Processo 88/23.6T8VPC.G1

Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães,

I - Relatório

Autores: AA.

Réus: BB e CC.

Acção: declarativa constitutiva, sob a forma de processo comum.

Pedido formulado pelo Autor:

a) Seja, o autor declarado, e os réus condenados a reconhecer, proprietário exclusivo do prédio rústico, composto de terra de cultivo, vinha e mato, com a área de 6064 m2, sita em Lobreiro, freguesia ..., concelho ..., confrontando, matricialmente, pelo norte, com DD, nascente e sul, com caminho público, e poente, com EE, inscrito na matriz predial rústica da freguesia ... sob o artigo ...23º, e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...62 da mesma freguesia ..., supra identificado no ponto 1 deste articulado.

b) Seja reconhecido ao autor o direito de, por via da situação de confinância referida no texto, haver para si, o prédio rústico, composto de terra de cultivo com macieiras, cerejeiras, vinha e mato, o qual está inscrito na matriz de ... sob o artigo ...22º, e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., da freguesia ..., sob o número ...8, o qual foi objecto de contrato de compra e venda, entre os RR., titulado pela escritura de compra e venda, referida no ponto nº 11º deste articulado.

c) Que o Tribunal, substituindo-se aos intervenientes na dita compra e venda, formalizada por aquela escritura pública, declare o autor dono exclusivo do aludido imóvel.

d) Que se ordene o cancelamento de todos e quaisquer registos, feitos a favor do réu adquirente, ou terceiros, que hajam tomado por base a aludida compra e venda, ou outras posteriores.*
Valor da causa fixado:

- € 15.000,00.*
Objeto do litígio fixado:

- apurar se estão verificados os requisitos do direito de preferência invocado pelo autor, se a conduta do autor configura abuso de direito e se há litigância de má fé do autor.*
Factos provados na sentença sob recurso:

1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial ..., com o n.º ...62, o prédio misto situado em Lobreiro, Estrada ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...23º (rústica) e ...86-P (urbana), com área total de 6270m2, área coberta de 206m2 e área descoberta de 6064m2.

2. Mediante a Ap. ... de 1997/05/19 por “Compra”, foi a aquisição de tal prédio inscrita a favor de AA.

3. Sobre o prédio referido em 1., o autor construiu uma casa de habitação com 3 pisos e 4 tipologia/divisões.

4. O prédio referido em 1., encontra-se inscrito na caderneta predial rústica com o artigo matricial ...23.º, com as confrontações a norte a “DD”, a sul e nascente “C. Publico”, e a Poente “EE”, com “Valor Patrimonial actual” de € 52,20, determinado no ano de 1989 e área total (ha) de 0,606400, tendo como titular AA.

5. O prédio referido em 1., encontra-se inscrito na caderneta predial urbana com o artigo matricial ...86.º, com as confrontações a norte, sul, nascente e poente “AA”, com “Valor Patrimonial actual” de € 75.830,00, determinado no ano de 2021 e “Área total do terreno” de 206m2, “Área de implantação do edifício” de 206m2, “Área bruta de construção” de 532m2, “Área bruta dependente” de 332m2 e “Área bruta privativa” de 200m2, tendo como titular AA.

6. O autor cultivou o prédio referido em 1. muitos anos antes de construir sobre ele a casa de habitação, e continua a cultivar.

7. O autor tem, no prédio referido em 1., um tanque de regadio e um galinheiro, bem como um armazém que se destina à recolha de produtos e alfaias agrícolas, destinados a apoiar a exploração agrícola ali existente.

8. O prédio referido em 1. está cultivado pelo autor com culturas arvenses, de sequeiro (castanheiros, oliveiras, laranjeiras e macieira), bem como milho, batatas e feijão.

9. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial ..., com o n.º ...8, o prédio rústico situado em Lugar ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...22º e com área total de 6026m2 e composto de terra de cultivo, macieiras, cerejeiras, vinha e mato. 

10. Por escritura pública denominada “Justificação e venda”, celebrada a 28/11/2022, em que era primeira outorgante a ré BB, e terceiro outorgante o réu CC, fez-se constar o seguinte:

“PELA PRIMEIRO OUTORGANTE FOI DITO

Que, é dona e legitima possuidora, com exclusão de outrem, dos seguintes prédios, todos sitos na freguesia ... concelho ... e descritos na Conservatória do Registo Predial ...:

VERBA UM: Prédio urbano, composto por dois pavimentos, na Bairro ..., com a superfície coberta de cem metros quadrados, confronta de Norte, Sul e Poente com FF e de Nascente com rua, descrito na dita Conservatória sob o número .../..., inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...9, com o valor patrimonial tributário e atribuído de treze mil cento e três euros e sessenta e cinco cêntimos.

VERBA DOIS: Prédio urbano, composto por dois pavimentos, no Bairro ..., com a superfície coberta de cento e cinquenta metros quadrados, confronta de Norte com GG, de Sul com caminho, de Nascente com HH e de Poente com II, descrito na dita Conservatória sob o número .../..., inscrito na respetiva matriz sob a artigo ...1, com o valor patrimonial tributário e atribuído de nove mil novecentos e vinte euros.

VERBA TRÊS: Prédio rústico, composto por terra de cultivo, sito no Lugar ..., com a área de três mil oitocentos e trinta metros quadrados, confronta de Norte com JJ e outro.de Sul e Poente com caminho público e de Nascente com KK, inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...22, com o valor patrimonial tributário e atribuído de mil quatrocentos e vinte e dois euros e vinte e quatro cêntimos.

Estes prédios estão inscritos na dita Conservatória, em comum e sem determinação de parte ou direito, em favor de EE e mulher, LL, casados sob o regime da comunhão geral, já falecidos, residentes que foram no ...: MM e mulher, NN casados sob o regime da comunhão geral, já falecidos, residentes que foram em ...; OO e mulher, PP, casados sob o regime da comunhão geral, já falecidos, residentes que foram em ...; QQ e mulher, RR, casados sob o regime da comunhão geral, já falecidos, residentes que foram em ...; SS, viúva, já falecida, residente que foi em ...; TT e mulher, UU, casados sob o regime da comunhão geral, já falecidos, residentes que foram em ...; VV, solteira, maior, já falecida, residente que foi no ....

(…)

MAIS DECLAROU A PRIMEIRA OUTORGANTE:

Que, ainda, pela presente escritura, pelo valor global de TRINTA E DOIS MIL EUROS, vende, livre de ónus ou encargos, ao terceiro outorgante, os prédios supra identificados e ora adquiridos.

Que atribui o valor de catorze mil euros ao prédio identificado na verba UM, onze mil euros ao prédio identificado na verba DOIS e sete mil euros ao prédio identificado na verba TRÊS

DECLAROU O TERCEIRO OUTORGANTE:

Que, aceita a presente venda nos termos exarado.

DECLARARA A PRIMEIRA E TERCEIRO OUTORGANTES:

Que o pagamento foi realizado através de transferência bancária, efetuada hoje (…)”.

11. Mediante a Ap. ...81 de 2023/02/24 por “Compra”, foi a aquisição do prédio referido em 9. inscrita a favor do réu CC, tendo como sujeito passivo a ré BB.

12. O prédio referido em 1. confronta com o prédio identificado em 9.

13. O prédio referido em 9. encontrava-se, até há pouco tempo, coberto de silvas e mato, uma vez que os seus anteriores proprietários deixaram de o cultivar há já alguns anos.

14. Até ao óbito do primitivo dono, EE, cultivava-se no prédio referido em 9. vinha, árvores de fruto e produtos hortícolas.

15. O prédio referido em 9., tem aptidão agrícola em 3100m2 e aptidão arbórea em 2600m2.

16. Existe uma nascente no prédio referido em 9. que permite o abastecimento de água do mesmo e do prédio do autor, e foi cedida temporariamente ao prédio do autor, pelos primitivos donos, na sequência da estufa de cravos que o autor tinha no prédio referido em 1.

17. Em data não concretamente apurada, foi colocada placa a anunciar a venda do prédio identificado em 9.

18. Em data não concretamente apurada, mas em 2019, o autor entrou em contacto com WW, irmã da ré BB.

19. Questionada pelo autor pelo preço de venda do prédio referido em 9., a mesma referiu o valor de € 48.000,00.

20. Face ao valor o autor declinou comprar.

21. Na sequência do referido em 20., o autor pediu para voltar a ser contactado se o preço baixasse.

22. Em meados de 2022, autor, através da sua esposa, voltou a contactar a irmã da ré, WW, questionando-a sobre o prédio descrito em 9.

23. Foi transmitido à esposa do autor que a venda do prédio descrito em 9. apenas seria concretizada em conjunto com o prédio urbano descrito na Conservatória sob o número ...6 e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...9 e o prédio urbano descrito na Conservatória sob o número ...7 e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...1.

