Processo 8018/23.9T8LSB.L1-2

Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa que compõem este coletivo:

I - RELATÓRIO

A autora AA, identificada nos autos, instaurou, em 24-03-2023, contra o réu BB, também identificado nos autos, a presente ação declarativa comum, pedindo a sua condenação:

- no reconhecimento de que é legítima proprietária da fração autónoma correspondente ao 6º andar dto do prédio sito na Avenida 1, em Lisboa, que foi dada de arrendamento ao réu pela anterior proprietária;

- no pagamento do valor correspondente ao dobro da renda (2 x € 800 = € 1600), desde o mês de fevereiro de 2020 até entrega do locado, e numa sanção pecuniária compulsória de € 75 por cada dia de atraso na entrega do imóvel.

Fundamentando tais pretensões, invocou a autora, no essencial, ser a atual proprietária da referida fração, que adquiriu em 23-08-2017, e relativamente à qual, à data, vigorava um contrato de arrendamento celebrado pela anterior proprietária com o réu, em 01-12-2014, que se manteve.

Sucede que o réu, desde janeiro de 2019, deixou de pagar a renda, razão pela qual a autora o tentou interpelar por diversas vezes para que procedesse ao pagamento em falta e, posteriormente, comunicando-lhe a resolução do contrato de arrendamento, tendo por base a falta de pagamento das rendas. Porém, o réu, que recebeu a última notificação que a autora lhe dirigiu, continua sem pagar as rendas e sem entregar o locado que, aliás, explora, arrendando quartos a terceiros.

Não tendo sido possível a citação pessoal do réu, por incerteza do lugar, procedeu-se à sua citação edital, de harmonia com as formalidades legais.

Não tendo o réu deduzido contestação, foi citado o Ministério público que, em representação do réu ausente, apresentou contestação, arguindo a exceção dilatória de ineptidão da petição inicial, por contradição entre o pedido e a causa de pedir, apresentando ainda defesa por impugnação, com expressa menção de que lhe é inaplicável o ónus de impugnação especificada, nos termos do nº 4 do artigo 574º, CPC.

A autora exerceu contraditório relativamente à defesa por exceção, pugnando pela sua improcedência - cfr. requerimento de 08-05-2024, com a referência 48842214.

Foi dispensada a audiência prévia, proferido despacho saneador e enunciados o objeto de litígio e os temas de prova, sem reclamações.

Realizada audiência de julgamento, com produção de prova, foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente, constando do seu dispositivo o seguinte:

“Em consequência do anteriormente exposto decide-se:

A) Julgar parcialmente procedente, por provada, a ação e, consequentemente, julgar procedente o pedido pela Autora formulado de reconhecimento do seu direito de propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “P”, correspondente ao 6º dtº do prédio sito na Avenida 1 e condenar o Réu a reconhecer tal direito.

B) Julgar parcialmente improcedente, por não provada, a ação e ineficaz(es) as comunicações de resolução contratual dirigidas pela ora mandatária da demandante e, assim absolver o Réu do demais contra si peticionado nos autos.”

Não se conformando com a decisão proferida, a autora dela interpôs recurso, pugnando pela sua revogação “na parte em que julgou ineficazes as comunicações resolutivas e absolveu o réu do demais peticionado”, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

“1. A douta sentença recorrida julgou ineficazes as comunicações de resolução do contrato de arrendamento remetidas ao Recorrido por terem sido subscritas pela mandatária da Autora, concluindo que tais comunicações deveriam ter sido pessoalmente emitidas e assinadas pela senhoria.

2. Tal entendimento não encontra suporte no disposto nos artigos 1084.º, n.º 2, do Código Civil, nem nos artigos 9.º, 10.º e 11.º do NRAU.

3. Resulta da matéria de facto dada como provada que a Recorrente promoveu sucessivas diligências destinadas a comunicar ao Recorrido o incumprimento contratual e a resolução do contrato de arrendamento, designadamente através de diversas cartas registadas, notificação judicial avulsa, ação executiva e demais diligências tendentes à sua localização.

4. Resulta igualmente demonstrado que o Recorrido teve, ou não podia razoavelmente deixar de ter, conhecimento da vontade resolutiva da Recorrente e da cessação da relação contratual de arrendamento.

5. O Recorrido nunca colocou em causa os poderes de representação da mandatária da Recorrente, nunca exigiu a respetiva comprovação e nunca lançou mão do mecanismo previsto no artigo 260.º, n.º 1, do Código Civil.

6. Nos termos do artigo 260.º, n.º 1, do Código Civil, competia ao destinatário da declaração exigir ao representante a prova dos respetivos poderes, sob pena de a declaração não produzir efeitos.

7. Não tendo o Recorrido exercido tal faculdade, não pode posteriormente beneficiar da alegada falta de demonstração dos poderes representativos da mandatária da Recorrente.

8. O Tribunal a quo não podia fundar a improcedência da ação numa questão que nunca foi suscitada pelo destinatário das comunicações e para a qual o próprio legislador estabeleceu um mecanismo específico de reação.

9. Ainda que, por mera hipótese académica, se entendesse existir qualquer insuficiência dos poderes representativos da mandatária da Recorrente, sempre tal eventual irregularidade se encontraria sanada pela ratificação subsequente operada pela Recorrente, nos termos dos artigos 268.º e 269.º do Código Civil.

10. Com efeito, a Recorrente assumiu integralmente os atos praticados pela sua mandatária, instaurando ação executiva para cobrança das rendas em dívida, promovendo a presente ação de reivindicação e mantendo, de forma constante e inequívoca, a posição de que o contrato de arrendamento se encontrava resolvido.

11. As comunicações de resolução do contrato de arrendamento constituem declarações recetícias, devendo ser interpretadas de acordo com o disposto no artigo 236.º do Código Civil.

12. Perante o teor das comunicações remetidas, a identificação da senhoria, a referência ao contrato de arrendamento, o incumprimento das rendas e os subsequentes atos praticados, nenhum declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, poderia deixar de compreender que a vontade manifestada era a da Recorrente, ainda que exteriorizada através da sua mandatária.

13. O artigo 9.º do NRAU não exige que as comunicações dirigidas ao arrendatário sejam pessoalmente subscritas pelo senhorio.

14. O artigo 11.º, n.º 1, do NRAU admite expressamente que as comunicações sejam subscritas por representante do senhorio, ao prever que, existindo pluralidade de senhorios, as mesmas podem ser assinadas por quem os represente.

15. Se o artigo 11.º, n.º 1, do NRAU admite expressamente que uma pluralidade de senhorios possa ser representada por terceiro para efeitos das comunicações legalmente previstas, então, por maioria de razão (a maiori ad minus), deve reconhecer-se idêntica faculdade ao senhorio singular, inexistindo qualquer norma que imponha a sua intervenção pessoal ou exclua a aplicação do regime geral da representação. Aliás, posição sufragada pela jurisprudência.

