Processo 21423/22.9T8LSB.L1-2

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados

A 15/09/2022, A e H intentaram uma acção comum contra Planeta XXI – Sociedade de Gestão de Investimentos Imobiliários, Lda., (locatária) e T (fiadora e principal pagadora) pedindo:

a) a condenação das rés a reconhecerem como cessados todos os efeitos do contrato de arrendamento entre as partes outorgado, por força da resolução efectuada pelos autores por carta datada de 14/07/2022, com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas entre 01/01/2022 e 01/07/2022;

b) a condenação solidária das rés a devolverem imediatamente o prédio locado aos autores, livre e devoluto de pessoas e bens, face à cessação do contrato de arrendamento em causa;

c) a condenação solidária das rés a pagarem, aos autores, 38.500€, relativa às rendas vencidas e não pagas e aludidas em (a) supra ou, em alternativa, a apurar-se que a quantia aludida no art. 25 da p. inicial se destinou ao pagamento parcial daquelas rendas vencidas e não pagas, a de 26.125€, tudo acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, a contar do vencimento de cada uma de tais rendas e até integral pagamento;

d) a condenação solidária das rés a pagar aos autores 5.500€ de indemnização por cada mês a contar de Agosto de 2022, nos termos do art. 1045 do Código Civil, elevando-se tal valor para o dobro em caso de mora na entrega do imóvel e até que a mesma entrega ocorra, valor a liquidar em “ execução de sentença “, tudo acrescido de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento e, subsidiariamente e em articulado superveniente admitido,

Os autores alegaram em suma (numa peça com 22 páginas) terem celebrado com a primeira ré um contrato de arrendamento, em 15/11/2015, com início em 01/12/2015, por 5 anos, sucessivamente renovável por períodos de três anos, se não denunciado, tendo a 2.ª ré assumido a qualidade de fiadora e principal pagadora, solidariamente com a 1.ª ré e que, por cartas de 30/09/2019, pretenderam comunicar às rés a não renovação do contrato e sua cessação em 30/11/2020, data em que lhes deveria ser devolvido o locado e que tais cartas foram devolvidas, por não reclamadas; mais alegam terem reenviado às rés tais cartas de 14/11/2019 e terem acabado por aceitar a renovação entretanto ocorrida do contrato até 30/11/2023 mas que, a partir de 01/01/2022 e até Julho do mesmo ano as rendas não foram pagas e, por isso, por carta de 14/07/2022, dirigida à 1.ª ré, tentaram comunicar a resolução contratual, com efeitos imediatos, por tal facto, além da obrigação de restituição imediata de restituição do locado de imediato, tendo cópia de tais cartas sido enviadas à 2.ª ré; acrescentam ainda que, em tal carta (de 14/07/2022 ) comunicavam ainda à 1.ª ré que se opunham, de qualquer modo, a uma nova renovação do contrato e que, em 17/08/2022, enviaram, através do respectivo mandatário, carta à 1.ª ré a pedir a restituição do locado, com cópia da aludida carta de 14/07/2022, de tal carta tendo sido dado conhecimento à 2.ª ré, cartas essas devolvidas, por não reclamadas pelas rés; finalmente referem ter, em 03/06/2022, recebido na sua conta, 12.375€, equivalente a três rendas, em singelo - após dedução das retenções - e que nenhuma das rés lhes voltou a pagar qualquer valor até à entrada da causa em juízo.

As rés contestaram; arguiram as excepções peremptórias de: pagamento, até ao termo do prazo da contestação, do valor das rendas referidas pelos autores como não pagas e vencidas, acrescido de 20% do seu valor, a título de indemnização e, assim, a caducidade do direito dos autores à resolução contratual; a ineficácia das cartas dirigidas às rés - quer quanto à resolução contratual, quer quanto à oposição à não renovação do contrato (por incumprimento de formalismos legais e falta de comprovação do mandato conferido pelos autores aos mandatários delas signatários) e, por último, o abuso de direito dos autores.

Os autores responderam à matéria de excepção, pugnando pela sua improcedência.

Falecido o autor e deduzida a habilitação dos seus sucessores, foram os mesmos (viúva/autora e filhos do falecido) habilitados para prosseguir a causa com as rés, em representação do autor falecido.

Por articulado superveniente de 12/12/2023 os autores alegaram terem as rés tomado conhecimento, com a sua citação para esta causa, das cartas de oposição à renovação do contrato e sua consequente cessação em 30/11/2023 e que, não obstante, as rés lhes não restituíram o locado; em consequência deduziram um pedido subsidiário de condenação solidária das rés: (1) Ver decretado o despejo imediato, por efeito da cessação do “contrato de arrendamento” em 30/11/2023, em resultado da oposição à renovação manifestada pelos autores; (2) Ser decretada a entrega imediata do prédio livre de pessoas e bens; (3) Pagar solidariamente aos autores uma indemnização mensal correspondente ao valor das rendas vencidas e vincendas, acrescidas do montante indemnizatório constante do art. 1045/2 do Código Civil e respectivos juros de mora, tudo contabilizado desde a data de 30/11/2023 e até efectivo e integral pagamento;

Liminarmente admitido o articulado superveniente, pronunciaram-se as rés pelo seu desentranhamento, conforme requerimento de 12/12/2022 e interpuseram recurso da decisão da respectiva admissão liminar, recurso julgado improcedente pelo TRL.