24. A ré transmitiu que o preço global era agora de € 32.000,00 pelos três prédios, sendo o prédio urbano, com o artigo ...9.º, por 3.000,00 €, prédio urbano, com o artigo ...1.º, por 4.000,00 € e prédio identificado em 9. por 25.000,00.

25. O autor recusou as condições propostas pois não tinha interesse na aquisição em conjunto de todos os prédios.

26. Os prédios urbanos identificados em 23. encontravam-se em ruína.

27. O prédio referido em 9. é apto à construção urbana ao abrigo do PDM.

28. O prédio referido em 9 insere-se no alto da encosta, com vista para qualquer dos lados, desafrontado em qualquer das direções e dispõe de redes de água potável, saneamento, energia elétrica.

29. As árvores descritas no artigo 9. inexistem no referido prédio.

30. Foi pelas características descritas em 26. a 28. que a ré BB decidiu vender os três prédios em conjunto.

31. A ré BB queria vender os 3 prédios em conjunto, pelos seguintes valores: prédio urbano, com o artigo ...9.º, por 3.000,00 €, prédio urbano, com o artigo ...1.º, por 4.000,00 € e prédio identificado em 9., por 25.000,00.

32. Algumas pessoas contactaram a solicitar informações sobre o preço do prédio identificado em 9. mas a ré queria vender os 3 prédios em conjunto,

33. O réu CC pretendia apenas o prédio identificado em 9. por € 25.000,00.

34. Uma vez que a ré foi inflexível no propósito de venda em conjunto dos três prédios, o réu CC decidiu adquirir os três prédios pelo valor de € 32.000,00.

35. Ninguém deu conhecimento ao autor da data e local da escritura de venda e da pessoa do comprador do prédio referido em 9.

36. Em fevereiro de 2023 o autor viu o réu CC a limpar o prédio referido em 9.

37. Após, teve conhecimento do referido em 10. e 11.

38. O réu CC nunca cultivou o prédio descrito em 9., nem outro confinante.

39. Antes do referido em 36. apenas era visível mato pouco denso, afloramentos rochosos e algumas árvores.

40. O réu CC é emigrante reformado e pretende fixar-se em ....

41. O réu CC é proprietário de, pelo menos, mais duas casas na freguesia ..., sendo que, uma delas, onde se instala quando em Portugal, localiza-se a cerca de 250 metros do prédio descrito em 9..

42. A primeira ré pediu à solicitadora a preparação da escritura nos termos referidos em 31.

43. Os valores patrimoniais dos prédios identificados em 23. são de € 13.103,65 quanto ao prédio urbano com o artigo ...9.º e de € 9.920,00 quanto ao prédio urbano com o artigo ...1.º.

44. Pessoa não concretamente apurada atribuiu na escritura € 14.000,00 ao prédio urbano com   artigo ...9.º, € 11.000,00 ao prédio urbano com o artigo ...1.º e € 7.000,00 € ao prédio rústico.

45. O autor apenas depositou à ordem dos autos o valor de € 7.000,00.

46. O prédio referido em 9. confronta a norte com JJ e XX.*
Factos dados como não provados:

A. A área coberta da habitação construída pelo autor referida em 3. é de 618m2.

B. O autor, no prédio referido em 1., tem um logradouro revestido de ladrilho cerâmico e também uma parte ajardinada com cozinha anexa à casa, uma piscina com relva sintética pegada à cozinha e um anexo onde cria faisões e pavões.

C. O autor tem, no prédio referido em 1., um armazém para recolha de viaturas automóveis, ocupando todas estas construções e seus acessos cerca de 1.700 m2 do terreno.

D. A área sobrante do prédio referido em 1., com destino agrícola é de cerca de 4.570 m2.

E. O prédio referido em 1. tem uma área de 7916.17 m2.

F. O prédio referido em 9., tem área total de 3830m2.

G. A casa do autor, referida em 3., logradouro e anexos têm início, a sul, na Estrada ... e estendem-se para norte, quase em linha reta, sem qualquer interrupção, até à parede- norte do anexo onde se veem pavões, numa extensão superior a 65 metros, sendo que o topo-norte da parede-poente do último anexo se situa uns metros a norte do ponto mais próximo da estrema-norte do prédio rústico referido em 9.

H. O prédio urbano referido em 1. termina no prédio rústico referido em 9., ao longo de toda a estrema-nascente deste prédio prolongando-se ainda uns metros, para norte, a parede-poente do anexo onde existem pavões.

I. Entre toda a face-poente do prédio urbano referido em 1., desde a Estrada ... até uns metros do termo, a norte, do anexo onde se veem pavões, e ao longo de toda a estrema-nascente do prédio referido em 9, nada existe.

J. No contacto referido em 18., a irmã da ré transmitiu que a venda do prédio descrito em 9. apenas seria concretizada em conjunto com os prédios referidos em 23.

K. O prédio descrito em 9.  tem valor irrisório como destino agrícola, florestal ou pecuário, o que o autor sabe.

L. O prédio descrito em 9. tem forma de um trapézio retângulo, cujas medianas andam pelos 70 e 80 metros.

M. O prédio descrito em 9. tem mais de 5.000 m2 de natureza arenosa e granítica, constituído em grande parte de rocha viva.

N. O chão rochoso do prédio descrito em 9. permite firmes fundações com rochas emergentes, com possível aproveitamento decorativo, existindo uma mina de água potável, no seu vértice, com escorrência natural, por gravidade.

O. Face às características referidas de K a N, o prédio identificado em 9. é impróprio para cultivo e nada rentável.

P. O autor transmitiu à ré que o prédio descrito em 9. não valia metade de € 25.000,00.

Q. O réu CC manifestou interesse na compra do prédio rústico, uma vez que um dos seus filhos manifestou vontade de ali construir uma casa de habitação, o que o autor sabe.

R. O réu CC já tinha interesse no prédio rústico identificado em 9., mas o interesse manifestado pelo filho para construir habitação no referido prédio fez o réu avançar para a compra do referido prédio.

S. Após a limpeza do prédio referido em 9. o réu ia dar início ao levantamento topográfico do prédio e ao projeto da residência.

T. Ao realizar-se a escritura, foi transmitido que o preço dos prédios urbanos referidos em 23., não podia ser inferior ao seu valor patrimonial constante da matriz.

U. O referido em 44. foi efetuado sem o conhecimento do réu CC.

V. Foi a ré BB que alterou os valores de venda na escritura.

W. Foi o réu CC que alterou os valores de venda na escritura.

X. Foi a solicitadora que alterou os valores de venda na escritura.

Y. Apenas por razões puramente fiscais foram estipulados os valores constantes da escritura referida em 10., o que não teve o assentimento da ré.

Z. O réu CC não prestou a devida atenção à leitura da escritura para se aperceber dos valores atribuídos a cada um dos prédios.

AA. O autor esperou que o negócio de venda se concretizasse para decidir pelo negócio nos termos que mais lhe conviesse.

AB. O autor, aquando a realização da escritura, sabia que o preço da venda do prédio identificado em 9 era de € 25.000,00 e não de € 7.000,00.

AC. Como o autor não pretendia comprar o prédio referido em 9. pelo valor de € 25.000,00, os réus não tiveram o cuidado de fazer constar da escritura o preço real de 25.000,00 € quanto ao prédio referido em 9. e de 3.000,00 € e 4.000,00 € relativos aos prédios urbanos.

AD. Caso contrário a ré teria requerido a avaliação dos prédios às finanças.

AE. O prédio de XX é arenoso, com afloramentos de rocha granítica e vem sendo destinado a cultura arvense, forrageira, de sequeiro, silvícola e árvores de fruto, sendo sua área de cerca de 6.590 m2.

AF. No prédio de JJ foi erigida uma habitação, antes de 2022, com área inferior a 4.000 m2 e é de natureza semelhante à do prédio identificado em 9, de XX e do prédio referido em 1.

AG. O autor quer ficar com um benefício de € 18.000,00 à custa do réu CC.

AH. É do conhecimento geral em ... que um terreno árido, arenoso e rochoso de cerca de 5.000 m2 , destinado à agricultura, floresta ou pecuária não é rentável, sendo seu valor sempre inferior a 1.500,00 €.

AI. É do conhecimento geral em ... que o mesmo terreno com redes de água, saneamento, eletricidade, telefónica, internet, servido de amplas vias de comunicação asfaltadas a pegar com tais vias em mais de 150 metros e que tenha largura superior a 50 metros, fora da R.A.N e da R.E.N, dentro do P.D.M. da vila de ..., comprado por 25.000,00 €, ou mesmo por 7.000,00 €, é necessariamente terreno destinado à construção urbana.

