Processo 2665/23.6T8GMR.G1

I- RELATÓRIO

AA e marido, BB, residentes na Rua ..., ..., freguesia ..., ... Guimarães, instauraram ação declarativa de condenação, sob a forma comum, contra CC, residente que foi na Avenida ..., ... ..., pedindo que se condenasse a última:

A) A reconhecer que o prédio que vendeu aos Autores por contrato de compra e venda outorgado no dia 28 de julho de 2022, sito no Lugar ..., da freguesia ..., do concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...38 de ... e inscrito na respetiva matriz sob o art. ...7, tem a área total de 2.098,24 m2;

B) A pagar aos Autores a quantia de 93.533,60 euros, acrescida de juros de mora contados desde a citação até efetivo pagamento, a título de redução do preço, decorrente do facto de o imóvel que lhes vendeu possuir uma área total efetiva inferior à área declarada de 1.521,76 m2.

 Para tanto alegaram, em síntese, que: no final de 2021, a Autora viu um cartaz publicitário de uma mediadora imobiliária colocado na fachada de um prédio, onde se anunciava que este se encontrava à venda e, além do mais, que tinha 3.620 m2 de área da terreno; como estivesse interessada na aquisição de uma casa antiga, para restaurar e para sua habitação permanente, mas que tivesse um quintal suficientemente grande que permitisse a construção de mais duas casas para os filhos, contactou a imobiliária e, em 06/01/2022, acompanhada pela vendedora da imobiliária visitou o prédio, que se apresentava muito degradado e cujo terreno se apresentava com silvas, vegetação e árvores de fruto de grande porte; nesse mesmo dia, a vendedora enviou-lhe cópia da caderneta predial, em que a Autora constatou que a área do prédio constante do anúncio correspondia à área inscrita na matriz; em 07/01/2022, a vendedora da mediadora enviou-lhe os documentos necessários à elaboração do contrato-promessa de compra e venda, que confirmavam o valor da compra (225.000,00 euros) e demais condições acordadas; em 28/07/2022 foi celebrado o contrato de compra e venda; sucede que, após essa compra, os Autores efetuaram um levantamento topográfico, na sequência do que se veio a constatar que a área total do prédio ascende a apenas 2.098,24 m2.

Mais alegaram que, caso soubessem que o prédio tinha menos 1.521,70 m2 de área do que a que constava no anúncio de venda, da caderneta predial e da certidão predial, apesar de manterem interesse na sua aquisição, tê-lo-iam adquirido, mas por um preço inferior ao acordado.

A Ré contestou, defendendo-se por impugnação e por exceção perentória.

Impugnou parte dos factos alegados pelos Autores e alegou que, entre o momento em que manifestaram interesse na aquisição do prédio e a compra e venda, decorreram mais de seis meses, durante os quais aqueles visitaram o prédio inúmeras vezes; o que os Autores quiseram comprar foi o prédio no estado em que se encontrava, com os limites que apresentava e que verificaram nas diversas visitas que a ele efetuaram.

Suscitaram a exceção perentória do abuso do direito dos Autores, na modalidade de venire contra factum proprium.

Pediram, a título principal, que se julgasse a ação improcedente, por não provada, e se absolvesse aquela do pedido; subsidiariamente, se aplicasse o critério utilizado pela Autoridade Tributária na definição do valor patrimonial tributário para efeitos de redução do preço; e que em todo o caso se condenasse os Autores como litigantes de má-fé em multa e em indemnização nunca inferior a 15.000,00 euros.

Os Autores responderam defendendo que a presente ação não consubstancia qualquer abuso de direito e que o pedido de condenação como litigantes de má-fé não tem qualquer fundamento.

Por óbito da Ré CC, foi suspensa a instância e, na sequência, foi deduzido incidente de habilitação de herdeiros em que, por sentença transitada em julgado, foram habilitados como seus sucessores DD, EE e FF.

Em 12/11/2023, proferiu-se despacho, em que: se fixou o valor da causa em 93.533,60 euros; procedeu-se a saneamento tabular; identificou-se o objeto do litígio; enunciaram-se os temas da prova; e designou-se data para a realização de uma tentativa de conciliação, na sequência do que a instância veio a ser suspensa a pedido das partes.

Frustrada a conciliação das partes, realizou-se perícia ao prédio, cujo relatório foi junto aos autos em 11/02/2025, do qual as partes reclamaram, tendo os esclarecimentos sido junto aos autos em 23/05/2025, os quais vieram, posteriormente, a ser complementados, por esclarecimentos juntos a 31/10/2025, 05/12/2025 e 24/02/2026.

Realizada audiência final, proferiu-se sentença em 23/03/2026, em que se julgou a ação parcialmente procedente e improcedente o pedido de condenação dos Autores como litigantes de ma fé, da qual consta a seguinte parte dispositiva:

“Face ao exposto, julga-se:

a) a ação intentada por AA e BB contra a falecida Ré CC, e prosseguida pelos seus herdeiros GG, parcialmente procedente, termos em que se decide:

i) condenar os Réus DD, EE e FF (herdeiros da Ré falecida, CC) a reconhecer que o prédio que foi vendido aos Autores, por contrato de compra e venda outorgado no dia 28 de julho de 2022, sito no Lugar ... da freguesia ... do concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ... de ... e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...7, tem a área total de 2.098,24 m²;

ii) absolvem-se os Réus DD, EE e FF (herdeiros da Ré falecida CC), do demais peticionado.

b) julga-se improcedente o pedido de condenação dos Autores AA e BB como litigantes de má-fé formulado pela falecida Ré CC, e prosseguida pelos seus herdeiros DD, EE e FF.

Custas a cargo da Autora e dos Réus, na proporção de 2/3 e 1/3, respetivamente”.

Inconformados, os Autores interpuseram recurso, em que formularam as seguintes conclusões:

Primeira: Os Autores propuseram a presente ação contra a Ré vendedora pedindo que a mesma fosse condenada a pagar-lhes a quantia de 93.533,60 (noventa e três mil quinhentos e trinta e três euros e sessenta cêntimos), acrescida dos juros de mora contados desde a citação até efetivo pagamento, a título de redução do preço, decorrente do facto de o imóvel que lhes vendeu possuir uma área total efetiva inferior à área total declarada.

Segunda: O presente recurso tem por objeto a alteração da matéria de facto e a reapreciação da prova gravada e por reapreciação dos documentos e do relatório pericial e a alteração da decisão quanto à aplicabilidade do artigo 888.º n.º 2 do Código Civil.

Terceira: De acordo com o relatório pericial realizado nos presentes autos, a área total do prédio dos autos é de 2.076,518 m2, sendo certo que no entender da Meritíssima Juiz, o relatório pericial forneceu informações técnicas relevantes “especialmente quanto à medição das áreas do prédio.”

Nestes termos, deverá ser acrescentado aos factos provados:

- a área total do prédio é de 2.076,518 m2 de acordo com o levantamento topográfico realizado pelo perito nomeado nos presente autos.

Quarta: A redação das alíneas at), au) e av) dos factos provados resultou da errada interpretação que a Meritíssima Juiz “a quo” fez da redação da cláusula sexta referida em z), do depoimento, que considerou inconsistente, da advogada Dr.ª HH, responsável pela redação do contrato particular de compra e venda, da conjetura envolvente e do depoimento da própria Autora e por recurso às regras da experiência.

Porém, da análise do depoimento da testemunha HH e das declarações da Autora, jamais se pode extrair a conclusão/convicção, como erradamente conclui a Meritíssima Juiz “a quo”, de que com a cláusula sexta constante do DPA, Autores e Réus quiseram estipular que “nenhuma das partes exigir da outra o que quer que seja, nomeadamente, pelo estado de conservação e demais condições em que o prédio se encontrava, ou por eventuais divergências entra a área e composição que na realidade apresentava e a área e composição constantes da descrição predial e/ou matricial e/ou camarária”,

Quinta: Nas suas declarações, a testemunha HH declarou:

- Não ter memória de, no ato da celebração do DPA, a vendedora ou os compradores tenham levantado qualquer questão quanto à área do prédio.

- Esclareceu de modo espontâneo que a cláusula sexta no DPA foi colocada porque não foi exibido qualquer documento de licenciamento camarário para o imóvel objeto da transação.

- que o facto de a cláusula mencionar que a parte compradora declarar conhecer o imóvel, quis dizer que a parte compradora conhece “o que está a comprar, portanto, o que corresponde à realidade física do imóvel”, acrescentando que “parte-se do princípio de que a informação que consta nos documentos oficiais que servem de base para a celebração desta compra e venda tem de fazer a correspondência com a realidade física do imóvel.”

- Relativamente à segunda parte da referida cláusula sexta, ou seja, a partir de “assumindo aqui as partes vendedora e compradora todas as consequências decorrentes de eventuais divergências que subsistam ou possam vir a revelar-se entre a área e a composição da realidade do imóvel e a área e a composição constantes da descrição predial e/ou matricial e/ou camarária.” a testemunha afirmou:

- que nenhuma das partes questionou a área ou suscitou alguma dúvida sobre a área;

- que esta cláusula não foi introduzida a pedido de qualquer uma das partes, tratando-se sim, de uma cláusula que utiliza habitualmente nas suas minutas;

- que se limitou a ler às Partes o que consta da aludida cláusula, sem fazer qualquer outra explicação, sobre o seu sentido;

- que não disse nem explicou às Partes que se surgisse qualquer divergência de área, para mais ou para menos, o preço seria corrigido em conformidade, nem disse nem explicou às Partes que se surgisse qualquer divergência de área, para mais ou para menos, o preço não seria, nem poderia ser corrigido em conformidade.

- que não disse à Parte Compradora que esta assumia o risco por eventuais divergências de áreas que pudessem surgir posteriormente,

- e justificou perante o Tribunal que quaisquer divergências que subsistam ou possam vir a revelar-se, “tem de competir às partes resolver”, acrescentando “retificar as áreas, como é o caso” e que “são as partes intervenientes no negócio que têm de dirimir, de resolver”,

Sexta: Por sua vez, do depoimento da Autora prestado no dia 31/10/2025, áudio de 31/10/2025 entre as 11.10h e as 12.41h, ao minuto 31:30, questionada pela Sr.ª Juiz sobre se lhe tinha sido explicado o teor da cláusula sexta acima referida, a Autora responde ao minuto 31:46 “Explicado? Não. Não foi explicado”, referindo, inclusivamente não ter qualquer memória de tal cláusula.

Refere, ainda, a Autora que viu os documentos com as áreas e confiou, achando que estava tudo correto. (Cf. minuto 33:01 e 1:00:56 e 1:02:00). Ou seja, nem passou pela cabeça da Autora que pudesse existir qualquer divergência.

Sétima: Da análise do depoimento da testemunha HH e das declarações da Autora resulta que: a cláusula sexta referida em z) dos factos provados não foi objeto de discussão nem de negociação entre as Partes; não foi colocada no DPA a pedido das Partes; não foi dada às Partes qualquer explicação sobre o seu eventual sentido, significado, interpretação ou concreto alcance; nem corresponde a qualquer vontade transmitida pelas Partes,

Oitava: pelo que jamais poderá a mesma ser interpretada como uma assunção de risco por parte dos compradores quanto a uma eventual divergência de área, quando nenhuma das partes, vendedora ou compradora, sequer falaram sobre a área do prédio nem a mesma foi questionada.

Nona: E não tendo sido prestada qualquer explicação sobre o conteúdo e sentido da aludida cláusula, nem tendo a mesma sido objeto de negociação individualizada pelas Partes, não pode tal cláusula ser interpretada como uma renúncia expressa por parte da compradora ao direito que lhe assiste à redução do preço em caso de divergência de área, nem pode ser interpretada como uma renúncia, por parte dos compradores, a esse direito, nem que houve uma verdadeira vontade negocial de excluir o regime no artigo 888.º n.º 2 do Código Civil;

Décima: Deve, pois, ser SUBSTITUÍDA A REDAÇÃO das alíneas at), au) e av) dos factos provados, PELA SEGUINTE:

at) - Com a cláusula mencionada em z), os Autores e a Ré pretenderam deixar claro que o prédio, na globalidade, era vendido no estado de conservação em que se encontrava à data da formalização da transmissão e nas condições constantes dos documentos predial e matricial que instruíram o título de transmissão.

au) - A cláusula sexta mencionada em z) foi introduzida no DPA por exclusiva iniciativa da Sr.ª HH, advogada responsável pela sua redação;

av) - A cláusula sexta mencionada em z) foi lida às Partes vendedora e compradora intervenientes no DPA, mas não foi feita qualquer explicação do seu conteúdo e alcance;

Décima primeira: A segunda parte da cláusula sexta referia em z) refere expressamente, “assumindo aqui as Partes VENDEDORA E COMPRADORA todas as consequências…”, o que significa que também a parte vendedora assume as consequências, não existindo, por isso uma total e completa deslocação das consequências para o comprador, como erradamente decidiu o Tribunal “a quo”, pelo que a única interpretação plausível para a segunda parte da cláusula sexta aqui em causa será a de que, na hipótese de surgirem divergências entre a área real e a área anunciada para a venda e a constante dos documentos que instruíram a compra e venda, as partes vendedora e compradora assumem as consequências que a lei e o ordenamento jurídico atribuem a tal divergência, designadamente as previstas no artigo 888.º n.º s 1 e 2 do Código Civil,

Décima segunda: devendo, por isso ser aditados os seguintes factos PROVADOS:

- Com a cláusula sexta referida em z), tanto a parte vendedora como a parte compradora, na hipótese de surgirem divergências entre a área real e a área anunciada para a venda e a constante dos documentos que instruíram a compra e venda, assumem as consequências que a lei e o ordenamento jurídico atribuem a tal divergência, designadamente as previstas no artigo 888.º n.ºs 1 e 2 do Código Civil, não tendo as Partes pretendido afastar a possibilidade conferida por lei, aos compradores, de redução do preço, e aos vendedores de, aumento de preço, em caso de divergência de área superior a 1/20, para menos ou para mais, respetivamente, conforme previsto no artigo 888.º n.º 2 do Código Civil.

Décima Terceira: Conforme bem reconhece a Meritíssima Juiz “a quo” na douta sentença recorrida, a diferença de área “não foi percecionada por qualquer interveniente, incluindo as testemunhas ligadas à mediação imobiliária” (Cf. página 15, 2º parágrafo da sentença). Ou seja, não obstante a diferença de área entre o que consta dos documentos da Conservatória do Registo Predial e da matriz e a realidade (1. 543,48 m2), tal diferença não era suscetível de ser verificada a “olho nu” nem é percetível para o homem mediano comum, sem o recurso a meios técnicos, pelo que DEVE SER ADITADO AOS FACTOS PROVADOS o alegado pelos Autores no artigo 55.º da p.i.

A diferença da área total do prédio entre o que constava da certidão de registo predial e da caderneta predial e a realidade não é percetível para o homem mediano comum, sem o recurso a meios técnicos.

Décima quarta: Das declarações da Autora resulta que esta solicitou à sociedade imobiliária, o envio da caderneta predial porque quis ver e analisar os elementos fundamentais da descrição do prédio que da mesma constam, designadamente e sobretudo, a respetiva área. Aliás, não se vislumbra qualquer outro motivo para que a Autora tenha solicitado o envio da caderneta predial antes de outorgar o contrato promessa de compra e venda. Constando do anúncio de venda a área de 3.620 m2 e sendo esta a área que constava da caderneta predial, deve ser DADO COMO PROVADO QUE:

- com a caderneta predial (escrito referido em b), a Autora constatou que a área que constava do anúncio publicitário, 3620 m2, correspondia à área inscrita na matriz urbana.

Décima quinta: Em audiência de julgamento, a Autora declarou, de modo espontâneo e sincero, que no ato da compra e venda, tinha com ela a certidão predial e a caderneta predial, documentos que também estavam em poder da advogada que redigiu o DPA e declarou que acreditou que a área que constava dos mesmos era a área real. Cf. transcrições acima - Minuto 32.

Tratam-se de documentos emitidos por entidades públicas, ou seja, pela Conservatória de Registo Predial e Autoridade Tributária, sem os quais, não poderia ter sido formalizado o ato de compra e venda, nem este poderia ter sido realizado se o teor destes documentos estivesse em contradição entre si, pelo que os Autores não tinham qualquer motivo para sequer desconfiarem que as áreas constantes do anúncio da venda, da certidão predial e da caderneta predial não correspondiam à realidade.

Por estes motivos, terá de SER DADO como PROVADO que:

- Os Autores confiaram que o prédio que prometeram comprar, e efetivamente compraram, tinha a área total que constava do anúncio da venda, que constava da caderneta predial e que constava da respetiva certidão de registo predial.

Décima sexta: A intenção, a finalidade e a ponderação que os potenciais compradores têm quando se propõem adquirir um determinado prédio, é algo do seu foro íntimo que, na maioria das vezes não é, nem tem de ser revelado aos vendedores ou aos intermediários imobiliários. Daí que a prova de tais factos não possa, em regra ser feita de modo direto. Recorrendo à experiência e às regras de senso comum facilmente se conclui que os Autores, perante dois prédios exatamente iguais, com a mesma localização, o mesmo estado de conservação, mas com áreas substancialmente diferentes, a saber: um com a área total de 3620 m2 e outro com 2.076,518m2, ou seja, com menos 1.543,482 m2 não estariam dispostos a pagar o mesmo preço e tê-lo-iam, certamente, renegociado.

Deste modo, deverão SER DADOS COMO PROVADOS os seguintes factos:

- Se os Autores soubessem que o prédio na realidade tinha menos 1.543,482 m2 mantinham o interesse na sua aquisição, mas não teriam contratado nos termos em que contrataram,

- pois tê-lo-iam adquirido, mas por um preço inferior ao acordado.

Décima sétima: O prédio dos autos tem a área de 2.076,518 m2, e a diferença entre a área real e a área que consta do anúncio da venda e da caderneta e da certidão predial é de 1.543,482 m2.

Décima oitava: Conforme consta do relatório pericial, o Sr. Perito fez a avaliação do prédio dos autos através da análise da documentação disponibilizada, bem como da informação recolhida in loco quanto às características do imóvel e de toda a zona envolvente. Depois, recorrendo ao “Método de custo das Construções” avaliou:

- a parcela de terreno em falta - Cf. 1º relatório pericial

- o imóvel considerando uma área total de 3.620 m2 - Cf. 1º relatório pericial

- o imóvel considerando uma área total de 2.076,518 m2 - Cf. 3ºs esclarecimentos

Décima nona: O Sr. Perito analisou, caracterizou e concretizou todos os critérios utilizados para a avaliação recorrendo ao método que adotou - Método de Custo de Construções. Considerou “um edifício de construção antiga (imóvel com aproximadamente 88 anos), de qualidade básica e a necessitar de obras de reabilitação uma vez que se encontra em mau estado de conservação” características atendidas para calcular o critério da depreciação utilizado na avaliação.

