Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: I. Relatório AA e BB, vieram intentar ação declarativa sob a forma de processo comum, ação de despejo, contra Super Oitenta ‐ Salão Convívio, Lda., pedindo que seja declarada a validade da oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais com prazo certo que vigorava entre as AA. e a R., e a consequente caducidade do mesmo, por decurso do prazo, a 9 de abril de 2023 e, em consequência, ser a R. condenada a despejar, de imediato, o prédio urbano que identificam, restituindo‐o às AA. livre de quaisquer pessoas e bens, e a pagar-lhes uma indemnização, em montante a apurar, em decorrência do previsto no n.º 1 do artigo 1045.º do Código Civil, acrescido de juros de mora à taxa legal até efetivo e integral pagamento, a qual poderá ser acrescida para o seu dobro, por via do estipulado no n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil. Alegam, em síntese, serem donas e legítimas proprietária do prédio urbano que identificam; eram filhas e únicas herdeiras legitimárias de CC. Entre CC, enquanto senhorio e a R., enquanto inquilina, estabeleceu-se uma relação arrendatícia para fins não habitacionais, cujo objeto é o identificado nos autos; com a morte de CC, assumiram a posição de senhorias no contrato de arrendamento. O contrato de arrendamento foi posteriormente objeto de transição para o NRAU, com renda mensal de € 577,67, com o prazo de 5 anos, com início no dia 10 de abril de 2013 e termo em 9 de abril de 2018, renovando-se findo o prazo inicial, por novo período de 5 anos, passando a vigorar de 10 de abril de 2018 a 9 de abril de 2023. Tendo em vista a concretização da cessão do arrendamento, notificaram a R. da oposição à renovação mediante carta recebida a 23 de março de 2020, a que a R. não deu resposta, tendo enviado outras notificações posteriores, igualmente sem resposta da R. Até à presente data, não obstante a oposição à renovação do contrato de arrendamento, a R. não desocupou o locado, nem entregou as chaves do mesmo. * A R. citada veio contestar, invoca a título de questão prévia que as AA. não alegam os factos essenciais relativos à relação arrendatícia em causa nem juntam o contrato de arrendamento, o que consideram ser essencial ao prosseguimento da causa. Mais invocam a ineficácia da comunicação dirigida pelas AA. para efeitos de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, por não cumprir os requisitos legalmente previstos no artigo 50º do NRAU, pelo que o contrato de arrendamento para fins não habitacionais nunca transitou para o NRAU. Sem prejuízo, alega que deu resposta à comunicação que lhe foi dirigida pelas AA., invocando que se opunha à passagem do contrato para o NRAU, invocando ser um estabelecimento comercial aberto ao público e uma microempresa, não procedendo a recusa das AA. à oposição da R., com fundamento na não aceitação da documentação fiscal relativa ao ano de 2011. Também por força da oposição da R. o contrato não transitou para o NRAU.
Jurisprudência
Processo 9011/23.7T8SNT.L1-12
A título de impugnação, alega ser falso que tivesse estabelecido uma relação arrendatícia para fins não habitacionais com CC, alegando ter celebrado verbalmente um contrato de arrendamento para fins não habitacionais em 1 de setembro de 1982, sem termo, com DD; desde essa data que ocupa o locado e paga a renda mensal correspondente, renda que as AA. aceitaram após abril de 2023, sem qualquer oposição ou recusa; mantendo-se o contrato vigente desde 1982, de forma ininterrupta. Tratando-se de contrato de arredamento sem duração limitada, não é aplicável a figura jurídica da oposição à renovação e tendo sido celebrado antes da vigência do Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de setembro, não é livremente denunciável pelo senhorio, pelo que o contrato se mantém em vigor. A título de reconvenção e caso sejam julgados procedentes os pedidos formulados pelas AA., pede a condenação das mesmas no valor de € 115.000,00, a título de benfeitorias necessárias realizadas no imóvel desde 1995 até 2020. * As AA. vieram apresentar Réplica, respondendo igualmente à matéria de exceção invocada pela R., pugnando pela sua improcedência. Concluem pela improcedência do pedido reconvencional, com todas as consequências legais e pela procedência da acção como peticionado. * Por despacho de 20 de fevereiro de 2024, foram as AA. convidadas a especificarem as cláusulas da relação arrendatária a que aludem na PI. Em resposta ao convite, vieram as AA. declarar que a relação arrendatária não foi, segundo sabem, reduzida a escrito, aceitando que o contrato em cuja posição sucederam foi celebrado nos termos alegados pela R. * Foi realizada audiência prévia, tendo no âmbito da tentativa de conciliação as partes requerido a suspensão da instância como vista a um acordo, que não lograram obter; na prossecução dos trabalhos da audiência prévia foi proferido despacho saneador, admitido o pedido reconvencional, fixado o objeto do litígio e os temas da prova. * Procedeu-se à audiência de julgamento e a final foi proferida Sentença onde se decidiu julgar a presente ação improcedente por não provada e, em consequência absolveu-se a R. Super 80 – Salão de Convívio, Lda. dos pedidos contra ela formulados. Em face da improcedência da ação, julgou-se prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional deduzido pela R.
* Desta Sentença recorreram as AA., formulando as seguintes Conclusões: “A. O presente recurso tem por objeto a sentença proferida pelo Tribunal a quo que julgou integralmente improcedente a ação declarativa de despejo intentada pelas Apelantes e, em consequência, absolveu a Apelada dos pedidos contra ela formulados, nos quais se peticionou, designadamente, a declaração de validade da oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais com prazo certo, a consequente caducidade do mesmo por decurso do prazo a 9 de abril de 2023, a condenação da Apelada a despejar o locado e a pagar uma indemnização ao abrigo do artigo 1045.º do Código Civil. B. O recurso incide sobre a decisão proferida acerca da matéria de facto e, bem assim, sobre matéria de direito, nos termos que se expõem nas presentes conclusões. Quanto ao erro de julgamento sobre a matéria de facto C. O Tribunal a quo fixou na alínea v) do rol de factos provados o seguinte facto: «Desde a data de celebração do contrato de arrendamento, referida em c), que a R. ocupa o locado e paga a renda mensal correspondente», sem especificar o valor da renda paga a partir de 1 de junho de 2013 nem a sua origem. D. Este facto mostra-se incompleto e insuficiente para a boa decisão da causa, por omitir um elemento factual essencial: que, a partir de 1 de junho de 2013, a renda paga pela Apelada passou a ser de €577,67, correspondente ao valor por ela própria calculado como renda máxima admissível ao abrigo das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, com base no VPT do locado de €103.980,46. E. A prova documental é concludente: os comprovativos de depósito bancário juntos pela Apelada como Doc. 4 evidenciam depósitos mensais de €433,26, valor que corresponde, com precisão matemática, ao valor líquido de uma renda de €577,67, após dedução de retenção na fonte à taxa de 25% (€577,67 × 25% = €144,42; €577,67 − €144,42 = €433,25), com uma diferença de apenas um cêntimo de arredondamento. F. Os recibos de renda eletrónicos emitidos pelas Apelantes e juntos como Doc. 5 confirmam expressamente a renda bruta de €577,67, a retenção na fonte de €144,42 e o valor líquido de €433,25, correspondente, de forma exata, aos depósitos identificados no Doc. 4. G. A prova testemunhal aponta no mesmo sentido: o Tribunal a quo consignou expressamente, na motivação da sentença, que a testemunha EE declarou que «o valor da renda sempre foi pago pela R. inquilina e aceite pelas AA., sem excluir qualquer período de tempo», afirmação que necessariamente abrange o período posterior a junho de 2013 e que confirma que o valor pago e aceite desde então foi de €577,67. H. O próprio Tribunal a quo reconheceu, na fundamentação jurídica da sentença recorrida, que a Apelada havia pago as rendas «pelo valor que ela própria calculou como renda máxima possível», utilizando esse facto na fundamentação da sua decisão sem, porém, o incluir formalmente no elenco de factos provados – omissão que importa suprir.