Depois da realização de audiência prévia, foi proferido saneador-sentença a julgar improcedentes, por não provados, os pedidos - principais e subsidiário – formulados pelos autores, ou seja, a julgar improcedente a acção e a absolver as rés de todos pedidos.

Os autores recorrem do saneador-sentença – para que seja revogado e substituído por outro que reconheça a eficácia da comunicação de oposição à renovação remetida pelos senhorios, declarando cessado o contrato de arrendamento em 30/11/2023, condenando as rés no pedido subsidiário formulado.

As rés responderam, no sentido da improcedência do recurso.

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Questão que importa decidir: se o pedido subsidiário formulado pelos autores devia ter sido julgado procedente.

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Estão dados como provados os seguintes factos:

1\ O autor entretanto falecido contraiu casamento católico (com convenção antenupcial de bens no regime de comunhão geral de bens) com a autora, tendo a mesma adoptado, com o casamento, o apelido…

2\ A propriedade do prédio urbano […] descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 00/18/04/1994 da freguesia de…, concelho de Lisboa e inscrito na matriz urbana da mesma freguesia sob o artigo 00 - foi registada, provisoriamente e através da apresentação 4 de 06/12/2001, a favor do falecido autor e da autora, por compra à Companhia de Seguros Fidelidade, SA, tendo tal aquisição sido convertida em definitiva através da ap. 22 de 31/05/2002.

3\ No dia 25/11/2015, os autores - designados como senhorios ou 1.ºs contratantes -, a 1.ª ré como 2.ª contratante ou arrendatária e a 2.ª ré designada como 3.ª contratante ou fiadora, foi outorgado um acordo, reduzido a escrito e denominado de Contrato de Arrendamento para habitação com prazo certo, tendo por objecto o prédio aludido em 2, contrato do qual foram feitas constar, além do mais, as seguintes cláusulas:

1.ª

1 - O arrendamento é celebrado sob a forma de prazo certo, ao abrigo do disposto nos artigos 1095 e seguintes do CC e terá a duração de cinco anos, com início no dia 21/12/2015 e termo no dia 30/11/2020.

2 - No termo do prazo contratual, não havendo denúncia por qualquer das partes, o contrato renovar-se-á automaticamente por iguais e sucessivos prazos de três anos, nos termos do art. 1096/1 do CC.

2.ª

1 - O senhorio pode opor-se à renovação automática do contrato mediante comunicação, remetida à arrendatária por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência não inferior a um ano do termo do contrato, nos termos do art. 1097 do CC.

2 - A arrendatária poderá impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação remetida ao senhorio por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato, nos termos do art. 1098/1 do CC.

[…]

3.ª

O locado destina-se, exclusivamente, à habitação.

[…]

4.ª

A renda mensal é fixada em 5.500€ até à que se vence no primeiro dia útil de Maio de 2020, referente ao mês de Julho do mesmo ano.

a) No acto de assinatura do presente contrato a arrendatária paga ao senhorio o valor de 12.375€, correspondente às rendas referentes aos meses de Dezembro de 2015 a Fevereiro de 2016, importância quantificada após dedução da respectiva retenção na fonte, conforme recibo nesta data emitido referente aos três primeiros meses de contrato.

b) As rendas seguintes, a começar pela referente a Março de 2016, vencem-se no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disserem respeito (a referente ao mês de Março de 2016 deverá ser paga no primeiro dia útil de Janeiro anterior).

c) A renda será paga pela arrendatária mediante depósito ou transferência bancária para a conta do senhorio no Novo Banco…. O pagamento da renda só se considera efectuado na data em que a respectiva importância puder ser livremente mobilizada pelo senhorio.

d) Os recibos de quitação da renda serão emitidos pelo senhorio após o efectivo pagamento, isto é, na data em que a respectiva importância se encontrar livre e disponível para ser mobilizada pelo senhorio.

[…]

6.ª

1 - A arrendatária reconhece que o locado lhe é entregue em perfeitas condições de funcionalidade pra o fim a que se destina.

2 - A arrendatária obriga-se, com a cessação do presente contrato, a entregar o locado no mesmo estado em que o recebeu, limpo e em bom estado de conservação, obrigando-se a reparar a expensas suas todas as deteriorações existentes no locado e respectivos equipamentos, com excepção das que resultem de um uso normal e prudente.