AJ. Inexistiu interesse na aquisição dos prédios urbanos referidos em 31. embora o preço de ambos não excedesse 7.000,00 €.*
Decisão de 1.ª instância:

a) declaro que o autor AA é proprietário exclusivo do prédio rústico, composto de terra de cultivo, vinha e mato, sito em Lobreiro, freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial rústica da freguesia ... sob o artigo ...23º, e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...62.º, condenando-se os réus BB e CC a reconhecer o autor como tal.

a) absolvo os réus BB e CC do demais peticionado contra si por AA.

b) absolvo o autor AA, do pedido de litigância de má-fé deduzido contra si pelo réu CC.*
Recurso de Apelação do Autor:

1. Pretensão: revogação da decisão e a sua substituição por acórdão que:

a) Altere a decisão de facto, dando como provado que o preço real de venda do prédio rústico inscrito na matriz de ... sob o artigo ...22º foi de € 7.000,00, determinando, em consequência, a procedência total da ação, com reconhecimento do direito de preferência do Recorrente e condenação dos Réus nos pedidos formulados na petição inicial;

Ou, caso assim não se entenda,

b) Revogue a douta sentença recorrida na parte em que julga improcedente a ação por insuficiência de depósito, ordenando-se a baixa dos autos à 1.ª instância para que o Recorrente seja convidado a depositar o valor remanescente de € 18.000,00 (diferença entre € 25.000,00 e os € 7.000,00 já depositados), sendo a ação julgada procedente após tal depósito.

2. Conclusões formuladas:

1ª- A douta sentença recorrida julgou improcedente a ação de preferência exclusivamente por considerar insuficiente o depósito realizado pelo Recorrente (€ 7.000,00), por entender que o preço real de venda do prédio rústico inscrito sob o artigo ...22º da matriz de ... foi de € 25.000,00.

2ª- Antes de mais, em nenhum ponto da matéria de facto dada como provada, o Tribunal a quo declara expressamente que o preço efetivo de venda do prédio rústico foi de € 25.000,00: o valor de € 25.000,00 surge nos factos provados apenas como preço pretendido/pedido pela vendedora antes da celebração do contrato (pontos 24, 31 e 33 dos factos provados), nunca como o preço efetivamente acordado e declarado no negócio jurídico formalizado em escritura pública.

3ª- A declaração de que «o preço real do prédio rústico artigo ...22.º é de € 25.000,00» surge apenas na Fundamentação de Direito da sentença, e não na enumeração dos Factos Provados, violando as regras estruturais da sentença previstas no artigo 607.º, n.ºs 3 e 4, do CPC, segundo as quais a fundamentação jurídica deve assentar nos factos dados como provados, não podendo um facto essencial (o preço real) ser fixado apenas na componente jurídica da decisão.

Por outro lado,

4ª - A escritura pública de «Justificação e Venda», celebrada a 28 de Novembro de 2022, é um documento autêntico, nos termos do artigo 363.º, n.º 2, do Código Civil, e faz prova plena, nos termos do artigo 371.º, n.º 1, do mesmo Código, de que o preço declarado para o prédio rústico foi de € 7.000,00.

5ª- A força probatória plena do documento autêntico só pode ser ilidida mediante prova da sua falsidade (artigo 372.º CC) ou da simulação do negócio (artigo 240.º CC), sendo que, neste caso, a própria sentença recorrida afastou expressamente a hipótese de simulação por falta de prova de intuito de enganar terceiros.

6ª- Não existe, por outro lado, qualquer documento válido, nomeadamente escritura de retificação ou outro documento autêntico, que contrarie o preço declarado na escritura quanto ao imóvel objeto desta ação.

7ª- Nos termos do artigo 393.º do Código Civil, a prova testemunhal não é admissível para contrariar o conteúdo de documento autêntico em matéria sujeita, por lei, a tal forma.

8ª- Consequentemente, o Tribunal a quo julgou incorretamente a matéria de facto, devendo o preço real de venda do prédio rústico artigo ...22.º ser dado como provado pelo valor de € 7.000,00, coincidente com o valor depositado pelo Recorrente.

9ª- Ao assim não entender, o tribunal de primeira instância violou as normas contidas nos supra referidos artigos 363º, nº 1; 371, nº 1; 372º a contrário, 240º a contrário e 393º, todos do Código Civil.

Ainda,

10ª- O Tribunal a quo fixou o valor da causa em € 15.000,00, correspondente a € 8.000,00 relativos ao pedido de reconhecimento do direito de propriedade do autor relativamente ao prédio confinante com o prédio vendido, e € 7.000,00 relativos ao preço da venda declarado na escritura, não tendo considerado, nessa sede, o valor de € 25.000,00 invocado pelos Réus em contestação.

11ª- Esta conduta processual do próprio Tribunal é demonstrativa de que o valor reclamado pelos Réus não era tido, até ao momento da sentença, como o preço real e efetivo do negócio, sendo internamente contraditório que o Tribunal desconsidere tal valor para efeitos de fixação do valor da causa e, simultaneamente, o adote como preço real na fundamentação de direito para julgar a ação improcedente.

Sem prescindir,

12ª- Ainda que, por mera hipótese académica, se mantivesse a convicção de que o preço real foi de € 25.000,00, o Tribunal a quo podia e devia, antes de proferir a sentença, convidar previamente o Recorrente a complementar o depósito.

13ª- Sobre esta questão se pronunciou, aliás, reiteradamente o Supremo Tribunal de Justiça, no sentido de que, a circunstância de o preferente ter depositado apenas o valor declarado na escritura - quando se apura em audiência que o preço real foi superior - não determina a caducidade do direito de preferência, devendo antes conceder-se ao preferente a possibilidade de depositar o remanescente (Ac. STJ de 08/09/2016, proc. 1022/12.4TBCNT.C1.S1).

14ª- No caso em apreço, o Recorrente atuou de boa-fé, depositando o único valor resultante de prova documental válida, sendo que a sentença recorrida expressamente reconhece que «não teve conhecimento de qualquer outro elemento, nomeadamente da data da escritura e projeto de venda».

15ª- O tema de prova fixado em audiência prévia- «Qual o preço da venda do imóvel adquirido pelo 1.º Réu à 2ª Ré?» - demonstra que o próprio Tribunal reconheceu que o valor do preço era matéria controvertida a apurar, não podendo o Recorrente ser onerado por não ter antecipado que o Tribunal iria dar como provado um valor diferente do inscrito na escritura.

Ainda,

16ª- A douta sentença recorrida reconheceu estarem verificados, in casu, todos os pressupostos substantivos do direito de preferência invocado pelo Recorrente: confinância dos prédios, qualificação de ambos como rústicos para efeitos civis, área inferior à unidade de cultura, ilegitimidade das exceções invocadas pelos Réus, condenando-os, inclusivé, a reconhecer o Recorrente como proprietário do prédio descrito sob o n.º ...62.

Ora,

17ª- Reconhecido substantivamente que foi, o direito de preferência, negar por outro lado, a pretensão do Recorrente por motivo formal que poderia e deveria ter sido sanado, ofende, claramente, a boa-fé processual e ao princípio da proporcionalidade.

18ª- E, bem assim, os princípios da cooperação (artigo 7.º CPC), gestão processual (artigo 6.º CPC) e proibição da decisão-surpresa (artigo 3.º, n.º 3, CPC), os quais impunham ao Tribunal, que convidasse o Recorrente a completar o depósito antes de decretar a improcedência da ação.

19ª- Ao assim não entender, proferindo, sem mais, decisão que declarou improcedente a pretensão do requerente, o tribunal a quo violou aqueles princípios, contidos nos supra referidos artigos 3º, nº 3, 6º e 7º, todos do C.P.Civil)*
Resposta dos 1.ºs Réus:

- pretensão: deve ser negado provimento ao recurso, mantendo-se a sentença recorrida;

- ampliação do âmbito do recurso, a título subsidiário: inexistência de direito de preferência (art.ºs 1380.º n.º 1 e 1381.º, al. a) do Cód. Civil):

- conclusões referentes à ampliação:

I - Não assiste ao Recorrente a menor razão em seu recurso pelo que deve ser-lhe negado totalmente provimento.

II - Tem o Recorrido por certo que o seu terreno goza da classificação de urbano e que só deixará de o ser por força de lei expressa nesse sentido.

III - Porque o seu destino é a construção urbana, assim deve ser decidido e, por consequência julgar procedente a arguição agora deduzida cumprindo o disposto no art. 1831º a) do C. Civil.

IV - Também no confronto do prédio rústico do Recorrente, com o art. 323º, com o seu prédio urbano, com o art. ...86º se alguma relação de dependência entre eles houver, deverá ser a de que a parte rústica restante é componente do prédio urbano.

V - É princípio irrefutável que o mais não está no menos; mas o menos está no mais.

VI - Enquanto ao prédio urbano é atribuído o valor de 75.830,00€, ao rústico é atribuído o de 52,20€!

VII - Nestas circunstâncias deve ser declarado que o Recorrente carece de legitimidade para requerer que lhe seja reconhecido o direito de preferência conforme o prescrito no citado art. 1381º al. a) do C.C.

VIII - Para a hipótese de se entender que o prédio urbano é distinto do rústico, carece o Recorrente também do direito de preferência porque só o urbano com seu logradouro confina com o rústico do Recorrido.