Vigésima: A avaliação económica realizada pelo Sr. Perito foi feita com recurso a um método habitualmente utilizado para as avaliações imobiliárias; teve em conta o tipo de imóvel em causa, o tipo, o estado de conservação e a antiguidade do edifício, a capacidade construtiva definida no PDM de Guimarães para o terreno; a sua localização, a qualidade ambiental, os equipamentos e serviços de proximidade, as acessibilidades e as infraestruturas urbanas em serviço no local, tratando-se por isso de uma avaliação rigorosa e devidamente fundamentada.

Vigésima primeira: Para responder aos quesitos 4 e 4.1, o Sr. perito seguiu o seguinte raciocínio:

1.º - Procedeu à avaliação da parcela de terreno em falta, ou seja, 1.543,482 m2, recorrendo ao Método de Custos das Construções;

2.º - Procedeu à avaliação da totalidade do imóvel para estabelecer uma comparação desse valor com o valor da venda.

3.º- O Sr. perito comparou, depois, o valor do terreno à data da avaliação com o valor praticado na compra e venda e concluiu que entre ambos há uma diferença percentual de 47,34%.

4.º- Aplicando esta taxa de diferença percentual ao valor da parcela de terreno em falta (apurado à data da avaliação), no primeiro relatório concluiu o Sr. perito que a parcela em falta com a área de 1543,482 m2, tem um impacto de € 76.687,91 face ao valor da venda, pelo que o prédio dos autos, face à redução de área de terreno passaria a ter um valor de € 145.812,09 (222.500,00 - 76.687,91= 145.812,09).

Vigésima segunda: Conjugando o relatório pericial inicial com as duas respostas dadas pelo Sr. Perito ao tribunal, é possível estabelecer a seguinte comparação entre o valor do prédio com a área de 3620 m2 e o mesmo prédio com a área de 2.076,518 em cada um dos anos de 2022 e 2025, nos termos seguintes:

Área20222025

3.620 m2€ 343.000,00€ 470.021,96

2.076,51 m2€ 207.300,00€ 284.000,00

Percentagem da diferença60,43%60,42%

Vigésima terceira: Seguindo o mesmo raciocínio que Sr. Perito utilizou no Relatório Pericial, e que não foi objeto de impugnação nem de reclamação, para apurar o impacto que o valor da parcela de terreno em falta tem face ao valor da venda à data da venda (2022), terá de se aplicar a taxa de 60,42% ao valor apurado pelo Sr. Perito para a parcela de terreno em falta, concluindo-se que a diferença de área tem um impacto de € 71.445,54 face ao valor da venda (162.000,00:1.37x60.42%= 71.445,54).

Vigésima quarta: Pela reapreciação do relatório pericial, DEVEM SER ACRESCENTADOS os seguintes FACTOS PROVADOS:

- A parcela de terreno em falta no ano de 2025 foi avaliada em € 162.000,00 recorrendo ao método de custo;

- Recorrendo ao método de custo, o prédio dos autos se tivesse a área total de 3.620 m2 conforme foi anunciada a sua venda, no ano de 2022 teria um valor de € 343.000,00, e no ano de 2025 teria um valor de € 470.021,96.

- O mesmo prédio avaliado com recurso ao mesmo método, mas considerando a sua área real de 2.076,51 m2, no ano de 2022 tinha o valor de € 207.300,00, e no ano de 2025 o seu valor ascende a € 24.000,00;

- A diferença entre a área real e a área anunciada tem um impacto de 60,42% sobre o valor do prédio que em igual medida se reflete no valor da venda.

- O preço praticado na compra e venda dos autos deverá sofrer uma redução do montante de € 71.445,54, em virtude da diferença entre a área real e a área anunciada

Vigésima quinta: A Ré vendedora anunciou a venda de um prédio com a área total de 3.620 m2; da caderneta predial e da certidão predial que instruíram o documento da compra e venda consta que o prédio tem a área total de 3.620 m2, mas verificou-se que, na realidade, o prédio tem a área de 2.076,518 m2. A diferença de área entre a anunciada e a real é superior a um vigésimo, pelo que, nos termos do disposto no artigo 888.º n .º 2 do Código Civil, os Autores têm direito à redução do preço.

Vigésima sexta: O artigo 888.º do Código Civil dispõe sobre a venda de coisas determinadas quando o preço da venda não for estabelecido à razão de tanto por unidade - “venda ad corpus” - como é o caso dos presentes autos, contendo o n .º 1 deste artigo a regra de que o comprador deve o preço declarado, mesmo que no contrato se indique o número, peso ou medida das coisas vendidas e a indicação não corresponda à realidade.

Vigésima sétima: A regra do n.º 1 comporta, no entanto, exceção enunciada no número 2: “se a quantidade efetiva diferir da declarada em mais de um vigésimo desta, o preço sofrerá redução ou aumento proporcional.

Vigésima oitava: Conforme decidido na mais recente jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça (vide acórdão do dia 13 de março de 2025, no processo 6652/21.0T8VNF.G1. SI, disponível em www.dgsi.pt) para efeitos de aplicação do n .º 2 do artigo 888.º do CC, não é imperativo que a área conste expressamente da escritura pública por estar em causa um imóvel urbano, conceito jurídico, com uma vertente de realidade física e outra normativa, esta última definida por um conjunto de elementos que a definem por força de normas de interesse e ordem pública, entre eles os elementos de identificação como sejam a inscrição na matriz, a descrição no registo predial, a identificação do prédio em atos notariais elementos de identificação que, no seu conjunto, definem e identificam a “coisa” que é objeto do contrato e que retiram aos intervenientes contratantes qualquer margem negocial em tais matérias.

Vigésima nona: Deste modo, as declarações de vontade das partes contratantes reportam-se e só podem reportar-se ao prédio como existe e a sua existência é representada legalmente pela certidão de registo predial e pela caderneta predial.

Trigésima: Pelo supra exposto, a douta sentença recorrida não aplicou nem interpretou corretamente o disposto nos artigos 236.º e 888.º ambos do Código Civil.

Nestes termos, e pelo douto suprimento, deve ser dado provimento ao presente recurso e consequentemente:

- Alterada a matéria de facto, nos termos seguintes:

a) Deve ser alterada a redação das alíneas at), au) e av) dos factos provados, que deverão passar a ter a redação constante da conclusão décima presente recurso;

b) considerados como PROVADOS os factos com a redação constante das conclusões Terceira, Décima segunda, Décima terceira, Décima quarta, Décima quinta, Décima sexta e Vigésima quarta do presente recurso;

- Revogada a sentença recorrida e a ação julgada procedente, por provada, e consequentemente condenados os Réus a pagar à Autora a quantia de € 71.445,54, acrescida dos juros moratórios legais contados desde a citação até ao efetivo pagamento, a título de redução do preço decorrente do facto de o imóvel vendido possuir uma área inferior à área total anunciada e declarada de 1543,482 m2 como é de inteira JUSTIÇA.

Os recorridos (sucessores habilitados da falecida Ré CC) contra-alegaram, em que remataram as suas contra-alegações nos seguintes termos:

1ª - O recurso interposto pelos Autores/Recorrentes não observa, no segmento relativo à impugnação da decisão da matéria de facto, os ónus legalmente impostos pelos artigos 639.º e 640.º do Código de Processo Civil, por não identificar, de forma clara, sintética e funcional, os concretos pontos de facto impugnados, os concretos meios probatórios que imporiam decisão diversa e a decisão que, quanto a cada ponto, deveria ser proferida.

2ª - As alegações dos Recorrentes não consubstanciam uma verdadeira demonstração de erro de julgamento, antes traduzindo uma revisitação narrativa do processo, assente em transcrições extensas, referências dispersas e conclusões de natureza genérica, transferindo indevidamente para o Tribunal ad quem a tarefa de reconstruir o objeto e os fundamentos do recurso.

3ª- As conclusões apresentadas pelos Recorrentes não cumprem a função delimitadora que lhes é própria, por não condensarem, de modo claro, conciso e objetivo, as questões submetidas à apreciação do Tribunal da Relação, devendo, por isso, o recurso ser rejeitado ou, subsidiariamente, conhecido apenas na estrita medida em que das mesmas resulte, com suficiente precisão, o respetivo objeto.

4ª - Sem conceder, quanto à questão prévia, sempre a impugnação da matéria de facto deverá improceder, porquanto os Recorrentes não demonstram a existência de qualquer erro manifesto de julgamento que imponha a alteração da decisão proferida pelo Tribunal a quo.

5ª - A decisão recorrida procedeu a uma análise crítica, coerente e suficientemente fundamentada da prova produzida, valorizando adequadamente a prova documental, a prova testemunhal, as declarações prestadas em audiência e a prova pericial, nos limites em que esta se revelou tecnicamente útil e metodologicamente credível.

6ª - O pretendido aditamento relativo à área total do prédio, para além de divergir da própria factualidade alegada pelos Autores na petição inicial e da matéria já dada como provada, não assume relevância jurídica autónoma suscetível de alterar a decisão de mérito proferida.

7ª - A interpretação efetuada pelo Tribunal a quo da cláusula sexta do Documento Particular Autenticado mostra-se conforme às regras constantes dos artigos 236.º a 238.º do Código Civil, correspondendo ao sentido que um declaratário normal, colocado na posição concreta das partes, atribuiria à declaração negocial.

8ª - Da referida cláusula resulta que o imóvel foi transacionado no estado e condições em que se encontrava, declarando a parte compradora conhecer o seu estado físico, administrativo, jurídico, registral, fiscal e camarário, assumindo ambas as partes as consequências de eventuais divergências entre a realidade física do imóvel e os elementos constantes da descrição predial, matricial ou camarária.

9ª - A factualidade dada como provada nas alíneas al) a as), não impugnada pelos Recorrentes, confirma que os Autores visitaram o imóvel inúmeras vezes, percorreram livremente o palacete e o terreno, conheciam os seus limites físicos e quiseram adquirir aquele concreto prédio no estado em que se encontrava.

10ª - Mostra-se, por isso, correta a manutenção das alíneas at), au) e av) dos factos provados, por refletirem, deforma fiel e juridicamente adequado, o sentido da cláusula sexta e o contexto factual em que o negócio foi celebrado.

11ª- Os factos que os Recorrentes pretendem ver aditados à matéria provada, designadamente quanto ao sentido jurídico da cláusula sexta e à alegada impercetibilidade da diferença de área, constituem matéria conclusiva, valorativa ou jurídica, não consubstanciando verdadeiros factos suscetíveis de integrar a decisão da matéria de facto.

12ª- Quanto aos factos dados como não provados que os Recorrentes pretendem ver convertidos em provados, inexiste indicação suficiente dos meios probatórios que imporiam decisão diversa, sendo certo que o Tribunal a quo justificou a sua não demonstração por ausência de prova crível nesse sentido.

13ª- A prova pericial, embora útil para a medição da área e para a aferição de elementos técnicos objetivos, não vincula o Tribunal, competindo-lhe apreciar criticamente a sua metodologia, coerência e adequação ao objeto do litígio.

14ª- Bem andou a sentença recorrida ao não acolher, como determinante, a componente económica do relatório pericial, por a mesma ter tratado o imóvel como se estivesse em causa uma parcela de terreno para construção urbana, desconsiderando a natureza, composição, função e valorização específica do palacete e do logradouro adjacente.

15ª- No plano jurídico, não se verificam os pressupostos de aplicação do artigo 888.º, n.º 2, do Código Civil, porquanto o contrato não foi celebrado em função de um preço por unidade de medida, nem a área do prédio ingressou no conteúdo negocial como elemento essencial ou determinante da vontade contratual dos Autores.

16ª- A mera referência, direta ou indireta, aos elementos constantes da descrição predial ou da inscrição matricial não basta para fundar o direito à redução proporcional do preço, tanto mais que tais elementos não gozam de força probatória plena quanto à área real do prédio.

17ª- O prédio foi adquirido como realidade física concreta, composta por casa antiga, de características próprias, palacete ou solar, com jardim, quintal e terreno envolvente, tendo o preço sido fixado globalmente em função dessa realidade e não em função de um cálculo aritmético por metro quadrado.

18ª- Não resultou provado que a área total do prédio, a sua descrição ou composição predial e matricial tenham sido elementos determinantes para os Autores decidirem contratar, nem que estes apenas teriam contratado por preço inferior se conhecessem a área real do imóvel.

19ª - Ainda que se entendesse aplicável o artigo 888.º, n.º 2, do Código Civil, o que apenas por mera hipótese se admite, a pretensão dos Recorrentes sempre configuraria abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, face ao conhecimento prévio do imóvel, às múltiplas visitas realizadas, à aceitação expressa do seu estado e à cláusula de assunção de risco inserida no contrato.

20ª - Em todo o caso, mesmo subsidiariamente, o critério de cálculo do alegado diferencial de valor nunca poderia assentar na avaliação pericial efetuada como se estivesse em causa terreno para construção urbana, devendo atender-se à natureza efetiva do prédio transmitido - casa com jardim, quintal e terreno envolvente - e aos critérios legais próprios da sua avaliação patrimonial.

21ª - A sentença recorrida fez correta apreciação da prova, correta fixação da matéria de facto e correta aplicação do direito, não merecendo qualquer censura.

22ª - Deve, por conseguinte, ser julgada procedente a questão prévia suscitada pelos Recorridos, com a consequente rejeição do recurso, total ou parcialmente, e, caso assim não se entenda, deve o recurso ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se integralmente a douta sentença recorrida.

Nestes termos e nos mais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deve o presente recurso ser rejeitado ou, se assim não se entender, julgado totalmente improcedente, mantendo-se integralmente a sentença recorrida, com as legais consequências.*
A 1ª Instância admitiu o recurso como sendo de apelação, com subida nos próprios autos e com efeito devolutivo, o que não foi alvo de modificação no tribunal ad quem.*
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.*
II- DO OBJETO DO RECURSO

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes, sem prejuízo da ampliação deste a requerimento dos recorridos (arts. 635º, n.º 4, 636º e 639º, n.ºs 1 e 2 do CPC), não podendo o Tribunal de recurso conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso.

Acresce que, o tribunal ad quem também não pode conhecer de questão nova, isto é, que não tenha sido, ou devesse ser, objeto da decisão sob sindicância, salvo se tratar de questão que seja do conhecimento oficioso, dado que, sendo os recursos os meios específicos de impugnação de decisões judiciais, mediante o reexame de questões que tenham sido, ou devessem ser nelas apreciadas, visando obter a anulação da decisão recorrida (quando padeça de vício determinativo da sua invalidade) ou a sua revogação ou alteração (quando padeça de erro de julgamento, seja na vertente de erro de julgamento da matéria de facto e/ou na vertente de erro de julgamento da matéria de direito), nos recursos, salvo a já enunciada exceção, não podem ser versadas questões de natureza adjetivo-processual e/ou substantivo-material sobre as quais não tenha recaído, ou devesse recair, a decisão recorrida[1].

No seguimento desta orientação cumpre ao tribunal ad quem apreciar as seguintes questões:

A- Primeira questão prévia suscitada pelos recorridos: Se as conclusões de recurso apresentadas pelos recorrentes não consubstanciam verdadeiras conclusões e se, em consequência, se impõe rejeitar o recurso por falta de conclusões;

B- Segunda questão prévia suscitada pelos recorridos: Se os recorrentes não cumpriram com os ónus impugnatórios do julgamento de facto enunciados no art.º 640º, n.ºs 1 e 2, al. a) do CPC e se, em consequência, se impõe rejeitar o recurso quanto à  impugnação do julgamento de facto;

 C- Se a sentença recorrida padece de erro de julgamento (incluindo na vertente de deficiência) quanto à facticidade que nela foi julgada provada nas alíneas AT, AU e AV e, bem assim, quanto à julgada não provada nos pontos 3º, 4º, 5º e 6º e se, uma vez revisitada e reponderada a prova produzida, se impõe:

c.1- Aditar ao elenco dos factos provados na sentença da seguinte facticidade:

“A área total do prédio é de 2.076,518 m2 de acordo com o levantamento topográfico realizado pelo perito nomeado nos presentes autos”;

c.2- Alterar a facticidade julgada provada nas alíneas AT, AU e AV, nos seguintes termos:

“AT- Com a cláusula mencionada em Z), os Autores e a Ré pretenderam deixar claro que o prédio, na globalidade, era vendido no estado de conservação em que se encontrava à data da formalização da transmissão e nas condições constantes dos documentos predial e matricial que instruíam o título de transmissão”;

“AU- A cláusula sexta mencionada em Z) foi introduzida no DPA por exclusiva iniciativa da Sr.ª HH, advogada responsável pela sua redação”; 

“AV- A cláusula sexta mencionada em z) foi lida às partes vendedora e compradora intervenientes do DPA, mas não foi feita qualquer explicação do seu conteúdo e alcance”;

c.3- Aditar ao elenco dos factos provados na sentença o seguinte:

“Com a cláusula sexta referida em Z), tanto a parte vendedora como a parte compradora, na hipótese de surgirem divergências entre a área real e a área anunciada para a venda e a constante dos documentos que instruíram a compra e venda, assumem as consequências que a lei e o ordenamento jurídico atribuem a tal divergência, designadamente as previstas no art.º 888º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil, não tendo as partes pretendido afastar a possibilidade conferida por lei aos compradores de redução do preço, e aos vendedores de aumento do preço, em caso de divergência de área superior a 1/20, para menos ou para mais, respetivamente, conforme previsto no art.º 888º, n.º 2 do Código Civil”;

“A diferença da área total do prédio entre o que constava da certidão do registo predial e da caderneta predial e a realidade não é percetível para o homem mediano comum, sem o recurso a meios técnicos”.

c.4- Alterar a facticidade julgada não provada no ponto 3º para provada;

c.5- Alterar a facticidade julgada não provada no ponto 4º para provada, nos termos seguintes:

“Os Autores confiaram que o prédio que prometeram comprar, e efetivamente, compraram, tinha a área total que constava do anúncio da venda, que constava da caderneta predial e que constava da respetiva certidão de registo predial”;

c.6- Alterar a facticidade julgada não provada nos pontos 5º e 6º para provada, nos seguintes termos:

“Se os Autores soubessem que o prédio na realidade tinha menos 1.543,482 m2 mantinham o interesse na sua aquisição, mas não teriam contratado nos termos em que contrataram”

“Pois tê-lo-iam adquirido, mas por um preço inferior ao acordado”;

c.7- Aditar ao elenco dos factos provados na sentença da seguinte matéria:

“A parcela de terreno em falta no ano de 2025 foi avaliada em 162.000,00 euros, recorrendo ao método de custo; e no ano de 2022 o seu valor ascendia a 118.248,17 euros, por aplicação do coeficiente de desvalorização”;

“Recorrendo ao método de custo, o prédio dos autos se tivesse a área total de 3.620 m2 conforme foi anunciada a sua venda, no ano de 2022, teria um valor de 343.000,00 euros e no ano de 2025 teria um valor de 470.021,96 euros”;

“O mesmo prédio avaliado com recurso ao mesmo método, mas considerando a sua área real, no ano de 2022 tinha o valor de 207.300,00 euros e no ano de 2025 o seu valor ascende a 284.000,00 euros”;

“A diferença entre a área real e a área anunciada tem um impacto de 60,42% sobre o valor do prédio que em igual medida se reflete no valor da venda”;

“O preço praticado na compra e venda dos autos deverá sofrer uma redução do montante de 71.445,54 euros, em virtude da diferença entre a área real e a área anunciada”;

D- Se a sentença recorrida (ao julgar a ação improcedente quanto ao pedido de redução do preço da compra e venda) padece de erro de direito e se, em consequência, se impõe a revogação desse segmento decisório e substituí-lo por outro em que se julgue a ação procedente, por provada, e consequentemente, se condene os Réus (na qualidade de sucessores da falecida Ré CC) a pagar à Autora a quantia de € 71.445,54, acrescida dos juros moratórios legais contados desde a citação até ao efetivo pagamento, a título de redução do preço decorrente do facto de o imóvel vendido possuir uma área inferior à área total anunciada e declarada de 1543,482 m2.*
III- DA FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

A 1ª Instância julgou provada a seguinte facticidade com relevância para a prolação da decisão de mérito:

A- Pela AP.2 de 1951/02/13, AP.45 de 1987/11/12 e AP. 21 de ../../1990, encontra-se registado a favor da falecida Ré, CC, o prédio urbano, composto por casa de rés-do-chão, ... andar e quintal, sito em Lugar ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...7, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...38 - ..., constando ter a área total de 3620 m2, sendo coberta 145m2 e descoberta 3475m2 - cf. certidão registral junta aos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

B- O prédio mencionado em A) encontrava-se inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...7 a favor da falecida Ré, CC, como “Prédio em Prop. Total sem Andares nem Div. Susc. De Utilz. Independente (…) Área total do terreno: 3.620,0000 m2 Área de implantação do edifício: 145,0000m2 Área bruta de construção: 290,0000m2 Área bruta dependente:0,0000m2 Área bruta privativa: 290,000 m2” - cf. certidão matricial junta aos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

C- Os Autores estavam interessados na aquisição de uma casa antiga, para restaurar, para sua habitação própria permanente.

