente incidente são os que constam do relatório deste acórdão, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.

Da subsunção dos factos ao Direito:

Os embargos de terceiro, inseridos no Código de Processo Civil, do ponto de vista sistemático, na matéria referente aos incidentes da instância, visam permitir, com evidentes ganhos ao nível da economia processual – evitando a desnecessária propositura de outras ações declarativas – a discussão, por apenso à execução onde foi praticado o ato alegadamente ofensivo da posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência (art.º 342.º n.º 1 do C. P.

Civil) de penhora ou qualquer ato judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens, sobre a circunstância de saber se tal ofensa efetivamente se verifica.

Ponderando os elementos literal e sistemático daquele preceito normativo, conclui-se que constituem requisitos cumulativos dos embargos de terceiro, os seguintes: que o embargante seja terceiro relativamente ao processo onde foi ordenado o ato alegadamente ofensivo (só pode embargar de terceiro quem não seja parte na ação executiva); que tal ato provenha de penhora ou haja sido determinado por autoridade judicial; que esse mesmo ato ofenda ou ameace ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, do mencionado terceiro.

Isto dito, relembremos que o tribunal a quo decidiu indeferir liminarmente os embargos de terceiro deduzidos, fundando-se, desde logo, na circunstância de o contrato de arrendamento invocado pela Embargante (o qual, à falta de outra alegação, permanece em vigor, uma vez que a mera outorga de um contrato-promessa de compra e venda com o mesmo objeto daquele não transfere, por si só e à partida, a propriedade sobre o bem prometido alienar) ser ineficaz em relação à execução de que estes autos constituem apenso, porquanto o mesmo foi firmado em data posterior à da realização e registo da hipoteca que incidiu sobre a fração autónoma designada pela letra "X", correspondente ao X.º andar, com arrecadação n.º X na esteira e lugar de parqueamento n.º X na s/cave, do prédio urbano sito na Rua X, n.º X, X em X, freguesia de X, concelho de X, descrito na X.ª Conservatória do Registo Predial de X sob o n.º X e inscrito na matriz sob o artigo X.º da referida freguesia, com a licença de utilização n.º X emitida pela Câmara Municipal de X.

Naquele circunspecto, preceitua o art.º 819.º do C. Civil que sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis à execução os atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados.

Conforme bem explica o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 5 de março de 2024 (consultável em www.dgsi.pt), aquela “redação [do art.º 819.º do C. Civil] resulta da reforma de 2003, acrescentando-se aos anteriores atos de «disposição» e «oneração» já no artigo consagrados, o contrato de «arrendamento».

Efetivamente, o arrendamento, se celebrado até ao prazo de seis anos, não constitui um ato de disposição, mas antes ato de mera administração ordinária – artº 1024º nº 1 do CC.

Pelo que, e numa interpretação a contrario sensu do artº 819º, era comummente entendido que este arrendamento podia ser contratado pelo executado, mesmo após o decretamento da penhora.

A consagração expressa do contrato de arrendamento no preceito significou assim que o legislador o quis integrar no lote dos atos jurídicos e contratos realizados/outorgados pelo executado, após a penhora, os quais fulmina de inoponiveis na execução.

O que bem se compreende, pois que este negócio tem virtualidade para frustrar ou, ao menos, prejudicar os efeitos que se pretendem para o ato da penhora.”.

Por outro lado, o art.º 824.º do C. Civil, com a epígrafe “venda em execução”, refere no seu n.º 2 que os bens são transferidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior, produzam

efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.

Ora, não suscitam dúvidas que o locatário é titular de um direito pessoal de gozo (cfr. o art.º 1022.º do C. Civil), constituindo o contrato de arrendamento uma forma de oneração do direito de propriedade.

Mas será que ele pode lançar mão, enquanto possuidor precário (art.º 1253.º a) do C. Civil), dos embargos de terceiro com fundamento na titularidade do seu direito incompatível com a penhora?

A resposta àquela questão é, em regra, negativa. De facto, os direitos pessoais de gozo extinguem-se com a venda executiva (cfr. o n.º 2 do art.º 824.º do C. Civil), pelo que, por isso, não são incompatíveis com a penhora.