[…]

7.ª

O locado é arrendado com mobiliário descrito em documento anexo, bem como os seguintes equipamentos: placa, forno, exaustor, microondas, frigorífico, máquina de lavar loiça, máquina de lavar roupa, máquina de secar roupa, equipamento de videovigilância, equipamento de extracção de água e de regas, equipamento de aquecimento de águas e equipamento de aspiração central.

8.ª

A arrendatária poderá denunciar o presente contrato nos termos dos números 2 e 3 do art. 1098 do CC.

9.ª

A 3.ª contratante (fiadora) e principal pagadora, abaixo assinada, assume solidariamente com a inquilina a obrigação de cumprimento pontual (ponto por ponto) de todas as cláusulas deste contrato, seus aditamentos legais e suas renovações até à efectiva restituição do locado, livre e devoluto e nas condições estipuladas. A fiadora declara, expressamente, que a fiança que acaba de prestar, subsistirá ainda que se verifiquem, durante a vigência do presente contrato ou nas suas renovações, alterações ao valor da renda agora fixada e mesmo depois de decorrido o prazo de cinco anos a que alude o art. 654 do CC.

10.ª

1 - Qualquer uma das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento da outra parte que, pela sua gravidade ou consequências, tornem inexigível a manutenção do arrendamento.

2 - As partes consideram que a verificação de qualquer um dos seguintes factos das alíneas a seguir discriminadas, serão consideradas como fundamento directo e imediato para a resolução do contrato:

a) não pagamento pontual e integral do valor da renda estipulada, qualquer que seja o montante e o número de meses de renda, total ou parcial, vencida;

b) a prática de actos no locado que ponham em causa a segurança ou contrários às boas práticas;

[…]

11.ª

As comunicações a que haja lugar entre as partes, ao abrigo do presente contrato, serão efectuadas por carta registada com a/r e deverão ser expedidas para as seguintes moradas:

As dirigidas ao senhorio, para a Rua […].

As dirigidas à arrendatária e à fiadora para a Avenida […].

Qualquer uma das partes poderá indicar, por escrito, outro endereço onde deseje receber as notificações futuras.

12.ª

Para resolver qualquer litígio emergente da interpretação, celebração, execução ou cessação do presente contrato de arrendamento, as partes convencionam como competente, o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro.”

4\ No mais, dá-se como reproduzido o teor do doc.3 junto pelos autores com a petição inicial.

5\ Com data de 20/02/2019, D, advogada, dirigiu à 1.ª ré, para a morada do locado, uma carta registada com a/r em que, além do mais e referindo fazê-lo aos autores iniciais, fez constar, no essencial, o seguinte:

- “encontrarem-se em dívida, à data, as rendas vencidas em 01/12/2018 e 01/01/2019, no valor global de 11.000€ e de que,

- ou tal ré ou a fiadora pagavam, até 28/02/2019, o valor de 11.000€, acrescido do correspondente à indemnização de 50% (5.500€), pagando, dentro do prazo legal a renda que se vencia em 01/03/2019 e as seguintes, prosseguindo o contrato ou,

- pagavam, até à mesma data de 28/02/2019, o valor das rendas em atraso (11.000€) e entregavam a chave do locado e, que poderiam sempre exigir-lhes, em tribunal, o pagamento das rendas vencidas e não pagas e juros e que, não respondendo até dia 28/02/2019, daria entrada em tribunal do correspondente processo de cobrança coerciva das rendas vencidas e das vincendas até à entrega do locado.”

6\ No dia 20/02/2019, a mesma advogada referindo agir em nome dos autores iniciais, dirigiu à 2.ª ré, carta registada com a/r dirigida para a morada do locado dos autos, carta com o mesmo teor da referida em 5.

7\ As cartas aludidas em 5 e 6 não foram recebidas pelas rés, por não reclamadas.

8\ No dia 09/08/2019 a mesma advogada dirigiu à 1.ª ré carta registada com a/r para o locado dos autos, referindo estar a agir em nome dos autores iniciais, carta da qual fez constar, no essencial, o seguinte:

“encontrar-se em falta, à data, o pagamento das rendas vencidas de 01/05/2019 a 01/08/2019, no valor global de 22.000€ e de que,

- ou tal ré ou a fiadora pagavam, até 31/08/2019, o valor de 22.000€, acrescido do correspondente à indemnização de 20% (4.400€), prosseguindo o contrato ou,

- pagavam, até à mesma data de 31/08/2019, o valor das rendas em atraso (22.000€) e entregavam a chave do locado e, que poderiam sempre exigir-lhes, em tribunal, o pagamento das rendas vencidas e não pagas e juros e que, não respondendo até dia 31/08/2019, daria entrada em tribunal do correspondente processo de cobrança coerciva das rendas vencidas e das que se vençam até à entrega do locado, acrescidas de juros e custas.”

9\ Com data de 09/08/2019 a mesma advogada dirigiu à 2.ª ré, para a morada do locado, cópia da carta aludida em 8.

10\ As cartas referidas em 8 e 9 não foram recebidas pelas suas destinatárias, por não reclamadas.