D- A Autora, consultou o site da EMP01... e viu o anúncio de venda com o seguinte teor:

“...

Encantador paço pequeno repleto de detalhes esplendorosos dignos da realeza.

No piso principal, cujo acesso é feito por uma maravilhosa escadaria em pedra, abre-se uma pequena saleta de receção com portadas que nos levam a visionar os 3620 m2 de terreno com árvores de fruta, dois seculares tanques de pedra e uma extensa vinha.

Abrem-se as portas para um corredor que dá acesso a um fabuloso salão com lareira, aos quartos e à cozinha.

Há ainda acesso ao sótão onde se encontra mais um quarto.

No andar inferior há um lagar, garagem e espaço para um salão de festas mais rústico onde predomina a pedra.

Este maravilhoso palacete, repleto de histórias da realeza, que pode ser para habitação ou turismo rural, está situado a cinco minutos do centro da cidade, tem excelentes acessos e está inserido numa zona extremamente tranquila.

Venda 300.000€

Distrito ...

Concelho Guimarães Zona

Estado usado Referência ...74...

Tipologia ...”

E- O anúncio descrito em D) dispunha de um conjunto de fotografias do interior da casa e do espaço exterior.

F- Nos primeiros dias do ano de 2022, a Autora contactou o escritório da Mediadora Imobiliária EMP01..., sito na Alameda ... da cidade ... e foi atendida pela vendedora de nome II que agendou uma visita ao prédio para o dia 06-01-2022.

G- No dia 06-01-2022, a Autora, acompanhada dos seus dois filhos, JJ e KK, e da vendedora II, fez uma visita ao prédio, tendo constatado que a casa estava muito degradada e a necessitar de obras avultadas.

H- E o terreno de logradouro que o envolvia tinha vegetação e árvores de fruto de grande porte.

I- Nesse mesmo dia, e a pedido da Autora, II enviou-lhe, por e-mail, cópia da caderneta mencionada em B).

J- No dia 07-01-2022, pelas 10h43m, a Autora enviou um e-mail à vendedora da EMP01... com uma proposta de compra, pelo preço de €220.000,00, com pagamento de sinal imediato do montante de € 30.000,00 e a escritura a outorgar no prazo de 6 meses.

K- Nesse mesmo dia, a vendedora da EMP01..., II, transmitiu à Autora que a vendedora do prédio não aceitou a sua proposta, tendo contraproposto o preço de € 222.500,00 com um pagamento de sinal do montante de € 40.000,00.

L- O que a Autora aceitou.

M- Por e-mail do mesmo dia, II solicitou à Autora o envio dos documentos necessários para a elaboração do “contrato-promessa de compra e venda” e confirmou o valor da compra e demais condições acordadas.

N- No dia 11-01-2022, às 11h39m, a EMP01... enviou à Autora um e-mail, subscrito por LL, com o teor que por comodidade se transcreve:

“Bom dia D. AA,

Remeto em anexo os documentos do imóvel:

- caderneta predial na qual consta que o imóvel foi inscrito na matriz antes de 1937, estando isento de apresentação de licença de utilização;

- certidão permanente da Conservatória; - certificado energético;

Relativamente às despesas de escritura, necessito que confirme se vai declarar a compra como sendo para habitação própria permanente ou secundária.

Com os meus melhores cumprimentos, LL / ...88”

O- No mesmo dia, da parte da tarde, os Autores deslocaram-se às instalações da EMP01... para assinarem o “contrato-promessa de compra e venda” e pagar o valor correspondente ao “sinal”.

P- Quando chegaram às instalações da Imobiliária, a vendedora II apresentou-lhes dois exemplares do contrato de promessa de compra e venda.

Q- Ambos já assinados por FF, na qualidade de procuradora e em representação de CC, como promitente-vendedora.

R- E pelos quais, prometia vender aos Autores, e estes prometiam comprar àquela, o prédio identificado em A) e B),

S- Pelo preço de €222.500,00, a pagar €40.000,00, a título de “sinal”, com a assinatura desse escrito, e €182.500,00 a pagar “no ato da outorga da escritura pública de compra e venda” -  tudo cf. contrato-promessa de compra e venda junto aos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

T- Os Autores assinaram os dois exemplares.

U- Guardaram um exemplar para si,

V- E entregaram à vendedora II o outro exemplar do “contrato-promessa de compra e venda” e o cheque número ...64, sacado sobre o banco Banco 1..., do montante de €40.000,00, emitido à ordem de CC, para pagamento do “sinal”.

W- Em meados do mês de junho de 2022, a procuradora da promitente vendedora acima identificada, invocando razões de saúde, solicitou o adiamento da escritura pública de compra e venda para o dia 30-07-2022.

X-  E por isso, no dia 06-07-2022, foi outorgado o escrito denominado “Aditamento ao Contrato de Promessa de Compra e Venda outorgado no dia 11/01/2022”, nos termos do qual FF, na qualidade de procuradora e em representação de CC, e os Autores declararam que “[a] escritura pública de compra e venda será outorgada até ../../2022, sem que haja lugar ao pagamento de qualquer indemnização/compensação a qualquer das partes” - tudo cf. documento junto com a petição inicial sob o n.º 7, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

Y- Aos 28-09-2022, por documento particular autenticado, FF, na qualidade de procuradora e em representação da falecida Ré, CC, e os Autores outorgaram um escrito, denominado “Compra e Venda”, nos termos do qual a primeira declarou vender aos segundos, e estes declararam comprar àquela, o prédio urbano, composto por casa de rés-do-chão, ... andar e quintal, destinada a habitação, sito no Lugar ..., da freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...38-..., inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ...7, com o valor patrimonial atribuído de Euros: 79.596,30, pelo preço de € 222.500, dos quais, € 40.000,00, foram pagos no dia 11/01/2022,  a título de sinal, e os restantes € 182.500,00, foram pagos na data da compra e venda, através do cheque n.º ...10, sacado sobre  o Banco 2... SA.

Z- A cláusula sexta do escrito mencionado em Y) tem o seguinte teor:

“As PARTES VENDEDORA E COMPRADORA declararam que o IMÓVEL é transacionado no estado e condições em que atualmente se encontra, o qual a Parte Compradora declara conhecer, bem como a sua situação administrativa e jurídica, registral, fiscal e camarária, considerando-o perfeitamente conforme à sua vontade de contratar, e que o preço acordado para a transmissão reflete o seu atual estado de conservação e as suas condições, assumindo aqui AS PARTES VENDEDORA E COMPRADORA todas as consequências decorrentes de eventuais divergências que subsistam ou possam vir a revelar-se entre a área e a composição da realidade

do imóvel e a área e a composição constantes da descrição predial e/ou matricial e/ou camarária”.

AA- O escrito mencionado em Y), foi objeto de “Termo de Autenticação”,

AB- No qual consta que foi verificado a “Certidão Permanente de Registo Predial com o código de acesso ...27”.

AC- E arquivada a “Caderneta Predial Urbana do Serviço de Finanças de Guimarães-1, obtida em 2022/07/27, que atesta que o IMÓVEL objeto do contrato que aqui se autentica, foi inscrito no ano de 1937, pelo que está dispensado da respetiva Licença de Utilização” - tudo cf. contrato de compra e venda junto aos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

AD- Nesse mesmo dia, os Autores entraram na posse do prédio.

AE- No dia 01-08-2022, foi requerido o registo do contrato de compra e venda na Conservatória de Registo Predial, passando o prédio acima identificado a estar registado a favor dos Autores pela inscrição AP. ...24 de 2022/08/01 - tudo cf. certidão registral junta aos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.

AF- Os Autores contrataram o gabinete de topografia de MM para a realização do levantamento topográfico.

AG- Feito o levantamento topográfico, constatou-se que a área total do prédio é de 2.098,24 m2.

AH- Face ao descrito em AG), a Autora contactou a sociedade imobiliária.

AI- E dada a ausência de resposta, tentou contactar a procuradora da vendedora e familiares desta.

AJ- Por e-mail datado de 12-09-2022, a EMP01... recebeu um e-mail subscrito por NN, do qual deu conhecimento aos Autores.

AK- O escrito mencionado em AJ) possui o seguinte teor:

“Bom dia,

Peço desculpa pelo atraso na resposta, mas estive bastante ocupado e foi necessário contactar o advogado de família. Informo que também fui contactado pela AA diretamente sobre este assunto, informando-a que responderia através da imobiliária dado terem sido os mediadores.

Não iremos dar seguimento a este assunto, nem sentimos responsabilidade pelo mesmo atendendo aos seguintes pontos:

1. Reconhecemos como válidos os documentos emitidos pelo estado: caderneta predial urbana e certidão permanente que refletem o mesmo valor de área, valores estes calculados pelo estado/câmara de Guimarães.

2. Ambos os documentos foram validados pela a Dr.ª HH (advogada com elevada reputação) e pela câmara de Guimarães, através da casa pronta. Se há inconsistências nestes documentos, estes têm como origem o estado/câmara de Guimarães.

3. Não se tratou de uma venda sem acesso à propriedade. Os novos proprietários tiveram acesso ao imóvel e suas áreas durante seis meses (que fizeram questão de visitar várias vezes, tendo até a possibilidade deterem realizado o projeto de arquitetura nessa altura) estando assim perfeitamente cientes dos espaços e capacidades do imóvel. A venda foi negociada com base nessas visitas (para um prédio com terreno para habitação) e nunca com base nas informações de área (ou seja, não foi vendido ao metro quadrado como um terreno para loteamento).

Informo, ainda, que a família estranhou muito este assunto e sente-se ofendida pelas palavras da D. AA (“sinto-me enganada com esta compra, pois se eu tivesse conhecimento desta área não tinha comprado, o que me agradou neste negócio foi a área, estamos a falar de quase metade da área que não tem. Sendo vocês uma família de bem, cabe-vos resolver o problema”, fim de citação da mensagem enviada para mim, no dia 5 de setembro de 2022), pois implica que a família agiu no sentido de enganar os compradores, o que rejeitamos veemente!

Mais informo que é da responsabilidade dos novos proprietários corrigirem eventuais falhas nos registos dos imóveis, que a família, há largas décadas que possui o imóvel, nunca encontrou.

Consideramos este assunto como encerrado e não o voltaremos a abordar.

Sem mais nada a acrescentar, NN”.

AL- O prédio descrito em A) consiste numa construção secular, com arquitetura tradicional de solar ou palacete, implantado num terreno destinado a jardim e a culturas agrícolas.

AM- O elemento de destaque e de maior valor do prédio consiste no edifício, pela sua arquitetura e características de paço, palacete ou solar.

AN- O terreno que o envolve numa das laterais e nas traseiras valoriza a construção, pela privacidade que lhe confere, pela área de lazer que lhe proporciona, permitindo a sua utilização como jardim e quintal, com vinha, árvores de fruto e terreno para cultivo de produtos agrícolas - uso que lhe foi dado enquanto o palacete foi habitado.

AO- Entre o momento em que os Autores manifestaram interesse no prédio e o momento em que celebraram o DPA de compra e venda, os Autores tiveram acesso ao prédio identificado em A) e visitaram-no inúmeras vezes, quer antes da formalização do contrato promessa de compra e venda, quer após a sua formalização.

AP- Nas várias visitas que fizeram ao prédio descrito em A), os Autores percorreram as suas divisões do palacete e o terreno, acedendo livremente aos espaços do mesmo.

AQ- Os Autores conheciam perfeitamente o prédio em causa nos autos, quer o palacete, quer todo o terreno adjacente, quando fecharam o negócio de compra do mesmo, bem como na outorga dos escritos mencionados em P) e Y).

AR- A Ré desconhecia - e desconhece - se a área efetiva do prédio corresponde ou não à área que consta do registo predial e da inscrição matricial.

AS- Os Autores quiseram comprar à Ré o prédio descrito em A) no estado em que se encontrava, com os limites que apresentava e verificaram nas diversas visitas que ao mesmo efetuaram.

AT- Com a cláusula mencionada em Z), os Autores e a Ré pretenderam deixar claro que o prédio, na globalidade, era vendido no estado e condições em que se encontrava à data da formalização da transmissão.

AU- Não podendo nenhuma das partes exigir da outra o que quer que seja, nomeadamente, pelo estado de conservação e demais condições em que o prédio se encontrava,

AV- Nem por eventuais divergências entre a área e composição que na realidade apresentava e a área e composição constantes da descrição predial e/ou matricial e/ou camarária, refletindo o preço estabelecido para a venda do mesmo as condições e estado de conservação.

AW- O prédio confronta a nascente com a Rua ..., a sul com a Rua ..., encontrando-se perfeitamente demarcado e delimitado nas confrontações norte e poente, não se suscitando quaisquer dúvidas quanto a qualquer dos seus limites.*
Por sua vez, a 1ª Instância considerou não provada a seguinte facticidade:

1- A intenção descrita em A) fosse também que tivesse um quintal suficientemente grande que permitisse a construção de mais duas casas, uma para cada um dos seus filhos.

2- No dia mencionado em G), o terreno de logradouro que o envolvia tinha muitas silvas.

3-Com o escrito mencionado em B), a Autora houvesse constatado que a área do prédio que constava no anúncio publicitário, 3620 m2, correspondia à área inscrita na matriz urbana.

4- Os Autores confiaram que o prédio que prometeram comprar, e efetivamente compraram, tinha a área total que constava do anúncio da venda, que constava da caderneta predial e que constava da respetiva certidão de registo predial.

5- Se os Autores soubessem que o prédio na realidade tinha menos 1.521,76 m2, mantinham o interesse na sua aquisição, mas não teriam contratado nos termos em que contrataram.

6- Pois tê-lo-iam adquirido, mas por um preço inferior ao acordado, já que o mesmo não permite todas as finalidades que pretendiam.

7- A área total do prédio, a sua descrição e composição fossem os elementos determinantes e relevantes para os Autores tomarem a decisão de apresentarem uma proposta de compra e para a concretização da mesma.*
IV- DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

A- Da falta de conclusões nas alegações de recurso

Sustentam os recorridos que “as conclusões apresentadas pelos recorrentes não cumprem a função delimitadora que lhes é própria, por não condensarem, de modo conciso e objetivo, as questões submetidas à apreciação do tribunal da Relação, devendo, por isso, o recurso ser rejeitado, ou, subsidiariamente, conhecido apenas na estrita medida em que das mesmas resulte, com suficiente precisão, o respetivo objeto”.

Quid inde?

 Nos termos do disposto no art.º 637º, n.º 1 do CPC (a que se referem todas as disposições legais a que se venha a fazer referência sem menção em contrário) os recursos interpõem-se por meio de requerimento dirigido ao tribunal que proferiu a decisão, no qual se indique a espécie, o efeito e o modo de subida do recurso, tendo o requerimento em causa de conter obrigatoriamente a alegação do recorrente, em cujas conclusões deve ser indicado o fundamento específico da recorribilidade (n.º 2, do mesmo artigo).

Reafirmando o ónus que impende sobre o recorrente de alegar e de formular conclusões, estabelece o art.º 639º que aquele deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão (n.º 1), e versando o recurso sobre a matéria de direito, as conclusões devem indicar: a) as normas jurídicas violadas; b) o sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas; e c) invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada (n.º 2).

Nos termos do n.º 4, do art.º 635º, nas conclusões da alegação, pode o recorrente restringir, expressa ou tacitamente, o objeto inicial do recurso.

Finalmente, dispõe o art.º 641º, n.º 2, parte final, que o incumprimento pelo recorrente do ónus de formular conclusões determina a imediata rejeição do recurso, a ser determinada pelo tribunal a quo.

Decorre do regime legal que se acaba de transcrever que as conclusões, como proposições sintéticas, representam uma súmula ou condensação com que o recorrente tem de concluir as alegações, em que, de forma abreviada, mas clara, tem de sumariar as concretas razões ou fundamentos pelos quais pede a anulação, revogação ou modificação da decisão recorrida.