IX - Não beneficia, pois, o Recorrente do disposto no nº 1 do art. 1830º do C. Civil.

X - Deverá ser alterada a decisão recorrida, deliberando-se como se acaba de expor e julgando-se a ação totalmente improcedente.***
II - Questões a decidir

Elencadas por ordem lógica (art.º 608.º, n.ºs 1 e 2, por remissão do art.º 663.º, n.º 1, ambos do C.P.C.):

a) apurar se há que proceder à alteração da decisão da matéria de facto da sentença recorrida, nos termos indicados pelo recorrente;

b) apurar, com base na pretendida alteração da matéria de facto ou independentemente dela, se a decisão recorrida deve ser revogada, sendo nesta sede de averiguar qual o preço da venda do imóvel em questão;

c) caso se conclua que tal preço excede o valor de € 7.000,00 constante da escritura pública e depositado pelo recorrente, saber se o recorrente deveria ou não ter sido convidado a efectuar o depósito do restante montante;

d) também nesta hipótese, apreciar a ampliação do recurso.***
III - Fundamentos

a) Impugnação da decisão relativa à matéria de facto

A primeira questão a apreciar versa sobre a impugnação da matéria de facto.

Nas suas alegações de recurso, o recorrente refere expressamente que pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto “por erro de julgamento quanto ao preço real da compra e venda” e dedica o título III desse articulado a esta questão.

De acordo com o disposto no art.º 640.º, n.º 1, do C.P.C.:

“Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”.

Estas obrigações impostas ao recorrente sempre que pretenda impugnar a matéria de facto são sintetizadas por Abrantes Geraldes (in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 8.ª edição, 2024, Almedina, págs. 228 e 229), da seguinte forma:

“a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;

b) O recorrente deve ainda especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;

c) Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em prova gravada, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos;

d) O recorrente pode sugerir à Relação a renovação da produção de certos meios de prova, nos termos do art. 662.º, n.º 2, al. a), ou mesmo a produção de novos meios de prova nas situações referidas na al. b).(…);

e) O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente.” (o sublinhado é nosso).

Os concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados [a que se reporta o ónus previsto na al. a)], para além de terem que constar da alegação, terão forçosamente que ser levados às conclusões, na definição do objecto do recurso (cfr., a este propósito, a motivação do já mencionado AUJ n.º 12/23).

Abrantes Geraldes acrescenta (ob. e loc. cit., na nota de rodapé 372) que tal se deve ao facto de serem “as conclusões que delimitam o objecto do recurso, segundo a regra geral que se extrai do art.º 635.º, de modo que a indicação dos pontos de facto cuja modificação é pretendida pelo recorrente não poderá deixar de ser enunciada nas conclusões”.

Vide, ainda, os Ac. do STJ de 23/02/2010 (proc. 1718/07) e de 22/10/2015 (proc. 212/06), ali referidos por aquele autor e, mais recentemente, entre muitos outros, de 09/06/2021 (proc. 10300/18.8T8SNT.L1.S1), de 27/04/2023 (proc. 4696/15.0T8BRG.G1.S1) e de 29/01/2025 (proc. n.º 2015/23.1T8AVR.P1.S1).

O mesmo autor, mais à frente, esclarece, ainda, que “a especificação, nas conclusões, dos pontos de facto a que respeita a impugnação serve para delimitar o objecto do recurso”, tendo a sua omissão como consequência a rejeição do mesmo (ob. cit, págs. 232 e 233).

O recorrente indica nas suas alegações, como ponto de facto incorrectamente julgado, “o preço real do prédio rústico artigo ...22.º é de € 25.000,00”, pretendendo que se dê como provado que o preço real coincide com o valor constante da escritura e por si depositado.

Porém, analisada a matéria de facto provada e não provada não se vislumbra a existência de um facto com aquela concreta redacção ou similar que possa ser objecto da presente impugnação.

E também o próprio facto que o recorrente pretende que seja dado como provado não foi por si alegado na petição inicial, uma vez que apenas com a apresentação da contestação foi suscitada no processo a questão respeitante à divergência entre o preço declarado na escritura pública e o valor real da venda do prédio rústico.

Tratando-se de matéria de excepção, o respectivo ónus de alegação e prova cabia apenas aos recorridos e não, naturalmente, ao recorrente, pelo que a demonstração do facto contrário (ausência de divergência) seria um acto desnecessário e inútil, atento o declarado na escritura pública e já dado como provado no ponto 10.º.

Ou seja, cabia aos recorridos a alegação e demonstração de que o preço real da compra e venda do prédio rústico inscrito na matriz sob o art.º ...22.º era de € 25.000,00, ao contrário do que consta da escritura, o que significa que dar como provado o que pretende o recorrente constituiria uma redundância inútil.

De todo o modo, como já se referiu, o concreto facto objecto de impugnação (que o preço real da venda do prédio rústico foi de € 25.000,00) não foi objecto de julgamento da matéria de facto, como o próprio impugnante reconhece.

E sem facto objecto de impugnação, claro que esta não faz sentido.

Como o recorrente refere no seu requerimento de interposição de recurso, o mesmo parece, efectivamente, não pretender efectuar uma verdadeira impugnação da decisão sobre a matéria de facto, mas sim insurgir-se contra “a conclusão que o tribunal a quo retirou dos pontos 24, 31 e 33 da matéria de facto dada como provada”, conclusão essa que consta da fundamentação jurídica e não da decisão de facto.

Aliás, nos art.ºs 1.º a 12.º das alegações de recurso (Título II) o próprio recorrente também reconhece de forma expressa que “da leitura dos factos dados como provados na douta sentença recorrida, resulta, desde logo, que, em nenhum ponto o Tribunal a quo declara, de forma expressa, que o preço efetivo de venda do prédio rústico inscrito sob o artigo ...22º foi de € 25.000,00”.

Assim, se o próprio recorrente admite que o ponto que pretende impugnar não consta dos factos provados e que “surge apenas em sede de Fundamentação de Direito da sentença recorrida”, é absolutamente contraditória com tal alegação a dedução da presente impugnação.

Questão diversa está em saber se, efectivamente, o que resulta dos pontos 24, 31 e 33 da matéria de facto dada como provada é ou não suficiente para que se conclua (como o fez a primeira instância) que o preço real de venda do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...22º foi de € 25.000,00.

Refira-se que o julgamento a que alude a al. a) do n.º 1 do art.º 640.º do C.P.C. consiste, naturalmente, no julgamento da decisão sobre a matéria de facto e não (como parece entender o recorrente) na subsunção dos factos ao direito e na interpretação jurídica que o tribunal de primeira instância retirou dos factos provados.

Esta questão insere-se na decisão de direito e não de facto, pelo que será objecto de apreciação aquando do tratamento da questão seguinte.

Assim, considerando que o facto a impugnar não existe, como tal, no elenco dos factos provados e não provados, impunha desde logo a rejeição da impugnação, por falta de objecto.

Não obstante, o recorrente faz referência no presente recurso, como vimos, aos pontos 24, 31 e 33 da matéria de facto provada, alegando que o tribunal retirou destes factos a conclusão de que o preço de venda do imóvel ascendeu, na realidade, a € 25.000,00 e não aos € 7.000,00 declarados.

Poderá, assim, entender-se, ainda que remotamente, que o recorrente pretenderá impugnar a decisão da matéria de facto nesta parte, apesar do mesmo o não referir de forma expressa, como lhe é legalmente exigido.

Porém, mesmo interpretando a impugnação desta forma tão ampla, desde já se adianta que a mesma improcede nos termos em que foi formulada.

Vejamos:

Os referidos pontos de facto têm a seguinte redacção:

24. A ré transmitiu que o preço global era agora de € 32.000,00 pelos três prédios, sendo o prédio urbano, com o artigo ...9.º, por 3.000,00 €, prédio urbano, com o artigo ...1.º, por 4.000,00 € e prédio identificado em 9. por 25.000,00.

31. A ré BB queria vender os 3 prédios em conjunto, pelos seguintes valores: prédio urbano, com o artigo ...9.º, por 3.000,00 €, prédio urbano, com o artigo ...1.º, por 4.000,00 € e prédio identificado em 9., por 25.000,00.

33. O réu CC pretendia apenas o prédio identificado em 9. por € 25.000,00.

Indica o recorrente como único meio probatório que, na sua óptica, imporia decisão diversa, apenas a referida escritura pública, invocando que este documento autêntico faz prova plena de que o preço declarado para o prédio rústico foi de € 7.000,00, não sendo admissível prova testemunhal para contrariar o aí declarado, de acordo com o disposto no art.º 393.º do Cód. Civil.

Será assim?

Actualmente são ainda frequentes, como sabemos, as situações de divergência entre os valores declarados em escrituras públicas de compra e venda e o preço real da aquisição, podendo reconhecer-se como mais repetidos os casos de simulação do preço.

Porém, casos há também em que, por motivos variados, ocorrem lapsos na indicação do preço.