11\ No dia 16/09/2019 a referida advogada dirigiu à 1.ª ré, para a morada do locado em causa nos autos, carta registada com a/r, referindo agir em nomes dos autores iniciais, carta da qual fez constar, no essencial, o seguinte:

“… Em 09/08/2019 foi remetida a V/Exas carta registada com a/r, mas a mesma foi devolvida com a indicação de “objecto não reclamado.” A referida carta indicava o valor das rendas em dívida e da indemnização devida pelos sucessivos atrasos no pagamento das mesmas.

Em 11/09/2019, os M/Constituintes recepcionaram uma transferência no valor de 12.375€, mas a emissão dos recibos está pendente do pagamento da indemnização, nos termos do art. 1042 do CC pois a mora só cessa com o pagamento da indemnização.

Pelo exposto, caso pretendam manter o contrato deverão pagar até ao dia 30/09/2019, as rendas vencidas em 01/08/2019 e em 01/09/2019 e a indemnização no valor de 5.500€, correspondente a 20% das rendas vencidas de 01/05/2019 a 01/09/2019. Tudo no montante total de 16.000€. Caso não procedam em conformidade, dará entrada no tribunal o correspondente processo de cobrança coerciva das rendas em dívida e todas as que se vençam até entrega da casa devoluta, acrescidas de juros e custas legais.”

12\ A carta aludida em 11 não foi recebida pela sua destinatária, a 1.ª ré, por não reclamada.

13\ Com data de 30/09/2019, mas expedida em 02/10/2019, a aludida advogada dirigiu à 1.ª ré carta registada com a/r para a morada do locado, carta da qual fez constar, mencionando agir em nome dos autores iniciais, no essencial, o seguinte:

Venho, em nome dos M/Constituintes comunicar-lhes, respeitando a antecedência prevista no contrato (um ano), a não renovação do contrato de arrendamento [em causa nos autos].

Assim, o contrato cessará em 30/11/2020, devendo V/Exas desocuparem o locado nessa data, entregando-o livre de pessoas e bens. “

14\ Na data de 30/09/2019 a mesma advogada dirigiu à 2.ª ré carta registada com a/r para a morada do locado, carta essa com teor igual ao da carta aludida em 13, carta essa expedida em 02/10/2019.

15\ As cartas referidas em 13 e 14 não foram recebidas pelas suas destinatárias, ora rés, por não reclamadas, tendo as mesmas sido devolvidas à referida advogada em 15/10/2019.

16\ No dia 14/11/2019 a mencionada advogada dirigiu à 1.ª ré carta registada com a/r para a morada do locado, carta da qual fez constar agir em nome dos autores iniciais e ainda, no essencial, o seguinte:

“Venho, em nome dos M/Constituintes, proprietários do Prédio […] que que são inquilinos conforme contrato […], comunicar-lhes o seguinte:

Em 02/10/2019 remeti a V/Exas carta registada com a/r mas a mesma veio devolvida com a indicação de “objecto não reclamado “

Ora, com a referida carta, os M/Constituintes pretendiam dar conhecimento a V/Exas da não renovação do contrato de arrendamento, celebrado em 25/11/2015 e, como tal, o contrato cessará no dia 30/11/2020, data em que deverão desocupar e entregar o locado livre de pessoas e bens.

Pelo exposto, venho, no prazo e para os efeitos previstos nos n.ºs 3 e 4 do artigo 10 da Lei 6/2006, de 27/02, doravante abreviadamente designada por NRAU, na redacção que lhe foi dada pelas Leis 31/2012, de 14/08, 43/2017, de 14/06 e 13/2019, de 12/02, enviar-lhe nova carta e cópia da enviada em 02/10/2019.”

17\ No dia 14/11/2019 a advogada aludida em 5 e seguintes, dirigiu à 2.ª ré, para a morada do locado dos autos, referindo fazê-lo em nome dos autores iniciais, carta registada com a/r, enviando com a mesma, cópia da carta aludida em 16.

18\ As cartas referidas em 16 e 17 não foram recepcionadas pelas rés, por não reclamadas.

19\ No dia 14/07/2022 os autores dirigiram à 1.ª ré carta registada com a/r para a morada dos autos, carta essa por eles assinada e de que fizeram constar o seguinte:

“Assunto: Comunicação para cessação de contrato de arrendamento para habitação, com prazo certo - comunicação à contraparte por via de obrigação incumprida;

Exmos. senhores,

Os signatários são os únicos proprietários do prédio [em causa nos autos…].

Em 25/11/2015, os signatários celebraram com VX um contrato de arrendamento para habitação com prazo certo (doravante identificado como contrato de arrendamento), cujo objecto é precisamente o Prédio.

O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo certo de 5 anos, “… com início no dia 01/12/2015 e termo no dia 30/11/2007, renovando-se por períodos iguais e sucessivos de três anos, nos termos do disposto no artigo 1096.º/1 do CC.