I. Nestes termos, e cumpridos os ónus previstos no artigo 640.º do CPC, requer-se, ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 662.º do CPC, a alteração do facto provado constante da alínea v) dos factos provados da sentença recorrida, que deverá passar a ter a seguinte redação: v) Desde a data de celebração do contrato de arrendamento, referida em c), que a R. ocupa o locado e paga a renda mensal correspondente, a qual, a partir de 1 de junho de 2013, passou a ser de €577,67, correspondente ao valor calculado pela própria R. como renda máxima admissível, ao abrigo das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, com base no VPT do locado de €103.980,46 indicado pelas AA. na comunicação de 8 de fevereiro de 2013. Quanto ao erro de julgamento sobre a matéria de direito J. A sentença recorrida julgou improcedente a ação com fundamento na ineficácia da comunicação de 8 de fevereiro de 2013, por não ter ficado provado que as Apelantes tivessem junto à mesma a cópia da caderneta predial urbana do locado, ao abrigo da alínea c) do artigo 50.º do NRAU, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto. K. Os elementos enunciados no artigo 50.º do NRAU não têm todos a mesma natureza nem o mesmo valor jurídico: os previstos nas alíneas a) e b) – valor da renda, tipo e duração do contrato propostos, e valor do locado avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI – são requisitos materiais, por constituírem as informações de que o arrendatário carece para exercer os seus direitos de oposição de forma esclarecida; o previsto na alínea c) – cópia da caderneta predial urbana – é uma mera formalidade, por constituir apenas o suporte documental do VPT, cuja omissão não tem autonomia nem pode gerar ineficácia da comunicação quando a informação que visa transmitir foi efetivamente indicada pelo senhorio e integralmente compreendida e utilizada pelo arrendatário. L. A jurisprudência convocada pela sentença recorrida para sustentar a ineficácia da comunicação não suporta essa conclusão. Pelo contrário, reserva expressamente a consequência da ineficácia para a inobservância dos “requisitos materiais” da comunicação e em parte alguma sustenta que a mera omissão da cópia da caderneta predial, por si só e de forma autónoma, constitui causa de ineficácia quando o VPT foi efetivamente indicado na comunicação e era do pleno conhecimento do arrendatário. M. No caso dos presentes autos, todos os “requisitos materiais” do artigo 50.º do NRAU foram integralmente cumpridos: a comunicação de 8 de fevereiro de 2013 indicou o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, e o VPT do locado (€103.980,46), sendo que a Apelada utilizou esse valor, com rigor matemático, para calcular ela própria a renda máxima ao abrigo das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, declarando expressamente que «1/15 do V.P.T. é igual a 6.932,03€ o que dividido por 12 meses de calendário se obtém o máximo de 577,67€». N. A Apelada exerceu, de forma cabal e esclarecida, todos os direitos de oposição que o artigo 50.º do NRAU visa proteger: invocou o estatuto de microempresa, recusou a renda e o prazo propostos pelas Apelantes e calculou ela própria a renda máxima admissível, demonstrando que tinha pleno conhecimento do VPT e das suas implicações; o resultado que a lei visava garantir foi, assim, integralmente alcançado.
O. A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento ao concluir pela ineficácia da comunicação de 8 de fevereiro de 2013, interpretando o artigo 50.º do NRAU no sentido de que a omissão da cópia da caderneta predial urbana, enquanto mera formalidade documental, constitui, por si só e autonomamente, causa suficiente de ineficácia, mesmo quando o VPT foi efetivamente indicado e era do pleno conhecimento do arrendatário, em violação dos critérios de interpretação consagrados no artigo 9.º do CC. P. Sem prescindir, e ainda que, por mera cautela de patrocínio, se entendesse que a comunicação de 8 de fevereiro de 2013 é ineficaz por falta de junção da caderneta predial – hipótese que não se concede –, sempre estaria vedado à Apelada invocá-la em juízo, por tal constituir um exercício manifestamente abusivo do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, proibido pelo artigo 334.º do CC. Q. O primeiro pressuposto deste instituto, o factum proprium, está verificado: na resposta de 11 de março de 2013, a Apelada não invocou a ausência da caderneta predial como causa de ineficácia, antes respondeu à comunicação no plano substantivo, utilizando o VPT nela indicado para calcular a renda máxima admissível ao abrigo do NRAU, invocou o seu estatuto de microempresa e opôs-se ao prazo e ao valor da renda propostos, reconhecendo implicitamente a validade formal da comunicação. R. O comportamento da Apelada foi ainda mais concludente: desde junho de 2013, aceitou e pagou, ininterruptamente, durante mais de uma década, a renda mensal de €577,67, calculada por ela própria com base no VPT do locado ao abrigo do NRAU – valor que não corresponde à renda anterior de €534,00, nem à renda proposta pelas Apelantes de €1.500,00, e que constitui a renda máxima admissível em qualquer dos cenários juridicamente possíveis à data da troca de correspondência entre as partes. S. O segundo pressuposto, a imputabilidade de ambas as condutas ao mesmo agente, é igualmente manifesto: a resposta de 11 de março de 2013, que reconheceu implicitamente a validade formal da comunicação, e a atual invocação judicial da sua ineficácia são condutas da mesma parte, a Apelada. T. O terceiro pressuposto, a boa-fé das Apelantes enquanto parte confiante, verifica-se sem dúvida: as Apelantes agiram de boa-fé ao longo de todo o procedimento de transição, não tendo, em momento algum, razão para suspeitar que a Apelada viria, mais de uma década depois, invocar a ineficácia da comunicação por falta de junção da caderneta predial, designadamente porque nunca o fez extrajudicialmente ao longo de todo esse período. U. O quarto pressuposto, o investimento de confiança, está igualmente verificado: com base no comportamento da Apelada, as Apelantes geriram o contrato, durante mais de dez anos, como um arrendamento a prazo certo ao abrigo do NRAU e exerceram o direito de oposição à renovação que esse regime lhes conferia; a invocação tardia da falta de junção da caderneta predial privou-as da possibilidade de suprir essa alegada falta, configurando a “injustiça clara e evidente” que a doutrina e a jurisprudência reconhecem como pressuposto desta modalidade de abuso do direito. V. O quinto pressuposto, o nexo de causalidade entre a situação objetiva de confiança e o investimento feito com base na mesma, está também verificado: foi o comportamento da Apelada – a resposta de março de 2013 sem invocação da falta de caderneta predial, não obstante a comunicação das Apelantes referir expressamente «juntamos em anexo a caderneta predial urbana do imóvel», a par do pagamento ininterrupto, durante mais de uma década, da renda calculada ao abrigo do NRAU – que criou nas Apelantes a convicção,
legitimamente fundada, de que o contrato havia transitado para o NRAU e de que a Apelada reconhecia esse facto, sendo essa convicção que determinou o comportamento das Apelantes ao longo de todo esse período. W. Permitir à Apelada invocar a ineficácia da comunicação de 8 de fevereiro de 2013, após ter participado ativamente no procedimento de transição para o NRAU, calculado a renda máxima ao abrigo desse regime, aceitando-a quando as Apelantes a fixaram e pago-a sem interrupção durante mais de dez anos, repudiando agora os seus efeitos no preciso momento em que o regime lhe é desfavorável – por sujeitar o contrato a prazo certo e, assim, permitir a oposição à renovação –, seria tolerar um exercício manifestamente abusivo do direito que o princípio da boa-fé consagrado no artigo 334.º do CC não pode tutelar. X. Em face de todo o exposto, a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento quanto à matéria de facto, ao não dar como provado, em toda a sua extensão, o facto constante da alínea v) do rol dos factos provados, em violação dos artigos 640.º e 662.º, n.º 1, do CPC, e em erro de julgamento quanto à matéria de direito, ao interpretar o artigo 50.º do NRAU de forma contrária à sua teleologia, em violação do artigo 9.º do CC, e ao não reconhecer a verificação dos pressupostos do abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium, em violação do artigo 334.º do CC, impondo-se a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por decisão que julgue a ação integralmente procedente. Termos em que, (…) deve o presente recurso ser julgado integralmente procedente e, em consequência, revogada a sentença e substituída por outra decisão que: a) Julgue procedente a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, alterando a alínea v) do rol dos factos provados, nos termos supra requeridos; b) Julgue a ação integralmente procedente, e em consequência: (i) Declare a validade e eficácia da comunicação de transição do contrato de arrendamento em causa nos autos para o NRAU remetida pelas Autoras à Ré em 8 de fevereiro de 2013, e a consequente transição do contrato para o regime do NRAU, com renda mensal de € 577,67 e prazo certo de cinco anos, com início em 10 de abril de 2013 e termo em 9 de abril de 2018, renovado por igual período até 9 de abril de 2023; (ii) Declare a validade e eficácia da oposição à renovação do contrato de arrendamento em causa nos autos e a consequente caducidade do mesmo por decurso do prazo, a 9 de abril de 2023; (iii) Condene a Ré a despejar, de imediato, o locado, restituindo-o às Autoras livre de quaisquer pessoas e bens; e (iv) Condene a Ré a pagar às Autoras uma indemnização, em montante a apurar, ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 1045.º do Código Civil, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a data de cada vencimento até efetivo e integral pagamento, a qual poderá ser elevada ao dobro nos termos do n.º 2 do mesmo artigo.”