De qualquer modo, o apuramento do preço real acordado e pago é essencial para o exercício do direito de preferência, pois este só pode ser reconhecido se o preferente depositar o preço real pago pelo adquirente.

A doutrina e a jurisprudência vêm entendendo que é admissível prova testemunhal ou por presunção judicial se os factos a provar surgirem, com alguma verosimilhança, em provas escritas, o que constitui excepção à regra prevista no art. 394.º do CC (da inadmissibilidade de prova por testemunhas, se tiver por objeto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373º a 379º. a existência de um começo ou princípio de prova por escrito) - cfr. o Ac. da RG, de 18/04/2024, Proc. 525/22.7T8PRG-A.G1, bem como os Acórdão do STJ, de 7 de fevereiro de 2017, RG de 9.04.2019 aí citados (que podem ser consultados em www.dgsi.pt, como todos os que a seguir se mencionarão).

No caso em apreço, como resulta da contestação apresentada pelo adquirente CC o autor foi informado que o preço para a aquisição do prédio rústico era de € 25.000,00 (o que este último, aliás, confirma), tendo ainda sido juntas com este articulado (sob Doc. n.ºs 1 e 2) mensagens telemáticas trocadas entre vendedora e comprador antes da outorga da escritura pública de compra e venda discriminando o preço de cada um dos prédios e onde é feita referência expressa que ao prédio rústico correspondia o valor de € 25.000.00 (na mensagem pode ler-se: “Vou-te mandar o nib. Quem faz a venda é a minha irmã pois a minha mão está no hotel. Envio te o NIB e depois reenvia o comprovativo de transferência pf. 25.000 o lobreiro e 7.000 as casas”) - cfr. art.º 26.º da contestação.

Assim, há que reconhecer a alegação e demonstração da existência de um começo ou princípio de prova por escrito (as referidas mensagens), que abre a possibilidade de ser produzida prova testemunhal no caso concreto com vista a contrariar o conteúdo do documento autêntico.

Como tal, sendo admissível a produção de prova testemunhal, a impugnação que o recorrente pudesse ter querido efectuar com base apenas no teor da escritura pública sempre teria que improceder, pois a prova do preço real apenas foi atacada com base na sua alegada inadmissibilidade legal e não com base nos meios probatórios que incidiram sobre o facto (sendo certo que da motivação da sentença fica claro que a prova dos factos em questão teve por base os referidas documentos e a prova testemunhal que confirma o valor de € 25.000,00).

Assim, mesmo que se considerassem impugnados os pontos 21.º, 31.º e 33.º da matéria de facto provada, sempre a mesma teria que improceder pelos motivos invocados.

Nesta conformidade, nega-se provimento a esta parte da apelação, mantendo-se, por isso, a decisão relativa à matéria de facto nos mesmos termos indicados na decisão de primeira instância.

b) Preço da venda do imóvel

Decidida a primeira questão da forma acima indicada, vejamos agora se é ou não de manter a decisão da primeira instância quanto ao preço real da aquisição do prédio rústico.

Ficou provado que:

31. A ré BB queria vender os 3 prédios em conjunto, pelos seguintes valores: prédio urbano, com o artigo ...9.º, por 3.000,00 €, prédio urbano, com o artigo ...1.º, por 4.000,00 € e prédio identificado em 9., por 25.000,00.

32. Algumas pessoas contactaram a solicitar informações sobre o preço do prédio identificado em 9. mas a ré queria vender os 3 prédios em conjunto,

33. O réu CC pretendia apenas o prédio identificado em 9. por € 25.000,00.

34. Uma vez que a ré foi inflexível no propósito de venda em conjunto dos três prédios, o réu CC decidiu adquirir os três prédios pelo valor de € 32.000,00.

Destes factos não resulta de forma textual que o preço real fixado entre comprador e vendedor foi de € 25.000,00.

Porém, tal como o fez a primeira instância, esta é inquestionavelmente a conclusão que se pode retirar desta matéria de facto dada como provada.

Na verdade, a mesma traduz todos os passos seguidos pelos outorgantes nas negociações que encetaram até à realização da escritura, começando pelos termos contratuais propostos e estabelecidos pela vendedora e culminando na aceitação pelo comprador do valor de € 25.000,00 para aquisição do prédio urbano.

Está, pois, espelhado nos factos provados o caminho negocial seguido e a aceitação do comprador, que encerra de forma afirmativa a negociação ocorrida e estabelece os termos contratuais acordados.

Aliás, o mesmo valor de € 25.000,00 havia sido transmitido pela vendedora ao recorrente, pelo que não constitui nenhuma surpresa para o mesmo

Como tal, não obstante não constar dos factos provados a menção textual de que o preço real fixado foi de € 25.000,00, esta circunstância resulta de forma clara e inequívoca daqueles pontos da matéria de facto, sendo por isso suficientes para este efeito.

Quanto ao valor da causa fixado, ao contrário do que o recorrente defende, o mesmo nada releva para esta questão, uma vez que a atribuição de valor respeita a utilidade económica imediata do pedido formulado pelo autor (art.º 296.º do C.P.C.). Apenas se tem em consideração a alegação dos réus caso pelos mesmos seja deduzida reconvenção e verificando-se os requisitos para a soma de valores previstos no n.º 2 do art.º 299.º do C.P.C..

A fixação do valor não contém, naturalmente, qualquer decisão prévia sobre o litígio, nomeadamente quanto ao preço real da alienação que apenas pode apurar-se a final.

Bem andou, pois, a primeira instância ao considerar como preço real da compra e venda o valor de € 25.000,00.

c) Depósito do preço

De harmonia com o art.º 1410.º n.º 1 do Cód. Civil (aplicável ao caso dos autos por força da remissão constante do n.º 4 do art.º 1380.º do mesmo código), “O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção”.

O depósito do preço nos quinze dias seguintes à propositura da ação constitui, assim, uma condição para o exercício do direito de preferência consagrado nesta norma legal, a qual, caso não se verifique, faz precludir esse direito.

Estamos, por isso, perante um prazo de caducidade (neste sentido, cfr. Pires de Lima e A. Varela, “Código Civil Anotado”, Vol. III, pág. 373).

A preferência, traduzida no direito de haver para si a coisa alienada, assegura ao respectivo titular uma prioridade de contratar em igualdade de condições, no que esta igualdade de condições representa para o adquirente (Agostinho Cardoso Guedes, “O Exercício do Direito de Preferência”, Publicações Universidade Católica, Colecção Teses, Porto 2006, pág. 655).

Na realidade, “o direito de preferência numa versão tradicional autêntica, consiste na faculdade atribuída a alguém de em condições de igualdade (tanto por tanto) chamar a si com preterição de outrem a aquisição de determinada coisa ou direito que o titular pretenda alienar”, cfr. Antunes Varela, in RLJ 119, pág. 381.

A preferência faz-se, assim, pelo preço real, pelo valor correspondente à contrapartida da alienação do bem. Caso contrário, se o preço real for superior ao preço declarado, verificar-se-ia locupletamento injustificado do preferente, que não merece a protecção da lei (neste sentido, entre outros, Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 9.ª ed., revista e aumentada, Almedina, 2001, pág. 418).

Com efeito, constitui entendimento dominante na doutrina e na jurisprudência que, quer estejamos perante um lapso na indicação do preço, quer seja um caso de simulação do preço, sempre o preferente, para se substituir ao adquirente, tem de pagar o preço efectivamente pago pelo adquirente.

O recorrente efectuou o depósito do valor de € 7.000,00, de acordo com o constante da escritura pública, em cumprimento do disposto no art.º 1410.º n.º 1 do Cód. Civil e dentro do prazo aí previsto.

Porém, não procedeu ao depósito do remanescente (no valor de € 18.000,00), nem na sequência da notificação das contestações dos réus, nem posteriormente, tendo a primeira instância concluído pela improcedência da acção por falta de depósito integral do preço, considerando que o autor deveria ter deduzido pedido subsidiário de reconhecimento do direito de preferência pelo preço real e manifestado a intenção de preferir por este valor, não podendo a ação proceder pois que não pode haver condenação diferente da peticionada.

No presente recurso, o recorrente, por sua vez, defende que deveria ter sido convidado a efectuar o depósito do restante montante.

Será que se impunha ao recorrente, logo que notificado das contestações, que manifestasse nos autos a intenção de preferir pelo valor posteriormente alegado pelos réus como preço real?

A questão tem vindo a ser apreciada na jurisprudência de forma distinta.

Há quem entenda que o preferente tem que manifestar a intenção de preferir pelo valor alegado por alienante e adquirente e deduzir pedido subsidiário de reconhecimento do direito de preferência pelo preço real: Acs. RG de 19/01/2012 (proc. 3782/09.0TBGMR.G1); RC de 18/02/2014 (proc. 316/11.0TBVZL.C1).