Conforme expende Abrantes Geraldes, “com as necessárias distâncias, tal como a motivação do recurso pode ser associada à causa de pedir, também as conclusões, como proposições sintéticas, encontram paralelo na formulação do pedido que deve integrar a petição inicial.

Rigorosamente, as conclusões devem (deveriam) corresponder a fundamentos que, com o objetivo de obter a revogação, alteração ou anulação da decisão recorrida, se traduzam na enunciação de verdadeiras questões de direito (ou de facto) cujas respostas interfiram com o teor da decisão recorrida e com o resultado pretendido, sem que jamais se possam confundir com os argumentos de ordem jurisprudencial ou doutrinário que não devem ultrapassar o setor da motivação”[2].

Acresce que, para além das conclusões constituírem a condensação dos fundamentos pelos quais o recorrente pretende ver anulada, alterada ou revogada a decisão de que recorre, perante a possibilidade daquele nelas puder restringir, expressa ou tacitamente, o objeto do recurso, as mesmas desempenham a função primordial de delimitarem o objeto desta[3], não podendo, por isso, o tribunal ad quem conhecer de qualquer questão que não tenha sido nelas expressamente suscita pelo recorrente, salvo se tratar de questão que seja de conhecimento oficioso, sob pena de incorrer em nulidade, por excesso de pronúncia (arts. 608º, n.º 2, parte final, 615º, n.º 1, al. d), parte final, aplicáveis aos acórdãos por via do art.º 666º, n.º 1).     

Destarte, como uma petição inicial em que o autor não tenha formulado o pedido (em que a petição inicial tem de ser liminarmente indeferida, por ineptidão, por falta de pedido), as alegações de recurso em que o recorrente não tenha formulado conclusões determina a imediata rejeição do recurso, por falta de objeto, devendo essa rejeição ser determinada logo pelo tribunal a quo, aquando da prolação do despacho a que alude do art.º 641º, o que bem se compreende pois são elas que delimitam o objeto do recurso e, consequentemente, o âmbito de cognição e de decisão - o thema decidendum - do tribunal ad quem.

Advogam os recorridos que as alegações de recurso apresentadas pelos recorrentes “não cumprem a função delimitadora que lhes é própria, por não condensarem, de modo claro, conciso e objetivo, as questões submetidas à apreciação do tribunal da Relação, devendo, por isso, o recurso ser rejeitado ou, subsidiariamente, conhecido na estrita medida em que das mesmas resulte, com suficiente precisão, o respetivo objeto”.

Sucede que, uma coisa é as alegações de recurso conterem conclusões, coisa diversa é as últimas apresentarem patologias e, finalmente, nas conclusões de recurso os recorrentes não cumprirem com os ónus impugnatórios do julgamento da matéria de facto que nelas têm de observar no caso de impugnação de julgamento de facto submetido à livre apreciação do tribunal.

Ora, sendo inegável que o recurso interposto pelos recorrentes  apresenta “conclusões”, na medida em que basta olhar para o recurso para se constatar pela verificação dessa realidade insofismável, onde, inclusivamente, aquelas aí se encontram perfeitamente individualizadas sob a epígrafe “Conclusões”, a alegação dos recorridos, ao sufragarem a imediata rejeição do recurso na sua integralidade, apenas pode significar que, na sua perspetiva, aquelas apresentam patologias que leva a que se conclua não consubstanciarem verdadeiras conclusões.

Na verdade,  nos termos da al. b), do n.º 2, do art.º 642º, o fundamento legal para a imediata rejeição do recurso pressupõe a total e absoluta ausência de conclusões, e não quando o recorrente nelas tenha incumprido com o ónus de sintetização que lhe é imposto pelo n.º 1, do art.º 639º (incorrendo no vício da prolixidade), ou quando aquelas se apresentem deficientes, obscuras ou complexas ou, versando o recurso sobre matéria de direito, não contenham as especificações enunciadas no n.º 2, do mencionado art.º 639º.

Nos casos acabados de referir, as alegações de recurso contêm conclusões, ainda que viciadas, não constituindo, porém, semelhantes vícios fundamento legal para a rejeição do recurso por falta de conclusão, mas antes impondo ao relator que convide o recorrente a completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, no prazo de cinco dias, sob pena de se não conhecer do recurso na parte afetada (n.º 3 do art.º 639)[4].

Assentes nas premissas acabadas de referir, contendo o recurso interposto pelo recorrente indiscutivelmente “conclusões”, sem que se descure ser nelas evidente o esforço desenvolvidos pelos recorrentes para sintetizarem as questões que colocaram à apreciação do tribunal ad quem na antecedente motivação, é certo que as mesmas padecem de alguma prolixidade, nomeadamente, quando os recorrentes começaram por nelas identificar o pedido que tinham formulado na petição inicial e indicaram os fundamentos probatórios que, na sua perspetiva, impõem decisão diversa em sede de julgamento de facto realizado pela 1ª Instância, e indicam as concretas razões pelos quais esses fundamentos probatórios impõem a decisão de facto diversa que propugnam, tudo considerações que ou, se mostram totalmente irrelevantes (no caso dos pedidos que formularam na petição inicial) ou deviam constar da antecedente motivação/alegação do recurso.

No entanto, porque o vício da prolixidade em que, na nossa perspetiva, os recorrentes incorreram no âmbito das conclusões que apresentaram, nunca seria fundamento legal para a imediata rejeição do recurso que interpuseram, mas antes para nos termos do n.º 3 do art.º 639º, o relator convidar os recorrentes a suprir o identificado vício de prolixidade de que padecem.

Sucede que, salvo melhor entendimento, não se justifica esse convite, quando lidas as contra-alegações de recurso se verifica que os recorrentes, sem qualquer dificuldade, identificaram as concretas questões que nelas  foram colocadas pelos recorrentes à apreciação desta Relação (estando, por isso, totalmente salvaguardado o direito daqueles ao contraditório em sede de contra-alegações) e quando esta Relação também não se deparou com qualquer dificuldade na identificação dessas questões.

Neste contexto, lançar-se mão do convite ao aperfeiçoamento das conclusões pelos recorrentes, conforme é determinado pelo n.º 3 do art.º 639º, traduzir-se-ia apenas na prática de um ato inútil, proibido pelo princípio da limitação dos atos, do art.º 130º.

Nesta conformidade, sem mais, por desnecessárias, considerações, improcede a primeira questão prévia suscitada pelos recorridos, na medida em que o recurso intentado pelos recorrentes apresenta “conclusões” e nelas estes individualizaram as concretas questões que  submeteram à apreciação e decisão do tribunal ad quem, as quais foram plenamente apreendidas pelos recorridos, tanto assim, que sobre elas se pronunciaram em sede de contra-alegações.

B- Do (in)cumprimento dos ónus impugnatórios do julgamento de facto

Os recorrentes impugnam o julgamento da matéria de facto realizado pela 1ª Instância, nomeadamente, na vertente de deficiência.

Defendem os recorridos que “o recurso interposto pelos Autores/recorrentes não observa, no segmento relativo à impugnação da decisão da matéria de facto, os ónus legalmente impostos pelos artigos 630º e 640º do Código de Processo Civil, por não identificar, de forma clara, sintética e funcional, os concretos pontos de facto impugnados, os concretos meios probatórios que imporiam decisão diversa e a decisão que, quanto a cada ponto,

deveria ser proferida”.

Mais alegam que “as alegações dos recorrentes não consubstanciam uma verdadeira demonstração de erro de julgamento, antes traduzindo uma revisitação narrativa do processo, assente em transcrições extensas, referências dispersas e conclusões de natureza genérica, transferindo indevidamente para o tribunal ad quem a tarefa de reconstruir o objeto e os fundamentos do recurso”.

Ao que se depreende da sua alegação, concluem impor-se, nos termos do n.º 1 do art.º 640º, a imediata rejeição do recurso interposto pelos recorrentes quanto à impugnação do julgamento de facto.

Vejamos se lhes assiste fundamento legal para semelhante pretensão.

A facticidade que os recorrentes impugnam, nomeadamente, na vertente de deficiência, respeita toda ela a matéria que se encontra submetida ao princípio regra, vigente no processo civil nacional, da livre apreciação da prova, pelo que a dita impugnação encontra-se submetida aos ónus impugnatórios do art.º 640º, n.ºs 1 e 2, al. a), cujo incumprimento implica, em regra, a imediata rejeição do recurso quanto à impugnação do julgamento de facto na parte afetada, por constituir obstáculo a que a Relação possa entrar na apreciação da impugnação.

Por ser assim, a (in)observância dos ónus impugnatórios do julgamento de facto constitui questão que é de conhecimento oficioso da Relação, pelo que, independentemente da alegação dos recorridos, sempre se impunha ao tribunal ad quem verificar se aqueles ónus se mostram (ou não) integralmente observados pelos recorrentes e, em caso negativo, verificar se o incumprimento dos mesmos constitui (ou não) fundamento  legal de rejeição do julgamento de facto impugnado afetado pelo incumprimento.

Feita esta 1ª observação, estabelece o art.º 640º que:

“1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (sublinhado nosso).

As disposições acabadas de transcrever identificam os ónus impugnatórios do julgamento de facto, cujo cumprimento é imposto ao recorrente (reafirma-se, no caso da matéria impugnada se encontrar submetida ao princípio da livre apreciação da prova e não a prova tarifada) com a finalidade de evitar a interposição de recursos de pendor genérico e à salvaguarda cabal do princípio do contraditório, uma vez que o recorrido apenas ficará habilitado de todos os elementos necessários a organizar a sua defesa, em sede de contra-alegações, quando lhe seja dado a conhecer: a concreta materialidade fáctica julgada provada e/ou não provada pela 1ª Instância que é impugnada pelo recorrente; qual a específica decisão que, na sua perspetiva, deverá recair sobre essa matéria; quais os concretos elementos de prova em que funda a impugnação; e, bem assim, qual a lógica de raciocínio percorrida na valoração e conjugação daqueles meios de prova, de modo a evidenciar que o raciocínio probatório seguido pela 1ª Instância é injustificado e consubstancia um exercício incorreto da hierarquização dos parâmetros de credibilização dos meios de prova, ou seja, que é inconsistente, e antes inculca a versão dos factos que propugna[5] .

Acresce referir que, atento o disposto no n.º 4 do art.º 635º, exercendo as conclusões a função essencial de delimitação do objeto do recurso, sendo nelas fixado o thema decidendum a que o tribunal ad quem vê a sua atividade decisória balizada (a quem não é lícito conhecer de questão não suscitada nas conclusões, sob pena de incorrer em nulidade por excesso de pronúncia, salvo tratando-se de questão de conhecimento oficioso - arts. 608º, n.º 2 e 615º, n.º 1, al. d)) -, o recorrente tem nelas de indicar, de forma rigorosa, os concretos pontos da matéria de facto julgada provada e/ou não provada que impugna. Ou seja, nas conclusões de recurso o recorrente tem de dar cumprimento cabal ao ónus impugnatório primário da al. a) do n.º 1 do art.º 640º, especificando os concretos pontos da matéria de facto que impugna, sob pena de se ter de rejeitar a impugnação do julgamento de facto, por falta de objeto.

Quanto aos restantes ónus impugnatórios primários das als. b) e c) do n.º 1 e secundários da al. a) do n.º 2, ambos do art.º 640º, na medida em que não exercem uma função individualizadora das questões submetidas pelo recorrente ao tribunal ad quem, não têm de constar das conclusões de recurso, mas sim da motivação[6].

No entanto, impõe-se precisar nem todos os incumprimentos dos ónus impugnatórios que se vêm elencando constituem fundamento legal de rejeição do recurso sobre a matéria de facto impugnada afetada pelo incumprimento.

Com efeito, constitui jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça impor-se operar a distinção entre: a) ónus impugnatórios primários ou fundamentais de delimitação do objeto do recurso, onde os requisitos impostos ao recorrente se encontram ligados com o mérito ou demérito do recurso; e b) ónus impugnatórios secundários, que se prendem com os requisitos formais.

Quanto aos requisitos primários ou fundamentais de delimitação do objeto do recurso, onde se inclui a obrigação de o recorrente ter de formular conclusões e de nelas ter de especificar os concretos pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados e, bem assim, de ter de indicar, na motivação do recurso, os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada em que funda a impugnação, e a concreta decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, requisitos esses sobre que versa o n.º 1 do art.

º 640º, a jurisprudência do Supremo, sem prejuízo do que infra se dirá, tem considerado que a apreciação da observância desses ónus deve ser realizada de acordo com um critério de rigor em sentido estrito, o qual não admite quaisquer entorses, pelo que sempre que se verifique o incumprimento de qualquer um desses ónus se impõe rejeitar o recurso da matéria de facto na parte em que se verifique a omissão, sem que seja admitido despacho de convite ao aperfeiçoamento.

Já no que respeita aos ónus da impugnação secundários, que são os  que se encontram especificados no n.º 2 do art.º 640º, em que se consagra o ónus do recorrente, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas que tenha sido gravada, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes, considera-se que, embora a observância desse ónus deva ser apreciada à luz do identificado critério de rigor, “não convém exponenciar o mesmo ao ponto de ser violado o princípio da proporcionalidade e seja denegada a reapreciação da decisão da matéria de facto com invocação de fundamentos que não encontram sustentação clara na letra ou no espírito do legislador”[7]. 

Argumenta-se que se está perante mero requisito de forma, destinado a facilitar a localização dos depoimentos relevantes no suporte técnico que contém a gravação da audiência, pelo que o cumprimento desse ónus tem de ser “interpretado em termos funcionalmente adequados e em conformidade com o princípio da proporcionalidade, não se justificando a imediata e liminar rejeição do recurso quando, apesar da indicação do recorrente não for totalmente exata e precisa, não exista dificuldade relevante na localização pelo tribunal dos excertos da gravação em que a parte se haja fundado para demonstrar o invocado erro de julgamento”[8].

Acresce precisar que, mesmo em relação aos ónus de impugnação primários tem-se assistido ao nível da jurisprudência do STJ a um aliviar do enunciado critério de rigor, admitindo-se a apreciação do recurso ainda que as conclusões sejam omissas quanto à referência expressa dos concretos pontos da matéria de facto que o apelante impugna, desde que os factos impugnados resultem claramente identificados nas antecedentes alegações[9].

Finalmente, aquela instância superior admite a possibilidade da impugnação do julgamento de facto ser feita por blocos de factos e blocos de meios de prova quando seja manifesto que esse conjunto de factos e de meios de prova correspondem a uma mesma realidade factual que deverá ser julgada com os mesmos meios de prova[10].

Assentes nas premissas vindas de referir, na motivação do recurso os recorrentes impugnaram a facticidade julgada provada nas alíneas AT, AU e AV e, bem assim, a julgada não provada nos pontos 3º, 4º, 5º e 6º, sem prejuízo de impugnarem o dito julgamento de facto realizado pela 1ª Instância na vertente da deficiência, pretendendo que seja aditada facticidade ao elenco dos factos provados na sentença.

Todavia, nas conclusões de recurso apenas impugnaram expressamente a facticidade julgada provada nas alíneas AT, AU e AV, indicaram a concreta facticidade que pretendem ver aditado ao elenco dos factos provados na sentença por, na sua perspetiva, se verificar o vício da deficiência do julgamento da matéria de facto realizado pelo tribunal a quo, mas não identificaram expressamente os pontos 3º, 4º, 5º e 6º dos factos julgados não provados como sendo por si impugnados.

Ora, apesar de não fazerem referência expressa à impugnação dos mencionados factos julgados não provados nas conclusões, na medida em que o fazem na motivação, de acordo com a jurisprudência do STJ acima já identificado, tal é suficiente para que se considere cumprido o ónus impugnatório da al. a), do n.º 1 do art.º 640º também em relação a ela.

Todavia, para quem discorde da referida jurisprudência, verifica-se que nas conclusões de recurso 14ª, 15ª e 16ª, os recorrentes pretendem ver aditado ao elenco dos factos provados facticidade que corresponde ipsis verbis à julgada não provada pela 1ª Instância nos pontos 3º, 4º 5º e 6º, o que não pode deixar de significar para qualquer observador externo médio que ao assim procederem, os recorrentes impugnaram, nas conclusões, a facticidade julgada não provada pelo tribunal a quo nos pontos 3º, 4º, 5º e 6º, pretendendo que a prova produzida por eles indicada impõe que aquela seja julgada provada.

Daí que os recorrentes acabaram nas conclusões de recurso por dar cumprimento ao ónus impugnatório primário da al. a) do n.º 1 do art.º 640º quanto à facticidade julgada não provada nos pontos 3º, 4º, 5º e 6º.

Avançando.

Nas conclusões de recurso, os recorrentes identificaram a concreta matéria de facto que impugnam e, bem assim, que pretendem ver aditada ao elenco dos factos provados por, na sua perspetiva, ocorrer o vício da deficiência do julgamento de facto realizado pelo tribunal a quo. E na motivação do recurso (e, inclusivamente, indevidamente nas conclusões), indicaram: os concretos meios probatórios em que fundam a impugnação, incluindo o vício de deficiência que imputaram ao julgamento de facto realizado pela 1ª Instância; a decisão que, no seu entender, deve recair sobre a matéria que impugnaram (incluindo a que deve ser aditada ao elenco dos factos provados por via do alegado vício de deficiência do julgamento de facto realizado pela 1ª Instância) e, quanto à prova gravada, indicaram o início e o termo dos excertos em que fundaram a impugnação e o vício da deficiência e, inclusivamente, procederam à respetiva transcrição.

Destarte, resulta dos considerandos que se vem expendendo que, contrariamente ao pretendido pelos recorridos, os recorrentes cumpriram suficientemente com todos os ónus impugnatórios em relação à concreta facticidade que impugnam (alíneas AT, AU e AV dos factos provados e pontos 3º, 4º, 5º e 6º dos não provados na sentença) e em relação à que pretendem ver aditada ao elenco dos factos provados na sentença, por via do vício de deficiência que imputam ao julgamento de facto realizado pela 1ª Instância, pelo que nenhum óbice processual se suscita a que esta Relação entre na sua apreciação.

Destarte, improcede a segunda questão prévia suscitada pelos recorrentes.

 

B.1- Do vício da deficiência do julgamento de facto - aditamento da área do prédio constante do relatório pericial.

Sustentam os recorrentes que, “de acordo com o relatório pericial realizado nos presentes autos, a área total do prédio dos autos é de 2.076,518 m2, sendo certo que, no entender da Meritíssima Juiz, o relatório pericial forneceu informações técnicas relevantes, especialmente quanto à medição das áreas do prédio”.

Pretendem que se acrescente aos factos provados na sentença que:

“A área total do prédio é de 2.076,518 m2 de acordo com o levantamento topográfico realizado pelo perito nomeado nos presentes autos”.