* A R. contra-alegou, Concluindo: “I. Pretendem as Recorrentes aditar ao facto provado constante da alínea v) a expressão segundo a qual a renda de €577,67 corresponderia ao “valor calculado pela própria R. como renda máxima admissível, ao abrigo das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, com base no VPT do locado de €103.980,46 indicado pelas AA. na comunicação de 8 de fevereiro de 2013”. II. Tal expressão não constitui um facto histórico, concreto e suscetível de prova, antes encerrando uma qualificação jurídica e um juízo conclusivo sobre a aplicação do artigo 35.º do NRAU, em violação do disposto no artigo 607.º, n.º 4, do Código de Processo Civil. III. Conforme resulta dos Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 23.11.2017, processo n.º 3811/13.3TBPRD.P1, e de 27.09.2023, processo n.º 9028/21.6T8VNG.P1, a matéria de facto apenas pode integrar acontecimentos concretos, não podendo dela constar conceitos normativos, juízos jurídico-conclusivos ou conclusões que devam ser extraídas em sede de fundamentação de direito. IV. Pelo que, nos termos do artigo 607.º, n.º 4, do Código de Processo Civil e da jurisprudência citada, é legalmente inadmissível o aditamento proposto pelas Recorrentes na impugnação da matéria de facto. V. Por outro lado, os elementos probatórios de natureza documental invocados pelas Recorrentes (i.e. o Doc.4. junto com o requerimento da Recorrida datado de 04.03.2024 e Doc.5. junto com a petição inicial) não demonstram que, a partir de 01.06.2013, a Recorrida tenha passado a liquidar a quantia mensal de €577,67. VI. Outrossim, o depoimento da testemunha EE não permite demonstrar qualquer valor concreto de renda nem qualquer data de início de pagamento desse valor, mas tão somente que a Recorrida pagava renda e esta era aceite pelas Recorrentes. VII. Deve, por isso, improceder integralmente a impugnação da matéria de facto, quer por o aditamento pretendido conter matéria conclusiva e jurídica, quer por manifesta ausência de suporte probatório que permita qualquer aditamento; VIII. Pelo que, deverá manter-se inalterada a redação do facto provado constante da alínea v). IX.A comunicação remetida pelas Recorrentes em 08.02.2013 visava simultaneamente a atualização da renda para €1.500,00 e a transição do contrato para o NRAU. X. Nessa medida, encontravam-se as Recorrentes obrigadas ao cumprimento integral dos requisitos previstos no artigo 50.º do NRAU, incluindo a remessa da cópia da caderneta predial urbana.
XI. O Acórdão Uniformizador de Jurisprudência n.º 6/2023 apenas afastou a obrigação de indicação do valor do locado e de junção da caderneta predial urbana nos casos em que o senhorio pretende promover a transição para o NRAU sem atualização da renda, situação distinta da discutida nos presentes autos, uma vez que as Recorrentes pretendiam a transição para o NRAU e aumento de renda, vide Doc.4 junto com a petição inicial; XII. Conforme decidido no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20.09.2021, processo n.º 16721/20.9T8PRT.P1, os requisitos previstos no artigo 50.º do NRAU constituem requisitos materiais da comunicação, cuja inobservância determina a respetiva ineficácia. XIII. Nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil, cabia às Recorrentes provar os factos constitutivos do direito que invocaram, designadamente a remessa da caderneta predial urbana juntamente com a comunicação de 08.02.2013. XIV. Não tendo sido provada a remessa da caderneta predial urbana, conforme resulta do facto não provado n.º 1, mostra-se ineficaz a comunicação remetida pelas Recorrentes em 08.02.2013, não merecendo qualquer censura a sentença recorrida. XV. A circunstância de a Recorrida apenas ter invocado a ineficácia da comunicação em sede judicial não consubstancia abuso do direito, nem pode servir para suprir o incumprimento de um ónus legal que incumbia às Recorrentes, designadamente o previsto no artigo 50.º do NRAU. XVI. Conforme decidido pelo Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 11.12.2024, processo n.º 6413/23.2T8PRT.P1, não havendo consenso entre senhorio e arrendatário quanto à transição para o NRAU e atualização da renda, o arrendatário não fica impedido de posteriormente invocar factualidade que não alegou na resposta inicial à comunicação do senhorio. XVII. O facto de a Recorrida ter utilizado o VPT indicado pelas Recorrentes ou de ter calculado valor de renda com base nesse elemento não demonstra a remessa da caderneta predial urbana, nem sana a respetiva omissão. XVIII. Acresce que inexiste qualquer elemento probatório que demonstre que a Recorrida tenha passado, desde junho de 2013, a liquidar a quantia mensal de €577,67. XIX. Resulta da matéria de facto provada que a Recorrida se opôs expressamente à transição do contrato para o NRAU. XX. A factualidade provada, designadamente a oposição expressa da Recorrida à transição do contrato para o NRAU, afasta a existência de qualquer situação suscetível de integrar abuso do direito, prevista no artigo 334.º do Código Civil. XXI. Deve, por conseguinte, ser negado provimento ao recurso e integralmente confirmada a sentença recorrida.” *
O Recurso foi devidamente admitido com fixação de efeito suspensivo. *** II. Questões a Decidir: Como resulta do disposto pelos artigos 5º; 635º, n.º 3 e 639º n.º 1 e n.º 3, todos do Código de Processo Civil, e é jurisprudência consolidada nos Tribunais Superiores, para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, o objeto do recurso é delimitado em função das conclusões formuladas pelo recorrente, pelo que no caso concreto as questões a apreciar consistem em: - Da reapreciação da matéria de facto; - Da regularidade da comunicação para a transição para o NRAU. *** III. Fundamentação: Foi a seguinte a decisão da primeira instância quanto à matéria de facto: Factos Provados: a) As AA. são as legítimas proprietárias do prédio urbano sito em Queluz, na Avenida 1, correspondente a um edifício de cave e rés‐do‐chão, para armazém, descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o número ...., da freguesia de Queluz aí inscrito a seu favor através da AP. 7 de 2008/12/30 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de União de Freguesias de Queluz e Belas sob o artigo .... b) As AA. eram filhas e são as únicas herdeiras legitimárias de CC. c) Em 1 de setembro de 1982, a R. celebrou, verbalmente, com DD, com o NIF ..., um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, que tem por objeto o prédio urbano identificado em a). d) O contrato referido em a) teve o seu início em 1 de setembro de 1982, não tendo sido acordado qualquer termo para o mesmo. e) O contrato de arrendamento referido em c), foi declarado à Autoridade Tributária e Aduaneira, em 18 de fevereiro de 1987 por DD. f) DD era casado com FF. g) Na vigência do contrato de arrendamento referido em c) CC adquiriu o imóvel identificado em a) a FF e DD.