Por seu turno, também há quem defenda que, apurado que o valor declarado é inferior ao preço real, caso o preferente tenha apenas depositado o primeiro, tal não determina desde logo a caducidade do direito de preferência, devendo ser dada a possibilidade de depósito do remanescente no prazo fixado na sentença, contado desde o seu trânsito em julgado: Acs. STJ, de 22/02/2005 (proc. 4669/04); STJ de 18/04/2013 (proc. 71/07.9TBCRB.C1.S1); STJ de 08/09/2016 (proc. 1022/12.4TBCNT.C1.S1); RG de 19/11/2020 (proc. 1492/17.4T8VRL.G1).

Analisadas ambas as posições jurisprudenciais, entendemos que esta última é a mais justa e que melhor protege os interesses em presença.

Vejamos porquê.

O autor intentou a presente acção de preferência com base no conhecimento que obteve da realização da escritura de compra e venda entre os réus e da qual consta que o preço acordado, no tocante a este prédio rústico aqui em causa, era de € 7.000,00.

E com esta informação sobre o negócio formalizado procedeu ao depósito do preço constante da escritura, assim dando cumprimento ao disposto no art.º 1410.º n.º 1 (última parte) do Cód. Civil.

Apenas com a apresentação da contestação foi introduzida, pelos réus, uma questão nova respeitante a uma divergência entre o preço que ficou a constar da escritura (€ 7.000,00) e a vontade real das partes (€ 25.000,00).

Esta divergência não foi objectivamente explicada pelos réus e permaneceu (e ainda permanece no presente recurso) controvertida entre as partes ao longo do processo (uma vez que o autor não aceitou o valor por eles indicado), pelo que só com o trânsito em julgado da questão se poderá afirmar com segurança se o preço depositado é ou não coincidente com o preço acordado.

Assim, perante o carácter controvertido da questão e considerando que a mesma foi suscitada apenas pelos réus, entendemos que ao autor não seria exigível que procedesse ao depósito do remanescente do preço, enquanto não ficasse assente que o valor real corresponde ao defendido pelos réus (e apenas nessa eventualidade).

Aliás, não nos podemos esquecer que a instauração da presente acção teve na sua origem a omissão dos réus de procederem à comunicação ao autor da venda realizada e das respectivas cláusulas, omissão essa a que o autor, naturalmente, é alheio e que, caso não existisse, levaria a que esta questão não estivesse a ser discutida (pois, aí sim, o autor teria conhecimento formal do preço alegadamente acordado e teria que proceder ao depósito do preço indicado nessa comunicação, mesmo que pretendesse discutir judicialmente se era ou não o real).

É que, como ensinava Antunes Varela (“Das Obrigações em Geral”, Vol. I, 7ª edição, Almedina, págs. 367), a acção de preferência nasce, por um lado, de um acto ilícito originário do obrigado à preferência (não cumprimento da obrigação de comunicação prevista no art. 416º do C.C., comum a todos os direitos legais de preferência - artºs 416º, nº 1, 1117º, nº 2, 1380º, nº 4, 1409º, nº 2, 1507º, nº 1, 1535º, nº 2 e 2130º todos do C.C.), sendo aliás causa constitutiva do exercício do direito.

Não nos parece, assim, que seja justo onerar o autor, numa acção ainda em curso, com a exigência do depósito de um valor não antes comunicado e do qual apenas tomou conhecimento com as contestações apresentadas e não antes, como impõe o n.º 1 do art.º 1410.º do Cód. Civil.

Também entendemos desproporcional, pelas mesmas razões, exigir ao preferente que assuma uma conduta processual (de manifestação da intenção de preferir pelo valor indicado e de o fazer mediante a dedução de pedido subsidiário posterior, como defendem os arestos citados  -  para além do depósito do preço remanescente) perante uma alegação da exclusiva responsabilidade dos réus.

E com a agravante de sobre essa exigência fazer incidir uma consequência cominatória tão grave como a improcedência da acção, por falta de pressupostos para o exercício do direito de preferência pelo valor (alegadamente) real da transmissão.

Também não concordamos com o argumento expendido nos referidos arestos e na decisão de primeira instância de que o Tribunal, nessa situação, estaria a proferir decisão não permitida por lei, indo além do pedido.

É que, em boa verdade, o pedido inerente a uma acção de preferência não diz respeito, pela sua natureza, directamente a um valor monetário, nem consiste na entrega de uma quantia devida, embora um dos seus elementos essenciais consista no depósito do preço.

A acção de preferência nasce da violação da obrigação de dar preferência e tem como escopo possibilitar que o preferente que tenha sido preterido se substitua ao adquirente pagando o preço acordado no negócio inicial.

Como se escreveu no Ac. RC, de 07/11/2023 (proc. 75/21.9T8IDN.C1) “Visa esta acção de preferência colocar o preferente na posição do adquirente, com efeitos à data da celebração do negócio em relação ao qual se verificou a violação da preferência, tudo se processando como se o negócio tivesse sido originariamente celebrado entre o preferente e o alienante”.

Trata-se de uma acção constitutiva, pois destina-se a obter um efeito jurídico novo (precisamente a substituição do adquirente pelo preferente), alterando dessa forma a esfera jurídica do comprador, independentemente da vontade deste (cfr. a noção apresentada por Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora no “Manual de Processo Civil”, 2.ª edição, pág. 18).

O preferente passa a ter o direito potestativo de, por via judicial, se substituir no contrato inicial (Henrique Mesquita, “Obrigações Reais e Ónus Reais”, 1997, pág. 227).

Assim, essa substituição constitui o pedido, a pretensão a formular pelo preferente, enquanto que o preço devido constitui a contrapartida da aquisição do bem que constitui objecto da preferência.

Daí que não se esteja a ir para além do pedido caso se declare o direito a preferir por valor superior ao declarado no instrumento de venda.

Acresce que o exercício do direito de preferência pressupõe que o titular desse direito disponha de vontade de realizar o negócio originário nas mesmas condições (tanto por tanto, como refere Henrique Mesquita, ob. cit., pág. 189) que foram acordadas entre os respectivos outorgantes.

Nos casos, como o dos presentes autos, em que é invocada divergência entre o preço declarado e o real, nada obsta a que, depositado o preço declarado, o preferente possa aguardar a decisão que fixa o respectivo valor para depois exercer ou não a preferência dentro do prazo que venha a ser fixado para o depósito da importância remanescente.

Na verdade, só com a definição judicial do valor em causa se fixa o “preço devido”, pelo que só a partir desse momento se poderá iniciar o prazo para o depósito (neste caso complementar) previsto no art.º 1410.º n.º 1 do Cód. Civil.

Esta é a solução seguida nos Acs. do STJ de 22/02/2005 (Revista n.º 4669/04), de 18/04/2013 (proc. 71/07.9TBCRB.C1.S1) e de 08/09/2016 (proc. 1022/12.4TBCNT.C1.S1), bem como no Ac. desta Relação de Guimarães de 19/11/2020 (proc. 1492/17.4T8VRL.G1) já acima mencionados e que sufragamos.

Em suma, é o preço constante da escritura que o preferente tem de depositar nos 15 dias seguintes à data da instauração da acção de preferência.

Demonstrado nessa acção que o preço real é superior ao declarado, o preferente deve depositar a diferença em prazo a fixar na sentença (acrescido do montante correspondente ao I.M.T. que seria devido pela compra e venda pelo montante de € 25.000,00, bem como as demais despesas do acto, incluindo as notariais, assim se obstando a um locupletamento do preferente sobre o adquirente), sob pena de perder o direito por caducidade.

Tal prazo apenas começa a correr a partir do trânsito dessa decisão.

A este propósito, conclui-se no citado Ac. RG de 19/11/2020: “…só a partir do trânsito em julgado de tal decisão teve o autor conhecimento (não uma suspeita ou até uma convicção mais ou menos segura) de elemento essencial da alienação, decisivo não só à formação da vontade de preferir (ou não), como também para a estruturação da acção e procedência desta”.

Face ao exposto, procedem as conclusões do recurso nesta parte, não podendo a acção improceder com base na falta de depósito do preço remanescente, uma vez que deveria ter sido fixado prazo para o recorrente o efectuar após o trânsito em julgado da decisão.*
d) Ampliação do recurso

O recorrido requereu a ampliação do âmbito do recurso, a título subsidiário, para a hipótese da sua procedência, invocando a inexistência de direito de preferência.

São três os argumentos apresentados:

- que o terreno que adquiriu goza da classificação de urbano, porque o seu destino é a construção urbana (art. 1831º a) do C. Civil).

- que o prédio rústico do recorrente inscrito sob o art. ...23º é componente do prédio urbano;

- que ambos os terrenos não confinam entre si, pois só o urbano do recorrente, com seu logradouro, confina com o rústico do recorrido.

De acordo com o disposto na al. a) do art.º 1381.º do Cód. Civil, o direito de preferência de proprietários de terrenos confinantes (previsto no art.º 1380.º do mesmo código) não existe quando algum dos terrenos:

a) constitua parte componente de um prédio urbano;

b) se destine a algum fim que não seja a cultura.