Aquela regra geral comporta, no entanto, exceções. A primeira, de que aqui se não cura (em virtude de o Executado não ser um terceiro para efeitos da dedução destes embargos), surge quando o locatário, nas situações em que tenha sido penhorado um bem pertencente a um terceiro, exerce os seus meios de tutela possessória contra o exequente e contra o executado, em representação do tal terceiro (art.º 1037.º n.º 2 do C. Civil).

Já a segunda exceção ocorre quando a relação jurídica locatícia se tenha constituído antes da penhora do bem objeto da locação. Nesta situação, o adquirente daquele bem sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo (art.º 1057.º do C. Civil).

Na hipótese de a oneração do direito de propriedade por via de relação arrendatícia ter ocorrido após o registo da penhora incidente sobre o bem arrendado, aquele ato de oneração é ineficaz em relação ao exequente (art.º 819.º do C. Civil). Caso o imóvel seja objeto de venda judicial em processo executivo, “o correspondente direito ao arrendamento, porque suportado em contrato celebrado em data posterior à penhora e ao seu registo que não é inoponível ao exequente (v.g. Art. 819.º do C.C.), extingue-se por caducidade (cfr. Art. 824.º n.º 2 do C.C.), como todos os demais direitos reais que possam estar, ou não, registados, o que determina, no primeiro caso, o necessário cancelamento do seu registo (cfr. Art. 827.º n.º 2 do C.P.C.).” (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 21 de janeiro de 2025, acessível em www.dgsi.pt). Em igual sentido veja-se, v.g., a posição defendida por Miguel Teixeira de Sousa (na Acção Executiva Singular, Lex, Lisboa, 1998, pág. 311), por José Lebre de Freitas (em A Acção Executiva Depois da Reforma, Coimbra Editora, Coimbra, 2004, págs. 290 e 291), por Marco Carvalho Gonçalves (Lições de Processo Civil Executivo, Livraria Almedina, Coimbra, 2023, págs. 466 e 467) e por Salvador da Costa (Os Incidentes da Instância, Livraria Almedina, Coimbra, 2025, pág. 170). E na jurisprudência o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 5 de março de 2024 e os Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 30 de março de 2017 e de 29 de abril de 2021, todos em www.dgsi.pt). A que acresce a jurisprudência citada por Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge no Arrendamento Urbano, Quid Juris, Lisboa, 2006, pág. 104).

Também releva aqui o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 13 de março de 2023, consultável em www.dgsi.pt (que, pela sua similitude, é aplicável, com as devidas adaptações, à questão que ora nos ocupa):

“I - À luz do preceituado no artigo 819º, do Código Civil, sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis à execução os atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados.

II - Como assim, ocorrendo a penhora e o seu registo de imóvel em determinada execução para pagamento de quantia certa, a posterior alienação de ½ indivisa do dito imóvel em favor de terceiro por parte do executado, ainda que válida, é ineficaz/inoponível à execução, tudo se passando, no âmbito daquela execução, como se aquela alienação de ½ indivisa do dito prédio não existisse.”.

À laia de conclusão e conforme bem referem Castro Mendes e Teixeira de Sousa (no Manual de Processo Civil, Vol. II, AAFDL, pág. 945), “se a locação dever ser registada – o que sucede quando seja um arrendamento por mais de seis anos (art. 2.º, n.º 1, al. m), CRegP) –, extingue-se aquela que tenha registo posterior ao arresto, penhora ou garantia.

Se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que tiver sido constituída após o arresto, penhora ou garantia e que, por isso, é inoponível à execução (art. 819.º CC).”.

Reportando-nos agora aos contornos do caso concreto, temos que a Recorrente veio alegar que a onerar o imóvel dado de garantia existe um contrato de arrendamento cuja produção de efeitos ocorreu no dia 9 de julho de 2014. Sucede, porém, que se é verdade que a hipoteca a incidir sobre aquele imóvel foi registada a favor da Exequente com data de 23 de setembro de 2003, não menos verdade é que a penhora que sobre o mesmo recaiu foi registada em 9 de maio de 2024, ou seja, em data posterior à da outorga daquele contrato de arrendamento.

