Acordam na 2.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa I. RELATÓRIO. Em 27.09.2024, a Exequente, CAIXA GERAL DE DEPÓSITOS SA., instaurou execução sumária para pagamento de quantia certa contra a Executada, AA, conferindo à execução, como respetivo título, uma escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca, outorgada em 22.08.2023, incidindo a hipoteca sobre a fração autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao 2.º andar do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Rua 1 E, n.ºs …, freguesia da Amora, concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amora sob o n.º … e inscrito na respetiva matriz predial urbana daquela freguesia sob o artigo ….º No decurso dos autos, aquele imóvel foi penhorado e a Executada foi citada. Após citação de credores, as partes foram notificadas para se pronunciarem quanto à modalidade e valor da venda do imóvel penhorado. A Executada nada disse então, ao passo que a Exequente sugeriu a venda por leilão eletrónico, com o valor base de €224.000,00. Em 19.03.2025 foi junta aos autos Caderneta Predial Urbana do imóvel penhorado, da qual consta que o mesmo tinha o valor patrimonial de €95.443,17, com referência ao ano de 2024. Em 21.05.2025 a Sra. Agente de Execução proferiu a seguinte decisão: «Por força do disposto no artigo 837.º do CPC, decide-se pela venda do bem penhorado através de leilão eletrónico na plataforma www.e-leiloes.pt aprovada por despacho n.º 12624/2015 – D. R. n.º 219/2015, Série II de 2015-11-09, sendo aceites propostas de valor igual ou superior a 85% do valor base. Valor base: 224.000,00€ (duzentos e vinte e quatro mil euros). Valor mínimo (85%): 190.400,00€ (cento e noventa mil e quatrocentos euros). Bem a vender: Os constantes do auto de penhora elaborado na data 29/10/2024: Fração autónoma designada pela letra I correspondente ao 2º ANDAR Letra I- Piso 3, de tipologia T3 sito em Rua 2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amora com o nº … da Freguesia Amora e inscrito na matriz predial sob o artº … da citada freguesia. Da decisão do agente de execução cabe reclamação a ser apresentada, através de requerimento dirigido ao juiz do processo, no prazo de 10 dias contados da presente notificação».
Jurisprudência
Processo 7305/24.3T8ALM-A.L1-2
Por carta expedida na mesma data, 21.05.2025, tal decisão foi notificada às partes que nada disseram. Frustrada a venda mediante propostas em carta fechada, por falta de proposta igual ou superior ao valor mínimo indicado, €190.400,00, em 14.09.2025 a Executada requereu que a venda por negociação particular fosse realizada por mediador oficial, o que mereceu a oposição da Exequente que requereu a venda através da Sra. Agente de Execução. Na sequência de despacho judicial de 17.10.2025 e de indicação da Secção, o Sr. BB foi encarregado da venda do imóvel penhorado. Em 31.10, 13.11, 17.11, 12.12 e 15.12.2025, 15.01, 21.01, 13.02 e 23.02.2026 o Sr. Encarregado da Venda apresentou sucessivas proposta de compra, ora da Galbex – Compra e Venda de Propriedades, Lda., ora da Leilobusiness Unipessoal, Lda., sendo que a última, a de 23.02.2026 foi apresentada pela Galbex, com o preço de €205.001,00. Relativamente a tais propostas, em 14.11, 21.11 e 27.11.2025, 02.01, e 06.01.2026 a Executada deduziu oposição, alegando, em suma, que o imóvel vale muito mais do que o valor proposto: naquele requerimento de 06.01.2026 reportava-se ao valor proposto de €199.000,00 e alegou que o imóvel tinha um valor de mercado superior ao valor base indicado, €224.000,00. Em 15.03.2026 foi proferido a seguinte decisão judicial: «Em 21 de Maio de 2025, foi determinada a venda do imóvel por leilão eletrónico, sendo o valor base de 224.000,00 euros e o valor mínimo de 190.400,00 euros (85%), modalidade que se frustrou e a que se seguiu a venda por negociação particular. Tendo sido apresentadas várias propostas, no âmbito da venda por negociação particular, de valor superior àquele valor mínimo de 190.400,00 euros, deve o encarregado da venda efectivar a venda com o proponente que ofereceu o maior valor (superior ao valor mínimo). Notifique». Em 26.03.2026 o Sr. Encarregado de Venda juntou comprovativo do depósito de €205.001,00 pela Galbex e requereu documentação para efetuar a compra e venda em causa. Em 15.04.2026, inconformada com tal decisão de 15.03.2026, a Executada apresentou recurso com as seguintes conclusões: «I- Ao imóvel foi atribuído o valor base de €224.000,00 (duzentos e vinte e quatro mil euros). II- O valor da proposta mais alta constante dos autos é de €205.001,00. III- Na modalidade de venda por negociação particular o imóvel pode ser vendido por valor inferior ao valor base anunciado e ainda que não haja acordo nesse sentido por parte de todos os interessados. Neste caso, porém, só mediante autorização judicial se poderá concretizar tal venda”.