Transcrevem, de seguida, as cláusulas 2.ª/1 [relativa à oposição da renovação], 4.º-b [relativa ao valor da renda], os §§ 1 e 3 da 11 [relativamente às moradas para onde devem ser enviadas as comunicações], e continuam invocando e transcrevendo as cartas com o conteúdo do facto 13 e 14 supra [não renovação do contrato de arrendamento].

E continuam:

Todavia, apesar de remetidas para a morada especificamente convencionada no contrato nem VX, nem a fiadora reclamaram as cartas registadas com a/r em questão, deixando que as mesmas fossem devolvidas à procedência.

Por esse razão, em 14/11/2019, por carta registada com a/r, remetida para a morada convencionado no contrato de arrendamento, os signatários remeteram a VX uma nova missiva, agora com o seguinte teor [estão a referir-se à carta do ponto 16 que transcrevem, tal como repetem a carta idêntica do ponto 17 e continuam:]

No entanto, e não obstante o contrato detivesse o seu termo previsto em 30/11/2020, por via da publicação da Lei 1-A/2020, de 19/03, foi estabelecido que: “Durante a vigência das medidas de prevenção, contenção, mitigação 3 tratamento da infecção epidemiológica por SARS-Cov-2 e da doença Covid-19, conforme determinada pela autoridade de saúde pública e até 60 dias após a cessação de tais medidas nos termos do artº 7º da presente lei, ficam suspensos: a) a produção dos efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efectuada pelo senhorio.”

O referido regime legal foi depois alterado pela publicação da Lei 75-A/2020, de 30/12, que procedeu à modificação da redacção do art. 8, o qual passou a dispor: “Sem prejuízo do disposto no nº 4, ficam suspensos até 30/06/2021: a) A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efectuadas pelo senhorio;”.

Acontece que até à presente data VX mantêm-se na posse do prédio, não o devolvendo aos signatários, conforme entendemos estavam obrigados a fazer, tendo, para além do mais, no dia 19/04/2022, enviado ao nosso advogado, Dr. P, uma carta na qual contestam a denúncia por nós apresentada e sustentam o seguinte: “ …não recebemos as comunicações que aí são referidas, a primeira de 02/10/2019 e a segunda de 14/11/2019, com vista a que se operasse a oposição à renovação do contrato de arrendamento com efeitos a 30/11/2020. Nos termos que constam desta carta aquelas duas comunicações não nos terão sido enviadas pelos senhorios mas sim pelos seus advogados…”

Com isto, pretenderam VX afirmar que a denúncia não foi validamente efectuada pelos signatários e que, em consequência, o contrato de arrendamento se renovou em 01/12/2020, mantendo-se em vigor até 30/11/2023.

Ora, não perderão os signatários um minuto do seu tempo a discutir esta posição de VX e, como tal, aceitam que o contrato de arrendamento se terá por renovado até 30/11/2023.

Seja como for, sendo este o propósito da presente missiva, VX não procederam ao pagamento das rendas que, nos termos do contrato, se venceram em 01/01/22, em 01/02/22, em 01/03/2022, em 01/04/2022, em 01/05/22, em 01/06/22 e em 01/07/22, sendo o valor total líquido relativo às rendas em dívida, nesta data, de 7 rendas vencidas e não pagas, tudo no valor de 38.500€, apesar de terem sido reiteradamente interpelados para cumprir essa obrigação contratual, o que nunca fizeram.

Em boa verdade, VX nunca pagaram atempadamente a renda que era devida nos termos do contrato, como sempre recusaram receber ou levantar as inúmeras cartas de interpelação que os signatários vos foram remetendo ao longo dos anos, o que denota um comportamento reiteradamente inadimplente e absolutamente consciente.

O artigo 1041 do CC dispõe que a mora do arrendatário investe o locador no direito de exigir - para além das rendas em atraso - uma indemnização de 20%. Determina, ainda, o número 3 do mesmo dispositivo legal, que o senhorio poderá recusar o recebimento das rendas posteriores até que o arrendatário cumpra as obrigações anteriores (considerando-se todas em dívida para os devidos e legais efeitos).

Acresce que nos termos do nº 4 do art. 1031 do CC, o legislador vai mais longe e consagra ao senhorio o direito à resolução do contrato com base nas prestações em mora, isto não obstante a recepção de novas rendas.

Por fim, decorre igualmente da lei a inexigibilidade do senhorio em manter o contrato de arrendamento no caso da mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda (cf. art. 1083/3 do CC) ou no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, por mais de quatro vezes seguidas ou intercaladas, no período de um ano (cf. art. 1083/3 do CC).