Começando pelo primeiro argumento, alegou o recorrido nos art.ºs 63.º, 65.º, 67.º, 69.º da sua contestação que comprou o prédio rústico em causa para construção de uma residência, que tal prédio está servido de rede de água potável, de saneamento e de energia elétrica e que se encontra integrado no PDM da vila de ....

Analisando a matéria de facto dada como provada (única que, a este propósito, se terá que ter em conta, uma vez que o recorrido não impugnou esta parte da decisão), constata-se que está assente que:

- O prédio referido em 9. é apto à construção urbana ao abrigo do PDM (ponto 27.º);

- O prédio referido em 9 insere-se no alto da encosta, com vista para qualquer dos lados, desafrontado em qualquer das direções e dispõe de redes de água potável, saneamento, energia elétrica (ponto 28.º)

Pelo contrário, não resultou provado que o recorrido pretendesse destinar o imóvel à construção, como havia sido pelo mesmo alegado.

A este propósito escreveu-se na sentença de primeira instância o seguinte:

“Conforme esclarecem Pires de Lima e Antunes Varela, o fim que releva para o efeito não é aquele a que o terreno esteja afeto à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretenda dar-lhe.

Não é indispensável que o fim conste da escritura de alienação, podendo provar-se por outros meios; por outro lado, a declaração, exarada na escritura notarial de que o terreno se destina a um fim diferente da cultura não afasta o direito de preferência, se se provar que aquela declaração não corresponde ao fim tido em vista pelo adquirente .

Por outro lado, como é jurisprudência praticamente unânime, não basta provar o fim que o adquirente pretende dar ao prédio, sendo ainda necessário que se demonstre que tal fim é legalmente possível.

(…)

Sobre esta exceção ao direito de preferência escreve-se o seguinte no recente Acórdão do STJ de 8.11.2022 (proc. 2856/17.9T8AGD.P1.S1, relator JORGE ARCANJO, disponível in www.dgsi.pt.):

“A excepção ao direito de preferência, invocada pelos Réus - como facto impeditivo - traduz-se aqui no destino do prédio alienado para um fim diverso à cultura, mais concretamente para a construção urbana.

(…)

Daqui resulta que a mera intenção sobre o destino do terreno não é suficiente para excluir a preferência, sendo indispensável a prova da mesma, por qualquer meio, e que o destino a dar ao prédio pelo adquirente seja permitido por lei.”[11]

Assim, o adquirente, para impedir, neste caso, o funcionamento do direito de preferência, ao abrigo do art. 1380º, al. b), 2ª parte, do Cód. Civil, sempre teria que alegar e provar:

a) Que realizou o negócio aquisitivo com a intenção de afetar o terreno a um fim diferente;

b) Que tal afetação é permitida por lei”.

Quanto a esta “intenção” de afetar o terreno e que a mesma seja permitida por lei, atente-se ao decidido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27/05/2025 (proc. 444/20.1T8VLN.G1.S1), disponível em www.dgsi.pt, “a mera previsibilidade hipotética de um futuro aproveitamento de qualquer dos prédios para finalidades diversas das agrícolas - mormente através da sua possível urbanização -, alicerçada no convencimento da recorrente em relação àquilo que julga que virá a ser, no futuro, a decisão a tomar sobre o mesmo, não satisfaz o preenchimento da previsão do artigo 1381º, alínea a), 2ª parte, do Código Civil, que exige, bem pelo contrário, a prova, concreta e efectiva, a realizar pelos RR. alegantes, de que o destino que pretendiam dar aos terrenos não era o agrícola, mas outro diverso deste.

Igualmente, a circunstância de o Plano Director Municipal incluir a possibilidade de urbanização futura dos terrenos não altera, por si só, a sua actual qualificação como prédios rústicos.

(…)

Por outro lado, é necessário que o facto psicológico «intenção» tenha reflexo na factualidade apurada, ou seja, que a intenção de se dar destino diferente da cultura tenha nos autos concretização e prova bastante.”.

Descendo ao caso concreto, resulta provado que o prédio rústico ...22.º é apto para agricultura.

Nos últimos 20 anos não lhe tinha sido dado nenhuma afetação, estando ao abandono, mas antes o mesmo esteve afeto à agricultura.

Por outro lado, o prédio rústico ...22.º está dentro do PDM, tem rede elétrica, saneamento e está apto a construção.

No entanto, não resulta dos autos prova concreta que o réu tinha a intenção de afetar o terreno a um fim diferente, nomeadamente a construção.

Assim, os réus não lograram demonstrar a verificação da intenção de afetação do prédio adquirido à construção de habitação, sendo certo que nem tampouco demonstraram que tal finalidade esteve subjacente à aquisição.

Porque se trata de facto impeditivo do direito do autor, era aos réus que competia o ónus da sua demonstração, conforme decorre do artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil.

Uma vez que tal demonstração não ocorreu, improcede assim a exceção prevista no artigo 1381.º do Código Civil”.

Desde já se adianta que esta argumentação e a conclusão a que chegou a primeira instância estão correctas e não merecem qualquer reparo.

Acrescenta-se, ainda, que mesmo que se tivesse provado a intenção por parte do recorrido de construir, como se escreveu no Ac. RP de 23/10/2006 (proc. n.º 0655486) “esta intenção não pode ser meramente platónica”, devendo existir uma possibilidade real desse destino diferente da cultura do prédio se verificar e de se tratar de uma real intenção no momento da aquisição.

Como se refere no Ac. STJ, de 20/11/2019 (proc. 8496/17.5T8STB.E1.S2), “Interpretando a fórmula da alínea a) do art. 1381.º como significando quando o comprador destine o terreno a algum fim que não seja a cultura, o Supremo Tribunal de Justiça exige que dos factos provados decorram duas coisas: em primeiro lugar, a intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura e, em segundo lugar, a possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção do comprador. Os dois requisitos explicam-se pelo perigo de fraude: “Caso contrario [ - caso não se exigisse a prova de que a intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura é legal e regulamentarmente possível - ] estar-se-ia a dar relevo jurídico a simples manifestações subjectivas de vontade, quiçá ficcionadas, que fariam precludir a norma-regra do direito de preferência do proprietário confinante” (no mesmo sentido, Henrique Mesquita, in CJ, Ano XI, 1986, tomo V, pág. 53).

No caso concreto, o terreno tem aptidão construtiva à luz do PDM aplicável.

Porém, como já se salientou, o recorrido não demonstrou em juízo (como lhe competia) que a sua intenção concreta e real com a aquisição fosse a construção de uma habitação, pressuposto este que é necessário para que se verifique a excepção prevista na última parte da alínea a) do art.º 1381.º do Cód. Civil.

Pelo que a mesma não se verifica.*
Passando, agora, para o segundo argumento invocado pelo recorrido com vista a demonstrar a inexistência de direito de preferência: que o prédio rústico do recorrente é parte componente de prédio urbano.

O prédio em causa encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial ..., com o n.º ...62, como prédio misto, inscrito na matriz predial sob o artigo ...23º (rústica) e ...86-P (urbana), com área total de 6270m2, área coberta de 206m2 e área descoberta de 6064m2.

Consta, ainda, dos factos provados que sobre este prédio o recorrente construiu uma casa de habitação com 3 pisos e 4 tipologia/divisões e que o cultivou muitos anos antes de construir sobre ele a casa de habitação, e continua a cultivar.

Neste prédio existe um tanque de regadio e um galinheiro, bem como um armazém que se destina à recolha de produtos e alfaias agrícolas, destinados a apoiar a exploração agrícola ali existente.

Está cultivado pelo autor com culturas arvenses, de sequeiro (castanheiros, oliveiras, laranjeiras e macieira), bem como milho, batatas e feijão.

Será que se poderá entender que a parte rústica deste prédio misto é componente do urbano, como defende o recorrido?

A resposta não pode deixar de ser negativa.

Recorrendo, uma vez mais, ao que é referido (e bem) na decisão de primeira instância, é relevante a citação que aí se faz do Ac, STJ de 19/12/2023 (proc. 1303/20.3T8VRL.G1.S1), onde aí se escreve “…uma parcela de terreno, contígua a casa de habitação, será qualificada de prédio rústico ou logradouro de um prédio urbano, consoante não se destine ou seja destinada a proporcionar utilidade a este prédio.

Será logradouro, se se apresentar como um espaço complementar e serventuário de um edifício com o qual constitui uma unidade predial, ou seja, como o terreno contíguo a prédio urbano que é ou pode ser fruído por quem se utilize daquele, constituindo um e outro uma unidade.”

Considerando a matéria provada concordamos com a conclusão a que chegou a primeira instância, onde se refere o seguinte:

“…o prédio misto do autor é composto por com área total de 6270m2, área coberta de 206m2 e área descoberta de 6064m2, sendo que, relativamente à parte urbana, tem a área bruta de construção de 532m2 (a soma de todas as superfícies construídas num imóvel, incluindo tudo o que está acima e abaixo do nível do solo), e área de implantação do edifício de 206m2 que é a área de solo efetivamente ocupada pelo edifício.

