Processo 7213/17.4T8ALM.L1.S2

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

                  

Referências

AA, BB e CC intentaram a presente acção, com processo declarativo e forma comum, contra DD, pedindo:

a) a declaração da cessação, por caducidade, do contrato de arrendamento relativo ao prédio urbano em alvenaria coberto de telha, com três divisões, cozinha e casa de banho, para habitação, sito nas Terras da ..., ..., nº 5, na ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 2199, da freguesia ..., concelho ..., que se operou no passado dia 23.09.2006;

b) a condenação da R. no despejo imediato do locado e na sua entrega aos AA., livre e devoluto;

c) a condenação da R. no pagamento de uma indemnização aos AA., no montante global de € 15.960,00;

d) subsidiariamente, a condenação da R. no despejo imediato do locado e na sua entrega aos AA., livre e devoluto, e ainda a condenação da R. no pagamento das rendas vencidas, no valor de € 7.980,00.

Sustentaram os AA. que, por morte da senhoria e usufrutuária da casa aludida, a mulher do seu avô, EE, caducou o contrato de arrendamento por esta celebrado com a R.

Por força do óbito referido, consolidou-se a propriedade do imóvel na esfera jurídica da sua mãe, da qual os AA. são os únicos herdeiros, pelo que lhes assiste o direito de pedirem a restituição do imóvel.

Aduzem ainda, para a eventualidade de não proceder o pedido de declaração da caducidade do contrato, que a R. deixou de pagar as rendas vencidas após setembro de 2006, pelo que peticionam a resolução do contrato com esse fundamento.

A R. contestou por impugnação, bem como invocou a excepção da ilegitimidade ativa, alegando que os AA. não são titulares de qualquer direito sobre o imóvel em causa.

As Decisões Judiciais

A sentença proferida em 1.ª instância decidiu declarar a cessação, por caducidade, do contrato de arrendamento celebrado entre EE e a R. DD, relativo à construção em alvenaria coberto de telha, com três divisões, cozinha e casa de banho, para habitação, sito nas Terras da ..., ..., nº 5, na ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 2199, da freguesia ..., concelho ..., que se operou em 23.09.2006.

Mais condenou a R. a restituir aos AA. a construção aludida em 1., livre e devoluta e a pagar aos mesmos AA. uma indemnização, pela ocupação da construção, no valor de € 15.900,00.

Tendo a Ré recorrido de apelação, a Relação revogou a sentença e absolveu a Ré do pedido, tendo considerado:

- quanto à caducidade do arrendamento, que EE, que deu de arrendamento o imóvel à Ré, não o fez na qualidade de usufrutuária, assim designada, em legado de usufruto, no testamento de seu ex-marido, pelo que não cabia ser declarada a caducidade do contrato; deu de arrendamento como titular da meação no direito sobre o imóvel, para além de herdeira legitimária do testador;

- quanto ao pedido subsidiário, de resolução do arrendamento por falta de pagamento de rendas, os AA. não têm legitimidade para o formular, porque, apesar de designados em testamento como titulares da nua propriedade, não são sucessores da dita EE (eram filhos apenas do testador).

Tendo os autos subido em revista, negou-se a mesma, quanto à improcedência do pedido principal, relativo à caducidade do arrendamento, mas determinou-se a baixa do processo à 2.ª instância, a fim de que passasse a existir pronúncia sobre a matéria omitida, relativa ao pedido subsidiário formulado pelos AA.

Entendeu-se que os AA. podem ser titulares da herança ilíquida e indivisa de um dos contitulares do bem (sua mãe FF, ela enquanto titular do direito à herança de seu pai) e, por essa via, titulares do poder de administrar a coisa, podendo intentar acção de despejo – cf. art.ºs 1404.º e 1407.º n.º1, com remissão para o art.º 985.º do CPCiv e J. A. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 1995, pg. 246 – e essa acção de despejo podia fundar-se na falta de pagamento de rendas (art.º 1083.º n.º3 do CCiv), como se encontrava pedido no processo em via subsidiária.

Em conhecimento do pedido subsidiário, a Relação condenou a Ré a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo aos AA. livre e devoluto, bem como ao pagamento das rendas vencidas, no valor de € 7 980,00, e das vincendas.

A Revista 

A Ré interpõe agora recurso de revista.

Formula as seguintes conclusões de recurso:

1º A propriedade sobre os imóveis e os direitos de gozo ou o direito à administração de imóveis, não se adquirem sem um titulo, e para que estes direitos se transmitam é necessário alegar e provar que este direito de gozo existe e já pertence, a quem o transmitiu.

2º O que manifestamente, não ocorreu, nem consta no Acórdão destes autos.