Não obstante e de acordo com os ensinamentos de Lebre de Freitas (A Acção Executiva Depois da Reforma, Coimbra Editora, Coimbra, 2004, pág. 284), «quando o locatário (…) possui a coisa penhorada em nome do executado, os embargos de terceiro não são admissíveis, visto que, no conflito entre o direito real (constituído através da penhora) e o direito de crédito, este, independentemente da data da sua constituição, terá de ceder perante o primeiro».

Sequentemente, com base naquela argumentação, foi corretamente decidido indeferir liminarmente a petição inicial de embargos de terceiro.

Sem prejuízo do que acaba de ser dito, debrucemo-nos sobre a restante argumentação recursória.

Esgrime também a Recorrente com o argumento segundo o qual firmou com o Executado/Embargado, em 19 de julho de 2018, um contrato-promessa de compra e venda da fração autónoma penhorada.

Em primeiro lugar, refira-se que, lido o aludido contrato-promessa de compra e venda junto aos presentes autos com o requerimento inicial, resulta desde logo que o mesmo teve por objeto «a fração autónoma correspondente ao X.º andar “letra X”, com arrecadação n.º X na esteira e lugar de parqueamento n.º X na S/cave, do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua X, n.º X, X em X, Freguesia de X, Concelho de X, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º X e inscrito na respetiva matriz sob o Artigo X da dita freguesia, com a Licença de Utilização n.

º X, emitida pela Câmara Municipal de X.» (sublinhado da nossa lavra). Sucede, porém, que, conforme resulta da documentação junta ao requerimento executivo (cfr. a escritura pública de mútuo com hipoteca) e do resultado da consulta ao registo predial realizada em 1 de abril de 2025, a fração objeto de hipoteca e que, posteriormente, veio a ser penhorada é identificada com a “letra X”. O que significa que a fração autónoma prometida vender à Recorrente é diversa da que foi dada de hipoteca e depois penhorada em benefício da Exequente/Embargada.

Dando, no entanto, de barato que há coincidência entre a fração autónoma prometida vender e a fração autónoma hipotecada e penhorada, sempre se dirá, repete-se, que em regra a mera outorga de um contrato-promessa de compra e venda não implica a transferência do direito de propriedade sobre o bem objeto daquele; tal só pode suceder com a celebração, in casu, da competente escritura definitiva de compra e venda, o que, na situação em análise e na ausência de alegação em contrário, não chegou a ocorrer. Dito de outra forma: o contrato-promessa não tem geralmente eficácia translativa, sendo o seu objeto a prestação de um facto positivo, ou seja, a realização do contrato prometido, podendo aquela eficácia ser-lhe atribuída se o contrato respeitar a imóveis ou móveis sujeitos a registo e as partes lhe atribuírem, expressamente, eficácia real e levarem ao registo, o que na situação sub judice não sucedeu.

Quanto à concreta temática da atribuição de eficácia real a um contrato-promessa, diremos que aquele a que se referem os art.ºs 410.º e seguintes, 441.º, 442.º e 830.º, todos do C. Civil é, em princípio, um contrato com eficácia meramente obrigacional, ou seja, só produz efeitos entre as partes e seus herdeiros e não em relação a terceiros.

No entanto, podem os contraentes atribuir ao contrato-promessa de compra e venda eficácia real (erga omnes), posto que o mesmo tenha por objeto a transmissão ou a constituição de direitos reais sobre imóveis ou móveis sujeitos a registo.

Se assim fizerem, “o promitente-comprador em contrato-promessa com eficácia real terá a possibilidade de opor o seu direito a um terceiro que entretanto adquira a coisa do promitente-alienante, podendo pedir a execução específica da promessa.” (Ana Afonso, no Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, das Obrigações em Geral, UCP Editora, Lisboa, 2024, pág. 88).