16. Da conjugação dos artigos 258.º e seguintes do Código Civil com os artigos 9.º, 10.º e 11.º do NRAU resulta a plena admissibilidade da representação do senhorio na prática de atos de comunicação destinados à modificação ou cessação da relação entre Senhorio e Arrendatário.

17. A interpretação acolhida pela sentença recorrida conduz ao resultado inadmissível de admitir a representação quando existam vários senhorios e de a proibir quando exista apenas um, sem qualquer fundamento legal para tal distinção.

18. Ao exigir a assinatura pessoal da senhoria, a sentença recorrida criou uma formalidade não prevista pelo legislador, restringindo indevidamente o regime geral da representação consagrado no ordenamento jurídico português.

19. A jurisprudência mais recente e diretamente aplicável à questão em discussão, designadamente os Acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo n.º 2280/22.1T8BCL.G1, do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo n.º 614/22.8T8LRS.L2-8 e Processo 602/25.2YLPRT.L1-2 e do Tribunal da Relação do Porto, Processo 6066/24.0T8PRT.P1, reconhece expressamente a validade e eficácia das comunicações de cessação do arrendamento subscritas por mandatário do senhorio.

20. O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 2016, invocado pela sentença recorrida respeita a realidade factual e jurídica substancialmente distinta da dos presentes autos, não sendo, por isso, transponível para a situação em apreciação.

21. Acresce que o próprio Tribunal a quo, em sede de despacho saneador, considerou que a resolução contratual alegada era apta a sustentar a presente ação de reivindicação, vindo a adotar entendimento diverso na sentença final.

22. A decisão recorrida incorreu, assim, em erro de interpretação na aplicação dos artigos 236.º, 258.º, 260.º, 268.º, 269.º e 1084.º do Código Civil, bem como dos artigos 9.º, 10.º e 11.º do NRAU.

23. Consequentemente, devem as comunicações de resolução remetidas pela mandatária da Recorrente ser consideradas válidas e eficazes, produzindo todos os respetivos efeitos jurídicos.

24. Deve, por isso, ser revogada a sentença recorrida na parte em que julgou ineficazes as comunicações resolutivas e absolveu o Réu dos demais pedidos formulados.

25. Em sua substituição, deverá ser proferido Acórdão que reconheça a validade e eficácia das comunicações de resolução do contrato de arrendamento efetuadas pela mandatária da Autora e que julgue procedentes os pedidos formulados pela Recorrente que delas dependem, com as demais consequências legais.”

O MP, em representação do réu, apresentou resposta à alegação da recorrente, oferecendo o merecimento dos autos.

O recurso foi admitido com subida imediata, nos próprios autos e efeito suspensivo.

Inscrito o recurso em tabela, foram colhidos os vistos legais, cumprindo apreciar e decidir.

II – QUESTÕES A DECIDIR

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação, ressalvadas as matérias de conhecimento oficioso pelo tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido, nos termos do disposto nos artigos 608, nº 2, parte final, ex vi artigo 663º, nº 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, nº 1, CPC.

Assim, analisadas as conclusões do recurso interposto pela autora/recorrente, constituem questões a decidir as seguintes:

- Eficácia das comunicações de resolução do contrato remetidas ao réu por terem sido subscritas, não pela autora, mas pela sua mandatária, sem que referisse expressamente encontrar-se mandatada para o efeito;

- Em caso de procedência da última questão enunciada, apreciação dos pedidos de restituição da fração, indemnizatório e de condenação em sanção pecuniária compulsória deduzidos, tendo por base a falta de entrega da fração após cessação do contrato de arrendamento, por resolução operada pela senhoria.

*

III – FUNDAMENTAÇÃO

Seguindo a sistematização da sentença recorrida, são os seguintes os factos provados a considerar:

A

1. 1 - A propriedade da fração autónoma designada pela letra “ P “, coincidente com o 6º andar Dtº do prédio sito na Avenida 1, nº 67 e 67-A, tornejando para a Av. 2, nºs … e …-A, em Lisboa - descrito na C. do Registo Predial sob o nº 1229/... da ora freguesia das Avenida 2 e com o artº matricial urbano …43 da mesma freguesia - foi registada, provisoriamente através da Ap. …03, de ….8.2017, a favor de CC, por divisão de coisa comum cujos interessados eram aquela e, ainda, DD, EE e FF.

2 - Através de acordo reduzido a escrito, datado de 1 de dezembro de 2014 e denominado de “Contrato de Arrendamento Habitacional”, EE e o aqui Réu - que apuseram no mesmo as suas assinaturas -, acordaram entre si e no essencial, o seguinte:

Contrato de Arrendamento Habitacional

Entre:

Primeira Outorgante: EE, natural da Venezuela, titular do C. C. nº …, com o NIF ..., residente na Rua 3, na qualidade de administradora do imóvel pertencente a GG, titular do CC …, válido até 6 de Agosto de 2014 e NIF …, ora em diante designada por Proprietária;

Segundo Outorgante: BB, titular do Passaporte brasileiro FB …, emitido em …/10/2010, com validade até …/10/2015, com o NIF …, residente na Rua 4 218, Freguesia da Misericórdia, 1200-342, de ora em diante designada por Inquilino;

Considerando que:

A. A) A senhoria é proprietária e legítima possuidora do prédio e da fração “6º Dtº” do prédio sito na Avenida 1, descrito a matriz predial urbana da freguesia Avenida 2, sob o artº 1643 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº …11, ( de ora em diante a “ Fração “ );

B) A Fração encontra-se livre e devoluta de pessoas e bens;

C) O Inquilino pretende arrendar a fração para a sua habitação, pelo período de 2 anos.

É celebrado o presente Contrato de Arrendamento Habitacional o qual se rege pelos termos e condições e condições estipuladas nas cláusulas seguintes:

Cláusula 1ª

1.O presente contrato de arrendamento é feito pelo período de dois anos, nos termos dos artºs 1095 e seguintes do Código Civil, com início a 1 de Dezembro de 2014, e que se destina a habitação e nenhum outro destino lhe podendo ser dado.

2. O prazo certo referido no número anterior é renovável automaticamente por períodos sucessivos de um ano, se nenhuma das partes se opuser à renovação com a antecedência legalmente prevista de um ano ou 120 dias, conforme seja deduzida, respetivamente, pela Proprietária ou pelo Inquilino.

Cláusula 2ª

A renda mensal é fixada em € 800,00 (oitocentos euros) e será paga até ao dia 8 do mês anterior àquele a que respeita, por transferência bancária para a conta com o NIB ..., Banco Português de Investimento, BPI.

Cláusula 3ª

A renda acordada será atualizada anualmente de acordo com os índices em vigor do novo regime de arrendamento urbano.

Cláusula 4ª

No ato da assinatura do presente contrato o Inquilino paga a Proprietária a quantia de € 1.600,00 (mil e seiscentos euros), correspondente à renda do mês de Dezembro e € 800,00 euros ( oitocentos euros ) da garantia.