h) A aquisição a favor de CC foi registada na competente conservatória do registo predial através da Ap. 6 de 2008/12/30. i) CC e as AA. respeitaram sempre as condições contratuais que tinham sido acordadas previamente entre a R. e DD e que lhe foram comunicadas. j) Com a morte de CC, a 9 de janeiro de 2002, as AA. assumiram a posição contratual de senhorio no contrato de arrendamento. k) A R. passou a pagar às AA. a renda relativa ao contrato referido em c) a partir do momento em que estas assumiram a posição de senhorio. l) Com data de 8 de fevereiro de 2013, as AA. remeteram a “Exmo. Senhor GG Super 80 Av. HH” uma missiva com o seguinte teor: “Assunto: Atualização de renda – Registada com AR Exmo. Senhor, Na qualidade de proprietárias do imóvel, sito na Av. António Enes, 39 r/c cave, em Queluz, do qual V. Exa. é arrendatário, somos a comunicar-lhe que temos a intenção de atualizar a renda mensal atual de Eur 534,00 (quinhentos e trinta e quatro euros), no prazo de trinta dias para o valor de Eur 1.500,00 (mil e quinhentos euros), num contrato de arrendamento para fins não habitacionais por um prazo certo de um ano, nos termos do Novo Regime de Arrendamento Urbano. Informamos que o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e ss do CMI é de Eur 103.980,46 e juntamos em anexo a caderneta predial urbana do imóvel. Pelo exposto somos a solicitar o pagamento do valor da nova renda, com efeitos a partir do dia 1 do próximo mês de Abril de 2013(…)”. m) Na vigência do contrato de arrendamento, as AA. emitiram os respetivos recibos de renda. n) Com data de 5 de março de 2020, as AA. remeteram à R. a missiva com o teor do doc. 6 junto com a PI, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais. o) Com data de 21 de setembro de 2022, as AA. remeteram à R. a missiva com o teor do doc. 7 junto com a PI, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais. p) Com data de 30 de novembro de 2022, as AA. notificaram a R. da missiva com o teor do doc. 8 junto com a PI, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
q) A R. não desocupou o locado, nem entregou as chaves do mesmo até ao dia 9 de abril de 2023, nem em momento posterior, permanecendo a ocupar o prédio urbano identificado em a). r) Com data de 11 de março de 2013, a R. remeteu às AA. uma missiva com o seguinte teor: “Assuntos: Atualização anual do valor da renda Exmas. Senhoras Na qualidade de arrendatário venho expor e responder o seguinte: - O locado tem uma renda mensal de 534,00€; - O Valor patrimonial do locado é de 103980,46€; - 1/15 do V.P.T. é igual a 6932,03€ o que dividido por 12 meses de calendário se obtém o máximo de 577,67€. - Por outro lado devo informar que foram feitas por conta do arrendatário benfeitorias necessárias no valor de 70000,00€ (setenta mil euros) Desta forma venho informar que expressamente me oponho a: - Passagem do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano e ao prazo de um ano; - Por outro lado oponho-me expressamente ao aumento por V.ª Ex.ª proposto. Tendo em conta que o arrendatário é um estabelecimento comercial aberto ao público, e para os efeitos da Lei 31/2012 de 14 de Agosto tem a qualidade de microentidade, por força do art.º 51 da referida Lei, por ter um total do balanço e volume de negócios líquidos inferior a 500 000,00€, Cfr. Doc. 1 e Doc. 2, o aumento da renda tem como limite máximo o estabelecido no art.º 35.º n.º 2 alíneas a) e b), Cfr. Doc. 3(…)”. s) A R. fez acompanhar a missiva referida em r) com os quinto, sexto e sétimo documentos que constituem o doc. 4 junto com a PI, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais. t) Com data de 8 de Abril de 2013, as AA. remeteram a “Exmo. Senhor GG Super 80 Av. HH” uma missiva com o seguinte teor: “Assunto: Atualização de renda / Resposta Registada com AR Exmo. Senhor,
Em resposta à v/ missiva de 11.03.2013, somos a comunicar a V. Exas. nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 52º e 33º da Lei 6/2006, com a redação que lhe foi dada pela Lei 31/2012 de 14 de Agosto, o seguinte: Fundamentam V. Exas. o não aumento de renda e prazo do contrato com o argumento de serem uma micro-entidade com um total de volume de vendas e balanço inferior a 500.000,00€. Juntaram para o efeito diversa documentação relativa ao ano fiscal de 2011. Atento o facto do ano fiscal para justificação necessária ser o de 2012, não aceitamos a referida justificação. Pelo exposto, somos a informar que o contrato passará a estar sujeito ao disposto na alínea d) do n.º 5 do art.º 33 e alíneas a) e b) do n.º 2 do art.º 35º da Lei 6/2006, com a redação que lhe foi dada pela Lei 31/2012 de 14 de Agosto, nos seguintes termos: a) Renda mensal – 577,67 €, devida a partir de 1 de junho de 2013 (103.980,46 / 15 /12): b) Duração do contrato – 5 (cinco) anos, com início a partir da recepção da presente missiva. Não podemos também deixar de vos transmitir que ficámos totalmente surpresos com a execução de obras no locado, as quais desconhecemos e não foram alvo de prévia autorização escrita (…)” u) No ano fiscal de 2012, a R. continuou a sua atividade como estabelecimento comercial aberto ao público, apresentou um balanço inferior a € 500.000,00 e um valor de negócios líquido inferior a € 500.000,00. v) Desde a data de celebração do contrato de arrendamento, referida em c), que a R. ocupa o locado e paga a renda mensal correspondente. w) As AA. aceitaram a renda referente ao mês de abril, maio, junho e julho de 2023, sem qualquer oposição ou recusa. x) A R./Reconvinte realizou obras no locado, nomeadamente, a construção de telhado novo, a colocação de pavimento e revestimento de paredes e a colocação de sanitários. y) A R./Reconvinte nunca interpelou as AA. acerca da necessidade de realização de quaisquer obras no locado. * Factos não provados: 1. - Não se provou que as AA. tenham junto em anexo à missiva referida em l) a caderneta predial urbana do imóvel, nem que a tivessem remetido à R.
2. - Não se provou que a R. não respondeu às missivas referidas em n) a p) dos factos provados. 3. - Não se provou que por falecimento de DD, sucedeu-se como senhoria FF. 4. - Não se provou que no dia 1 de dezembro de 2003, a R. rececionou uma missiva da senhoria FF a atualizar a renda para o valor de € 492,16. 5. - Não se provou em que data foram realizadas as obras referidas em x) dos factos provados. 6. - Não se provou que as obras referidas em x) dos factos provados foram indispensáveis à conservação do locado. 7. - Não se provou que aquando da realização das obras referidas em x) dos factos provados a madeira do telhado do locado, se encontrava apodrecida e continha buracos. 8. - Não se provou que aquando da realização das obras referidas em x) dos factos provados, quando chovia, entrava água pelo telhado para dentro do locado, nem que existia um forte risco de desabamento. 9. - Não se provou que aquando da realização das obras referidas em x) dos factos provados, era necessário e urgente, por razões de segurança, a construção de um novo telhado no locado. 10. - Não se provou que desde 1995 até 2020 a R./Reconvinte despendeu na construção de telhados novos no locado o valor de € 85.000,00. 11. - Não se provou que aquando da realização das obras referidas em x) dos factos provados o pavimento do locado se encontrava com buracos, sendo quase impossível a circulação dentro do locado. 12. - Não se provou que desde 1995 até 2020 a R./Reconvinte despendeu na construção de pavimentos no locado o valor de € 5.000,00. 13. - Não se provou que aquando da realização das obras referidas em x) dos factos provados, as paredes do locado eram em madeira, nem que apresentavam sinais de apodrecimento por força da humidade e desgaste. 14. - Não se provou que aquando da realização das obras referidas em x) dos factos provados, existia risco para a estabilidade e segurança da estrutura do locado. 15. - Não se provou que desde 1995 até 2020 a R./Reconvinte despendeu na construção de revestimento de paredes no locado o valor de € 10.000,00. 16. - Não se provou que aquando da realização das obras referidas em x) dos factos provados, o estabelecimento comercial tinha uma única casa de banho.