Ora, independentemente de no relatório pericial o senhor perito ter concluído efetivamente que a área do terreno do prédio é de 2.076,518 m2”, no art. 40º da petição inicial, os recorrentes alegaram que: “Feito o levantamento topográfico, constatou-se que a área total do prédio é de 2.098,24 m2”, ou seja, uma área de terreno superior à referida pelo perito.

Na alínea AG) da sentença recorrida, a 1ª Instância julgou como provado que: “Feito o levantamento topográfico, constatou-se que a área total do prédio é de 2.098,24 m2”, isto é, a que tinha sido alegada pelos recorrentes na petição inicial.

Os recorrentes não impugnaram aquela alínea AG) dos factos julgados provados na sentença, pelo que, a área total do prédio não integra o objeto do presente recurso.

Daí que, o tribunal não possa dar como provado na sentença que: “A área total do prédio é de 2.076,518 m2 de acordo com o levantamento topográfica realizado pelo perito nomeado nos presentes autos”, por uma tripla ordem de razões, a saber:

Primo - porque os recorrentes não impugnaram a facticidade julgada provada na alínea AG da sentença e, como tal, essa área se encontra definitivamente assente, pelo que, sob pena de entrar em contradição, não pode julgar a facticidade que os recorrentes pretendem seja aditada ao elenco dos factos provados na sentença;

Secundo - o aditamento pretendido apenas poderia ter fundamento legal o vício de deficiência do julgamento de facto realizado pela 1ª Instância, o que não é o caso, dado que a área do prédio se encontra definitivamente julgada provada na alínea AG da sentença recorrida;

Tertio - atento o fundamento (causa de pedir) em que os recorrentes alicerçaram a sua pretensão em ver reduzido o preço da compra e venda realizada - o art.º 888º do CC -, a área total do prédio objeto da compra e venda constitui facto essencial integrativo da causa de pedir por eles alegada na petição inicial e em que fundam aquele pedido. Como tal, nos termos do art.º 5º, n.º 1 do CPC, sempre se encontraria esta Relação impedida de dar como provado que a dita área total ascende a 2.076,518 m2, por se tratar de facto essencial constitutivo da causa de pedir invocada pelos recorrentes na petição inicial, que não fora alegada no dito articulado inicial.

Nesta conformidade, improcede a pretensão dos recorrentes que se acaba de analisar.

 

B.2 - Da impugnação da facticidade julgada provada nas alíneas AT, AU e AV da sentença e do vício da deficiência do julgamento de facto

 A 1ª Instância julgou provado que:

AT- Com a cláusula mencionada em Z), os Autores e a Ré pretenderam deixar claro que o prédio, na globalidade, era vendido no estado e condições em que se encontrava à data da formalização da transmissão.

AU- Não podendo nenhuma das partes exigir da outra o que quer que seja, nomeadamente, pelo estado de conservação e demais condições em que o prédio se encontrava.

AV- Nem por eventuais divergências entre a área e composição que na realidade apresentava e a área e composição constantes da descrição predial e/ou matricial e/ou camarária, refletindo o preço estabelecido para a venda do mesmo as condições e estado de conservação.

E fundamentou/motivou o julgamento de facto assim realizado nos termos que se seguem:

“O Tribunal formou a sua convicção com base na prova documental junta aos autos e na prova testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento.

Quanto à prova ouvida em audiência, esta encontra-se gravada, pelo que o Tribunal se limitará a fazer uma análise crítica da mesma.

(…)

No que diz respeito à Ilustre Advogada, Dra. HH, responsável pela redação do contrato particular de compra e venda, o Tribunal considerou o seu depoimento inconsistente, dado que apresentou declarações hesitantes e contraditórias quanto à cláusula que estabelece que o imóvel é transacionado no estado em que se encontra - cláusula sexta. Inicialmente, indicou que as partes assumiam todos os riscos, mas posteriormente sugeriu que divergências administrativas ou jurídicas poderiam ser discutidas em instâncias judiciais. Estas inconsistências reforçam que a cláusula visava apenas formalizar que os Autores conheciam e aceitavam o estado físico e legal do imóvel, sem criar obrigação de garantia sobre a área ou sobre a viabilidade de construção futura, em conformidade com os factos provados al), aq), as), at), au) e av).

A cláusula em questão deve ser interpretada tendo em conta toda a conjetura envolvente e circunstâncias antecedentes, ou seja, considerando que os Autores visitaram o imóvel diversas vezes, tiveram acesso a todas as divisões e ao terreno, receberam cópia da caderneta predial e nunca comunicaram intenção de proceder ao destaque de parcela do terreno ou construção de novos edifícios [factos provados AR), AT), AU), AS)]. Assim, a cláusula confirma que os Autores assumiram os riscos relacionados com eventuais divergências entre a realidade física do imóvel e os elementos matriciais, prediais ou camarários, não havendo qualquer indicativo de que a Ré agiu de má-fé.

A interpretação da cláusula é reforçada pelo depoimento da própria Autora, que confessou em audiência que nunca questionou a área junto da Ré, nem manifestou perante esta a intenção de construir duas habitações para os filhos, e que o preço pago refletia o estado do imóvel e não o valor por metro quadrado (assentada realizada na audiência de discussão e julgado de 31-10-2025).

Da análise conjugada da prova, o Tribunal concluiu que a cláusula sexta do contrato deve ser interpretada como uma verdadeira cláusula de assunção de risco, através da qual as partes declararam que o imóvel era transmitido no estado em que se encontrava, sendo conhecido pelos compradores, e assumiram expressamente as consequências de eventuais divergências entre a realidade física e os elementos constantes da descrição predial, matricial ou camarária. Esta interpretação, repita-se, é coerente com o facto de os Autores terem visitado o imóvel diversas vezes, tido acesso pleno ao mesmo e não terem suscitado quaisquer dúvidas quanto à sua área ou composição, bem como com o facto de o preço ter sido determinado em função da construção e do estado do imóvel, e não da área.

Neste contexto, e à luz das regras da experiência comum, o Tribunal considerou que, caso a área do terreno fosse elemento essencial para os Autores, tal teria sido objeto de verificação prévia e de negociação expressa, o que não ocorreu.

Por conseguinte, os factos dados como não provados - designadamente a intenção de construção de duas habitações, a relevância determinante da área do imóvel, a confiança dos Autores nas áreas constantes dos documentos e a influência dessa área na decisão de contratar - resultaram da ausência de prova credível, da inconsistência dos depoimentos produzidos nesse sentido e da sua contradição com os elementos probatórios considerados fiáveis.

Em síntese, o Tribunal ficou convencido de que os Autores adquiriram um imóvel concreto, que conheciam e visitaram as vezes que quiseram, tendo a construção existente constituído o elemento central da decisão de compra, e que aceitaram o imóvel no estado em que se encontrava, assumindo o risco de eventuais divergências entre a realidade física e os elementos documentais”.

Os recorrentes impugnam a facticidade julgada provada nas alíneas AT, AU e AV, afirmando que a Juiz a quo fez uma interpretação “errada da cláusula sexta referida em Z), do depoimento, que considerou inconsistente, da advogada Dr.ª HH, responsável pela redação do contrato particular de compra e venda, da conjetura envolvente e do depoimento da própria Autora e por recurso às regras da experiência”.

Referem que a testemunha HH declarou: “não ter memória de, no ato da celebração do DPA, a vendedora ou os compradores tenham levantado qualquer questão quanto à área do prédio. Esclareceu, de modo espontâneo, que a cláusula sexta no DPA foi colocada porque não foi exibido qualquer documento de licenciamento camarário para o imóvel objeto da transação; que o facto de a cláusula mencionar que a parte compradora declarar conhecer o imóvel, quis dizer que a parte compradora conhece “o que está a comprar, portanto, o que corresponde à realidade física do imóvel”, acrescentando que “parte-se do princípio de que a informação que consta nos documentos oficiais que servem de base para a celebração desta compra e venda tem de fazer a correspondência com a realidade física do imóvel”.

Mais alegam que, “relativamente à segunda parte da referida cláusula sexta, ou seja, a partir de “assumindo aqui as partes vendedora e compradora todas as consequências decorrentes de eventuais divergências que subsistam ou possam vir a revelar-se entre a área e a composição da realidade do imóvel e a área e a composição constantes da descrição predial e/ou matricial e/ou camarária.” A testemunha afirmou: que nenhuma das partes questionou a área ou suscitou alguma dúvida sobre a área; que esta cláusula não foi introduzida a pedido de qualquer uma das partes, tratando-se sim, de uma cláusula que utiliza habitualmente nas suas minutas; que se limitou a ler às Partes o que consta da aludida cláusula, sem fazer qualquer outra explicação, sobre o seu sentido;

que não disse nem explicou às Partes que se surgisse qualquer divergência de área, para mais ou para menos, o preço seria corrigido em conformidade, nem disse nem explicou às Partes que se surgisse qualquer divergência de área, para mais ou para menos, o preço não seria, nem poderia ser corrigido em conformidade; que não disse à Parte Compradora que esta assumia o risco por eventuais divergências de áreas que pudessem surgir posteriormente, e justificou perante o Tribunal que quaisquer divergências que subsistam ou possam vir a revelar-se, “tem de competir às partes resolver”, acrescentando “retificar as áreas, como é o caso” e que “são as partes intervenientes no negócio que têm de dirimir, de resolver”.

Sustentam ainda que a Autora, quando questionada pela Sr.ª Juiz sobre se lhe tinha sido explicado o teor da cláusula sexta, respondeu negativamente, referindo, inclusivamente, não ter qualquer memória de tal cláusula; viu os documentos com as áreas, achando que estava tudo correto.

Concluem que a prova produzida não consente que se tivesse julgado provada a facticidade constante das alíneas AT, AU e AV, mas antes impõe que se altere a facticidade nelas julgada provada nos seguintes termos:

“AT - Com a cláusula mencionada em Z), os Autores e a Ré pretenderam deixar claro que o prédio, na globalidade, era vendido no estado de conservação em que se encontrava à data da formalização da transmissão e nas condições constantes dos documentos predial e matricial que instruíram o título de transmissão.

AU- A cláusula sexta mencionada em Z) foi introduzida no DPA por exclusiva iniciativa da Sr.ª HH, advogada responsável pela sua redação;

AY) - A cláusula sexta mencionada em Z) foi lida às Partes vendedora e compradora intervenientes no DPA, mas não foi feita qualquer explicação do seu conteúdo e alcance”.

Mais pretendem que se adite ao elenco dos factos provados na sentença a matéria que se segue:

“Com a cláusula sexta referida em Z), tanto a parte vendedora como a parte compradora, na hipótese de surgirem divergências entre a área real e a área anunciada para a venda e a constante dos documentos que instruíram a compra e venda, assumem as consequências que a lei e o ordenamento jurídico atribuem a tal divergência, designadamente as previstas no artigo 888.º n.ºs 1 e 2 do Código Civil, não tendo as Partes pretendido afastar a possibilidade conferida por lei, aos compradores, de redução do preço, e aos vendedores de, aumento de preço, em caso de divergência de área superior a 1/20, para menos ou para mais, respetivamente, conforme previsto no artigo 888.º n.º 2 do Código Civil”.

Apreciando:

A facticidade julgada provada nas alíneas AT, AU e AV da sentença foi alegada pelos recorridos nos art. 29º da contestação, consubstanciando matéria de exceção.

Ora, salvo o devido respeito por opinião contrária, esta Relação jamais podia aditar ao elenco dos factos provados na sentença (independentemente da prova produzida e da credibilidade - ou não - que aquela nos pudesse merecer) que a “cláusula sexta mencionada em Z) foi introduzida no DPA por exclusiva iniciativa da Sr.

ª HH, responsável pela sua redação”, nem que a dita cláusula não tivesse sido “lida às partes vendedora e compradora intervenientes no DPA”, ou que não tivesse sido “feita qualquer explicação do seu conteúdo e alcance”, pela singela razão de se tratar de facticidade essencial que os recorrentes pretendem opor à matéria de exceção alegada pelos recorridos no identificado art. 29º da contestação. 

Como tal, nos termos do disposto nos art.º 5º, n.º 1, não tendo nos presentes autos havido audiência prévia, os recorrente tinham de ter alegado a referida facticidade no início da audiência final, conforme o determina o art.º 5º, n.º 3, o que não fizeram, pelo que, nos termos do n.º 1 do art.º 5, está vedado ao tribunal julgar a dita matéria como provada ou não provada.

Acresce que, ainda que assim não fosse, esta Relação jamais podia julgar como provado que a referida cláusula sexta do contrato de compra e venda celebrado não tenha sido explicado pela testemunha HH aos contraentes, em virtude de tal contrariar o termo de autenticação aposto naquele contrato, em que se lê que: “A leitura e explicação do documentou particular que aqui se autêntica e deste termo de autenticação foram efetuados em voz alta e na presença dos outorgantes (…) - sublinhado nosso -, por não ter sido invocada a falsidade desse termo de autenticação pelas partes, nomeadamente, pelos recorrentes e, consequentemente, tal implicar a violação da força probatória plena que emana do mesmo quanto os factos que nele se encontram consignados como tendo sido praticados por HH.

Por outro lado, o tribunal também não pode aditar ao elenco dos factos provados que: “Com a cláusula sexta referida em Z), tanto a parte vendedora como a parte compradora, na hipótese de surgirem divergências entre a área real e a área anunciada para a venda e a constante dos documentos que instruíram a compra e venda, assumem as consequências que a lei e o ordenamento jurídico atribuem a tal divergência, designadamente as previstas no artigo 888.º n.ºs 1 e 2 do Código Civil, não tendo as Partes pretendido afastar a possibilidade conferida por lei, aos compradores, de redução do preço, e aos vendedores de, aumento de preço, em caso de divergência de área superior a 1/20, para menos ou para mais, respetivamente, conforme previsto no artigo 888.º n.º 2 do Código Civil”, por duas ordens de razões.

A primeira, porque, conforme se acabou anteriormente de enunciar e demonstrar, trata-se de matéria essencial de resposta à exceção, que os recorrentes não cuidaram em alegar no início da audiência final e que, por isso, o art.º 5º, n.º 1 veda ao tribunal que a possa julgar provada ou não provada.

A segunda, porque a identificada matéria que os recorrentes pretendem ver aditada ao elenco dos factos julgados provados na sentença não integra matéria de facto, mas antes puras ilações conclusivas e de direito.

Ora, como já expendia Alberto dos Reis, “é questão de facto tudo o que tende a apurar quaisquer ocorrências da vida real, quaisquer eventos materiais e concretos, quaisquer mudanças operadas no mundo exterior”[11]. E sustentava que “a atividade do juiz se circunscreve ao apuramento dos factos materiais, devendo evitar que no questionário entrem noções, fórmulas, categorias ou conceitos jurídicos, inserindo apenas, nos quesitos e na matéria de facto assente, factos materiais e concretos”[12].

Na linha de que ao elenco dos factos provados e não provados na sentença o juiz apenas deve levar factos materiais (aqui se incluindo as ocorrências concretas da vida real e o estado, a qualidade ou situação real das pessoas e das coisas; neles se compreendendo não só os acontecimentos do mundo exterior diretamente captáveis pelas perceções - pelos sentidos - do homem, mas também os eventos do foro interno, da vida psíquica, sensorial ou emocional do indivíduo)[13], se tem pronunciado a jurisprudência nacional maioritária, inclusivamente, após a entrada em vigor da Lei n.º 41/2013, de 26/06, que reviu o CPC, na sequência do que a sentença passou a incluir o julgamento da matéria de facto e da matéria de direito e que não contém  um dispositivo legal equivalente ao disposto no anterior art.º 646º, n.º 4 do CPC.

Na verdade, tem-se continuado maioritariamente a considerar como não escritas as respostas do julgador sobre matéria qualificada como de direito e a equiparar às conclusões de direito, por analogia, as conclusões de facto, isto é, os juízos de valor, em si não jurídicos, emitidos a partir dos factos provados, sem prejuízo de se equiparar a factos as expressões verbais, com um sentido técnico-jurídico determinado, que são utilizadas comummente pelas pessoas sem qualquer preparação jurídica, na sua linguagem do dia a dia, falada ou escrita, com um sentido idêntico, contanto que essas expressões não integrem o próprio objeto do processo, ou seja, que não invadam o domínio de uma questão de direito essencial, traduzindo uma resposta antecipada da questão de direito decidenda no processo[14].

No sentido vindo de referir, decidiu-se no acórdão desta Relação de 05/03/2026, ser “apodítico que a fundamentação de facto se deve cingir à matéria de facto.

Com efeito, e apesar de não existir no atual CPC, de 2013, uma disposição idêntica ao art.º 646.º, n.º 4, do anterior CPC de 1961 (onde se afirmava que se tinham como «não escritas as respostas do tribunal coletivo sobre questões de direito»), entende-se hoje, tal como então, que há que distinguir na decisão de facto entre facto e direito. Pretende-se, assim, que a decisão de facto contenha primordialmente o facto simples, assertivamente afirmado e demonstrado; e que dela sejam excluídos, quer puros e exclusivos conceitos/juízos de direito, quer meras realidades hipotéticas.

Permite-se, porém, a consideração dos conceitos de direito que transitaram para a linguagem corrente, por assimilação pelo cidadão comum, uma vez que correspondem a um facto concreto, e desde que não constituem eles próprios o thema decidendum (por forma a que a prova ou não prova do enunciado facto que os integre decida, imediata e automaticamente, a ação ou questão nela implicada).

Logo, quando na fundamentação de facto de uma decisão judicial se contenham, como pretensos factos, puros e exclusivos conceitos de direito, que constituem eles próprios o thema decidendum, e/ou realidades hipotéticas, deverão os mesmos ter-se por não escritos (isto é, necessariamente como inexistentes, enquanto factos).

Neste sentido depõe hoje o art.º 607.º, n.º 4, do CPC, onde se lê que, na «fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados», tomando «ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência». Logo, o objeto da sua pronúncia aqui prevista limita-se, tão só e apenas, a factos (apreensíveis geral e comumente como tais), dela estando necessariamente excluída pura matéria de direito.

Já relativamente a conclusões, que mais não são do que a lógica ilação de premissas, entendia-se tradicionalmente que, pese embora o art.º 646.º, n.º 4, do CPC de 1961, em sede de fundamentação de facto, só excluísse a pronúncia sobre questões de direito, do mesmo modo se deveria proceder, por analogia, quanto a juízos de valor ou conclusivos.