Cláusula 5ª

Na falta, total ou parcial, do pagamento da renda prevista na cláusula anterior, a Proprietária poderá optar por exigir do Inquilino, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% das rendas em dívida, nos termos do artº 1041 do C. Civil, podendo o contrato ser resolvido, ao fim de três meses sem pagamento de rendas, por mera comunicação ao Inquilino. A partir dessa comunicação o Inquilino tem três meses para pagar ou abandonar o imóvel.

Cláusula 6ª

As despesas de água, luz e gás, bem como as eventuais taxas ou licenças relacionadas com tais serviços relativamente ao período de vigência do presente Contrato são da única e exclusiva responsabilidade do Inquilino.

Cláusula 7ª

1. O Inquilino obriga-se, na vigência do presente Contrato de Arrendamento, a manter em bom de conservação, como atualmente se encontram, as canalizações de água, luz, esgotos, instalações sanitárias, paredes, soalhos e vidros, todas as partes do prédio de utilização comum.

2. O Inquilino obriga-se a comunicar à Proprietária e a repor imediatamente e à sua custa, quaisquer danos resultantes de utilização não prudente do locado.

3. Findo o contrato, o Inquilino obriga-se a devolver o locado no preciso estado de conservação em que se encontrava à data da celebração inicial, bem como a repor ou indemnizar a Proprietária pelo valor da reposição ou reparação de quaisquer deteriorações não decorrentes do seu uso normal prudente.

4. A garantia de 375,00 euros será devolvida na íntegra ou retida consoante a avaliação do estado do apartamento na hora de entregar as chaves.

5. O Inquilino obriga-se a suportar os custos da limpeza final do imóvel objeto deste Contrato.

6. Todas as despesas relativas ao condomínio são da exclusiva responsabilidade da Proprietária.

Cláusula 8ª

1. O Inquilino não poderá efetuar quaisquer obras ou benfeitorias no local arrendado, exceto as de conservação, sem o prévio consentimento da Proprietária dado por escrito.

2. Todas e quaisquer obras e ou benfeitorias que vierem a ser efetuada pelo Inquilino ficarão pertença da Proprietária, não podendo o Inquilino alegar, em caso algum, direito de retenção, pedir por elas qualquer indemnização ou efetuar o respetivo levantamento, ainda que as obras ou benfeitorias tenham sido autorizadas pela Proprietária, salvo se se tratarem de benfeitorias voluntárias e desde que o seu levantamento não implique qualquer deterioração no apartamento.

Cláusula 9ª

O Inquilino obriga-se ainda a utilizar com cautela bem como a preservar cuidadosamente as zonas comuns do condomínio, zonas estas que serão livremente utilizadas pelo mesmo.

Cláusula 10ª

O Inquilino poderá denunciar o presente Contrato antes do termo do prazo, sem que tenha de pagar qualquer indemnização ou compensação à Proprietária, desde que a denúncia lhe seja comunicada com cento e vinte dias de antecedência por carta registada com aviso de receção.

Cláusula 11ª

O Inquilino reconhece à Proprietária o direito de, por si ou por pessoa de sua confiança e, sempre precedido de aviso prévio, mostrar o local arrendado a terceiros, mediante prévia combinação com o Inquilino, nos três meses anteriores ao termo do Contrato.

Cláusula 12ª

A Proprietária poderá denunciar o presente contrato desde que a denúncia seja comunicada com 12 com meses de antecedência.

Cláusula 13ª

Para as questões emergentes do presente Contrato fica já estabelecido o Foro da Comarca de Lisboa.

Cláusula 14ª

Tudo aquilo que não estiver expressamente previsto no presente Contrato será regulado em vigor, obrigando-se os Contraentes ao integral cumprimento do mesmo.

Feito em triplicado em Lisboa, no dia 1 de dezembro de 2014

A Primeira Outorgante – Proprietária

Assinatura

A Segunda Outorgante – Inquilino

Assinatura. “

3 - Através da Ap. …98, de ….9.2017, a propriedade da fração autónoma aludida em 1 - foi registada a favor da Autora, por compra a CC.

4 - A fração autónoma identificada em 1 - corresponde a um T2 (com 3 divisões, cozinha, duas casas de banho e arrumos) e tem uma área bruta privativa de 86,95 m2 e uma área bruta dependente de 12.44 m2.

5 - Mostra-se junta aos autos - pela Autora - o texto de uma alegada carta, simples e datada de 29.8.2017, dirigida e assinada por CC ao Réu - para a morada do locado, visando a mesma comunicar-lhe:

a. a) ter sido realizada escritura de compra e venda da fração em causa nos autos, sendo a então proprietária da fração AA, bem como a morada desta;

b) que no dia 14.7.2017 já fora celebrada escritura de constituição da propriedade horizontal do prédio em que a fração ao Réu locada se situa,

c) identificando o Cartório Notarial em que foram realizadas as duas escrituras aludidas em a) e b) supra e,

d) deverem as rendas ser pagas mediante transferência para a conta bancária de que a ora Autora era(é) titular no Novo Banco, com o NIB ....

6 - Com data de 21.8.2019 e nessa data expedida, a então advogada estagiária HH - da sociedade de advogados com a denominação II, com sede na Rua 5, dirigiu ao Réu carta registada com aviso de receção para a fração autónoma aludida em 1 -, carta essa com o seguinte teor:

“Lisboa, 29 de agosto de 2017

Assunto: Interpelação para pagamento de rendas em dívida

Exmº Senhor,

Na qualidade de mandatárias da proprietária do imóvel sito na Avenida 1, do qual V./Exa. é Arrendatário por contrato celebrado a 1 de Dezembro de 2014, vimos pela presente interpelar V./Exa., para proceder ao pagamento do montante total de € 8.160,00 ( oito mil, cento e sessenta euros ), referentes aos valores que de seguida se discriminam:

- € 6.400,00 (seis mil e quatrocentos euros), correspondente às rendas devidas desde janeiro a agosto de 2019;

- € 800,00 (oitocentos euros), referente à indemnização de 50% do valor das rendas devidas, referentes aos meses de janeiro e fevereiro de 2019, nos termos do disposto no artigo 1041.º, nº 1 do Código Civil, na redação dada pelo Dec. Lei 239/1977, de ...;

- € 960,00 (novecentos e sessenta euros), referente à indemnização de 20% do valor das rendas devidas, referentes aos meses de março a agosto de 2019, nos termos do disposto no artigo 1041.º, nº 1 do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro.

Neste sentido, deverá V./Exa. liquidar num prazo máximo de oito dias, o referido valor em dívida, para o IBAN da Senhoria.

Se tal não se verificar e os montantes permanecerem por liquidar, recorrer-se-á aos meios adequados para promover a cobrança coerciva dos valores em dívida e consequente desocupação do locado, acrescendo ainda ao valor em dívida, todas as quantias despendidas a título e extrajudicial na resolução desta questão.

Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos com os melhores cumprimentos,

A Advogada-Estagiária

Assinatura “.

7 - A carta referida em 6 foi devolvida à remetente em 4.9.2019, por não reclamada.

8 - Com data de 24.9.2019, a advogada estagiária aí referida remeteu ao Réu, para a morada do locado, carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:

“Lisboa, 24 de setembro de 2019

Assunto: Interpelação para pagamento de rendas em dívida

Exmº Senhor,

Na qualidade de mandatárias da proprietária do imóvel sito na Avenida 1, do qual V./Exa. é Arrendatário por contrato celebrado a 1 de dezembro de 2014, vimos pela presente interpelar V./Exa., para proceder ao pagamento do montante total de € 9.120,00 ( nove mil, cento e vinte euros ), referentes aos valores que de seguida se discriminam:

- € 7.200,00 (sete mil e duzentos euros), correspondente às rendas devidas desde janeiro a setembro de 2019;

- € 800,00 (oitocentos euros), referente à indemnização de 50% do valor das rendas devidas, referentes aos meses de janeiro e fevereiro de 2019, nos termos do disposto no artigo 1041.º, nº 1 do Código Civil, na redação dada pelo Dec. Lei 239/1977, de ...;

- € 1.120,00 (mil, cento e vinte euros), referente à indemnização de 20% do valor das rendas devidas, referentes aos meses de março a setembro de 2019, nos termos do disposto no artigo 1041.º, nº 1 do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro.

Neste sentido, deverá V./Exa. liquidar num prazo máximo de oito dias, o referido montante em dívida, para o IBAN da Senhoria.

Se tal não se verificar e os montantes permanecerem por liquidar, recorrer-se-á aos meios adequados para promover a cobrança coerciva dos valores em dívida e consequente desocupação do locado, acrescendo ainda ao valor em dívida, todas as quantias despendidas a título e extrajudicial na resolução desta questão.

Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos com os melhores cumprimentos,

A Advogada-Estagiária

Assinatura “.

9 - A carta referida em 8 foi expedida em 25.9.2019, pelos CTT e foi devolvida à remetente, com a seguinte menção assinalada: “Mudou-se”.

10 - Com data de 5.11.2019 a Autora instaurou uma notificação judicial contra o aqui Réu - que correu termos no …º Juízo … Cível do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa sob o nº …/19.6T8LSB -, requerendo a sua notificação de que considerava o contrato de arrendamento supra aludido resolvido, por incumprimento do Réu e, especificamente, por falta de pagamento de mais de três rendas.

11 - Com o requerimento da notificação judicial avulsa aludido em 10, apresentado em juízo pela advogada estagiária aludida em 6 supra e cujo teor se dá por reproduzido, a mandatária sua signatária juntou aos autos procuração datada de 28.10.

2019, pela Autora conferida à sociedade II, bem como a JJ e HH, Advogada-Estagiária, à quem declarou conferir, junto com os de substabelecer, os mais amplos poderes forenses em Direito permitidos para a representar em juízo e, ainda, poderes especiais para confessar, transigir e/ou desistir, no âmbito de quaisquer processos judiciais em que fosse parte interessada.

12 - Por despacho proferido em 7.11.2019 foi ordenada a requerida notificação judicial do Réu, nos termos e para os efeitos requeridos pela Autora e, solicitado o cumprimento da diligência ao Agente de Execução que, no dia 16.11.2019, tentou proceder a tal notificação.

13 - Da diligência referida em 11 - lavrou o Agente de Execução certidão negativa, datada de 16.11.2019, da qual fez constar o seguinte:

“A diligência não foi efetuada uma vez que o notificando não reside na morada indicada. Residem no local 4 inquilinas do ora executado, que estão a pagar ao mesmo 350 €, cada uma, de renda. Informação foi prestada pela D. KK (nº imperceptível).

14 - Dou como reproduzido, para todos os efeitos, o teor do contrato de arrendamento datado de 1 de agosto de 2019 e junto aos autos como doc. 9 da p. inicial, de um quarto da fração autónoma aludida em 1 -, 3 - e 4 - supra -, celebrado entre o Réu - na qualidade de “ senhorio “ - e LL - na qualidade de Arrendatária, contra o pagamento da renda mensal, por esta ao Réu, da quantia de 350,00 Euros por mês.

15 - No dia 2 de janeiro de 2020, uma das advogadas referidas em 11 - dirigiu ao Réu (para a morada aludida em 1 -, supra) carta registada com aviso de receção para a morada referida em 1 -, datada e expedida em 2 de janeiro de 2020, com o seguinte teor:

“Lisboa, 2 de janeiro de 2020

Assunto: Interpelação para pagamento de rendas em dívida e comunicação da resolução do contrato

Exmº Senhor;

Na qualidade de mandatárias da proprietária do imóvel sito na Avenida 1, do qual V./Exa. é Arrendatário por contrato celebrado a 1 de dezembro de 2014, vimos, pela presente comunicar a resolução do contrato de arrendamento, com efeitos imediatos a partir da receção da presente missiva, com base em vários incumprimentos de V./Exas., de acordo com o artº 1083 do Código Civil.

De acordo com o artigo 1083º, nº 3 do referido diploma legal é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda.

Ora, V./Exa., nos últimos meses comprova os reiterados incumprimentos, visto que, neste momento, encontram-se em dívida o montante de € 10.400,00 (dez mil e quatrocentos euros), correspondente às rendas devidas desde janeiro de 2019 a Janeiro de 2020.

Bem como pela notícia obtida pela Senhoria, após tentativa de notificação que V./Exa. cedeu o locado, total e permanente e onerosamente de forma ilícita perante a Senhoria, sendo também um dos fundamentos de resolução de acordo com o artigo 1083º, nº 2, alínea e).

Neste sentido, deverá V./Exa. desocupar o locado dentro de um mês, procedendo à entrega do mesmo livre e devoluto de pessoas e bens e, no prazo máximo de cinco dias liquidar o referido montante em dívida, para o IBAN da Senhoria.

Se tal não se verificar e os montantes permanecerem por liquidar, recorrer-se-á aos meios adequados para promover a cobrança coerciva dos valores em dívida e consequente desocupação do locado, acrescendo ainda ao valor em dívida, todas as quantias despendidas a título judicial e extrajudicial na resolução dessa questão.

Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos com os melhores cumprimentos,

A advogada

( Assinatura“.

16 - A carta aludida em 15 - foi, pelos CTT, devolvida à sua remetente, em 15.1.2020, do rosto do correspondente envelope tendo sido feita constar a seguinte menção, pelos CTT: “ Recusado/Refuse “.

17 - Com a data aludida em 15 - supra e expedida em tal dia, a mandatária remetente da carta referida em 15 - remeteu ao Réu (para a morada sita na Avenida 6) carta registada com aviso de receção, com o exato teor da carta mencionada em 15 -, carta recebida pelo seu destinatário, o Réu, em 14.1.2020.