IV- O imóvel penhorado nos autos é da Tipologia T3, possui uma área bruta privativa de 116,18 metros quadrados, conforme consta da caderneta predial já junta aos autos. O referido imóvel situa-se na Rua 2, freguesia da Amora, concelho do Seixal. Em Março de 2026 o preço médio de venda por metro quadrado na supra referida freguesia era de €2.978,00 (dois mil novecentos e setenta e oito euros) por metro quadrado. V- No caso do imóvel dos autos isso corresponde ao valor de mercado de €345.984,00 (trezentos e quarenta e cinco mil novecentos e oitenta e quatro euros). VI- Assim, entre o valor actual de mercado e a proposta (aceite pelo Despacho recorrido) existe uma diferença de €140.983,00. Ou seja, o imóvel vai ser vendido por menos €140.983,00 do que o seu actual valor de mercado, o que é, à luz dos mais elementares princípios de justiça e equidade, completamente inadmissível. VII- A jurisprudência tem afirmado que, na venda por negociação particular, a aceitação de proposta por valor inferior pode ocorrer: (i) sem intervenção do juiz, se houver acordo de todos os interessados; e (ii) inexistindo acordo, apenas mediante autorização judicial, precedida de ponderação casuística dos interesses em presença e dos elementos do processo. VIII- Mas também tem enunciado os critérios que devem presidir a tal decisão, nomeadamente: a evolução da conjuntura económica, as potencialidades da venda do bem, o interesse manifestado pelo mercado, valores de mercado da zona, comportando controlo da legalidade e um juízo equitativo de equilíbrio dos interesses concorrentes. IX- Desde logo se percebe que o Despacho recorrido não levou em conta os supra mencionados factores, ao permitir a venda do imóvel por um valor absurdamente inferior ao valor de mercado. X- Acresce que a jurisprudência, por outro lado, também tem salientado a necessidade e obrigação do agente do encarregado de venda realizar “diligências relevantes tendentes a encontrar comprador por um preço pelo menos igual ao ou próximo do valor base”. XI- Ora, neste particular que concretas diligências relevantes é que o encarregado de venda encetou a fim de “encontrar comprador por um preço pelo menos igual ao ou próximo do valor base”? A resposta está nos autos: nenhuma! XII- De facto, o sr. Encarregado de venda limitou-se a carrear para os autos diversas propostas sempre da mesma e única proponente (Galbex – Compra e Venda de Propriedades, Lda), entidade que começou com propostas de 196.000 euros e terminou com a última proposta de 205.001 euros. XIII- Não se conhece ao sr. Encarregado de venda uma única diligência de efectiva e real promoção da venda do imóvel. Não se dá conta da colocação no imóvel de anúncio (placa) para venda, de contactos com imobiliárias, ou de colocação de anúncios em plataformas como “Imovirtual”, “Idealista”, etc, diligências estas sim relevantes para conseguir um preço justo e adequado.
XIV- Obviamente que, perante tal inércia, não se poderia esperar outra coisa senão o que aconteceu: a ausência de propostas equilibradas e próximas do valor de mercado do imóvel. XV- Ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo andou mal, por clara violação do princípio da proporcionalidade e da confiança da tutela jurisdicional da executada, bem como dos artigos 812º e 816º do CPC. XVI- Deve, pois, revogar-se o Douto Despacho sub judice, na parte em que decide autorizar “a venda pelo valor de € 207.500,00.”, substituindo-o por outro que ordene à srª AE a realização de “diligências relevantes tendentes a encontrar comprador por um preço pelo menos igual ou próximo do valor base”. Assim farão Vossas Excelências, Venerandos Desembargadores, a verdadeira e costumada Justiça!». A Exequente apresentou contra-alegações, concluindo pela improcedência do recurso. Colhidos os vistos, cumpre ora apreciar a decidir. II. DO OBJETO DO RECURSO. Atento o disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2, todos do CPCivil, as conclusões do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo do conhecimento de questões que devam oficiosamente ser apreciadas e decididas por este Tribunal da Relação. Nestes termos, atentas as conclusões deduzidas pela Recorrente, nos presentes autos está em causa tão-só apreciar e decidir se a execução deve prosseguir seus termos ou deve antes ficar sem efeito a venda do imóvel penhorado à Galbex, no valor de €205.001,00, devendo o Sr. Encarregado da Venda proceder à realização de diligências tendentes a encontrar comprador por preço pelo menos igual ou próximo do valor base de €224.000,00. Assim. III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO. A factualidade a considerar na motivação de direito é a que consta do relatório deste acórdão que aqui se dá por integralmente reproduzida. IV. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