Em face do exposto, nos termos conjugados do disposto nos artigos 1031/4, 1041/3, 1083/3 e 1084/3, todos do CC, assim como do art. 9/7-a da Lei 6/2006, de 27/02, os signatários, na qualidade de senhorios, comunicam a resolução do contrato de arrendamento, com efeitos imediatos e fundamento em justa causa, sustentada na falta de pagamento das rendas vencidas em: 01/01/22, relativa a Março de 2022; 01/02/2022, relativa a Abril de 2022; 01/03/2022 relativa a Maio 2022; 01/04/2022 relativa a Junho de 2022; 01/05/2022 relativa a Julho de 2022; 01/06/2022 relativa a Agosto de 2022 e 01/07/2022 relativa a Setembro de 2022, as quais deviam ter sido pontual e integralmente pagas na data dos seus vencimentos.

Por efeito da resolução do contrato ora operada, os signatários exigem que o locado lhes seja restituído e desocupado de imediato, nos termos do art. 1081/1 do CC.

Por mera cautela, e para o caso de VX entenderem proceder ao pagamento de todas as rendas vencidas e as respectivas penalizações de uma só vez, os signatários comunicam que, de qualquer modo, se opõem a uma nova renovação do contrato de arrendamento.

20\ Com data de 14/07/2022, os autores dirigiram à 2.ª ré carta registada com aviso de recepção - por eles assinada - para a morada do locado dos autos, da qual fizeram constar o seguinte:

Assunto: Comunicação para cessação de contrato de arrendamento para habitação, com prazo certo - comunicação à contraparte por via de obrigação incumprida;

Exma. senhora,

Serve a presente para, na qualidade de fiadora, tomar integral conhecimento do teor da notificação, que anexamos, enviada hoje à inquilina [identificada] do prédio [em causa nos autos]

Em anexo: cópia integral (7 páginas) da notificação, hoje enviada via CTT com a/r para a inquilina.

21\ As cartas referidas em 19 e 20 foram expedidas na data de 14/07/2022 e foram devolvidas aos autores em 27/07/2022, por não reclamadas pelas suas destinatárias.

22\ No dia 17/08/2022 o advogado P - nestes autos mandatário dos autores, com procuração datada de 09/03/2022 e junta aos autos com a PI [donde consta: a quem confere os mais amplos poderes forenses em Direito admitidos, bem como os especiais para confessar, desistir e transigir, ratificando todos os actos anteriormente praticados pelos referidos mandatários junto do MBCP] - dirigiu à 1.ª ré carta registada com a/r, da qual fez constar, no essencial, o seguinte:

Assunto: restituição do prédio urbano [em causa nos autos], após comunicação para cessação do contrato de arrendamento para habitação, com prazo certo, por via de obrigação incumprida;

Exmos. senhores,

O signatário representa, como advogado, os [autores iniciais], únicos proprietários d[aquele] prédio.

Por carta datada de 14 de Julho p.p., expedida nessa mesma data para a morada do Prédio, […], e cuja cópia segue em anexo à presente missiva, os nossos referidos constituintes comunicaram a VX a resolução, com justa causa, do contrato de arrendamento que tem por objecto o Prédio e foi celebrado em 25/11/2015.

Como amiúde acontece, VX, sabendo o propósito da missiva remetida, voluntária e conscientemente não a receberam, tendo a mesma sido devolvida à procedência sem ser reclamada.

Todavia, semelhante comportamento em nada altera o fito da comunicação expedida, a qual se tem por realizada de qualquer forma, pelo que nos termos e para os efeitos do disposto no art. 1087 do CC, deverão VX proceder à desocupação do PRÉDIO e à sua devolução aos nossos constituintes, livre e desocupado de pessoas e bens, até ao final do corrente mês.

Acresce referir que, fundando-se a resolução também no disposto no n.º 4 do art. 1041 do CC, o legislador consagra o direito à resolução do contrato com base nas prestações em mora, independentemente da recepção de quaisquer montantes posteriormente entregues.

A presente missiva constitui e deve ser considerada como a última interpelação realizada antes da instauração da necessária acção judicial, sem necessidade de qualquer outra comunicação ou notificação.

Anexa: carta datada de 14 de Julho p. p., expedida pelos senhorios à arrendatária nessa mesma data para a morada do PRÉDIO, […] sob registo postal e a/r - 5 páginas.

23\ A carta aludida em 22 não foi recebida pela sua destinatária (1.ª ré), tendo sido devolvida em 30/08/2022 ao advogado remetente, por não reclamada.

24\ A 1.ª ré foi citada para os termos da causa em 28/10/2022 e a 2.ª ré foi citada em 06/10/2022, tendo ambas as rés recebido, com a carta registada com a/r destinada à sua citação, cópia da PI destes autos e, ainda, cópia dos documentos juntos pelos autores à PI.

25\ As rés apresentaram a sua contestação - conjunta - em juízo, em 28/11/2022.