18 - Na sequência do referido em 15 - a 17 - supra, o Réu não procedeu ao pagamento das rendas em dívida nem à devolução da fração autónoma em causa nos autos.

19 - Com data de 5.3.2020 a aqui Autora instaurou contra o Réu uma Execução Sumária, que correu seus termos sob o nº …76/20.T8LSB, mencionando ser o título executivo o “ artº 14º A NRAU e ter sido, por a notificação judicial não se ter mostrado possível, enviada nova carta registada, com aviso de receção, nos termos e para os efeitos do artº 10º, nº 5, al. b) do NRAU e encontrarem-se então em dívida € 9.600,00, correspondentes a 12 meses de rendas não pagas, relativas ao período entre janeiro de 2019 e janeiro de 2020, sendo o valor mensal devido de € 800,00 (oitocentos euros).

20 - Com data de 19.3.2020 e no âmbito do Procº nº …76/20.T8LSB, o Agente de Execução MM procedeu à pesquisa, no site da Autoridade Tributária, da existência de bens do executado, tendo logrado obter informação sobre a existência de um imóvel pelo mesmo titulado, sito em Lisboa e ser a sua morada fiscal sita na Av. …, nº …, 1º andar, em Lisboa, tendo o mesmo, além do mais, a atividade económica de alojamento mobilado para turistas e arrendamento de bens imobiliários.

21 - No âmbito da execução aludida em 19 - a Autora logrou cobrar do Réu a quantia de € 9.600,00, nada mais tendo recebido desde então.

22 - Dou como reproduzido, para todos os efeitos, o teor do documento nº 14 pela Autora junto aos autos, referente a pesquisa efetuada no site “ https://www.imovirtual.com relativamente a valores de valor de renda de apartamentos T2, nas Avenida 2, em Lisboa.

23 - Na fração autónoma referida em 1 - o Réu arrendou quartos a terceiros, vivendo o Réu na mesma fração até certo momento e recebendo, de cada uma de tais pessoas, uma renda e, a partir de determinado momento não concretamente apurado, o Réu deixou de ali viver, sendo que enquanto ali viveu, chegou a haver drogas no mesmo, num dos quartos pelo Réu arrendados.

24 - Na atualidade ainda lá vivem pessoas a quem o Réu arrenda quartos, sendo que uma das pessoas que arrendou, no passado, um quarto ao Réu, pensou, quando o arrendou, que o demandado era o proprietário da fração autónoma referida em 1 -, supra.

25 - O Réu atirou, aparentemente mais de uma vez e pelas janelas da fração autónoma em causa nestes autos, objetos e chegou, em 2023, a pegar fogo às escadas do prédio em questão, acabando por ser hospitalizado e detido.

26 - A Autora não tem acesso à fração autónoma em causa nos autos.

*

E são os seguintes os factos não provados:

1 - Que tenha sido a Autora a dirigir ao Réu qualquer das cartas e aludidas em A).

2 - Os factos alegados nos artºs 51 a 54º da p. inicial.

*

Da eficácia das comunicações de resolução do contrato remetidas ao réu

A presente ação foi configurada como de reivindicação, considerando a autora que o réu exerce uma detenção ilegítima sobre a fração por si adquirida, atenta a resolução do contrato de arrendamento por si operada.

A ação de reivindicação está regulada no artigo 1311º do Código Civil, constituindo corolário do direito de sequela que acompanha os direitos reais. Tendo por escopo afirmar o direito de propriedade e fazer cessar as situações ou atos que o violem, apresenta, como objetivo inicial, a declaração da existência do direito (pronuntiatio), e, como objetivo subsequente, a sua realização (condemnatio), ou seja, a condenação do terceiro na restituição da coisa.

Neste expediente processual, o autor, para que a sua pretensão obtenha vencimento, necessita apenas de alegar e provar o seu domínio, não lhe sendo exigível demonstrar a inexistência de qualquer direito que o réu porventura se arrogue sobre a coisa. De facto, a demonstração de existência de tal direito incumbe, por imposição dos ditames da distribuição do ónus da prova (art. 342º, nº 2, CC), a este último.

Sucede que na decisão recorrida, apesar de ter reconhecido o direito de propriedade da autora sobre a fração reivindicada, após análise das várias comunicações apuradas, dirigidas ao réu, visando comunicar-lhe a resolução do contrato por falta de pagamento das rendas, afirma-se:

“Mais se constata que a carta dirigida ao demandado para o locado, em 2.1.2020, foi recusada e a dirigida para a sua nova morada (por já não viver na fração dos autos) foi recebida pelo Réu em 14.1.2020, não tendo o locatário pago as rendas nem restituído o imóvel à Autora.

A verdade, porém, é que as referidas cartas deveriam ter sido dirigidas ao Réu pela Autora e por ela assinadas e tal não sucedeu uma vez que foram dirigidas ao demandado, como se disse, por advogada e por esta assinadas quando, nos termos do artº 1084, nº 2 do C. Civil e artº 9º, nºs 1 e 7 e 10º, 7 da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redação da Lei nº 79/2014, deveriam tê-lo sido pela Autora pois, efetivamente, só a demandante era - a essa data e é, ainda hoje - a contra parte no contrato de arrendamento, face ao demandado.

Aliás, diga-se que em nenhuma das referidas cartas a mandatária que as dirigiu ao demandado, referiu, sequer, encontrar-se expressamente mandatada pela Autora para o envio de tais comunicações sendo que, ainda que assim fosse, nem se poderia, pela razão exposta - de não ter sido a demandante a remeter tais comunicações/cartas, por ela assinadas - concluir pela efetiva eficácia das mesmas.”

Tal ineficácia da declaração de resolução do contrato está na origem da improcedência dos pedidos de restituição da fração e indemnizatório deduzidos. A recorrente reage a tal improcedência, reiterando que lhe deve ser concedido o que peticionou.

Cumpre apreciar e decidir:

Regulando as “Formas de cessação” do contrato de arrendamento, dispõe o artigo 1079º, CC: “O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.”

A resolução é uma causa de extinção do contrato, fundada na lei ou em convenção - cfr. artigo 432º, nº 1, CC. Opera por declaração unilateral e, nas palavras de Pedro Romano Martinez1: “A resolução determina a imediata cessação do vínculo, produzindo o efeito extintivo logo que a declaração chega ao poder do destinatário ou é dele conhecida (art.º 224º, nº 1, do CC).” Caso seja legal o fundamento da resolução, radica ou na alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, ou na violação do programa contratual acordado – cfr. artigos 437º e 801º CC.