Estabelece o art.º 413.º do C. Civil, no seu n.º 1, que à promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis, ou móveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo. Por sua vez, o n.º 2 preceitua que (…) deve constar de escritura pública a promessa a que as partes atribuam eficácia real; porém, quando a lei não exija essa forma para o contrato prometido, é bastante documento particular com reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas, consoante se trate de contrato-promessa unilateral ou bilateral.

Na situação que nos ocupa, sendo o bem prometido vender um imóvel, então, para que o contrato-promessa em causa nos autos fosse dotado de eficácia real, seria necessário que:

a) constasse de escritura pública;

b) os seus outorgantes tivessem declarado expressamente que atribuíam eficácia real ao contrato;

c) se fizesse a inscrição no registo dos direitos emergentes da promessa.

Falhando um dos requisitos ora assinalados, o contrato-promessa terá apenas eficácia obrigacional.

Ora, no caso em apreço o contrato-promessa não foi celebrado por escritura pública, nem no mesmo existe uma declaração expressa das partes no sentido de atribuição de eficácia real ao contrato. Tão-pouco há notícia nos autos de que o dito contrato tenha sido objeto de registo predial.

Naquele circunspecto, pretende a Recorrente que o vertido na cláusula sétima, n.º 4 (“Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, qualquer das contratantes poderá exigir a execução específica do presente contrato promessa, nos termos do artigo 830.º do Código Civil e demais legislação aplicável.”), do contrato-promessa de compra e venda que outorgou com o Executado/Embargado é suficiente para se considerar que em tal acordo escrito se verteu uma declaração expressa de atribuição de eficácia real ao contrato. Sem razão, porém. Nunca essa cláusula poderá valer com esse sentido. Para a atribuição de eficácia real a lei impõe uma vontade e declaração manifestadas expressamente. Não se contenta com uma “declaração específica” ou “suplementar” feita de modo tácito (cfr. o art.º 217.º n.º 1 do C. Civil), mesmo que os factos reveladores dessa vontade constem do documento exigido para a celebração do contrato prometido.

Portanto, a estipulação de execução específica não é equiparada à eficácia real.

E que dizer quanto à invocada traditio do bem imóvel objeto do contrato-promessa outorgado em 19 de julho de 2018?

Naquele circunspecto, refere com acerto o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 27 de abril de 2023 (consultável em www.dgsi.pt) que “O contrato-promessa com traditio do prédio objeto desse contrato, sem eficácia real, apenas confere aos promitentes um direito de crédito à celebração do contrato definitivo, direito esse que, atenta a eficácia relativa dos contratos, apenas produz efeitos vinculativos entre as partes contratantes, não sendo oponível aos terceiros. Daí que esse contrato-promessa com traditio, não opere efeitos translativos de direitos reais não conferindo, em princípio, ao promitente comprador a qualidade de possuidor sobre a coisa que lhe foi entregue, por lhe faltar o animus possessório, sendo este mero detentor dessa coisa. (…) Apenas não será assim e deve considerar-se que o promitente comprador, a quem o promitente vendedor entregou a coisa objeto do contrato-promessa, no âmbito da celebração desse contrato, detém a qualidade de possuidor quando pagou integralmente, ou quase integralmente, o preço acordado ao promitente vendedor e este lhe entregou a coisa para que este sobre ela atuasse como se ela já fosse sua.”.

No que tange à traditio, a mesma é contrariada, na situação que ora nos ocupa, por dois dados relevantes: em primeiro lugar, é natural que a Recorrente tenha no seu uso o imóvel que lhe foi prometido vender, porquanto é arrendatária do mesmo desde 9 de julho de 2014, não fazendo, assim, sentido falar em traditio por força da celebração do referenciado contrato-promessa de compra e venda; a cláusula terceira deste prevê que “A tradição e consequente transferência da posse do imóvel ora prometido vender processa-se na data da outorga da escritura pública de compra e venda objecto do presente contrato.” (o sublinhado é da nossa autoria), escritura que não terá sido entretanto outorgada. É que, nas palavras assertivas do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 8 de março de 2022 (acessível em www.dgsi.

pt), “ A tradição material da coisa é a realizada através de um ato físico de entrega e recebimento da própria coisa, ao passo que a tradição simbólica é o resultado do significado social ou convencional atribuído a determinados gestos ou expressões.”.