A Executada, aqui Recorrente, insurge-se quanto ao preço de €205.001,00 da venda do imóvel penhorado, entendendo que o mesmo tem o valor de mercado de €345.984,00 e que o Tribunal recorrido não considerou «a evolução da conjuntura económica, as potencialidades da venda do bem, o interesse manifestado pelo mercado, valores de mercado da zona», procedendo, assim, sem «controlo da legalidade e um juízo equitativo de equilíbrio dos interesses concorrentes». Referiu também que o Sr. Encarregado de Venda não realizou «diligências relevantes tendentes a encontrar comprador por um preço pelo menos igual ou próximo do valor base». Concluiu que o Tribunal recorrido procedeu em «clara violação do princípio da proporcionalidade e da confiança da tutela jurisdicional da executada, bem como dos artigos 812º e 816º do CPC». Vejamos. 1. O artigo 812.º do CPCivil refere-se à determinação da modalidade de venda e valor base dos bens. Conforme aquele preceito legal, no que aqui releva, ouvidas as partes, é determinada a modalidade de venda de bens penhorados e o respetivo valor base, correspondendo este, no caso de bens imóveis, ao maior dos seguintes valores: valor patrimonial tributário ou valor de mercado Tal decisão pertence ao agente de execução ou ao juiz, conforme haja ou não acordo na matéria, respetivamente. Nos termos do artigo 816.º, n.º 2, do CPCivil, referente à venda mediante propostas em carta fechada, o valor a anunciar para a venda é igual a 85% do valor base dos bens. 2. No caso em apreço. Conforme referido, por decisão da Sra. Agente de Execução de 21.05.2025 foi determinado vender o imóvel penhorado pelo valor base de €224.000,00, com o valor mínimo de €190.400,00 Tal decisão não foi impugnada para o juiz, pelo que tem-se por aceite pelas partes, o que significa que Exequente e Executada consentiram vender o imóvel penhorado por preço igual ou superior a €190.400,00. Frustrada a venda por leilão eletrónico, os autos prosseguiram com a venda por negociação particular, conforme artigo 832.º, alínea f), do CPCivil, tendo sido nomeado um encarregado de venda para o efeito, o qual obteve proposta de compra no montante de €205.001,00, superior, pois, ao valor mínimo aceite pelas partes para se proceder à venda do imóvel penhorado. Nestes termos, carece de qualquer fundamento a pretensão da Recorrente: em razão do princípio da preclusão, aceite por ela que o valor mínimo da venda era de €190.400,00, não pode agora insurgir-se quanto à venda por valor superior àquele, no caso €205.001,00.
A segurança e a confiança jurídicas justificam, assim, a manutenção da decisão recorrida proferida na sequência da referida decisão de 21.05.2025. É certo que em requerimentos de 14.11, 21.11 e 27.11.2025, 02.01, e 06.01.2026 a Executada deduziu oposição à venda pelos valores então em causa, todos inferiores a €205.001,00, alegando que o imóvel penhorado tem um valor de mercado superior ao valor base indicado de €224.000,00. Contudo, tal é absolutamente irrelevante, pois anteriormente tinha aceite a venda por valor igual ou superior a €190.400,00, correspondente a 85% do valor base do imóvel. Neste contexto, diversamente do alegado pela Executada, tem-se por cumprido o disposto nos referidos artigos 812.º e 816.º do CPCivil, não se afigurando necessária à prolação da decisão recorrida a realização de diligências complementares por parte do Sr. Encarregado de Venda, nem a consideração pelo Tribunal de outros parâmetros na prolação da decisão recorrida. 3. De todo o modo, no que aqui releva, conforme artigo 839.º, n.º 1, alínea c), do CPCivil, «(…) a venda só fica sem efeito se for anulado o ato da venda nos termos do artigo 195.º» do mesmo diploma legal, situação que pressupõe a dedução de reclamação tempestiva quanto a nulidade cometida no Tribunal recorrido e perante este, o que não sucedeu na situação vertente. A jurisprudência indicada pela Recorrente, acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 08.02.2024, processo n.º 681/20.9T8STR-B.E1, e acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo n.º 312/15.9T8PDL-F.L1, referem-se a situações diversas da presente: no primeiro caso foi tão-só anteriormente fixado o preço base da venda, sem referir a possibilidade de venda por um preço inferior, igual a 85% daquele valor, ao passo que no segundo caso o preço da venda em causa correspondia a menos de 85% do valor base. Improcede, assim, o recurso, devendo a execução prosseguir seus termos no Tribunal recorrido. * Quanto às custas do recurso. Segundo o disposto nos artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCivil e 1.º, n.º 2, do Regulamento das Custas Processuais, o recurso é considerado um «processo autónomo» para efeito de custas processuais, sendo que a decisão que julgue o recurso «condena em custas a parte que a elas houver dado causa», entendendo-se «que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção que o for». Ora, na situação vertente a Recorrente configura-se como parte vencida, pois o recurso improcede, termos em que as custas do recurso devem ser suportadas pela Recorrente, sem prejuízo do apoio judiciário que lhe venha a ser concedido. V. DECISÃO
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso e, em consequência, mantém-se a decisão recorrida, devendo a execução prosseguir seus termos no Tribunal recorrido. Custas pela Recorrente, sem prejuízo do apoio judiciário que lhe venha a ser concedido. Lisboa, 10 de setembro de 2026 Paulo Fernandes da Silva (relator) Pedro Martins (1.º Adjunto) Susana Mesquita Gonçalves (2.ª Adjunta)