No caso, não existe controvérsia quanto ao fundamento legal subjacente à resolução do contrato, que consiste na falta de pagamento das rendas. Tal obrigação constitui a contrapartida do gozo temporário do locado – cfr. artigos 1022º, 1038º, alínea a), CC. Quando incumprida, o locatário incorre em mora, que pode fazer cessar, sem quaisquer consequências, no prazo de oito dias, a contar da data do vencimento das rendas – cfr. artigo 1041º, nº 2, CC. Tal pagamento, se efetuado em prazo superior, fará cessar a mora do locatário apenas se for acompanhado da indemnização prevista no nº 1 do artigo 1041º, CC.

Porém, persistindo o arrendatário na falta de pagamento das rendas, ocorre o fundamento de resolução previsto no artigo 1048º, CC que, “(…) quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º” – cfr. artigo 1048º, nº 1, CC. Ainda a este propósito, dispõe o artigo 1083º, nº 3, CC que é inexigível a manutenção do contrato de arrendamento nos casos em que o arrendatário se constituiu em mora superior a três meses. Trata-se, pois, de “infração grave praticada pelo arrendatário, que põe em causa o nexo sinalagmático que caracteriza o contrato de arrendamento, pelo que se justifica que possa determinar a resolução do contrato” – cfr Menezes Leitão2.

Ora, dos factos apurados extrai-se o não pagamento das rendas por período bem superior a três meses, sendo por isso forçoso considerar que opera o fundamento de resolução invocado – cfr. artigo 1083, nº 3 CC.

Dado que a autora optou pela resolução extrajudicial do contrato, mediante comunicação, a controvérsia radica na formalidade que lhe deve estar subjacente, defendendo o tribunal recorrido que a declaração de resolução deveria ter sido assinada pela própria autora, e não pela sua mandatária, tanto mais que nem sequer referiu encontrar-se expressamente mandatada para o efeito.

O contrato de arrendamento em causa nos autos foi celebrado em 01-12-2014 (facto provado nº 2).

A comunicação de resolução do contrato por falta de pagamento de rendas foi recebida pelo réu em 14-01-2020 (factos provados nº 15, 16 e 17). Tal comunicação foi precedida de outras, não recebidas pelo destinatário, que o interpelavam ao pagamento das rendas (cartas de 29-08-2017, 21-08-2019, 24-09-2019) ou que, mantendo essa interpelação para o pagamento, comunicavam a resolução do contrato (carta de 02-01-2020).

Tendo em consideração que a primeira carta para interpelação do réu para pagamento das rendas em dívida foi remetida em 21-08-2019, e que a carta que lhe foi enviada para operar a resolução do contrato de arrendamento foi recebida no dia 14-01-2020, julgamos ser aplicável aos autos o NRAU na redação introduzida pela Lei nº 13/2019, de 12/02, a qual, de acordo com o seu artigo 16º, entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, ou seja, em 13-02-2019.

Efetivamente, embora no nº 1 do artigo 12º CC se estabeleça a regra de que a lei só dispõe para o futuro, estabelece o nº 2 daquela norma: “quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se que, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser diretamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor”.

Desta norma extrai-se que a versão do NRAU aplicável ao caso dos autos é a referida, dado que, apesar de o contrato de arrendamento em causa ter sido celebrado em 1 de dezembro de 2014, aplica-se às relações contratuais que subsistiam à data da sua entrada em vigor, nos termos expostos.

Sendo controvertida a eficácia da resolução, há que verificar se a sua comunicação foi efetuada cumprindo o que vem determinado no NRAU, na versão aplicável aos autos (Lei nº 13/2019, de 12/02).

Assim, de acordo com o estipulado no artigo 9º nº 1 do NRAU (nessa versão):

“1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.

2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.

(…)

7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, é efetuada mediante:

(…)

c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.º 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação.”.

Com relevo para a decisão da causa, transcreve-se, parcialmente, o que dispõe o artigo 10º da mesma Lei, sob a epígrafe “Vicissitudes”:

“1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:

a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la;

b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que:

(…)

c) Sejam devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.

3 - Nas situações previstas no número anterior, o remetente deve enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.

4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1 e da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.

(…)”.

Como se refere no Acórdão da Relação de Évora de 14-10-20213:

“Não sendo paga a renda na data acordada durante 3 meses forma-se na esfera jurídica do locador o direito de resolver o contrato – artigo 1083º/1 e 3, do CC – a resolução pode ser efetuada judicial ou extrajudicialmente – artigo 1047.º do CC.

Na modalidade extrajudicial, para que a resolução produza efeitos deve ser comunicada ao locatário, podendo sê-lo por escrito assinado pelo senhorio em carta registada com aviso de receção enviada ao inquilino – artigo 9.º/7, c) da Lei 6/2006, 27-02; se este não receber a carta ou não a levantar nos correios no prazo fixado não se considera notificado da resolução – artigo 10.º/2, c), da referida lei.

Só o será se o senhorio enviar, no prazo de 30 a 60 dias sobre a data da primeira carta, uma nova carta registada com aviso de receção, o que implicará considerar-se a notificação recebida no 10º dia posterior ao envio – artigo 10.º/4, da mesma lei. (…)”.

Estamos, pois, perante uma declaração com caráter recetício, mas com particularidades destinadas a harmonizar o interesse da proteção do arrendatário, potenciando que a declaração chegue efetivamente ao seu conhecimento, e o interesse da simplificação e eficácia da cessação do contrato.

Porém, contrariamente ao que se refere na decisão recorrida, desse regime não se retira que a comunicação de resolução do contrato constitua ato subtraído ao regime da representação, prevista nos artigos 258º e ss CC. Na norma referida está estabelecido, como princípio geral, que: “O negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os seus efeitos na esfera jurídica deste último”. Certo é que correspondendo o ato praticado por representante a declaração negocial dirigida a terceiro, pode este exigir que o representante faça prova dos seus poderes (de representação), como estabelece o nº 1 do artigo 260º, CC, sob a epígrafe “Justificação dos poderes do representante”, nos seguintes termos: “1. Se uma pessoa dirigir em nome de outrem uma declaração a terceiro, pode este exigir que o representante, dentro de prazo razoável, faça prova dos seus poderes, sob pena de a declaração não produzir efeitos.”. O nº 2 desta norma concretiza que: “Se os poderes de representação constarem de documento, pode o terceiro exigir uma cópia dele assinada pelo representante”.

Tal regime evidencia que o terceiro (a quem a comunicação foi dirigida) possui o ónus material ou o encargo de averiguar se o representante possui ou não os poderes por ele alegados. A consequência da ausência de prova, por parte do procurador, dos poderes de representação invocados ao dirigir a terceiro a declaração negocial identifica-se com o segmento normativo já transcrito: “(…) sob pena de a declaração não produzir efeito”.

Paralelamente, e obviando à falta de prova dos poderes do declarante, o artigo 268º CC admite que o representado ratifique o ato praticado sem poderes de representação.

Assim, a averiguação dos poderes do representante corresponde, em geral, a um ónus do terceiro perante quem o ato foi praticado – neste sentido, Pedro de Albuquerque4.