A importância da concreta prova daquela traditio tem a ver com o pela Recorrente reclamado direito de retenção sobre a fração autónoma a que se refere o contrato definitivo. Dispõe o art.º 755.º n.º 1 f) do C. Civil que Gozam ainda de direito de retenção: (…) O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442.º.

Podemos assentar que são os seguintes os pressupostos de aplicabilidade do preceito legal acabado de transcrever:

a) goza do direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa objeto do contrato prometido, valendo para qualquer contrato-promessa com traditio rei, seja de coisa móvel ou imóvel;

b) tal direito de retenção existe para garantia do crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos quadros do art.º 442.º do C. Civil, ou seja, crédito derivado do incumprimento definitivo (dobro do sinal, aumento do valor da coisa, indemnização convencionada nos termos do n.º 4 do referenciado art.º 442.º).

O cerne daquele direito de retenção do promitente-comprador reside no facto de, estando este obrigado a restituir uma coisa determinada, é em simultâneo titular de um crédito recíproco.

O reconhecimento do referido direito de retenção depende, assim, da ocorrência de traditio, sendo certo que os elementos que constam do processo e a que acima nos referimos apontam no sentido da inverificação daquele requisito legal.

De qualquer jeito, sempre se acrescentará o seguinte, na senda do que refere o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10 de novembro de 2022 (visualizável em www.dgsi.pt): “II - A tradição da coisa prometida vender assenta na expectativa de que o contrato definitivo será cumprido, equivalendo, quando muito, à outorga ao promitente comprador de uma situação equiparável a um direito pessoal de gozo.

III - Na situação em que o promitente comprador tenha beneficiado da entrega do imóvel antes de celebrado o contrato definitivo, a qualificação da natureza da sua posse, dependerá de uma análise casuística que revele o exercício de poderes de facto sobre o bem objecto do contrato promessa, como posse em nome próprio, como nos casos excepcionais em que já se encontra paga a totalidade do preço ou em que as partes tenham o deliberado e concertado propósito de não realizar a escritura pública, e a coisa foi entregue ao promitente comprador em definitivo, como se dele já fosse.”.

Concluindo lapidarmente o já citado Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 27 de abril de 2023: “3 - O direito de retenção conferido ao promitente comprador, no caso de incumprimento de contrato-promessa com traditio confere-lhe um direito de crédito de uso do prédio e um direito real de garantia – não de gozo –, conferindo-lhe o direito a reter o prédio enquanto não lhe for pago os créditos previstos no art.

442º do CPC pelo promitente vendedor inadimplente (restituição do sinal em dobro, ou do valor do prédio entregue, determinado objetivamente, à data do incumprimento do contrato-promessa, com dedução do preço convencionado, acrescido do sinal e da parte do preço que tenha pago) e que lhe permite executar esse prédio, na esfera jurídica do promitente vendedor, ou de terceiro para quem aquele o tenha transmitido, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário, e de se fazer pagar pelo seu crédito pelo produto da venda, com preferência sobre os demais credores do devedor, incluindo, os credores hipotecários.

4 - Contudo, esse direito de retenção não confere a qualidade de possuidor do prédio ao promitente-comprador, nem impede que esse prédio seja apreendido, nomeadamente, penhorado e vendido judicialmente, na medida em que os direitos reais de garantia caducam com a venda judicial do prédio, transferindo-se a garantia conferida pelo direito de retenção para o produto da venda.

5 - Daí que o direito de retenção não constitua fundamento de embargos de terceiro contra qualquer ato judicialmente determinado de apreensão, venda judicial e de entrega de prédio onerado por esse direito real de garantia.”.

Finalmente, entende a Recorrente ser possuidora do imóvel em apreço.

A posse caracteriza-se pelo poder que se manifesta quando alguém atua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real (art.º 1251.º do C. Civil).