26\ Com data de 03/06/2022, tinha sido efectuada, da conta de depósitos à ordem com o n.º 00 do MBCP, titulada por S-Lda., (cuja morada da nota de lançamento de tal entidade bancária consta ter sede/instalações no locado), uma transferência bancária, no valor de 12.375€, para a conta bancária do autor inicial no Novo Banco, SA, quantia que os autores receberam, sendo o valor aludido correspondente ao valor de três rendas, em singelo (referentes aos meses de Dezembro de 2021 a Fevereiro de 2022), deduzidos os montantes das deduções.

27\ Com data de 09/08/2022 foi efectuada, da conta de depósitos à ordem com o nº 00 do MBCP - titulada pela 1.ª ré - uma transferência bancária, no valor de 12.375€, para a conta bancária do autor inicial no Novo Banco, S. A., referente às rendas de Junho a Agosto de 2022.

28\ Com data de 29/09/2022 foi efectuada, da mesma conta referida em 27, uma transferência bancária, no valor de 12.375€, para a mesma conta bancária do autor inicial, referente às rendas dos meses de Março a Maio de 2022.

29\ Com data de 09/11/2022 foi efectuada, da mesma conta de depósitos à ordem, titulada pela 2.ª ré, uma transferência bancária, no valor de 4.125€, para a mesma conta bancária do autor inicial, valor referente à renda de Setembro de 2022.

30\ Com data de 28/11/2022 foi efectuado, pela 1.ª ré, um depósito autónomo à ordem dos autos, no valor de 8.250€, referente às rendas referentes aos meses de Outubro e Novembro de 2022.

31\ Com data de 28/11/2022 foi ainda efectuado, pela 1.ª ré, um depósito autónomo à ordem dos autos, no valor de 13.200€.

32\ Os valores aludidos sob 26 a 31 foram transferidos ou objecto de depósito à ordem com vista ao pagamento das rendas do locado dos autos, deduzidos do valor das retenções de cada uma das rendas, retenções, cada uma no valor de 1.375€ e tais transferências e depósitos foram efectuados com a intenção de proceder, também, ao pagamento da indemnização correspondente a 20% do valor das rendas aludidas, descontadas as retenções, no valor total, a título de tal indemnização, no valor de 13.200€, aludidos em 32 [sic].

33\ As rés juntaram aos autos, com a sua contestação, recibos de renda - e seus duplicados - emitidos pelo autor inicial e referentes: às rendas dos meses de Maio de 2019 a Dezembro de 2019; às rendas referentes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2020; Janeiro de 2021 a Novembro de 2021, sendo cada recibo no valor de 4.125€.

34\ Com data de 29/11/2022 as rés procederam ao depósito à ordem dos autos de 10.450€, referente, segundo as mesmas, ao valor da indemnização correspondente a rendas vencidas entre Dezembro de 2021 a Novembro de 2022, na percentagem de 20%.

35\ Após a apresentação da contestação, as rés efectuaram depósitos à ordem destes autos, referentes a rendas vencidas entre os meses de Dezembro de 2022 (acrescido, este, de indemnização no valor de 1.000€, o mesmo sucedendo relativamente ao mês de Abril de 2023) a Setembro de 2023 e, ulteriormente, o valor das rendas que se foram vencendo na pendência da acção, cada uma no valor de 4.125€, conforme requerimentos mensais das rés, constantes dos autos, inexistindo, nesta fase, valores em débito aos autores.

36\ As rés não devolveram, até hoje e livre de pessoas e bens, o locado aos autores primitivos e ou à autora e sucessores do autor falecido nem lhes entregaram as respectivas chaves, continuando a 1.ª ré a ocupar o locado.

37\ Os autores encontram-se impedidos de aceder ao prédio, de o utilizarem ou explorarem por qualquer forma.

Não se mostra provado que as rés se tenham recusado a receber as cartas supra 5 a 23.

*

A fundamentação de direito do saneador-sentença recorrido foi a seguinte, na parte que importa, com simplificações:

O contrato dos autos reconduz-se a um contrato de arrendamento de um prédio urbano para habitação, celebrado por prazo certo e sucessivamente renovável por três anos, se nenhuma das partes se opusesse à sua renovação ou o denunciasse, contrato que se encontra previsto e regulado pelos artigos 1022 e seguintes do CC e no disposto na Lei 6/2006, de 27/2.

No caso dos autos, autores e rés acordaram, nos termos da cláusula 11ª do contrato, que as comunicações entre as partes de tal acordo deviam, no que se refere às dirigidas pelo senhorio à locatária e fiadora/principal pagadora, ser remetidas para o locado, não constituindo tal cláusula uma convenção de domicílio por coincidir com a própria previsão legal – ver art. 9/2 da Lei 6/2006, de 27/2.

As comunicações entre as partes, na vigência do contrato de arrendamento e relativas à sua cessação (designadamente por oposição à sua renovação) devem seguir o regime previsto nos artigos 9 a 10 da Lei 6/2006, de 27/2 [= NRAU – TRL], que em 14/07/2022 dispunham, em concreto e na parte ora relevante, o seguinte:

Art. 9/1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas à cessação do contrato de arrendamento […] são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com a/r.