Contudo, este entendimento encontra-se hoje bastante mais mitigado: quer por se defender que a distinção entre matéria de facto e matéria de direito é totalmente artificial, uma vez que para o direito apenas são relevantes os factos que ele qualificar como factos jurídicos; quer por ser indesmentível a alteração que o CPC de 2013 operou face ao anterior (de 1961), passando a produção da prova em audiência a ter por objeto temas e a condensar-se na estrutura una da sentença o julgamento de facto e de direito; quer por se encontrar generalizadamente aceite que os limites entre o facto e o direito não são fixos nem lineares, antes flutuam, nomeadamente tendo em conta a natureza e os contornos do caso concreto; quer por se reconhecer ser difícil convocar e reunir para a prolação de uma decisão judicial que se pretende justa apenas factos assepticamente neutros em termos jurídicos ou conclusivos.

Defende-se, por isso e também nesta sede, um entendimento mais maleável do que sejam conclusões ou juízos conclusivos, permitindo a sua consideração em sede de julgamento e fundamentação de facto (na sentença) quando se trate de realidades apreensíveis e compreensíveis pelos sentidos e pelo intelecto dos homens, de significado vulgar e corrente, e que, estando ainda ancorados num substrato factual, sejam exigidos ou contribuam para a prolação de uma decisão justa.

Os «factos conclusivos» já, porém, «não devem relevar (não podem integrar a matéria de facto) quando, porque estão diretamente relacionados com o thema decidendum, impedem ou dificultam de modo relevante a perceção da realidade concreta, seja ela externa ou interna, ditando simultaneamente a solução jurídica, normalmente através da formulação de um juízo de valor» (Ac. da RG, de 31.03.2022, Pedro Maurício, Processo n.º 294/19.8T8MAC.G1)”[15].

Logo, porque a matéria que os recorrentes pretendem ver aditada ao elenco dos factos provados assume carácter puramente conclusivo e de direito e antecipam a questão de direito a decidir na presente ação, aquela jamais poderá ser levada ao elenco dos factos provados ou não provados na sentença.

Resulta do exposto, improcederem as alterações propostas pelos recorrentes à redação das alíneas AU e AV dos factos julgados provados na sentença e, bem assim, a sua pretensão em ver aditada a matéria que propõem ao elenco dos factos provados.

Avançando….

Resta verificar se a prova produzida consente que a 1ª Instância tivesse julgado provada a facticidade constante das alíneas AT, AU e AV, ou se antes impõe que se altere a alínea AT nos termos propostos pelos recorrentes, concluindo-se pela não prova da restante matéria que julgou provada.

A esse propósito incumbe precisar termos procedido à análise de toda a prova documental e pericial junta ao processo e à audição integral da prova produzida em audiência final e não podermos deixar de perfilhar o entendimento sufragado pela 1ª Instância segundo o qual o depoimento prestado por HH se revelou totalmente inconsistente, por contraditório.

Na verdade, HH, que redigiu o contrato de compra e venda de fls. 22 a 25, iniciou o seu depoimento por afirmar ter lido o contrato aos contraentes e demais presentes e ter-lhes explicado o teor do nele clausulado, referindo ter inserido no mesmo a cláusula 6ª por sua iniciativa, dado não lhe ter sido exibida a licença de construção da casa, por esta ter sido edificada em data anterior a 1951, quando esse licenciamento ainda não era obrigatório e que o sentido da referida cláusula  é o de que o prédio era alienado no estado em que se encontrava - “o que eles (referindo-se aos compradores) queriam comprar era aquela realidade, se houvesse qualquer divergência cada parte assumia o risco”; “quem compra declara que conhece aquilo que compra e a realidade dos documentos. Se houver divergências assume o risco da sua existência” -, para, posteriormente, passar a afirmar que o sentido dessa cláusula foi o de pretender proteger vendedores e compradores para o caso de surgirem posteriores divergências, nomeadamente, para o caso de a área do prédio ser inferior ou superior à declarada na certidão matricial e predial. Essas divergências teriam de ser posteriormente discutidas, assumindo cada um dos contraentes a “responsabilidade que tivesse de ser”.

Acresce que, contrariando o termo de autenticação aposto no contrato e aquilo que já anteriormente tinha dito, a testemunha HH, a dado passo, pretendeu ter-se limitado a ler o contrato de compra e venda aos contraentes e demais presentes, sem lhes ter dado qualquer explicação quanto ao que nele estava clausulado, nomeadamente, quanto ao sentido interpretativo a dar ao teor da cláusula 6ª, o que tudo, tal como concluiu a Senhora Juiz a quo, reforça que esse clausulado visava apenas formalizar que os Autores conheciam e aceitavam o estado físico e legal do imóvel, sem criar obrigação de garantia sobre a área ou sobre a viabilidade de construção futura.

O que se acaba de concluir é corroborado pela facticidade julgada provada nas alíneas AL, AM, AN, AO, AP, AQ, AR, AS e AW, que não foi impugnada pelos recorrentes e, bem assim, pelas declarações e depoimento de parte prestado pela recorrente AA em audiência final.

Com efeito, apesar de ter começado por afirmar que o elemento essencial que a determinou a comprar o prédio fosse a área de 3.620 m2 que constava no anúncio publicado pela imobiliária e nas certidões matricial e predial que lhe foram facultadas (e não a casa), foi a própria recorrente AA que confessou que, entre o momento em que manifestou interesse na aquisição do prédio e a celebração da compra e venda decorreram mais de seis meses; conhecer aquele prédio há longos anos, por residir aproximadamente a cem metros de distância do mesmo há cerca de 26/27 anos, passando diariamente junto dele.

Mais referiu que o prédio se encontrava todo delimitado e cujos limites aquela bem conhecia e que a partir da celebração do contrato-promessa de compra e venda tinha livre acesso ao mesmo.

E apesar de pretender que a área era o elemento essencial que a levou a negociar a compra do prédio (e não a casa), por pretensamente ser seu propósito reconstruir a casa e construir duas casas no terreno adjacente àquela para os filhos, referiu que nunca transmitiu aos vendedores essa sua intenção, nem questionou os vendedores ou as pessoas da imobiliária com quem contactou se a área anunciada no anúncio publicado no sitio da imobiliária e constante das certidões matricial e predial tinha (ou não) correspondência com a realidade.

Acresce que a recorrente AA referiu que, ainda antes do prédio ter sido colocado à venda, ela e o marido, mantiveram uma conversa com uma arquiteta, que trabalha na Câmara Municipal ..., que reside mesmo em frente ao prédio, que lhes transmitiu ser viável nele construir as duas casas no terreno adjacente à casa e que, quando o prédio foi colocado à venda “aquilo foi amor à primeira vista em relação a tudo o que estava lá, apesar de ter de gastar muito dinheiro no restauro da casa”.

Mais afirmou ter negociado a aquisição do prédio sem o conhecimento do marido, a “fim de lhe fazer uma surpresa”, o qual apenas veio a ter conhecimento do negócio de compra e venda que tinha negociado no dia da celebração do contrato-promessa de compra e venda, e que este lhe “deu parabéns pelo negócio que ela fez”.

Ora, tudo o quanto se vem explanando evidencia que os recorrentes acalentavam desde há muito o desejo de comprarem o prédio na eventualidade deste um dia vir a ser colocado à venda, o qual conheciam há já longos anos e cujos limites bem conheciam, tanto assim que aquele se encontrava devidamente delimitado e residiam junto dele.

Esse seu desejo apenas podia assentar na circunstância de se tratar de uma construção secular, com arquitetura de solar, implantado num terreno destinado a jardim e a culturas, em que o elemento de destaque e de maior valor daquele consiste no edifício, pela sua arquitetura e características de paço, palacete ou solar; do terreno que o envolve numa das laterais e nas traseiras valorizar a construção pela privacidade que lhe confere, pela área de lazer que lhe proporciona, permitindo a sua utilização como jardim e quintal, com vinha, árvores de fruto e terreno para cultivo de produtos agrícolas - uso que lhe foi dado enquanto foi habitado -, tudo conforme foi julgado provado na sentença e não impugnado pelos recorrentes.

Acresce que se o ensejo dos recorrentes assentasse na área do terreno certamente que não lhes faltaria outros terrenos à venda, que pudessem adquirir, inclusivamente, por preço inferior ao da compra deste concreto prédio.

Neste sentido, aponta ainda a circunstância de os recorrentes nunca terem questionado os vendedores ou as pessoas da imobiliária com quem contactavam sobre se a área constante do anúncio e das certidões matricial e predial tinha (ou não) correspondência com a realidade, nem lhes terem dado notícia do seu pretenso propósito de construírem, no terreno adjacente à casa, duas casas para os filhos, o que certamente teriam feito caso o seu interesse residisse essencialmente na área do terreno (e não na casa) e caso fosse verdadeira essa sua pretensão.

Finalmente, toda a prova produzida é no sentido de que a recorrente AA negociou a aquisição do prédio junto dos vendedores no seu todo, isto é, no estado e com os limites que apresentava, os quais, reafirma-se, dela (e do marido) eram bem conhecidos.

O que se vem dizendo demonstra que o sentido interpretativo que compradores e vendedores pretenderam dar à dita cláusula sexta é no sentido de que o prédio era vendido aos primeiros no estado em que se encontrava, assumindo estes expressamente as consequências por eventuais divergências que pudessem existir entre a realidade física do prédio e os elementos contantes das descrições predial ou matricial ou por eventuais impedimentos camarários que pudessem surgir a propósito de obras que nele eventualmente pretendessem realizar, nomeadamente, a nível de reconstrução da casa (solar) já existente.

Logo, a prova produzida não impõe que se conclua pela não prova da facticidade julgada provada pela 1ª Instância nas alíneas AT, AU e AV ou pela prova da facticidade alternativa que os recorrentes propõem para a alínea AT, conforme é imposto pelo n.º 1 do art.º 662º para que seja consentido ao tribunal ad quem alterar o julgamento de facto realizado pela 1ª Instância, mas antes impõe o julgamento de facto por esta realizado.

Termos em que, na improcedência da impugnação do julgamento de facto realizada pelo tribunal a quo, mantêm-se inalteradas as alíneas AT, AU e AV dos factos julgados provados na sentença. 

B.3- Do vício da deficiência do julgamento de facto

Alegam os recorrentes que “conforme bem reconhece a Meritíssima Juiz a quo na sentença recorrida, a diferença de área “não foi percecionada por qualquer interveniente, incluindo as testemunhas ligas à mediação imobiliária (cf. página 15, 2º parágrafo da sentença). Ou seja, não obstante a diferença de área entre o que consta dos documentos da Conservatória do Registo Predial e da matriz e a realidade (1.543,48 m2), tal diferença não era suscetível de ser verificada a “olho nu”, nem é percetível para o homem mediano comum, sem o recurso a meios técnicos”.

Concluem impor-se aditar aos factos provados na sentença a seguinte facticidade, que foi por eles alegada no art. 55º da p.i.:

“A diferença da área total do prédio entre o que constava da certidão de registo predial e da caderneta predial e a realidade não é percetível para o homem mediano comum, sem o recurso a meios técnicos”.

A facticidade em referência foi efetivamente alegada pelos recorrentes no art. 55º da petição inicial.

Trata-se de factos instrumentais, na medida em que exercem uma função puramente probatória ao indiciarem a prova ou não prova dos factos essenciais e/ou dos complementares.

Dada a sua função probatória, os factos instrumentais não carecem de ser alegados, devendo, contudo, serem considerados na sentença quando resultem da instrução da causa (art.º 5º, n.º 2), e quando sejam alegados e não sejam impugnados, a respetiva admissão pode ser afastada por prova posterior (art.º 5º, n.º 2, parte final).

Ora, dada a natureza puramente secundária dos factos instrumentais, ao permitirem a afirmação por indução, de outros factos (essenciais ou complementares) de cuja prova depende o reconhecimento do direito ou da exceção), além de não existir quanto aos mesmos qualquer ónus de alegação nem sequer qualquer tipo de preclusão, pelo que podem livremente ser averiguados e discutidos na audiência final em torno da produção e valoração dos meios de prova, aqueles não devem ser levados ao elenco dos factos provados na sentença, mas antes à fundamentação/motivação do julgamento de facto, na medida em que serviram apenas de apoio à formação da convicção acerca dos factos essenciais e/ou dos complementares, conforme decorre expressamente do n.º 4 do art.º 606º, em que se estabelece que “na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais”[16] (sublinhado nosso).

Em suma, dada a natureza instrumental da facticidade que os recorrentes pretendem ver aditada ao elenco dos factos provados, improcede este fundamento de recurso.

B.4- Da impugnação do ponto 3º dos factos julgados não provados

A 1ª Instância julgou não provado que:

“3-Com o escrito mencionado em B), a Autora houvesse constatado que a área do prédio que constava no anúncio publicitário, 3620 m2, correspondia à área inscrita na matriz urbana”.

E motivou o julgamento assim realizado nos seguintes termos:

“(…)

Por decorrência do cotejo de toda a prova produzida em audiência, o Tribunal considera provada a factualidade constantes sob as alíneas c), d), e) a q), t) a w), ad), af), ah) a aj) e al) a aw), os quais derivam de confronta da prova produzida em audiência, nomeadamente visitas ao imóvel, assinatura do contrato-promessa e da escritura de compra e venda, pagamento do sinal, levantamento topográfico, contactos com a imobiliária e a entrada em posse do prédio.

Em contrapartida, os factos não provados (itens 1 a 7), como já analisado, derivaram da ausência de prova crível nesse sentido”.

Sustentam os recorrentes que a prova produzida não consente o julgamento de facto assim realizado, mas antes impõe que se tivesse julgado a dita facticidade como provada, valendo-se da declarações prestadas pela própria recorrente AA, das quais, na sua perspetiva, resulta ter solicitado à sociedade imobiliária o envio da caderneta predial porque quis ver e analisar os elementos fundamentais da descrição do prédio que de mesma constam, designadamente e sobretudo, a respetiva área, sem que se vislumbre para que outros efeitos aquela tivesse solicitado o envio daquele documento antes de outorgar o contrato-promessa de compra e venda que não fosse verificar se à área do prédio nela constante correspondia à constante do anúncio de venda da imobiliária.

Sem razão, como se passa a demonstrar.

É um facto que, no dia 06/01/2022, a recorrente, na sequência da realização da visita ao prédio com a vendedora da imobiliária II, solicitou à última que lhe enviasse a caderneta predial, o que foi corroborada pela própria recorrente AA e pela testemunha II, e encontra-se julgado provado na alínea I na sentença.

Contudo, perante a prova produzida não é possível concluir pela prova em como a recorrente AA tivesse solicitado a certidão matricial com o propósito de constatar se a área do prédio que constava do anúncio correspondia à área inscrita na matriz quando das declarações prestadas pela própria (e conforme supra se referiu) resulta que ela e o marido acalentavam o desejo, desde há muitos anos, de comprarem o prédio na eventualidade deste um dia vir a ser colocado à venda, prédio esse que já conheciam há longos anos e cujos limites eram deles bem conhecidos e quando esse seu desejo assentava na construção secular, com arquitetura de solar, implantando num terreno destinado a jardim e a culturas, em que o elemento de destaque e de maior valor daquele consiste no edifício, pela sua

arquitetura e características de paço; do terreno que o envolve numa das laterais e nas traseiras valorizar a construção pela privacidade que lhe confere, pela área de lazer que lhe proporciona.

Acresce que, à luz das regras do normal acontecer a recorrente não tinha qualquer razão para duvidar que a área do terreno constante do anúncio publicado pela imobiliária não fosse a que constava da certidão predial e matricial do prédio, sabendo-se que é a esses documentos que aquelas vão recolher esse elemento.

Claro está que podem existir múltiplas razões para a recorrente ter solicitado à imobiliária o envio da caderneta predial, designadamente, a fim de verificar quando o prédio foi inscrito na matriz.

Destarte, a prova produzida não impõe que se conclua pela prova desta concreta facticidade, mas antes impõe que se conclua pela respetiva não prova, tal como foi decidido pela 1ª Instância.

Improcede a impugnação da matéria de facto, razão pela qual se mantém inalterado o ponto 3º dos factos julgados não provados na sentença.

B.4- Da impugnação do ponto 4º dos factos julgados não provados

A 1ª Instância julgou como não provado que:

“4- Os Autores confiaram que o prédio que prometeram comprar, e efetivamente compraram, tinha a área total que constava do anúncio da venda, que constava da caderneta predial e que constava da respetiva certidão de registo predial”.

Motivou o julgamento de facto assim realizado nos termos que se seguem:

“(…)

Por conseguinte, os factos dados como não provados - designadamente a intenção de construção de duas habitações, a relevância determinante da área do imóvel, a confiança dos Autores nas áreas constantes dos documentos e a influência dessa área na decisão de contratar - resultaram da ausência de prova credível, da inconsistência dos depoimentos produzidos nesse sentido e da sua contradição com os elementos probatórios considerados fiáveis” (sublinhado nosso).

Sustentam os recorrente que “Em audiência de julgamento, a Autora declarou, de modo espontâneo e sincero, que no ato da compra e venda, tinha com ela a certidão predial e a caderneta predial, documentos que também estavam em poder da advogada que redigiu o DPA e declarou que acreditou que a área que constava dos mesmos era a área real. Cf. transcrições acima - Minuto 32. Tratam-se de documentos emitidos por entidades públicas, ou seja, pela Conservatória de Registo Predial e Autoridade Tributária, sem os quais, não poderia ter sido formalizado o ato de compra e venda, nem este poderia ter sido realizado se o teor destes documentos estivesse em contradição entre si, pelo que os Autores não tinham qualquer motivo para sequer desconfiarem que as áreas constantes do anúncio da venda, da certidão predial e da caderneta predial não correspondiam à realidade”.

Sem razão por duas ordens de razão: a primeira - prende-se com as razões que já expusemos quanto à impugnação do ponto 3º dos factos não provados na sentença a propósito do desejo acalentado pelos recorrentes de virem a comprar o prédio caso este viesse a ser colocado à venda e dos motivos em que assentavam essa sua pretensão; segundo - a recorrente AA, conforme referiu, é contabilista certificada, enquanto o seu marido é reformado, mas dedicava-se à atividade de negociante de arte, tratando-se, por isso, de pessoas com uma formação superior à do cidadão médio e pessoas informadas.

Ora, conforme é do conhecimento geral, por resultar das regras da experiência comum e de que o cidadão médio tem perfeito conhecimento, as áreas de terrenos constantes de certidões prediais e matriciais respeitantes a  prédios antigos, como é o caso do prédio em discussão nos autos - inscrito na matriz em data anterior a 1937 (cf. certidão matricial de fls. 13 e 14) -, não têm, por norma, correspondência com a realidade, por se tratar de elemento que os proprietários declaram às Finanças e na Conservatória do Registo Predial com base na informação que obtiveram junto dos denominados louvados, que “a olho nu” calculavam a área dos terrenos que lhes eram apresentados para avaliar.