A posse adquire-se, designadamente, pela prática reiterada, com publicidade, dos atos materiais correspondentes ao exercício do direito (art.º 1263.º a) do C. Civil) e pode ser titulada ou não titulada, de boa ou de má fé, pacífica ou violenta, pública ou oculta (art.º 1258.º do mesmo diploma legal).

A posse pressupõe a reunião de dois elementos: um elemento material – o corpus –, traduzido nos atos materiais praticados sobre a coisa, no exercício de poderes sobre a mesma; um elemento psicológico – o animus –, consubstanciado na intenção de se comportar como titular do direito real correspondente aos atos materiais praticados.

Compete à pessoa que se arroga possuidor alegar e provar o preenchimento daqueles dois elementos da posse, pois só assim esta poderá servir de base à aquisição do direito de propriedade ou de outro direito real, por usucapião.

Ressalve-se, no entanto, que o exercício de atos materiais que se traduzem no corpus faz presumir a existência do animus (art.º 1252.º n.º 2 do C. Civil). Todavia, esta é uma presunção legal juris tantum, suscetível de ser ilidida pela prova do contrário (prova da verificação de atos facultativos ou de mera tolerância).

Para afastar a aludida presunção legal “bastará para tanto provar a relação jurídica que fundamenta a detenção (…). No A. STJ de 29.09.2017 (526/14.9TBCNT.C1.S1), considerou-se que não pode beneficiar da presunção aquele (recorrente) em relação ao qual se demonstrou a razão da sua detenção, ficando, do mesmo modo, assente a posse de outra pessoa (recorrido). Por sua vez, no Ac. STJ de 20.03.2014 (3325/07.0TJVNF.P1S2) considerou-se não poder beneficiar da presunção aquele que beneficiou da tradição da coisa em cumprimento de um contrato promessa de compra e venda.

Não havendo dúvidas, nessa situação, sobre a qualidade de simples detentor, não pode o mesmo beneficiar da presunção de posse contida no artigo 1252.º, n.º 2.” (Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, UCP Editora, Lisboa, 2025, pág. 26). É precisamente a situação que ora nos ocupa. Subjacente à traditio esteve um contrato-promessa de compra e venda, pelo que, por esta razão, não pode a Recorrente beneficiar da presunção a que alude o art.º 1252.º n.º 2 do C. Civil, o que acarreta que aquela Recorrente, pretendendo provar a sua posse, tem de respeitar os requisitos cumulativos do corpus e do animus, preenchendo-os do ponto de vista factual.

Perscrutada, uma vez mais, a pertinente matéria de facto carreada para o requerimento inicial, a mesma é totalmente omissa quanto a facticidade concreta que preencha aquele requisito do animus. E quanto ao corpus não basta, como vertido naquele mesmo requerimento, dizer-se de forma manifestamente conclusiva que a Recorrente “ocupou legitimamente referida fração” (cfr. o respetivo art.º 14.º) e que “vive no imóvel objeto do contrato promessa de compra e venda, fazendo do mesmo sua casa de família” (cfr. o respetivo art.º 16.º).

Do que se extrai que a Recorrente não pode ser tida como possuidora da autónoma designada pela letra "X", correspondente ao X.º andar, com arrecadação n.º X esteira e lugar de parqueamento n.º X na s/cave, do prédio urbano sito na Rua X, n.º X, X em X, freguesia de X, concelho de X, descrito na X.ª Conservatória do Registo Predial de X sob o n.º X e inscrito na matriz sob o artigo X.º da referida freguesia, com a licença de utilização n.º X emitida pela Câmara Municipal de X, de que o Executado/Embargado é proprietário.

Atento o que se deixou ínsito, há que manter a decisão proferida em 2 de junho de 2025.

Custas pela Recorrente, por ter ficado vencida (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil).

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IV. DECISÃO:

Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, manter a decisão recorrida que indeferiu liminarmente os embargos de terceiro apresentados pela Recorrente.

Custas pela Apelante.

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Lisboa, data e assinaturas eletrónicas

João Severino

Inês Moura

Pedro Martin Martins