Assim, em termos de áreas, a área rústica do prédio corresponde a uma percentagem de 96% da totalidade da área.

Para além disso, e como ficou também provado pela factualidade assente, o autor cultivou o prédio rústico muitos anos antes de construir sobre ele a casa de habitação e continua a cultivar, tem um tanque de regadio e um galinheiro, bem como um armazém que se destina à recolha de produtos e alfaias agrícolas, destinados a apoiar a exploração agrícola ali existente e tem cultivado culturas arvenses, de sequeiro, bem como milho, batatas e feijão.

Ou seja, o autor não usa o seu prédio apenas para sua habitação, pois exerce aí atividade agrícola, sendo que os anexos de que dispõe são de apoio à agricultura e não à habitação.

E, não obstante o valor patrimonial tributário do prédio urbano ser superior ao prédio rústico, a verdade é que o mesmo foi determinado no ano de 1989 e, como tal, sempre estará desatualizado.

Ora, face à extensão da parte agrícola do prédio, ao facto do autor exercer aí atividade agrícola, só se pode entender que a habitação é um meio de ligação à terra cultivada e não esta um mero complemento da habitação e o núcleo essencial do prédio, a sua destinação e afetação, são próprias de um prédio rústico e não de um logradouro”.

No recente Ac. RG 02/07/2026 (proc. 284/22.3T8MGD.G1) definiu-se como componente do prédio urbano a parte rústica que é um mero complemento da habitação que aí existe e não um fim essencial do terreno, “uma vez que não é essencialmente utilizado para cultura agrícola, constituindo, apenas, uma horta caseira, onde os autores cultivam produtos agrícolas para seu consumo”.

No caso em apreço, parece-nos claro que a parte rústica do prédio não constitui um mero espaço complementar e serventuário da casa de habitação que aí construiu o recorrente, desempenhando um papel autónomo ao fim habitacional e próprio de um prédio rústico, com exploração agrícola na quase totalidade do terreno que integra o prédio misto.

Nesta conformidade, não se tratando de uma parte componente de um prédio urbano, o terreno propriedade do recorrente não se encontra excluído, por este motivo, do direito de preferência previsto no art.º 1380.º do Cód. Civil.*
Resta o último argumento deduzido na ampliação do âmbito do recurso: que ambos os terrenos não confinam entre si (pois só o urbano do recorrente, com o seu logradouro, confina com o rústico do recorrido).

Ao contrário do que, quanto a esta questão, defende o recorrido (cfr. conclusão VIII) e que constitui pressuposto para a sua argumentação, não pode concluir-se o prédio de que é proprietário o recorrente possa ser autonomizado em dois prédios distintos, um urbano inscrito sob. o art. 1086º e outro rústico com o art. 323º.

Fazê-lo seria ficcionar uma divisão que nem a lei, nem as entidades administrativas fazem.

Estamos inquestionavelmente perante um único prédio, embora identificado como tendo natureza mista, como desde logo resulta do ponto 1.º da matéria de facto provada: “Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial ..., com o n.º ...62, o prédio misto situado em Lobreiro, Estrada ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...23º (rústica) e ...

86-P (urbana), com área total de 6270m2, área coberta de 206m2 e área descoberta de 6064m2”.

Encontramos o conceito de “prédio misto” apenas no art.º 5º do Cód. do IMI que dispõe o seguinte:

“1. Sempre que um prédio tenha partes rústicas e urbana é classificado, na íntegra, de acordo com a parte principal”

2. Se nenhuma das partes puder ser classificada como principal, o prédio é havido como misto”.

Embora esta noção não possa ser transposta para o direito civil, uma vez que o código civil a não prevê [o art.º 204.º n.ºs 1, al. a) e 2 apenas distingue prédio rústico de prédio urbano], o que importa reter para efeitos da questão especificamente suscitada pelo recorrido é que o prédio de que é proprietário o recorrente é um só.

Essa parte rústica não se encontra autonomizada da parte habitacional do prédio, sendo ambas integrantes e constituintes de um único prédio.

E tratando-se de um prédio único, é inquestionável que o mesmo confronta com o prédio adquirido pelo recorrido, como, aliás, resulta expressamente do ponto 12.º da matéria de facto dada como provada (factualidade esta que não foi objecto de impugnação por parte do recorrido).

Em face do exposto, estamos perante terrenos confinantes para os fins previstos no art.º 1380.º n.º 1 do Cód. Civil, pelo que se verifica este pressuposto do direito de preferência aqui em causa, improcedendo a argumentação do recorrido em sentido contrário.*
Em conclusão, todos os fundamentos da defesa que o recorrido requereu que fossem conhecidos no âmbito da ampliação do recurso improcedem.

Quando ao recurso interposto pelo recorrente, o mesmo procede parcialmente e, em consequência, decide-se:

a) reconhecer que o autor AA goza do direito de preferência na aquisição do prédio rústico, composto de terra de cultivo com macieiras, cerejeiras, vinha e mato, o qual está inscrito na matriz de ... sob o artigo ...22º, e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., da freguesia ..., sob o número ...8, verificadas que se mostrem as condições impostas em c);

b) determinar a substituição do Réu CC pelo referido autor na posição de adquirente no contrato de compra e venda celebrado através da escritura pública de 28/11/2022 identificada no ponto 10.º dos factos provados e, em consequência, declarar o autor dono exclusivo do aludido imóvel, verificadas que se mostrem as condições impostas em c);

c) determinar que o mesmo autor deposite à ordem destes autos, no prazo de 15 dias a contar do trânsito em julgado da decisão final (e sob pena de caducidade deste direito), o preço remanescente de € 18.000,00, bem como o montante correspondente ao I.M.T. que seria devido pela compra e venda do prédio identificado em a) pelo montante de € 25.000,00, bem como as demais despesas do acto, incluindo as notariais;

d) determinar a entrega ao réu CC do montante de € 18.000,00 que vier a ser depositado em consonância com o determinado em c) e, efectuado este depósito, também da importância de € 7.000,00 a que se reporta o DUC junto pelo autor com a petição inicial, bem como do montante correspondente ao I.M.T. e demais despesas do acto, conforme referido em c);

e) Ordenar que, após trânsito em julgado e verificadas que se mostrem as condições impostas em c), sejam cancelados os registos efectuados a favor do réu CC, quanto ao imóvel identificado em a).

Quanto aos eventuais registos ulteriores respeitantes a posteriores vendas que tenham ocorrido, o cancelamento não pode ser determinado no âmbito da presente acção, dado não ter sido interposta quanto a terceiros outorgantes desses eventuais negócios.*
As custas da acção e do recurso (considerando que o recorrente pretendia que o preço fosse fixado em € 7.000,00 e que o foi em € 25.000,00) são de fixar na proporção de 2/3 para o recorrente e 1/3 para os recorridos (art. 527º nºs 1 e 2 do CPC).***

*
IV - Decisão

Pelo exposto, acordam os Juízes Desembargadores da 3.ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar parcialmente procedente o recurso e, em consequência, revogar a sentença recorrida, decidindo-se:

a) reconhecer que o autor AA goza do direito de preferência na aquisição do prédio rústico, composto de terra de cultivo com macieiras, cerejeiras, vinha e mato, o qual está inscrito na matriz de ... sob o artigo ...22º, e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., da freguesia ..., sob o número ...8, verificadas que se mostrem as condições impostas em c);

b) determinar a substituição do Réu CC pelo referido autor na posição de adquirente no contrato de compra e venda celebrado através da escritura pública de 28/11/2022 identificada no ponto 10.º dos factos provados e, em consequência, declarar o autor dono exclusivo do aludido imóvel, verificadas que se mostrem as condições impostas em c);

c) determinar que o mesmo autor deposite à ordem destes autos, no prazo de 15 dias a contar do trânsito em julgado da decisão final (e sob pena de caducidade deste direito), o preço remanescente de € 18.000,00, bem como o montante correspondente ao I.M.T. que seria devido pela compra e venda do prédio identificado em a) pelo montante de € 25.000,00, bem como as demais despesas do acto, incluindo as notariais;

d) determinar a entrega ao réu CC do montante de € 18.000,00 que vier a ser depositado em consonância com o determinado em c) e, efectuado este depósito, também da importância de € 7.000,00 a que se reporta o DUC junto pelo autor com a petição inicial, bem como do montante correspondente ao I.M.T. e demais despesas do acto, conforme referido em c);

e) Ordenar que, após trânsito em julgado e verificadas que se mostrem as condições impostas em c), sejam cancelados os registos efectuados a favor do réu CC, quanto ao imóvel identificado em a).*
Custas pelo recorrido.*
Notifique.***

15/10/2026

Rel.: João Paulo Pereira

1. Adj.: José Pedro Paixão

2. Adj.: José Manuel Flores