Porque assim é, o julgamento de não provado tem perfeito assento na prova produzida e nas regras da experiência comum, não impondo que se conclua pela prova da facticidade em análise.

Na improcedência da impugnação do julgamento de facto, mantém-se inalterada a facticidade julgada não provada no ponto 4º.

B.5- Da impugnação dos pontos 5º e 6º dos factos não provados

O tribunal a quo julgou não provado que:

“5- Se os Autores soubessem que o prédio na realidade tinha menos 1.521,76 m2, mantinham o interesse na sua aquisição, mas não teriam contratado nos termos em que contrataram”.

“6- Pois tê-lo-iam adquirido, mas por um preço inferior ao acordado, já que o mesmo não permite todas as finalidades que pretendiam”.

Motivou/fundamentou este julgamento de não provado nos termos que se seguem:

“(…)

Por sua vez, as declarações da representante da Ré, FF, e o depoimento da testemunha NN confirmaram, de forma espontânea e consistente, que nunca foi transmitida pelos Autores, nem pela mediadora, qualquer intenção de adquirir o imóvel com vista à construção de duas habitações adicionais. Embora tenham referido que poderia existir uma preocupação da família vendedora com a preservação da traça do imóvel, o Tribunal não considerou tal circunstância decisiva, mas ficou convicto de que os Autores nunca condicionaram a aquisição à área do prédio nem a qualquer projeto de construção futura, o que afasta a verificação dos factos não provados constantes dos pontos 1, 5, 6 e 7”.

(…).

Por conseguinte, os factos dados como não provados - designadamente a intenção de construção de duas habitações, a relevância determinante da área do imóvel, a confiança dos Autores nas áreas constantes dos documentos e a influência dessa área na decisão de contratar - resultaram da ausência de prova credível, da inconsistência dos depoimentos produzidos nesse sentido e da sua contradição com os elementos probatórios considerados fiáveis”.

Dizem os recorrentes, parafraseando um aresto desta Relação, que “a intenção, a finalidade e a ponderação que os potenciais compradores têm quando se propõem adquirir um determinado prédio, é algo do seu foro íntimo que, na maioria das vezes não é, nem tem de ser revelado aos vendedores ou aos intermediários imobiliários. Daí que a prova de tais factos não possa, em regra ser feita de modo direto. Recorrendo à experiência e às regras de senso comum facilmente se conclui que os Autores, perante dois prédios exatamente iguais, com a mesma localização, o mesmo estado de conservação, mas com áreas substancialmente diferentes, a saber: um com a área total de 3620 m2 e outro com 2.076,518m2, ou seja, com menos 1.543,482 m2 não estariam dispostos a pagar o mesmo preço e tê-lo-iam, certamente, renegociado”, o que não pudemos deixar de subscrever.

Sucede que o raciocínio acabado de expor assenta nos seguintes pressupostos: que existam dois prédios exatamente iguais; que estes tenham a mesma localização; e, finalmente, que apresentam o mesmo estado de conservação, o que não é indiscutivelmente o caso do prédio objeto dos autos.

Com efeito, nos autos estamos na presença de um prédio muito particular (um paço), com especiais características, em que o elemento de destaque daquele e de maior valor consiste no edifício e pela envolvente, cuja aquisição os recorrentes vinham a acalentar há anos, no caso deste vir a ser posto à venda, em que naturalmente as premissas expostas naquele aresto não têm qualquer aplicação.

De resto, o prédio foi colocado à venda por 300.00,00 euros; a Ré AA fez uma contraposta de 220.000,00 euros aos compradores, que não foi por eles aceite, acabando aqueles por fazer-lhes a contraproposta de 222.500,00 euros, mas aumentando o sinal de 30,000,00 euros para 40.000,00 euros, dado reconhecerem que a casa necessitava de obras de monta, mas aumentando o sinal de 30.000,00 euros para 40.000,00 euros, o que foi aceite pela recorrente AA.

Daí que a prova produzida não imponha que se conclua pela prova da facticidade julgada não provada nos pontos 5º e 6º.

Na improcedência da impugnação do julgamento de facto mantém-se inalterada a facticidade julgada não provada nos pontos 5º e 6º.

B.6- Do vício da deficiência do julgamento de facto.

Pretendem os recorrentes que se adite aos factos provados a seguinte matéria, com base no relatório pericial e nos múltiplos esclarecimentos escritos e verbais prestados pelo perito:

 “A parcela de terreno em falta no ano de 2025 foi avaliada em 162.000,00 euros, recorrendo ao método de custo; e no ano de 2022 o seu valor ascendia a 118.248,17 euros, por aplicação do coeficiente de desvalorização”;

“Recorrendo ao método de custo, o prédio dos autos se tivesse a área total de 3.620 m2 conforme foi anunciada a sua venda, no ano de 2022, teria um valor de 343.000,00 euros e no ano de 2025 teria um valor de 470.021,96 euros”;

“O mesmo prédio avaliado com recurso ao mesmo método, mas considerando a sua área real, no ano de 2022 tinha o valor de 207.300,00 euros e no ano de 2025 o seu valor ascende a 284.000,00 euros”;

“A diferença entre a área real e a área anunciada tem um impacto de 60,42% sobre o valor do prédio que em igual medida se reflete no valor da venda”;

“O preço praticado na compra e venda dos autos deverá sofrer uma redução do montante de 71.445,54 euros, em virtude da diferença entre a área real e a área anunciada”.

Sem razão, por variadas razões, que se passam a expor:

A primeira, porque não se trata de matéria de facto, mas ilações puramente conclusivas.

Depois, é certo que no relatório pericial o perito considerou que “a diferença entre a área real e a área anunciada é de 1.543,482 m2” quando, no art. 47º da petição inicial, os recorrentes alegaram que essa diferença ascende a 1.521,76 m2.

Os pressupostos dessa conclusão - área do prédio inscrita no anúncio e nas certidões predial e matricial e área real deste - constitui facticidade essencial, por ser constitutiva da causa de pedir que os recorrentes elegeram na petição inicial e em que fizeram assentar a redução do preço da compra que nela reclamam dos recorridos, pelo que esses pressupostos distintos em que assenta a conclusão do perito, nos termos do art.º 5º, n.º 1, não pode ser tida em consideração por este tribunal.

Ora, partindo o perito daquela conclusão que refere - que a diferença entre a área anunciada e constante das certidões matricial e predial e a efetiva do prédio ascende a 1.543,482 m2 -, os valores por ele indicados no relatório pericial e sucessivos esclarecimentos estão desde logo viciados, uma vez que assentaram no pressuposto que aquela diferença de área ascende a 1.543,48 m2, quando não é essa a diferença a considerar por este tribunal atenta a facticidade que vem alegada quanto à área do prédio e constante das certidões matricial e predial e a área efetiva deste.

Acresce que, lido o relatório pericial e sucessivos quatro esclarecimentos escritos juntos aos autos, bem como ouvidos os dois esclarecimentos verbais prestados pelo perito em audiência final, subscrevemos integralmente a fundamentação da Senhora Juiz a quo, quando escreve:

“(…), a avaliação económica constante do relatório revela-se insuficientemente fundamentada e metodologicamente deficiente, na medida em que o perito tratou o terreno e a construção de forma homogénea, desconsiderando a relevância específica da construção histórica - o palacete - em relação ao logradouro adjacente, que apenas serve de suporte à edificação principal, ignorando a função secundária do logradouro e distorcendo a composição

económica real do imóvel. Por outro lado, o valor por metro quadrado aplicado ao prédio foi manifestamente inferior ao valor de mercado da construção, incluindo de construção para habitação a custos controlados.

Em consequência, a perícia não ponderou adequadamente o contexto funcional, histórico e económico do prédio. A aplicação mecânica e uniforme do método de custo, ainda que aceitável em abstrato, não refletiu a valorização específica do palacete nem as limitações práticas do terreno, comprometendo a credibilidade do relatório quanto à determinação do valor económico do imóvel”.

Na verdade, na avaliação que fez, o perito procedeu à avaliação da área edificativa do terreno que constitui o prédio, partindo do pressuposto que a construção (paço) nele existente seria para demolir e seria construída no prédio um edifício em altura, fazendo a avaliação como se tratasse de um processo de expropriação, desconsiderando que aquela construção constitui a mais valia do prédio e foi o elemento preponderante para os recorrentes acalentarem o desejo de há anos de um dia virem a comprar aquele prédio no caso deste vir a ser colocado à venda. Daí que a casa (paço) existente no prédio não seja para demolir, mas sim para restaurar, conforme resulta da prova unânime produzida em tal sentido, incluindo das declarações prestadas pela recorrente AA.

Acresce que, conforme resulta dessa prova unânime, na área adjacente àquela construção (paço) não irá ser construído qualquer construção em altura, com uma cércea e uma área máxima de construção permitidas pelo Plano Diretor Municipal de Guimarães.

Daí que, em face dos considerandos acabados de expor, os valores indicados e calculados pelo perito estejam viciados por não terem tido em consideração as particularidades do caso vindas de descrever.

Acresce que a matéria que os recorrentes pretendem ver aditada ao elenco dos factos apurados, conforme já referido, tem caráter conclusivo e dá uma resposta antecipada para a questão de direito a decidir nos presentes autos, tanto assim que, partindo das sucessivas premissas (que pretendem sejam aditadas aos factos provados na sentença), concluem que “o preço praticado na compra e venda dos autos deverá sofrer uma redução do montante de 71.445,54 euros, em virtude da diferença entre a área real e a área anunciada”, a propósito do que já nos pronunciamos supra sobre a inviabilidade legal de tal matéria, dado o seu caráter conclusivo e antecipatório da questão de direito a decidir nos autos, poder ser levada ao elenco dos factos provados ou não provados na sentença.

Termos em que se julga improcedente a impugnação do julgamento de facto realizado pela 1ª Instância, na vertente de deficiência e, em consequência, indefere-se o aditamento da matéria em referência ao elenco dos factos provados na sentença.*
Decorre do exposto, improceder a impugnação do julgamento da matéria de facto operada pelos recorrentes, pelo que se mantém inalterado o julgamento de facto realizado pela 1ª Instância.

C- Do direito

Os Autores (recorrentes) instauraram a presente ação contra a Ré (entretanto falecida, estando a ação a correr termos contra os seus sucessores) pedindo que esta fosse condenada: a) a reconhecer que o prédio que lhe compraram, por contrato de compra e venda outorgado no dia 28 de julho de 2022, tem a área de 2.098,24 m2; e b) a pagar-lhes a quantia de 93.

533,60 euros, acrescida de juros de mora desde a citação até efetivo pagamento, a título de redução do preço, decorrente do facto daquele prédio possuir uma área efetiva inferior à área total declarada de 1.521,76 m2.

Na sentença recorrida, julgou-se procedente o primeiro pedido, mas improcedente o segundo, com o argumento de se estar na presença de uma compra e venda ad corpus, em relação à qual existem duas correntes jurisprudenciais distintas a propósito dos critérios exigidos para a aplicabilidade regime do n.º 2 do art.º 888º do CC.

Uma primeira corrente, que defende ser aplicável o regime de redução do preço previsto naquela disposição legal, mesmo que na escritura de compra e venda não seja feita menção expressa à área do prédio, bastando a referência à certidão do registo predial e à certidão matricial, e que a área que nelas constem não tenha correspondência com a realidade em mais de um vigésimo desta.

Outra corrente, para quem a aplicabilidade do regime do n.º 2 do art.º 888º pressupõe como condição sine qua non que no contrato de compra e venda celebrado se faça referência, clara e expressa, à área do prédio objeto do contrato, não bastando a simples referência na escritura à sua inscrição matricial e predial, na medida em que o teor das certidões matricial e predial constituem meros elementos identificativos dos prédios, não servindo para a demonstração segura e fiável da área real daqueles, nem das suas delimitações/confrontações físicas.

Aderindo a este último entendimento, na medida em que no contrato de compra e venda celebrado entre as partes não consta qualquer referência expressa à área do prédio vendido, mas apenas às certidões predial e matricial, o tribunal a quo concluiu não ser aplicável ao contrato de compra e venda objeto dos autos o regime jurídico do n.º 2 do art.º 888º.

Mais ponderou que a norma do n.º 2 do art.º 888º do CC tem natureza supletiva, pelo que o regime jurídico nela previsto pode ser afastado por acordo entre vendedores e compradores.

E procedendo à interpretação da cláusula 6º inserta no contrato celebrado e submetendo o respetivo teor à facticidade julgada provada e não provada e aos critérios interpretativos dos arts. 236º e ss. do CC, concluiu a 1ª Instância que, mediante a inserção daquela no contrato de compra e venda que celebraram, vendedores e compradores visaram afastar a aplicabilidade do regime do n.º 2 do art.º 888º do CC ao contrato de compra e venda que celebraram, querendo deixar “claro que o prédio, na globalidade, era vendido no estado e condições em que se encontrava à data da formalização da transmissão, não podendo nenhuma das partes exigir da outra o que quer que seja, nomeadamente, pelo estado de conservação e demais condições em que se encontrava, nem por eventuais divergências entre a área e composição que na realidade apresentava e a área e composição constante da descrição predial e/ou matricial e/ou camarária, refletindo o preço estabelecido para a venda do mesmo as condições e estado de conservação”, funcionando aquela cláusula “como um mecanismo de alocação de risco: o comprador assume o estado físico e a área do imóvel como condição da compra e o vendedor não se obriga a ajustes posteriores”.

Os recorrentes imputam ao assim decidido dois erros de direito.

O primeiro, relaciona-se com o facto de, na sua perspetiva, a jurisprudência mais recente do STJ perfilhar a corrente inversa à adotada pelo tribunal a quo quanto aos requisitos exigidos para a aplicabilidade do art.º 888º, n.º 2 do CC.

Nesse sentido, citam o acórdão do STJ., de 13/03/2025, proferido no âmbito do processo n.º 665221.0T8VNF, cujo sumário consta do seguinte: “No contrato de compra e venda de uma fração urbana as declarações de vontade incidem sobre a fração tal como existe e a sua existência é representada pelas normas de interesse e ordem pública relativas à inscrição na matriz, a descrição no registo, a identificação do prédio em atos notariais e aos procedimentos e características de construção”.

O segundo erro de direito que imputam ao decidido prende-se com a circunstância de o tribunal a quo, na sua perspetiva, ter feito uma interpretação errónea da cláusula 6ª constante do contrato de compra e venda celebrado à luz dos critérios interpretativos dos arts. 236º e ss. do CC e da facticidade julgada provada e não provada, a propósito do que, nas alegações de recurso, nada mais adiantaram que não fosse que “a sentença não aplicou nem interpretou corretamente o disposto nos arts. 236º e 888º ambos do CC”, quando, salvo melhor entendimento, esta é a única e verdadeira questão que os mesmos acabam por submeter à apreciação desta Relação.

Com efeito, verificando-se a apontada divergência jurisprudencial quanto aos critérios exigidos para a aplicação do regime do art.º 888º, n.º 2 do CC (divergências essas de que dão nota os múltiplos acórdãos citados na sentença recorrida em ambos os sentidos e, inclusivamente, no próprio aresto invocado pelos recorrentes na defesa da posição jurídica que propugnam), ainda que esta Relação enveredasse pela posição jurídica sustentada pelos últimos,  uma vez que a disposição do n.º 2 do art.º 888º não reveste efetivamente carácter imperativo, por não assentar em razões de interesse público, sem prejuízo do disposto no art.º 282º do mesmo Código[17], o respetivo regime jurídico pode ser afastado por acordo entre vendedores e compradores.

Destarte, a única questão jurídica a tratar no âmbito do presente recurso trata-se em saber qual o sentido interpretativo a dar à cláusula 6ª aposta no contrato de compra e venda objeto dos autos e se, nesse conspecto, a 1ª Instância incorreu em erro de direito.

Para esses efeitos impõe-se recorrer aos critérios interpretativos enunciados nos arts. 236º a 238º do CC, com vista a indagar do sentido interpretativo que vendedores e compradores quiseram dar ao exarar aquela cláusula no contrato de compra e venda que celebraram.

De acordo com essas regras, em sede interpretativa da declaração negocial vigora, como regra geral, o regime do art.º 236º, n.º 1 do CC., segundo o qual a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”.

Ao assim estatuir, é pacífico que o legislador consagrou a denominada doutrina da impressão do destinatário, de cariz objetivista, da qual decorre que, em homenagem aos princípios da proteção da confiança e da segurança do tráfico jurídico, se dá prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do declaratário; não ao seu ponto de vista subjetivo, isto é, aquilo que o concreto declaratário realmente compreendeu em face de declaração negocial de que foi destinatário, mas na sua dimensão objetiva, ou seja, aquilo que um declaratário normal ou médio, colocado na posição do real declaratário, depreenderia, ou poderia

depreender, do teor daquela cláusula aquando da celebração do contrato de compra e venda que celebraram.

O princípio regra vigente em sede de “interpretação das declarações de vontade é este: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que será apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratório, em face do comportamento do declarante”[18].

Destarte, conforme expende Mota Pinto “(…) a declaração deve valer com o sentido que um destinatário razoável, colocado na posição concreta do real declaratário lhe atribuiria; considera-se o real declaratário nas condições concretas em que se encontra e tomam-se em conta os elementos que ele conhece efetivamente mais os que uma pessoa razoável, quer dizer, normalmente esclarecida, zelosa e sagaz, teria conhecido, e figura-se que ele racionou sobre essas circunstâncias como o teria feito um declaratário razoável” [19].

No mesmo sentido pronuncia-se Vaz Serra ao ponderar que “… o declaratário não pode interpretar sem mais, a declaração pelo seu elemento literal, devendo ter em atenção as circunstâncias por ele conhecidas ou reconhecíveis por um declaratário normal, colocado na sua posição que possam esclarecê-lo sobre o que o declarante pretendeu significar. O declaratário deve procurar determinar o que o declarante quis significar com ela; nessa indagação não é obrigado a toda e qualquer diligência, mas à que teria um declaratório normal, colocado na posição concreta e que ele real declaratário se encontra, devendo ter, assim, em atenção as circunstâncias por ele conhecidas ou cognoscíveis por um declaratário normal[20].

Ainda, no mesmo sentido, João Calvão da Silva, ao escrever: “O alcance decisivo da declaração negocial será aquele que em abstrato lhe atribuiria um declaratário razoável, medianamente inteligente, diligente e sagaz, colocado na posição concreta do declaratário real, em face das circunstâncias que este efetivamente conheceu e das outras que podia ter conhecido, máxime dos termos da declaração, dos interesses em jogo e seu mais razoável tratamento, da finalidade prosseguida pelo declarante, das circunstâncias concomitantes, dos usos da prática e da lei”[21].