Consequentemente, ao contrário do que se extrai da decisão recorrida, a expressão “escrito assinado pelo declarante” do artigo 9º, nº 1, RAU, não inviabiliza que a comunicação de resolução possa ser efetuada por representante do senhorio.

Aliás, como afirma a recorrente, a possibilidade de o senhorio se fazer representar em tal declaração de oposição de oposição à renovação do contrato resulta reforçada pela redação conferida ao artigo 11º, NRAU, nº 1, ao prever tal possibilidade em caso de pluralidade de senhorios, nos seguintes termos: “Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido designado para as receber”.

O acórdão do STJ de 19-10-20175, citado na decisão recorrida, analisa questão diversa, relacionada com o envio de comunicação de oposição à renovação do contrato pelo senhorio, por carta registada, cujo aviso de receção foi assinado por pessoa diferente dos gerentes da sociedade arrendatária. Ali se conclui que, inexistindo convenção de domicílio e não tendo sido o aviso de receção assinado por pessoa com poderes de vinculação da sociedade arrendatária, por estar em causa uma declaração recetícia, a oposição apenas seria eficaz se completada com o envio de nova carta, nos termos do disposto nos termos dos artigos 10º e 15º NRAU. Ou seja, aquele acórdão não se pronuncia sobre a possibilidade de o ato em questão (oposição à renovação) ser praticado por representante, analisando questões diversas, inerentes à formalidade da comunicação de oposição.

No caso dos autos, como o réu não exigiu a prova dos poderes do representante (mandatária subscritora da declaração de resolução em representação da autora), afigura-se que tal matéria (substantiva) não pode ser objeto de conhecimento oficioso pelo tribunal. Na verdade, nessa hipótese, opera o princípio geral do artigo 258º CC, produzindo o negócio jurídico efeitos na esfera jurídica do representado, dado que o terceiro a quem a comunicação foi dirigida não cumpriu o encargo (ónus) de averiguar se o representante possuía ou não os poderes por ele alegados.

Mais: A questão da falta de poderes do representante, configurando defesa por exceção neste processo, dado constituir facto impeditivo do direito da proprietária exigir a fração, deveria ter sido expressamente invocada pelo réu, o que não sucedeu (cfr. artigos 571º, 572º, alínea c), 573º, CPC). E o certo é que o facto de o réu se encontrar representado pelo Ministério Público, embora neutralize o ónus de impugnação especificada nos termos do nº 4 do artigo 574º, CPC, não o desonera da defesa por exceção.

Reitera-se, pois, que não tendo o réu alegado que diligenciou pela confirmação dos poderes representativos da mandatária da autora, nem invocado a falta de poderes da representante da autora, não pode o tribunal substituí-lo em tal ónus. Logo, nada obsta à eficácia dos atos praticados pelo representante.

Em sentido similar se pronunciou o Tribunal da Relação de Guimarães de 04-10-20236, citado pela recorrente, num caso em que estando em causa a eficácia da oposição à renovação assinada pelo mandatário, o réu: “(…) não fez uso da disciplina consagrada no artigo 260.º do CC, nem tal foi alegado e comprovado nos autos”, concluindo que: “nada obsta à eficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento subscrita por advogado, em representação do senhorio”.

No mesmo sentido se pronunciou o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 26-10-20237, também citado pela recorrente, admitindo a possibilidade de a comunicação de oposição à renovação (para a qual se mostram estabelecidas formalidades similares à de resolução) ser efetuada por representante e não ter de ser necessariamente acompanhada de procuração incumbindo ao arrendatário o ónus de pedir a justificação dos poderes do representante. No mesmo sentido, para além dos restantes citados pela recorrente, veja-se ainda o Acórdão desta Relação de Lisboa de 13-02-20258.

Sempre se dirá ainda que, paralelamente, e obviando à falta de prova dos poderes do representante, o artigo 268º CC admite que o representado ratifique o ato praticado sem poderes de representação. Ora, a interposição da presente ação, em sentido convergente à carta de resolução e da mesma extraindo efeitos jurídicos, não deixa de corresponder a uma ratificação tal ato. Por essa via, mesmo que se admitisse que o tribunal podia conhecer oficiosamente a eventual falta de poderes do representante (ou da falta de comprovação de tais poderes), sempre o vício deveria ser considerado sanado, em função do sentido de ratificação que se deve extrair da interposição da presente ação.

Conclui-se, pois, que não tendo o réu solicitado comprovação dos poderes de representação relativos à declaração de resolução do contrato pela mandatária da autora, a declaração em questão é eficaz, enquanto facto extintivo do contrato de arrendamento.

Consequentemente, perante a eficácia, nos termos expostos, da declaração de resolução do contrato de arrendamento, deverá ser alterada a decisão recorrida.

E deve referir-se que, por força do regime legal acima descrito, e do que consta do ponto 17. da factualidade provada, a resolução do contrato de arrendamento em questão operou-se em 14-01-2020.

Fica, pois, demonstrado que o réu não possuía título válido que legitimasse a sua detenção da fração, cuja entrega deverá ser ordenada nos termos requeridos pela autora.

Pedido indemnizatório

Mostra-se legalmente estabelecida a obrigação, a cargo do arrendatário, de entrega do locado após a resolução do contrato (cfr. artigos 1043º, 1045º e 1087º, CC). O não cumprimento de tal obrigação gera para o arrendatário que esteja em mora a obrigação de pagamento, a título de indemnização, do dobro da renda, nos termos do artigo 1045º, nºs 1 e 2, CC.

Efetivamente, dispõe esta norma, sob a epígrafe “Indemnização pelo atraso na restituição da coisa):

“1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.

2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro”.

Tem vindo a entender-se que esta norma reveste caráter imperativo, consagrando um critério especial de quantificação do montante da correspondente obrigação de indemnização, impendente sobre o arrendatário, coincidente com o valor da renda praticada no momento da cessação do contrato, ou com o seu dobro caso exista mora, assim afastando a aplicação das regras gerais previstas nos artigos 562º e seguintes do Código Civil. Como se refere no acórdão da Relação de Évora de 16-06-20169, a norma do artigo 1045º CC tarifa a indemnização, afastando a possibilidade de cálculo da indemnização com base nas regras gerais, e também a predefinição pelas partes de um valor indemnizatório superior ao previsto imperativamente na lei (em cláusula penal).

E o certo é que, embora a autora fundamente o pedido indemnizatório também no facto de ter descoberto que, através do subarrendamento de quartos da fração, o réu retirava “um substancial rendimento daquilo que sabia não ser seu”, sem sequer ali habitar, invocando ainda transtornos e gastos avultados, conforma-se com o critério indemnizatório o consagrado no artigo 1045º, nº 2, CC.

Alegando que a entrega da fração deveria ter ocorrido em março de 2020, solicita a autora o pagamento da indemnização fixada em função do dobro da renda (2 x € 800 = € 1600), nos termos do disposto no artigo 1045, nº 2, CC.