17. - Não se provou que foi por uma questão de higiene e segurança do locado que, a R./Reconvinte construiu quatro casas de banho e dois vestuários para os seus funcionários no locado. 18. - Não se provou que desde 1995 até 2020 a R./Reconvinte despendeu na construção de sanitários no locado o valor de € 15.000,00. 19. - Não se provou que as obras realizadas pela R./Reconvinte no locado não foram autorizadas pelos anteriores senhorios. * Motivação: O Tribunal julgou provados os factos vertidos nas alíneas a), f) a h) em face do teor da certidão predial junta aos autos com o req. ref.ª 48166002. O Tribunal julgou provados os factos vertidos na alínea b) em face do teor da escritura de habilitação de herdeiros junta aos autos como doc. 3 com a PI. Os factos a que se reportam as alíneas c) a e) e i) a k) foram julgados provados em face da aceitação pela R., na contestação, da existência de um contrato de arrendamento relativo ao imóvel identificado em a), bem como da sua posição de arrendatária e das AA. de senhorias no mesmo. No que às condições do contrato respeita, julgou o Tribunal tais factos provados, por aceitação dos mesmos pelas AA. no req. ref.ª 48166002. Atendeu ainda o Tribunal à certidão emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira junta aos autos pela R.. O Tribunal julgou provados os factos vertidos nas alíneas l) e r) a t) em face do teor do doc. 4 junto aos autos com a PI, cujo conteúdo foi aceite pela R.. O Tribunal julgou provados os factos vertidos na alínea m) em face do teor dos recibos juntos aos autos como doc. 5 com a PI, sendo igualmente tal facto aceite pela R.. O Tribunal julgou provados os factos vertidos nas alíneas n) a o) em face do teor dos docs. 6, 7, e 8 juntos aos autos com a PI, cujo conteúdo foi aceite pela R.. O Tribunal julgou provados os factos vertidos na alínea q) porque se reportar a matéria aceite pela R.. O Tribunal julgou provados os factos vertidos nas alíneas n) a o) em face do teor dos docs. 6, 7, e 8 juntos aos autos com a PI, cujo conteúdo foi aceite pela R.. O Tribunal julgou provados os factos vertidos na alínea u) em face do teor dos docs. 1 a 3 juntos aos autos com o req. ref.ª 48157422, cujo conteúdo foi aceite pelas AA.. O Tribunal julgou provados os factos vertidos na alínea v) porque se reportar a matéria aceite pelas AA..
O Tribunal julgou provados os factos vertidos na alínea w), atento o depoimento da testemunha EE, marido da A., o qual espontaneamente declarou que o valor da renda sempre foi pago pela R. inquilina e aceite pelas AA., sem excluir qualquer período de tempo. Afirmando ter conhecimento pessoal e direto dos factos, por pessoalmente ter emitido alguns recibos relativos à renda paga pela R.. O Tribunal julgou provados os factos vertidos nas alíneas x) e y) atento o depoimento das testemunhas II, JJ e KK, respetivamente funcionária, ex-funcionário e contabilista da R., os quais revelaram ter conhecimento pessoal e direto da realização de obras no locado. As testemunhas II e JJ, declararam ter começado a trabalhar para a R., respetivamente, em 1995 e 1996, afirmaram ter conhecimento da realização de obras no locado que implicaram a “transformação” de um salão de jogos, numa pastelaria, tendo para tal sido necessário, subir o vão do telhado, fazer uma placa, mudar o revestimento do pavimento e construir instalações sanitárias e vestiários para os funcionários, já que foi instalada uma área de fabricação de pastelaria no local que inicialmente correspondia ao sótão. A realização das obras foi igualmente confirmada pela testemunha que pessoalmente também verificou as mesmas. As testemunhas revelaram ter conhecimento pessoal e direto dos factos sobre que depuseram pelo que o Tribunal considerou os respetivos depoimentos credíveis e bastante para a prova da realização pela R. de obras nos termos julgados provados nas alíneas x) e y), mas não mais, como infra se referirá. O Tribunal julgou não provada a matéria constante do ponto 1., uma vez que as AA. não lograram provar que tivessem junto a caderneta predial em anexo à missiva referida em l), não constando a mesma do doc. 4 junto com a PI e admitindo as próprias AA. na resposta à exceção que o não tivessem feito. Igualmente a testemunha EE, que afirmou ter pessoalmente tratado da documentação remetida à R. com vista à transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, disse não ter a certeza de ter enviado à R. a cópia da caderneta predial, pelo que, quer em face do teor do doc. 4 junto com a PI, quer do depoimento da testemunha EE, o Tribunal julgou tal facto como não provado, nos termos admitidos pelas AA.. O Tribunal julgou não provada a matéria constante do ponto 2., por nenhuma prova ter sido feita pelas AA. quanto à falta de resposta às referidas missivas, não se referindo sequer a tal matéria as testemunhas oferecidas pelas AA.. O Tribunal julgou não provada a matéria constante do ponto 3., por não ter sido produzida prova nem do falecimento de DD, nem que ao mesmo sobreviveu FF. Face à impugnação do documento junto aos autos pela R. e na ausência de prova quanto à sobrevivência de FF ao primitivo senhorio, o Tribunal julgou igualmente não provada a matéria do ponto 4.. O Tribunal julgou não provada a matéria constante dos pontos 5. a 18. dado que relativamente a tal matéria a única prova produzida pela R. foi a prova testemunhal acima referida, a qual se revelou manifestamente insuficiente para a prova da demais factualidade alegada para além da própria realização das obras. Nenhuma das testemunhas soube dizer com um mínimo de certeza a data ou o custo das obras realizadas pela R. no locado, nem os funcionários da R., nem o seu contabilista.
Quanto à necessidade e natureza das mesmas, a convicção gerada no Tribunal em face do depoimento das testemunhas foi a que as obras foram realizadas em função da alteração do estabelecimento comercial de salão de jogos para pastelaria com área de fábrica e não, necessariamente, em função das condições do locado. Nesse sentido referiram as testemunhas que o legal representante da R. a certa altura fez obras no 1º piso para aí instalar a fábrica, fez a placa, arranjou o telhado e fez os sanitários e vestiários para os funcionários. Embora as testemunhas II e JJ tivessem referido que antes das obras chovia no telhado, a testemunha JJ afirmou espontaneamente que se o sótão se mantivesse como armazém, provavelmente não havia necessidade de mudar o telhado, salientando que todas as obras realizadas foram necessárias para o estabelecimento comercial funcionar como pastelaria com fabrico próprio. Em face da prova testemunhal oferecida pela R. e na ausência de prova documental, o Tribunal julgou provada a realização de obras pela R. no locado, mas não provados os demais factos alegados relativamente às mesmas. O Tribunal julgou não provada a matéria constante do ponto 19., por nenhuma prova ter sido feita pelas AA. quanto à falta de autorização pelos anteriores senhorios das obras realizadas pela R.. Afirmando as testemunhas EE e LL desconhecerem em absoluto quaisquer factos relativos a obras anteriores a 2004. Por outro lado, do depoimento da testemunha II resultou que o primitivo senhorio DD teve conhecimento da realização das obras, visitou o locado após a realização das mesmas e nunca de opôs à sua execução, revelando mesmo aprovação relativamente às mesmas. Em face da prova produzida e em face do caráter público das obras realizadas, o Tribunal julgou não provado que as mesmas não tivessem sido autorizadas pelo primitivo senhorio. * IV. Da Reapreciação da Matéria de Facto. Tendo a Recorrente dado cumprimento ao previsto pelo art.º 640º do Código de Processo Civil, cumpre conhecer da requerida reapreciação da matéria de facto. A Recorrente pretende a alteração da redacção da alínea v) dos factos provados da sentença recorrida, que deverá passar a ter a seguinte redação: “v) Desde a data de celebração do contrato de arrendamento, referida em c), que a R. ocupa o locado e paga a renda mensal correspondente, a qual, a partir de 1 de junho de 2013, passou a ser de €577,67, correspondente ao valor calculado pela própria R. como renda máxima admissível, ao abrigo das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, com base no VPT do locado de €103.980,46 indicado pelas AA. na comunicação de 8 de fevereiro de 2013.” A alínea v) dos Factos Provados tem a seguinte redacção: v) Desde a data de celebração do contrato de arrendamento, referida em c), que a R. ocupa o locado e paga a renda mensal correspondente.