Destarte, se a declaração negocial deve valer de acordo com um critério objetivo, de acordo com o sentido que lhe é dado por um declaratário medianamente inteligente, diligente e sagaz, quando colocado na posição concreta do declaratário real, em face das circunstâncias que este efetivamente conhecia e das outras que lhe eram cognoscíveis, na busca do sentido interpretativo a dar à declaração negocial, designadamente, de um contrato, como é o caso do contrato de compra e venda objeto dos autos, que é sempre integrado pelo menos por duas declarações negociais (a proposta e a aceitação), podem surgir como elementos essenciais a que o intérprete se deve socorrer para a fixação do sentido interpretativo a dar às declarações: "a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas deste, bem como as negociações respetivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebidos"[22] ou, dito de outra maneira, “… os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento), a finalidade prosseguida, etc…”[23].

Refira-se que o referido princípio regra só é válido quando o declaratário não conheça a vontade real do declarante, sendo aí que se impõe recorrer à doutrina da impressão do declaratário, com o sentido e o alcance acabados de referir.

Na verdade, conhecendo o declaratário a vontade real do declarante, é de acordo com essa vontade real que vale a declaração emitida (n.º 2 do art.º 236º do CC), uma vez que nessa situação não existem quaisquer interesses legítimos por parte do declaratário que se imponham proteger, antes as exigências da boa fé reclamam que a declaração negocial valha de acordo com a vontade real do declarante, conhecida do declaratário.

Todavia, nos casos em que a vontade real do declarante não é conhecida do declaratário e, consequentemente, se tenha de recorrer à doutrina da impressão do declaratário, seguindo os parâmetros interpretativos dela decorrentes e que acima já se enunciaram, persistindo a situação de dúvida sobre o sentido interpretativo a dar à declaração, prevalece  nos negócios onerosos, como é o caso do contrato de compra e venda, aquele que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (art.º 237º do CC).

Acresce que nos negócios formais, como é também o caso da compra e venda em análise, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (art.º 238º, nº 1 do CC), podendo, no entanto, esse sentido valer se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuseram a essa validade (n.º 2 daquele art.º 238º).

Resulta do exposto, em suma, que, em sede interpretativa das declarações negociais valem as seguintes regras: a) em geral, se o declaratário conhecer a vontade real do declarante, a declaração vale de acordo com ela (art.º 236º, nº 2 do CC); b) se essa vontade real do declarante não for conhecida do declaratário, a declaração vale com o sentido que um declaratário normal - bonus pater família -, isto é, medianamente instruído, cauteloso e diligente, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele; c) no domínio da interpretação surgem como elementos essenciais a que se deve recorrer para a fixação do sentido das declarações negociais a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respetivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebidos; d) persistindo a situação de dúvida sobre o sentido interpretativo a dar à declaração negocial, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações; e, finalmente, e) nos negócios formais a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, não se aplicando, no entanto, essa exigência se for conhecida a vontade real dos declarantes e as razões determinantes da forma do negócio não se opuserem a essa validade (art.º 238º, nº 2 do CC).

Assentes nas premissas vindas de referir, apurou-se que a falecida Ré, CC, era proprietária de um prédio urbano, composto por casa de rés-do-chão, 1ª andar e quintal inscrito na matriz predial urbana sob o art. ...7º e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...28 - ..., onde consta que o dito prédio tem uma área total de 3.620 m2 (cf. alíneas A e B da matéria apurada).

Mais se apurou que os Autores estavam interessados na aquisição de uma casa antiga, para restaurar, para sua habitação própria, na sequência do que, a Autora-mulher consultou o site da EMP01..., onde viu um anúncio em que se anunciava a venda de um “Paço secular às portas da cidade”, e se lia: “Encantador paço pequeno repleto de detalhes esplendorosos dignos da realeza.

No piso principal, cujo acesso é feito por uma maravilhosa escadaria em pedra, abre-se uma pequena saleta de receção com portadas que nos levam a visionar os 3620 m2 de terreno com árvores de fruta, dois seculares tanques de pedra e uma extensa vinha. Abrem-se as portas para um corredor que dá acesso a um fabuloso salão com lareira, aos quartos e à cozinha. Há ainda acesso ao sótão onde se encontra mais um quarto. No andar inferior há um lagar, garagem e espaço para um salão de festas mais rústico onde predomina a pedra. Este maravilhoso palacete, repleto de histórias da realeza, que pode ser para habitação ou turismo rural, está situado a cinco minutos do centro da cidade, tem excelentes acessos e está inserido numa zona extremamente tranquila. Venda 300.000€ (…)”, na sequencia do que, contactou a imobiliária, onde acabou por ser agenda uma visita ao prédio, em que constatou que a casa estava muito degradada e a necessitar de obras avultadas, e que o terreno de logradouro que o envolvia tinha vegetação e árvores de fruto de grande porte, na sequência do que, aquela solicitou à imobiliária que lhe enviasse a caderneta predial, o que foi feito, acabando por efetuar um proposta de compra pelo preço de 220,00,00 euros, que não foi aceite pelos vendedores, que lhe contrapuseram uma proposta de 222.500,00 euros, com o pagamento de 40.000,00 euros de sinal, o que a Autora aceitou (cf. alíneas C a L da matéria apurada).

Também se apurou que a imobiliária remeteu à Autora a caderneta predial, na qual consta que o imóvel foi inscrito na matriz antes de 1937, estando isento de apresentação de licença de  utilização, bem como certidão permanente da Conservatória e o certificado energético, na sequência do que veio a ser celebrado o contrato-promessa de compra e venda nesse mesmo dia (cf. alíneas N a W da matéria apurada).

Ainda se apurou que a escritura de compra e venda foi celebrada em 28/09/2022, onde consta aposta a cláusula 6ª, altura em os Autores entraram na posse do prédio, na sequência do que contratam um topografo para a realização de um levantamento topográfico, na sequência do que se veio a verificar que o prédio comprado não tem a área que constava do anúncio da imobiliária e figura na certidão matricial e predial - 3.620 m2 -, mas apenas 2.098,24 m2, na sequência do que a Autora contactou a imobiliária e, dada a ausência de resposta, tentou contactar a vendedora e familiares desta, que se recusaram a assumir qualquer responsabilidade por essa diferença de área (cf. alíneas Y a AK da matéria apurada).

Também se apurou que o prédio objeto da compra é uma construção secular, com arquitetura tradicional de solar, implantando num terreno destinado a jardim e a culturas agrícolas, em que o elemento de destaque e de maior valor do prédio consiste no edifício, pela arquitetura e características de paço, palacete ou solar e pela sua envolvente, estando o prédio perfeitamente demarcado e delimitada nas suas confrontações, não se suscitando quaisquer dúvidas quanto a qualquer dos seus limites (cf. alíneas AL a AN e AW da matéria apurada).

Mais se apurou que entre o momento em que manifestaram interesse na aquisição do prédio e o momento da celebração da compra e venda, os Autores tiveram acesso àquele inúmeras vezes, ao qual acederam livremente, tendo perfeito conhecimento do prédio em causa, quer do palacete, quer de todo o terreno adjacente, quando fecharam o negócio de compra e venda, bem como aquando da outorga dos escritos mencionados em P) e Y) (cf. alíneas AO a AQ da matéria apurada).

Finalmente, apurou-se que a vendedora desconhecia se a área efetiva do prédio correspondia ou não à área que consta do registo predial e da inscrição matricial e que os Autores o quiseram comprar no estado em que se encontrava, com os limites que apresentava e verificaram nas diversas visitas que ao mesmo efetuaram e que, com a dita cláusula 6ª vendedores e compradores pretenderam deixar claro que o prédio, na globalidade, era vendido no estado e condições em que se encontrava à data da formalização da transmissão, não podendo nenhuma das partes exigir da outra o que quer que seja, nomeadamente, pelo estado de conservação e demais condições em que o prédio se encontrava, nem por eventuais divergências entre a área e composição que na realidade apresentava e a área e composição constantes da descrição predial e/ou matricial e/ou camarária, refletindo o preço estabelecido para a venda do mesmo as condições e estado de conservação (cf. alíneas AR a AU).

Resulta do quadro factual acabado de transcrever que apesar de, no anúncio de venda, da certidão matricial e da certidão predial constar que o prédio tinha uma área de 3.620 m2, e apesar de vendedores e compradores desconhecerem se essa área tinha correspondência com a realidade, os últimos quiseram comprar o mesmo, na sua globalidade, no estado e condições em que se encontrava à data da compra e com a composição e limites que então apresentava e que deles eram bem conhecidos, ao que não é alheio a circunstância do elemento de destaque  e de maior valor do prédio em causa consistir no edifício e na área envolvente, em que a área do terreno era totalmente secundária para aqueles.

Assim, o elemento que determinou os recorrentes a comprar o prédio foram as características do edifício e a sua área envolvente e não a área do terreno, tanto mais que compraram o prédio na sua globalidade, no estado de conservação apresentado pela casa e com os limites da propriedade, que se encontravam bem delimitados e que deles eram bem conhecidos.

O que se acaba e dizer, aliado à circunstância de se estar perante uma casa bastante degradada e de compradores e vendedores desconhecerem se a área do terreno anunciado pela agência imobiliária e constante das certidões matricial e predial tinham (ou não) correspondência com a realidade, assim como o facto de não puderem desconhecer tratar-se de prédio inscrito na matriz  antes de 1937, em que as áreas dos prédios eram feitas por louvados a “olho nu”, o que não lhes podia deixar de suscitar a fundada dúvida sobre a correspondência daquela área com a realidade, explica a inserção da cláusula sexta no contrato de compra e venda celebrado, em que declaram que o prédio é vendido “no estado e condições em que atualmente se encontra”, e onde houve a preocupação de se consignar que esse estado e condições, “bem como a situação administrativa, jurídica, registral, fiscal e camarária” são conhecidas dos compradores, e que estes “consideram-no perfeitamente conforme à sua vontade de contratar, e que o preço acordado para a transmissão reflete o seu atual estado e as suas condições”, não podendo o restante teor dessa cláusula ter outro sentido interpretativo que não seja o de que os compradores assumiam todos os riscos que decorressem de eventuais desconformidades que se viessem a revelar entre a área e a composição da realidade e a área e a composição constantes da descrição predial, matricial e/ou camarária.

Neste sentido aponta, reafirma-se, a primeira parte da dita cláusula, em que vendedores e compradores expressamente declararam que o prédio é transacionado no estado e condições em que se encontrava na data da celebração da compra e venda; de nela os compradores declararem ter conhecimento desse estado e condições, bem como da sua situação administrativa, jurídica, registral, fiscal e camarária, e que tudo está conforme à sua vontade de contratar e, bem assim, que o preço que pagaram pela aquisição daquele reflete o estado de conservação e o estado daquele;

do elemento de destaque e de maior valor do prédio ser o edifício e a sua zona envolvente e de nenhuma parte poder assegurar que a área do prédio anunciada pela imobiliária, e que era correspondente à que figurava na matriz e no registo predial, ter correspondência com a realidade, dada a antiguidade da inscrição do mesmo na matriz, dado não ignorarem, nem puderem ignorar, que essas áreas era determinadas por louvados, a “olho nu”.

Resulta do que se vem dizendo, que tal como foi decidido pela 1ª Instância, mediante a inserção daquela cláusula sexta no contrato de compra e venda, os compradores quiseram-se assegurar que seriam os compradores que assumiriam o risco de quaisquer desconformidades com a realidade que pudessem existir, afastando, por mútuo acordo, o regime do n.º 2 do art.º 888º do CC.

Daí que ao julgar improcedente a pretensão dos recorrentes em verem reduzido o preço de compra por via do prédio possuir uma área inferior à anunciada pela imobiliária e que figura na matriz e no registo predial, a 1ª Instância não incorreu em qualquer erro de direito.

Destarte, improcede este fundamento de recurso.

Decorre do que se vem expendendo, que na improcedência de todos os fundamentos de recurso aduzidos pelos recorrentes, impõe-se julgar a ação improcedente e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.

D- Das custas

Nos termos do art.º 527º, n.ºs 1 e 2, a decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da ação quem do processo tirou proveito. Entende-se que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.

Tendo o presente recurso improcedido, as custas do mesmo ficam a cargo dos recorrentes, dado terem ficado totalmente vencidos.*
V- Decisão

Nesta conformidade, os Juízes Desembargadores da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, acordam em julgar o recurso improcedente e, em consequência, confirmam a sentença recorrida.*
Custas do recurso pelos recorrentes dado terem ficado totalmente vencidos (art.º 527º, n.ºs 1 e 2 do CPC)*
Notifique. *

Guimarães, 01 de outubro de 2026

José Alberto Moreira Dias - Relator

Alexandra Maria Viana Parente Lopes - 1ª Adjunta

Fernando Manuel Barroso Cabanelas - 2º Adjunto

[1] Ferreira de Almeida, “Direito Processual Civil”, vol. II, 2015, Almedina, págs. 395 e 396.

[2] Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2017, 4ª ed., Almedina, pág. 147.

[3] Abrantes Geraldes, ob. cit., pág. 147; Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. I, 2ª ed., Almedina, pág. 795

[4] Abrantes Geraldes, ob. cit., págs. 144 a 146.

[5] Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. I, 2ª ed.., Almedina, pág. 797.

[6] Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, ob. cit., pág. 798, em que salientam ser “objeto de debate saber se os requisitos do ónus impugnatório devem figurar apenas no corpo das alegações ou se também devem ser levados às conclusões sob pena da rejeição do recurso”. Adiantam: “O Supremo tem vindo a sedimentar como predominante o entendimento de que as conclusões não têm de reproduzir (obviamente) todos os elementos do corpo das alegações e, mais concretamente, que a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações e mesmo as respostas pretendidas não têm de constar das conclusões, diversamente do que sucede, por razões de objetividade e de certeza, com os concretos pontos de facto sobre que incide a impugnação (STJ 9/6/16, 6617/07, STJ 31/05/16, 1572/12, STJ 28/04/16, 10006/12, STJ 11/04/16, 449/410, STJ 19/02/15, 299/05 e STJ. 27/01-15, 1060/07). O STJ tem afirmado que na verificação do cumprimento dos ónus de legação previstos no artigo 640º, os aspetos de ordem formal devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade (STJ. 03/10/19, 77/06, STJ 12/07/18, Proc. 167/11 e STJ 21/03/18, 5074/15)” (sublinhado e destacado nosso).

No mesmo sentido: Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2017, 4ª ed., Almedina, pág. 147, em que se lê: “A lei exige que o recorrente condense em conclusões os fundamentos por que pede a revogação, a modificação ou anulação da decisão. Com as necessárias distâncias, tal como a motivação do recurso pode ser associada à causa de pedir, também as conclusões, como proposições sintéticas, encontram paralelo na formulação do pedido que deve integrar a petição inicial. (…). As conclusões exercem ainda a importante função de delimitação do objeto do recurso, como clara e inequivocamente resulta do art.º 635º, n.º 3.” E a fls. 152 a 159 conclui: A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da matéria de facto deve verificar-se em alguma das seguintes situações: a) Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (arts. 635º, n.º 3 e 641º, n.º 2, al. b); b) Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos de facto que o recorrente considera incorretamente julgados (art.º 640º, n.º 1, al. a)); c- Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.); d- Falta de especificação exata, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda; e- Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação” (sublinhado e destacado nosso).

Enuncie-se que o principal pomo de controvérsia jurisprudencial existente ao nível do Supremo Tribunal de Justiça prendia-se em saber se, a par dos concretos pontos da matéria de facto que impugna, o recorrente tinha também de incluir nas conclusões de recurso o resultado pretendido relativamente a cada um desses pontos que impugna.

  Essa polémica jurisprudencial encontra-se atualmente, pelo menos, parcialmente ultrapassada pelo acórdão uniformizador de jurisprudência (AUJ) n.º 12/2023, de 17/10/2023, Proc. 8344/16.6T8STB.E1-A.S1, publicado no D.R., n.º 220/2023, Série I, de 14/11/2029, em que se uniformizou a seguinte jurisprudência: “Nos termos da alínea c), do n.º 1, do artigo 640º do Código de Processo Civil, o recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações”.

[7] Abrantes Geraldes, in ob. cit., págs. 160 e segs; Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, ob. cit., págs. 797 e 798, nota 6.

[8] Ac. STJ. 29/10/2015, Proc. n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1, in base de dados da DGSI.

[9] Neste sentido, Acs. do STJ, de 08/02/2018, Processo nº 765/13.0TBESP.L1.S1; de 08/02/2018, Processo nº 8440/14.1T8PRT.P1.S1; de 06/06/2018, Processo nº 552/13.5TTVIS.C1.S1, e de 13/11/2018, Processo nº 3396/14, este último inédito.

[10] Acs. STJ., de 16/01/2025, Proc. 854/21.7T8PNF.P1.S1; de 12/04/2024, Proc. 823/20.4T8PRT.P1.S1; de 30/11/2023, Proc. 556/21.4T8PNF.P1.S1.

[11] Alberto dos Reis, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. III, 4ª ed., Coimbra Editora, págs. 206 e 207.

[12] Alberto dos Reis, ob. cit., pág. 212.

[13] Ac. STJ. de 09/03/2003, Proc. 03B1816.

[14] Acs. STJ. de 01/10/2019, Proc. 109/17.1T8ACB.C1.S1; de 07/05/2014, Proc. 39/12.3T4AGD.C1.S1; 11/07/2012, Proc. 3360/14.0TTLSB.L1.S1; 02/05/2007; 14/11/2006, Proc. 06A2992.

[15] Ac. RG., de 05/03/2026, Proc. 201/24.6T8VNF-C.G1, inédito, e múltipla doutrina e jurisprudência aí citada. 

[16] Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. I, 2ª ed., pág. 32, nota 16.

[17] Pires de Lima a Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. II, 3ª ed., Coimbra Editora, págs.185 e 188 e jurisprudência aí citada.

[18] Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. I, 3ª ed., Coimbra Editora, pág. 223.

[19] Carlos Mota Pinto, in “Teoria Geral Do Direito Civil”, 3ª ed., Coimbra Editora, pág. 447. 

[20] Vaz Serra. RLJ, ano 110º, pág. 351.

[21] João Calvão da Silva, in “Estudos de Direito Comercial”, 1992, págs. 102 e segs. e 217.

[22] Luís Carvalho Fernandes, in “Teoria Geral do Direito Civil, II, Fontes, Conteúdo e Garantia da Relação Jurídica, pág. 416/417.

[23] Manuel de Andrade, in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, vol. II, pág. 213.