3º Numa ação de despejo, havendo um direito de propriedade, provado por certidão, sobre o terreno onde o imóvel locado está inserido, tendo havido um arrendamento rural, com o autor da construção, no final do contrato de arrendamento rural, não dando a mesma construção direito a indemnização, não se transmite qualquer direito propriedade ou de gozo

sobre o prédio,

4º Uma construção de uma habitação ilegal, sem autorização do senhorio, num arrendamento rural, no final do mesmo, não transmite um direito de propriedade, mas apenas um crédito.

5º Mas a propriedade dessa construção presume-se ser do titular do registo e senhorio do arrendamento rural.

6º O acórdão recorrido é nulo, por omitir a decisão sobre questões que devia ter apreciado, art.º615 n.º1 alínea d) do CPC,

7º Há igualmente erro de julgamento, na decisão do pedido subsidiário, a qual só em 2ª instância foi decidida pela 1ª vez.

8º A qualidade de senhorios dos recorridos não se presume, foi claramente impugnada pela recorrente, e era matéria que deveria ter sido objecto de decisão, fundamentada de facto de direito, o que não ocorreu,

9º No acórdão recorrido essa matéria não foi abordada, nem consta dos factos provados, aliás nada se dizendo nesse sentido, nem que fosse uma mera afirmação de que os recorridos eram senhorios.

10º Um contrato de arrendamento habitacional de uma parcela de um prédio rústico onde o arrendatário rural construiu uma habitação em violação de várias proibições legais e contratuais é um subarrendamento parcial do mesmo prédio, que é nulo por violação de disposição imperativa legal (art.º 294.º do CC).

11º Normalmente, o proprietário pode dar de arrendamento, porque goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas (art. 1305.º do C.C.).

12º Se por qualquer razão não for o titular do direito de gozo do prédio urbano que se pretende arrendar não pode dá-lo de arrendamento, nem considerar-se senhorio, como se verifica neste caso, não poderá pedir em juízo um despejo ou cobrar rendas.

13º Não se considerado que a construção uma benfeitoria e terminado o contrato de arrendamento rural, deveria permanecer no prédio arrendado a troco do pagamento de uma indemnização, mas que era uma obra ilegal, sem se provar a possibilidade de a licenciar, sendo, por isso, equivalente às deteriorações no arrendado, não dando direito a indemnização.

Por contra-alegações, os Autores sustentam a negação da revista.

O processo foi distribuído neste S.T.J., em obediência ao disposto no art.º 218.º do CPCiv.

Factos Provados

1. EE foi casada, sob o regime da comunhão geral de bens, com GG, entre 1947 e ... .03.1980, data do falecimento deste.

2. Em testamento datado de 12.12.1977, GG declarou legar a sua mulher, EE, o usufruto da totalidade dos seus bens, mais declarando da nua propriedade dos seus bens fazer legados aos seus filhos, em substituição da legítima.

À sua filha FF, casada, o testador legou uma casa de rés-do-chão, designada pelo nº 5, sita no lugar ....

Declarou, por fim, que “todas estas casas se encontram construídas dentro de uma parcela de terreno que o testador tem arrendada à Direcção-Geral dos Serviços Florestais de ...”.

3. Em 20.01.1981 foi elaborado um documento escrito, intitulado “Contrato relativo à renovação do arrendamento das parcelas de terreno números dezassete e vinte, do perímetro florestal das dunas da ...”, com a finalidade de reduzir a escrito o arrendamento verbal respeitante às parcelas de terreno nºs 17 e 20, do perímetro florestal das dunas da ..., no qual intervieram a Direção-Geral de Ordenamento e Gestão Florestal e EE, esta na qualidade de agricultor autónomo.

Consignou-se no escrito que as parcelas nºs 17 e 20, com a área total de 15.190m2, se destinam exclusivamente ao cultivo agrícola; fixou-se a renda de esc.: 10.639$00, vencida a 1 de janeiro de cada ano; estabeleceu-se a validade de 1 ano para o contrato, entendendo-se renovado nas condições do art. 6.º da Lei n.º 76/77; estipulou-se que os direitos e as obrigações de cada uma das partes são os previstos na Lei n.º 76/77, regulando-se também por esta todas as questões em que o contrato seja omisso.

4. Em 19.02.1984, EE solicitou a transferência do seu direito de arrendamento rural sobre a parcela 17 para HH, o que foi indeferido pela Direção-Geral das Florestas.

5. Em fevereiro de 1986, HH e AA fizeram o mesmo pedido, assim como EE, o que foi indeferido pela Direcção-Geral das Florestas.