Fundamenta a requerida alteração nos comprovativos de depósito bancário juntos pela Apelada como Doc. 4, que evidenciam depósitos mensais de €433,26, valor que corresponde, com precisão matemática, ao valor líquido de uma renda de €577,67, após dedução de retenção na fonte à taxa de 25% (€577,67 × 25% = €144,42; €577,67 − €144,42 = €433,25), com uma diferença de apenas um cêntimo de arredondamento; os recibos de renda eletrónicos emitidos pelas Apelantes e juntos como Doc. 5 confirmam expressamente a renda bruta de €577,67, a retenção na fonte de €144,42 e o valor líquido de €433,25, correspondente, de forma exata, aos depósitos identificados no Doc. 4. Mais refere que o Tribunal a quo consignou expressamente, na motivação da sentença, que a testemunha EE declarou que «o valor da renda sempre foi pago pela R. inquilina e aceite pelas AA., sem excluir qualquer período de tempo», entendendo a Recorrente que a afirmação necessariamente abrange o período posterior a junho de 2013 e que confirma que o valor pago e aceite desde então foi de €577,67. Pois bem, antes de mais, a pretendida redacção na parte em que se refere “…correspondente ao valor calculado pela própria R. como renda máxima admissível, ao abrigo das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, com base no VPT do locado de €103.980,46 indicado pelas AA. na comunicação de 8 de fevereiro de 2013” não só é conclusiva como se revela inútil face ao que consta assente em r) e t). Assim, o que realmente importa é verificar se é de aditar ao facto em apreço que a renda “… a partir de 1 de junho de 2013, passou a ser de €577,67.” Ora, analisados os factos r) e t) e a prova documental referida, resulta que o doc. 4 junto com a p.i. respeita à cópia das cartas, cujo teor está já assente em l); r) e t), não resultando dos mesmos mais do que aquilo que aí se assentou, nomeadamente, os factos que as Recorrentes pretendem agora ver provados. Quanto ao doc. 5, o mesmo é composto por cinco recibos de renda; o primeiro tem nele aposto como data de emissão de 12/12/2022, dizendo respeito ao mês de Julho de 2022; o valor da renda de 693,33€, sendo retidos na fonte 173,33 € e o valor da importância recebida 520,00 €; os dois recibos seguintes têm aposta a data de emissão de 12/12/2022, dizendo respeito aos meses de Setembro de 2002, o primeiro, e Novembro de 2022, o segundo; têm aposto o valor de renda de 577,67 €, sendo retidos na fonte 144,42 € e o valor da importância recebida 433,25€; os dois restantes têm aposta a data de emissão de 18/4/2023, dizendo respeito aos meses de Janeiro de 2023 e Março de 2023, respectivamente; o valor de renda de 577,67 €, sendo retidos na fonte 144,42 € e o valor da importância recebida 433,25€. Perante os valores e as datas em causa, manifestamente não logram as AA. fazer prova dos factos que pretendem ver assentes, pelo que se indefere a requerida alteração da redacção da alínea v), nada havendo a apontar à decisão proferida a este respeito pela 1ª Instância. * V. Do Direito.
Decidida a reapreciação da matéria de facto cumpre entrar na análise da fundamentação jurídica do recurso. Não está em causa no recurso a celebração do contrato; nem a sua validade formal; nem que na comunicação que foi feita à arrendatária não foi junta a cópia da caderneta predial urbana. Posto isto, em primeiro lugar a apelante vem invocar que “Os elementos enunciados no artigo 50.º do NRAU não têm todos a mesma natureza nem o mesmo valor jurídico: os previstos nas alíneas a) e b) – valor da renda, tipo e duração do contrato propostos, e valor do locado avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI – são requisitos materiais, por constituírem as informações de que o arrendatário carece para exercer os seus direitos de oposição de forma esclarecida; o previsto na alínea c) – cópia da caderneta predial urbana – é uma mera formalidade, por constituir apenas o suporte documental do VPT, cuja omissão não tem autonomia nem pode gerar ineficácia da comunicação quando a informação que visa transmitir foi efetivamente indicada pelo senhorio e integralmente compreendida e utilizada pelo arrendatário.” Esta invocação remete em grande parte para a jurisprudência constante do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência de 15 de junho de 2023, prolatado no Processo 10383/18.0T8LSB.L1.S1-A, Relatora Conselheira Maria da Graça Trigo, disponível em https://www.dgsi.pt/jstj, que fixou a seguinte Jurisprudência: “Nos arrendamentos para fins não habitacionais, celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, o locador que pretenda promover a transição do contrato para o NRAU, sem actualização da renda, não está obrigado à indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, nem à junção da cópia da caderneta predial urbana, como previsto nas alíneas b) e c) do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção da Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro.” Tal como referido na Sentença, aquele Acórdão e fundamentação nele constante não tem aplicação nos presentes autos, uma vez que as AA. pretenderam não só promover a transição para o NRAU como o aumento de renda. Vejamos porém se a interpretação da Recorrente que “…o previsto na alínea c) – cópia da caderneta predial urbana – é uma mera formalidade, por constituir apenas o suporte documental do VPT, cuja omissão não tem autonomia nem pode gerar ineficácia da comunicação quando a informação que visa transmitir foi efetivamente indicada pelo senhorio e integralmente compreendida e utilizada pelo arrendatário” deve proceder. No caso dos autos estamos perante um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, celebrado em 1 de Setembro de 1982, logo, antes do dia 05/10/1995, ou seja, antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30/09. Em 8 de Fevereiro de 2013, data em que as AA. pretenderam promover a transição do contrato para o NRAU, estava em vigor a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção da Lei n.º 31/2012, de 14/08, que previa, no seu art.º 50º, o seguinte: “A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana.” Desde logo na análise da norma se verifica que existem duas exigências diversas e cumulativas para o senhorio: que indique o valor do locado, nos termos aí referidos e que junte cópia da caderneta predial urbana. Não consta na Lei qualquer diferença na relevância dos requisitos em causa. Não se afigura que a letra da Lei exija um grande esforço de exegese ou interpretação, à luz do que determina o art.º 9º do Código Civil (de notar os Votos de Vencido constantes do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência de 15 de junho de 2023, supra citado) para mais estando perante uma comunicação em que se pretende o aumento da renda. Ou seja, o senhorio, para obter a transição para o NRAU, tem que cumprir na sua comunicação todas as indicações constantes do art.º 50.º do NRAU. Não estando aqui em causa a alínea a) do preceito, o que sucede é que o senhorio, ao indicar o valor do locado sem que junte a cópia da caderneta predial, apenas está a dar cumprimento à alínea b) da norma, não cumprindo a alínea c) – que está redigida em termos que não pressupõem qualquer exigência de interpretação. Não basta assim a mera comunicação do valor patrimonial, constante da alínea b), é necessário que tal comunicação seja acompanhada, por razões de transparência, completude de informação e boa-fé, da caderneta predial urbana. A exigência da indicação do valor patrimonial e da junção de cópia da caderneta predial urbana vem no seguimento da anterior aprovação do DL n.º 287/2003, de 12 de Novembro, que aprovou os Códigos do IMI e do IMT, sendo mais uma forma de pressão imposta aos proprietários para que se cumprisse o aí determinado e uma forma de fiscalização da mesma - a avaliação geral dos prédios urbanos, com especiais referências aos que estejam arrendados; veja-se o que se refere no preâmbulo desse diploma, onde se salienta: “Com este Código opera-se uma profunda reforma do sistema de avaliação da propriedade, em especial da propriedade urbana. Pela primeira vez em Portugal, o sistema fiscal passa a ser dotado de um quadro legal de avaliações totalmente assente em factores objectivos, de grande simplicidade e coerência interna, e sem espaço para a subjectividade e discricionariedade do avaliador. É também um sistema simples e menos oneroso, que permitirá uma rapidez muito maior no procedimento de avaliação. A concepção do novo sistema de avaliações beneficiou de um vasto acervo de informação, análises e estudos preparados desde há vários anos pelos serviços da Direcção-Geral dos Impostos, os quais foram actualizados e complementados segundo directrizes estabelecidas.