A autora contabilizou a indemnização líquida em € 60.800,00 à data da interposição da ação (24-03-2023), considerando que lhe deverá acrescer a mesma quantia mensal (€ 1600) até efetiva entrega do locado – cfr. artigo 73º da petição inicial, em que a autora alega: “E atendendo à mora da entrega, que deveria ter ocorrido em março de 2020, deverá a indemnização ser elevada ao dobro, como dispõe o art. 1045º/2 CC, devendo o Réu pagar um montante de indemnização à razão de 1.600,00 € (mil e seiscentos euros) mensais, perfazendo até à presente data, um total de 60.800,00 € (sessenta mil e oitocentos euros).”

Acresce que, de forma ligeiramente divergente ao alegado no artigo citado, formula nos seguintes termos o pedido indemnizatório na alínea c) do pedido:

“c) Deve também o Réu, a título de indemnização, pagar à Autora o dobro da renda, desde o mês de fevereiro de 2020 até à entrega efetiva do locado;”. Ou seja, embora mantenha o valor indemnizatório em €1600,00 mensais, pede a sua atribuição desde fevereiro de 2020. Porém, a indemnização deve ser contabilizada desde 14 de fevereiro de 2020 (data em que decorreu o prazo de 30 dias para a entrega concedido na carta de resolução – cfr. factos provados 15 e 17).

De facto, cessado o contrato de arrendamento, e interpelado para entregar o locado até 14-02-2020 (factos provados nºs 16 e 17), apurou-se que o réu não devolveu a fração autónoma em causa (facto provado nº 18), além de não proceder ao pagamento das rendas então vencidas em dívida. Tal situação mantém-se, dado que o réu arrenda quartos da aludida fração (facto provado nº 24), mantendo-se a autora sem acesso à mesma (facto provado nº 26).

Não sendo nestes autos pedido o pagamento de rendas em dívida, mas apenas de indemnização, o aludido valor indemnizatório mensal de € 1600,00 multiplicado pelos 37 meses e meio em que perdurava a mora do réu na entrega do locado à data da interposição da ação (contabilizando já esse mês de março de 2023) perfaz € 60.000 (sendo de € 16.800 no ano de 2020, contabilizando meio mês de fevereiro10 e os restantes 10 meses do ano; de € 19.200 em cada um dos anos de 2021 e 2022; e de € 4.800 até março de 2023, inclusive).

Para os meses subsequentes, a partir de abril de 2023, é devido o valor mensal de € 1600,00 (€ 800 x 2) até efetiva entrega do locado.

O pedido indemnizatório revela-se, assim, parcialmente procedente, soçobrando a autora na demonstração da mora relativamente a todo o mês de fevereiro de 2020, dado que esta verifica-se apenas relativamente a metade do mês (contabilizado o período que lhe foi concedido para a entrega da fração na notificação de 14-01-2020). Relativamente aos meses subsequentes e até à entrega da fração, o pedido indemnizatório procede integralmente.

Ou seja, a indemnização devida à data da interposição da ação era de € 60.000 e não de € 60.800. Desde então, e até à entrega vence-se a indemnização no montante mensal de € 1600.

Da sanção pecuniária compulsória

Estabelece o nº 1 do artigo 829ºA, CC, a possibilidade de o tribunal condenar o devedor, a requerimento do credor, no pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação. Efetivamente, estabelece aquela norma:

“Nas obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infração, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso”.

Porém, como resulta dos seus próprios termos, mostra-se estabelecida para obrigações de prestação de facto infungível que, segundo o decidido no Acórdão da Relação do Porto de 09-10-202311: “(…) têm uma garantia menos forte dos que as prestações de facto fungíveis ou as prestações de coisa determinada no que respeita à sua execução específica(…)”.

Sucede que a obrigação de entrega de coisa determinada pode ser requerida em execução – cfr. artigo 827º, CC.

Consequentemente, não sendo a obrigação de entrega da coisa de prestação de facto infungível, improcede o pedido de fixação de sanção pecuniária compulsória.

Nos termos expostos, procede parcialmente o recurso de apelação, devendo o réu ser condenado na entrega da fração à autora e no pagamento da indemnização pedida, com a restrição supra explanada quanto ao mês de fevereiro de 2020.

Autora e réu serão responsabilizados pelas custas da ação e do recurso na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 6/100 para a autora e 94/100 para o réu – cfr. artigo 527º, nº 1 e 2, CPC.

*

III – DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes desta 2ª secção cível em julgar a apelação parcialmente procedente, revogando a decisão recorrida quanto à alínea b) do dispositivo, que se substitui pela seguinte decisão:

- Julgando eficaz a declaração de resolução do contrato de arrendamento, condena-se o réu na entrega à autora da fração autónoma designada pela letra “P”, correspondente ao 6º andar direito do prédio sito na Avenida 1;

- Condena-se o réu no pagamento das quantias indemnizatórias decorrentes da mora na entrega da fração, devidas desde 14 de fevereiro de 2020 e até efetiva entrega da fração à autora, estando vencida até ao mês de março de 2023 (inclusive) a quantia global de € 60.000 (sessenta mil euros), sendo devida a quantia indemnizatória mensal de € 1.600 (mil e seiscentos euros) desde o mês de abril de 2023 (inclusive) até à data da efetiva entrega;

Mantendo, no demais, a decisão recorrida.

Custas da ação e do recurso na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 6/100 para a autora e 94/100 para o réu – cfr. artigo 527º, nº 1 e 2, CPC.

D.N.

Lisboa, 22 de outubro de 2026

Rute Sobral (relatora)

Paulo Fernandes da Silva (1º adjunto)

Fernando Caetano Besteiro (2º adjunto)

(Assinatura eletrónica)

_______________________________________________________

1. Da Cessação do contrato, Almedina, 3ª edição, página 176

2. Arrendamento Urbano, 9ª Edição, páginas 138-139.

3. Proferido no processo nº 624/20.0T8LLE.E1, disponível em www.dgsi.pt

4. Código Civil Comentado, I - Parte Geral, Coordenação António Menezes Cordeiro, CIDP, Almedina, 2020, pp. 763-764).

5. Proferido no processo nº 83/16.1YLPRT.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt

6. Proferido no processo nº 2280/22.1t8bcl.g1, disponível em www.dgsi.pt

7. Proferido no processo nº 614/22.8T8LRS.L2-8, disponível em www.dgsi.pt

8. Proferido no processo nº 23305/20.0T8LSB.L1-2, disponível em www.dgsi.pt

9. Proferido no processo nº 2501/14.4TBSTB.E1, disponível em www.dgsi.pt

10. Relativamente ao mês de fevereiro de 2020 apenas é devida a indemnização de € 800,00, por ser de 15 dias o período de mora – ano bissexto.

11. Proferido no processo nº 21303/21.5T8PRT.P1, Nota 17, disponível em www.dgsi.pt