6. Por documento escrito, manifestado na 3ª Repartição de Finanças ..., EE, na qualidade de senhoria, declarou dar de arrendamento à R. DD, na qualidade de inquilina, para habitação desta, com início em 01.10.1987, o prédio urbano em alvenaria coberto de telha, com três divisões, cozinha e casa de banho, para habitação, sito nas Terras da ..., ..., nº 5, na ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 2199, da freguesia ..., concelho ..., pelo prazo de 6 meses, renovável por iguais períodos, enquanto não for denunciado por qualquer das partes, mediante o pagamento da renda mensal de esc.: 12.000$00.

7. EE faleceu a .../.../2006, no estado civil de viúva.

8. FF faleceu a .../.../2009, no estado civil de viúva, tendo-lhe sucedido os seus filhos, CC, BB e AA, seus únicos e universais herdeiros.

9. A parcela 17 é parte integrante da Mata Nacional das Dunas da ... e está afeta ao Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas, encontrando-se descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº 2073/20110112, e aí inscrita a sua aquisição pelo:

a) Of. de 1883/02/22, a favor da Fazenda Nacional, por compra à Câmara Municipal ...;

b) Averb. Ap. 3470, de 2011/11/28, a favor do Estado Português.

10. Da inscrição matricial 2199, da freguesia ..., concelho ..., consta o ano de 1988 como ano de inscrição na matriz do prédio, e como titular constava FF, na qualidade de cabeça de casal, e posteriormente passou a constar CC, na mesma qualidade, por referência à herança de FF, tendo sido efetuada a correspondente participação de imposto de selo.

11. A construção edificada na parcela não foi objeto de qualquer pedido de autorização.

12. Segundo informação colhida pelo Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas, não se logrou encontrar o primitivo contrato rural da parcela 17 das Terras da ..., tudo levando a crer que o mesmo tenha sido verbalmente celebrado entre o Estado Português, na qualidade de senhorio, e GG, na qualidade de arrendatário, nos anos 50 do século passado.

13. EE requereu, em abril de 1980, a transmissão daquele arrendamento para seu nome, a qual foi autorizada nesse ano, tendo sido nessa sequência celebrado o contrato aludido em 3.

14. Em 09.04.1980 foi instaurado o processo de imposto sucessório nº 129, por óbito de GG, onde foi apresentada relação de bens da qual consta o prédio em discussão nos nossos autos.

15. A construção erigida na parcela 17 foi erigida pelo avô dos AA., GG.

16. A construção foi feita com tijolo, cimento, em alvenaria coberto de telha, com instalação elétrica, canalização e esgotos.

17. Essa construção era a casa de habitação do avô dos AA. e de EE.

18. A construção foi usada por GG e EE à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém.

19. Os AA. pagaram o IMI relativamente ao imóvel nos anos de 2014 a 2017.

20. Está inscrito na matriz predial rústica, a favor do Estado, sob o artigo 24 da Secção C-C1-C2-C3, o prédio que integra a Mata Nacional das Dunas da ... e que corresponde à parcela 17, datando a inscrição de 1976.

21. A R. depositou o quantitativo mensal de € 60,00, a título de renda relativa ao imóvel, nos meses de abril a agosto de 2006, bem como no mês de janeiro de 2007.

Factos Não Provados

a) A casa n.º 5 foi construída em data anterior a 1951.

Conhecendo:

I

O acórdão anteriormente proferido nos presentes autos determinou a baixa do processo à 2.ª instância, a fim de que passasse a existir pronúncia sobre a matéria omitida, relativa ao pedido subsidiário formulado pelos AA.

Considerou-se que os AA. podem ser titulares da herança ilíquida e indivisa de um dos contitulares do bem (sua mãe FF, ela enquanto titular do direito à herança de seu pai) e, por essa via, titulares do poder de administrar a coisa, podendo intentar acção de despejo – cf. art.ºs 1404.º e 1407.º n.º1, com remissão para o art.º 985.º do CPCiv e J. A. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 1995, pg. 246.

E essa acção de despejo podia fundar-se na falta de pagamento de rendas (art.º 1083.º n.º3 do CCiv), como, em substância, se encontrava pedido no processo em via subsidiária.

Uma vez que ao tribunal de revista estava vedado o conhecimento dessa matéria, em substituição das instâncias (vejam-se os art.ºs 679.º e 665.º do CPCiv), determinou-se que o processo baixasse à Relação, a fim de que esta se pronunciasse sobre a matéria omitida.

A Relação pronunciou-se, fundamentando:

- o contrato de locação tem, como essencial obrigação para o locatário, o pagamento da renda – art.ºs 1031.º, al.a), e 1038.º al. a) do CCiv;

- não sendo paga a renda, na data acordada, durante 3 meses, forma-se, na esfera jurídica do locador, o direito de resolver o contrato – art.º 1083.º n.ºs 1 e 3 do CCiv;

- a resolução pode ser efectuada judicialmente – art.º 1047.º do CCiv;

- a Ré depositou o quantitativo mensal de € 60,00, a título de renda relativa ao imóvel, no meses de Abril a Agosto de 2006, bem como no mês de Janeiro de 2007, e a parte daí nada mais se apurou, sendo certo que era à Ré que incumbia o ónus de prova do pagamento das rendas (art.º 342.º n.º2 do CCiv).