(…) Consagram-se, pois, no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) os contornos precisos da realidade a tributar, partindo para isso de dados objectivos que escapem às oscilações especulativas da conjuntura, de modo que sirvam de referência a uma sólida, sustentável e justa relação tributária entre o Estado e os sujeitos passivos. Por outro lado, criam-se organismos de coordenação e supervisão das avaliações, com uma composição que garante a representatividade dos agentes económicos e das entidades públicas ligadas ao sector, mantendo-se as garantias de defesa das decisões dos órgãos de avaliações. Os objectivos fundamentais das alterações propostas são, pois, o de criar um novo sistema de determinação do valor patrimonial dos imóveis, o de actualizar os seus valores e o de repartir de forma mais justa a tributação da propriedade imobiliária, principalmente no plano intergeracional. De referir também que outro dos objectivos principais a alcançar é o da rápida melhoria do nível de equidade. Tal desiderato é prosseguido, enquanto não for determinada a avaliação geral, através da actualização imediata dos valores patrimoniais tributários, pela via da correcção monetária ponderada, da redução substancial dos limites das taxas, fixados em 0,4% e 0,8%, e do estabelecimento de limites ao aumento da colecta, por forma a que não ocorra nem um agravamento exagerado e abrupto do imposto a pagar, nem uma quebra na receita, competindo aos municípios determinar em concreto qual a taxa a aplicar. No entanto, a actualização do valor patrimonial dos prédios urbanos arrendados até 31 de Dezembro de 2001, e que continuem arrendados no domínio de vigência do novo Código, será feita através da capitalização da renda anual, evitando assim que os seus titulares se vissem confrontados com um imposto a pagar que poderia exceder o rendimento efectivamente recebido. Os prédios urbanos novos e os que forem transmitidos no domínio de vigência do CIMI serão objecto de avaliação com base nas novas regras de avaliação e passarão a ser tributados por uma taxa entre 0,2% e 0,5%, a fixar por cada município.” As comunicações em causa inscrevem-se assim num imperativo, sendo relevantes para o conhecimento que o locatário, no caso de transição de regime para o NRAU, passa a ter dos elementos descritivos do imóvel arrendado, em concreto do valor real e atual do mesmo e a confirmação documental. Fazendo a Lei depender a eficácia da comunicação da verificação cumulativa das exigências previstas pelo art.º 50º do NRAU, conclui-se que a comunicação efectuada pelas senhorias não pode produzir os efeitos pretendidos, tal como se conclui na Sentença aqui posta em crise. Tal como referido no Voto de Vencida que efectua no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência de 15 de junho de 2023 a Conselheira Maria Clara Sottomayor: “No domínio dos arrendamentos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95, de 30 de setembro, a comunicação do senhorio ao inquilino com vista à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, mesmo que não haja lugar a qualquer atualização da renda, deve ser sempre acompanhada dos elementos referidos nas alíneas b) e c) do artigo 50.
º do NRAU, sob pena da sua ineficácia.” Alegam agora as senhorias, o que fazem apenas em sede de recurso, que a invocação da falta do envio da cópia da caderneta predial em sede de contestação, atendo o decurso do tempo, consubstancia abuso de Direito nos termos do art.º 334º do Código Civil. Sendo possível tal alegação, por ser questão de conhecimento oficioso e deduzida com base na factualidade já apurada nos autos – veja-se a este propósito o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20/12/2022, proferido no Proc. 8281/17.4T8LSB.L1.S1, disponível em juris.stj.pt – cumpre dela conhecer. A fim de se apurar se existe o invocado abuso de direito, impõe-se previamente olhar para o regime legal estabelecido. Efectuada a comunicação ao arrendatário prevista pelo art.º 50º do NRAU, na redacção aqui aplicável, ao arrendatário era lícito, conforme art.º 51º do mesmo diploma e prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior: “a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.º; c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio; d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53.º”. Prevê ainda o n.º 4 do art.º 51º do NRAU que o arrendatário, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, deve invocar uma das seguintes circunstâncias: “a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade; b) Que tem a sua sede no locado uma associação privada sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal; c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho.” Nos termos do n.º 5 do art.º 51º, para efeitos da mesma lei, «microentidade» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes:
“a) Total do balanço: (euro) 500 000; b) Volume de negócios líquido: (euro) 500 000; c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco.” O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.º 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância. No caso, a R. invocou esta circunstância, juntou prova documental e opôs-se, quer à transição para o NRAU, quer ao aumento de renda indicado pelas senhorias. Ora, de acordo com o art.º 54º do NRAU: “1 - Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º 2 - No período de cinco anos referido no número anterior, o valor atualizado da renda é determinado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º 3 - Se o valor da renda apurado nos termos do número anterior for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do artigo 24.º, é este o aplicável. 4 - Quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor. 5 - No mês correspondente àquele em que foi feita a invocação de uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º e pela mesma forma, o arrendatário faz prova anual da manutenção daquela circunstância perante o senhorio, sob pena de não poder prevalecer-se da mesma. 6 - Findo o período de cinco anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 50.º e seguintes, com as seguintes especificidades: a) O arrendatário não pode invocar novamente qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º; b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.” O prazo aqui previsto de cinco anos passou para dez anos com a redacção do NRAU dada pela Lei n.º 43/2017, de 14 de Junho, com entrada em vigor no dia seguinte ao da sua publicação (conf. art.º 8º), pelo que se aplica à relação jurídica aqui em vigor, nos termos do art.º 12º do Código Civil.
A redacção do art.º 54º passou a ser a seguinte: “1 - Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 10 anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º 2 - No período de 10 anos referido no número anterior, o valor atualizado da renda é determinado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º 3 - Se o valor da renda apurado nos termos do número anterior for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do artigo 24.º, é este o aplicável. 4 - Quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor. 5 - Nos anos seguintes ao da invocação da circunstância regulada no presente artigo, o inquilino faz prova dessa circunstância, pela mesma forma e até ao dia 30 de setembro, quando essa prova seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano, sob pena de não poder prevalecer-se daquela circunstância. 6 - Findo o período de 10 anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 50.º e seguintes, com as seguintes especificidades: a) O arrendatário não pode invocar novamente qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º; b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos; c) Durante o prazo de cinco anos previsto na alínea anterior e na falta de acordo das partes acerca do valor da renda, o senhorio pode atualizar a renda, de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, com aplicação dos coeficientes de atualização anual respetivos, definidos nos termos do artigo 24.º” Resultou provado que “u) No ano fiscal de 2012, a R. continuou a sua atividade como estabelecimento comercial aberto ao público, apresentou um balanço inferior a € 500.000,00 e um valor de negócios líquido inferior a € 500.000,00.”, pelo que a objecção que as senhorias fizeram àquela invocação não procede. Ora, temos por assente que o facto da R. não ter invocado a falta de junção da caderneta predial com a comunicação das senhorias não a impede de a invocar posteriormente, tal como é a jurisprudência do Acórdão da Relação do Porto de 11/12/2024, Proc. n.º 6413/23.2T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt, onde se pode ler: “Por aqui vemos, portanto, que nem sempre o processo negocial se encerra logo na primeira fase. E, assim, não havendo consenso entre senhorio e arrendatário sobre a transição para o NRAU e/ou atualização da renda nessa fase, daí não resulta qualquer preclusão quanto aos factos alegados pelo senhorio.
Isto é, no caso do arrendatário, por exemplo, não aceitar as modificações contratuais propostas pelo senhorio, daí não se segue que tenha reconhecido como verdadeiros os factos que estiveram na base das mesmas, ainda que não os tenha impugnado. Nada na lei o indica e, pelo contrário, tendo presente que estamos no âmbito de um processo negocial, a conclusão a retirar é exatamente a oposta: o silêncio do arrendatário a propósito de algum desses factos só poderia ser encarado como aceitação dos mesmos se a lei, os usos ou alguma convenção assim o determinasse (artigo 218.º do Código Civil). O que, de todo, não é o caso. Com efeito, a lei só comina com a aceitação (tácita) da renda ou do tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio, a falta de resposta do arrendatário – artigo 31.º, n.º 9, “ex vi” artigo 51.º, n.º 7, do NRAU. Não propriamente a sua divergência quanto a alguma das modificações propostas pelo senhorio ou mesmo a ausência de impugnação especificada de todos ou algum dos factos que constituem os seus pressupostos. E, faz sentido que assim seja. Na verdade, este não é um processo judicial no qual o arrendatário esteja obrigado a tomar posição definida sobre cada um dos factos alegados, sob pena dos mesmos serem admitidos por acordo (artigo 574.º, do CPC). Não é assim. Este, repetimos, é um processo negocial, ainda que específico e obrigatório, e, desse modo, são-lhe aplicáveis, na parte não prevista, as regras relativas à formação e modificação dos negócios jurídicos, que não incluem a dita preclusão. Logo, a mesma não pode ser reconhecida. (…) Não tendo havido acordo entre as partes no decurso do processo negocial, a propósito da transição para o NRAU e atualização da renda, o R. continuava a poder esgrimir, inclusive neste processo judicial, como fez, as razões e os factos que, a seu ver, determinam a improcedência da pretensão da A., naquele sentido. (…) Por outro lado, ao contrário do sustentado pela A., não é a circunstância da mesma ter rejeitado as razões esgrimidas pelo R. para não aceitar as alterações por si propostas [ou seja, tratar-se de uma associação e uma pessoa coletiva de direito privado, sem fins lucrativos e que se dedica à atividade cultural, recreativa e de solidariedade social para os seus membros e para a comunidade onde está integrada; tratar-se de uma micro entidade, no sentido definido pelo nº 5 do artigo 51º do NRAU, por não ter empregados e o seu balanço e volume da sua atividade económica ser inferior a 2.000.000,00€; e, quanto ao valor da renda proposto, ter alegado ter graves dificuldades económicas, propondo fixar o valor da renda em 150,00€/mês], que determina, só por si, que tivesse sido encerrado o processo negocial e vedado ao R. a alegação ulterior de outros fundamentos. Com efeito, não tendo havido acordo, ainda que por outras razões, o direito de que a A. se arroga titular de proceder à transição para o NRAU e à atualização da renda, mantém-se controvertido e, em sede judicial, podem ser-lhe opostas, pelo R., todas as razões que entenda serem pertinentes para a defesa dos seus legítimos interesses. Inclusive, portanto, a desconformidade entre a descrição do locado constante da certidão matricial e a situação realmente existente, como aconteceu.” Assente esta possibilidade por parte da R., vejamos então se, como pretendem as recorrentes, “Permitir à Apelada invocar a ineficácia da comunicação de 8 de fevereiro de 2013, após ter participado ativamente no procedimento de transição para o NRAU, calculado a renda máxima ao abrigo desse regime, aceitando-a quando as Apelantes a fixaram e pago-a sem interrupção durante mais de dez anos, repudiando agora os seus efeitos no preciso momento em que o regime lhe é desfavorável – por sujeitar o contrato a prazo certo e, assim, permitir a oposição à renovação –, seria tolerar um exercício manifestamente abusivo do
direito que o princípio da boa-fé consagrado no artigo 334.º do CC não pode tutelar.” O instituto do abuso de direito constitui uma fórmula mais geral de concretização do princípio da boa fé, reputando de ilegítimo o exercício de qualquer direito sempre que exceda os limites da boa fé, dos bons costumes ou do fim social ou económico desse direito (art.º 334º do Código Civil). A função social e económica do direito tem a ver com a sua configuração, que se apura pela finalidade para que foi atribuído ou constituído esse direito. Os bons costumes correspondem a regras de moral e de deontologia jurídica: a autonomia privada não pode desrespeitar essas regras, como decorre do art.º 280º do Código Civil. As diversas modalidades do instituto encontram-se sistematizadas por Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, 7ª reimpressão, 2017, págs. 661 a 860: a exceptio doli, o venire contra factum proprium, as inalegabilidades formais, a supressio e a surrectio, o tu quoque e o desequilíbrio no exercício. Invocado nos autos o abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, este baseia-se na máxima de a ninguém ser permitido agir contra o seu próprio acto. À partida, ela exprime a reprovação social e moral que recai sobre aquele que assuma comportamentos contraditórios. Transposta para o direito, a máxima baseia-se na ideia de boa fé e no princípio da tutela da confiança: o agente fica adstrito a não contradizer o que primeiro disse ou fez. Apenas em circunstâncias especiais o direito proíbe o venire; uma dessas circunstâncias ocorre nas situações em que é criada uma aparência jurídica em termos tais que suscita a confiança das pessoas. A confiança digna de tutela radica em algo objectivo: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura. Para que a conduta em causa possa ser considerada em relação à criação de confiança é preciso que ela, directa ou indirectamente, revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro. Ora, julga-se não se verificar nos autos a alegada situação de abuso de Direito. Primeiro, porque, como vimos, não há qualquer dúvida que a R. se opôs quer à transição para o NRAU, quer ao aumento de renda. Não lograram as senhorias demonstrar os factos que pretendiam ver assentes em sede de reapreciação da matéria de facto. Depois porque o prazo de dez anos para vir agora invocar a ineficácia da comunicação não lhe é atribuível: as senhorias é que, partindo do pressuposto que o contrato havia validamente transitado para o NRAU, apenas agora entenderam comunicar a oposição à renovação. Por fim, ainda se refira que, mesmo a considerar a eficácia da comunicação efetuada em 2013 (o que aqui se refere sem conceder) a verdade é que a transição para o NRAU, sendo a R. uma microempresa, nunca podia operar com a comunicação efectuada, atento o regime fixado pelo art.º 54º do NRAU.
Desta forma, conclui-se no Recurso como na Sentença proferida: “Concluindo pela ineficácia da transição para o NRAU do contrato de arrendamento celebrado em 1 de setembro de 1982, sem termo, com inicio na mesma data, entre a R. e DD, teremos de concluir pela improcedência dos pedidos formulados pelas AA. Com efeito, ao contrato de arrendamento sub Júdice aplicam-se, por força do disposto no artigo 59º do NRAU, as normas transitórias previstas nos artigos 27º a 29º do mesmo diploma legal, na redação acima referida, dado que foi celebrado em data anterior à entrada em vigor do Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de setembro, Do artigo 28º nº 2 do NRAU resulta que os contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de setembro, sem duração limitada, não são livremente denunciáveis pelo senhorio, não lhes sendo aplicável o disposto no artigo 1101º c) do Código Civil. Porém, ainda que as AA. venham defender um entendimento diferente, o certo é que as mesmas através da missiva que remeteram à R. em 5 de março de 2020, não pretenderam denunciar o contrato de arrendamento, mas sim, opor-se à sua renovação. Ora, não tendo o contrato transitado para o regime do NRAU e sendo um contrato sem prazo certo, não poderá ter lugar a figura da oposição à renovação, a qual é exclusiva dos contratos com prazo certo, como evidenciado pela R. na jurisprudência citada. Sendo ineficaz a comunicação da transição para o NRAU, é igualmente ineficaz a oposição das AA. à oposição à renovação do contrato, o qual se manteve como contrato sem prazo certo, pelo que, improcede o pedido de declaração da validade da oposição à renovação do contrato de arrendamento existente entre AA. e R., bem como e consequentemente, os pedidos de condenação da R. a despejar o locado e a restituí-lo às AA., tal como o pedido indemnizatório formulado. Nestes termos será a ação julgada integralmente improcedente e a R. absolvida dos pedidos formulados.” Assim e nos termos da fundamentação supra, igualmente improcede o Recurso, com manutenção da Sentença recorrida. *** VI. Das Custas. Vencidas no Recurso são as Recorrentes as responsáveis pelo pagamento das custas do recurso, conf. art.º 527º do Código de Processo Civil. *** DECISÃO
Pelo exposto julga-se o recurso improcedente e, em consequência, mantém-se a Sentença proferida. Custas pelas Recorrentes. Not. e reg. Lisboa, 8/10/2026 Vera Antunes (Relatora) Cláudia Barata (1ª Adjunta) João Manuel P. Cordeiro Brasão (2º Adjunto)