Em conclusão, decretou o despejo e condenou a Ré no pagamento de rendas vencidas e vincendas, conforme supra.

A Ré formula pedido de revista, invocando:

- os AA. não demonstraram ser titulares de direitos reais de gozo ou de administração do imóvel arrendado;

- uma construção de uma habitação ilegal, sem autorização do senhorio, num arrendamento rural, não transmite, no final do mesmo, um direito de propriedade, mas apenas um crédito;

- trata-se apenas de um subarrendamento parcial, nulo por violação de proibições legais e contratuais (art.º 294.º do CC);

- a qualidade de senhorios dos recorridos não se presume, e não decorre dos factos apurados;

- o acórdão recorrido é nulo, por omitir decisão sobre questões que devia ter apreciado.

II

O objecto da apelação da sentença, adrede interposta, abrangia matérias em que a Ré decaiu na construção jurídica da sentença, que considerou, em antecedente lógico da decisão, que “a construção, até ser demolida, em virtude constituir uma construção ilegal e cuja legalização se não revela possível, pertence à esfera jurídica dos sucessores de GG”.

Sobre tais matérias inexistiu pronúncia na apelação, pronúncia esta que foi confirmada na revista apenas quanto à inexistência de comprovada caducidade do arrendamento, e no estrito âmbito da extinção do usufruto, declarada em 1.ª instância, e em que qualidade a senhoria tivesse celebrado o contrato de arrendamento.

Todavia, quanto ao pedido de subsidiário de resolução do contrato, por falta de pagamento de rendas, não existiu, como dito, a necessária pronúncia da Relação quanto à alegação da apelação, nem no acórdão de início proferido, nem no segundo acórdão, proferido em cumprimento do determinado na revista.

Note-se que a revista apenas se pronunciou no sentido de existir uma efectiva omissão de conhecimento, quanto ao pedido subsidiário, mas não disse qual a matéria que cumpria conhecer para integral apreciação do pedido subsidiário, nem se pronunciou sobre as matérias visadas na apelação e que restavam por decidir, que se podem resumidamente, e de forma meramente exemplificativa, dizer:

- em primeiro lugar, a modificação dos factos provados, sendo proposta nova redacção;

- em matéria de direito, que o despejo não poderia proceder porque os AA. não lograram provar a usucapião sobre o terreno onde foi construído o arrendado, pelo antecessor dos AA., designadamente por nada terem demonstrado em matéria de inversão do título de posse; quanto ao arrendamento em si, celebrado com violação de várias disposições legais, constituiria o mesmo um subarrendamento nulo, nos termos do art.º 294.º do CCiv.

Estava em causa, apenas, no acórdão anterior proferido neste S.T.J., a decisão da Relação, quanto à legitimidade para resolver um contrato de arrendamento, e não os pontos versados na apelação, supra aludidos.

Mantendo-se esta matéria por decidir, não abrangida por qualquer espécie de julgado, nos autos (designadamente, não tendo a Ré decaído na invocação de tais matérias, em apelação), torna-se evidente que, desta feita, ocorreu nulidade, por omissão de pronúncia, nos termos do disposto na al.d), 1.ª parte, do n.º1, do art.º 615.

º, do CPCiv, pelo que cumpre, de novo, mandar baixar o processo, a fim de se fazer a reforma da decisão anulada, pelos mesmos juízes, se possível, nos termos do art.º 684.º, n.º1, do CPCiv.

Concluindo:

Tendo a revista se pronunciado apenas quanto à confirmação da inexistência de caducidade do arrendamento (pedido principal), e tendo os autos baixado à Relação para conhecimento do pedido subsidiário de resolução do contrato de arrendamento, cumpre à Relação conhecer das matérias ainda pendentes de apreciação, no recurso de apelação, e que visaram afectar também o pedido subsidiário, relativas à alteração dos factos, à propriedade do locado ou à nulidade do arrendamento.

Decisão:

Determina-se a baixa do processo à 2.ª instância, a fim de que passe a existir pronúncia sobre a matéria omitida, relativa ao pedido subsidiário formulado pelos AA., conjugado com o conteúdo da apelação.

Custas pela parte vencida a final.                                     

S.T.J., 6/7/2023

Vieira e Cunha (relator)

Ana Paula Lobo

Afonso Henrique Cabral Ferreira