2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.

[…]

5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.

[…]

Art. 10/1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:

a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la;

b) O a/r tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que:

[…]

b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º, respectivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.º 7 do artigo anterior.

c) Sejam devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.

3 - Nas situações previstas no número anterior, o remetente deve enviar nova carta registada com a/r, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.

4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos [da alínea a) do n.º 1 e] da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10 dia posterior ao do seu envio [por lapso evidente, a transcrição não continha a parte entre parenteses rectos, pelo que foi rectificada por este TLR]

[…]

A oposição à renovação do contrato de arrendamento reconduz-se a uma forma de cessação do contrato de arrendamento, prevista no art. 1092 e seguintes do CC e a que a lei por vezes se refere, aparentemente, como denúncia - ver artigos 1097 e 1098 do CC.

Nos termos do art. 1097 do CC, o senhorio pode opor-se à renovação do contrato com uma antecedência que varia, consoante o prazo inicial da sua vigência e que se reporta ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.

A oposição à renovação do contrato de arrendamento pelos autores tinha de ser levada a cabo através de escrito assinado pelos autores e remetido por carta registada com aviso de recepção para as rés e para o locado, nos termos dos artigos 9/1 e 2 e 10/2-c da Lei 6/2006, de 27/2, e do art. 1097 do CC.

Tendo em conta o exposto, impõe-se salientar que se é certo que as rés, em sede da sua citação para estes autos receberam as comunicações às mesmas dirigidas com vista à oposição à renovação contratual, até por reporte a 30/11/2020 e a de 14/07/2022 (em que os autores referiam oporem-se a qualquer nova renovação do contrato, sem dizerem relativamente a que momento tal oposição se reportaria), não é menos verdade que a carta registada com a/r [dirigida] à 1.ª ré e de que foi dado conhecimento à 2ª ré, foram remetidas (as primeiras) por uma alegada mandatária dos autores e não pelos autores, não sendo por isso tal carta eficaz, atento o facto de a carta de 17/08/2022 não ter sido remetida pelos autores/senhorios.

A sentença já antes tinha dito:

Tendo presente o disposto nos artigos 9, nºs 1, 2 e 7 e 10/2-c da Lei 6/2006, de 27/02 e a circunstância de a carta datada de 17/08/2022 (remetida à 1.ª ré por a de 14/07/2022 não ter sido reclamada) não foi dirigida pelos autores à 1.ª ré e sim pelo advogado dos autores.

Ora, a mencionada nova carta deveria ter sido expedida pelos autores e ter sido pelos mesmos assinada, uma vez que só os autores foram remetentes da carta de 14/07/2022 - ver artigos 10/3 da Lei 6/2006, de 27/02.

Assim não tendo ocorrido, é patente que a carta de 17/08/2022 não “conferiu eficácia” - ou “não constituiu condição de eficácia “- da carta de 14/07/2022, por não remetida pelos autores à 1.ª ré […]

Diga-se que a conclusão anterior não decorre do facto de o tribunal entender que um mandatário não possa enviar a carta aludida no art 10/3 da Lei 6/2006, de 27/02 ao locatário(s) de um seu cliente mas sim e apenas que, para o efeito, seria necessário que o mandatário estivesse comprovadamente mandatado para tal fim (por exemplo do envio da carta a comunicar a resolução contratual e envio da segunda carta a que se refere aquela norma legal, por analogia com o disposto no art. 9/7-b do diploma mencionado, o que se não verifica, no caso).

E continua:

[D]iga-se que assim não deixa de suceder apenas por os autores terem interposto a acção e à mesma junto tais cartas - cf. cartas de 14/07/2022, de 30/09/2019, de 14/11/2019 e de 19/11/2019, pelos autores juntas aos autos com a PI, e de as rés das mesmas terem então tomado conhecimento do seu teor e, especificamente, da declaração de oposição à renovação do contrato pretendida pelos autores na carta de 14/07/2022, ineficaz, até por ausência de reporte de qual a data o contrato se teria por cessado, por oposição à sua renovação.

Precisamente por as comunicações de oposição à renovação do contrato não se poderem considerar eficazes - por não remetidas pelos autores e de da única por eles remetida (a de 14/07/2022) e em que se declaram opor a uma qualquer renovação do contrato não se poder aferir o cumprimento da antecedência de tal oposição a qualquer data por os autores não referirem a que data a mesma se reportaria, não se pode dizer ter sido eficaz a aludida pretendida oposição à renovação do contrato, até por a aludida carta não ter sido reclamada pelas rés e não ter sido enviada nova carta pelos autores às rés, a comunicar a resolução do contrato e que se opunham a qualquer sua renovação e data à qual tal oposição produziria efeitos.

Por outro lado, a circunstância de os autores terem feito a mencionada menção - de que se opunham a qualquer nova renovação do contrato - na carta de 14/07/2022, traduz-se apenas nisso, ou seja, a sua então oposição à renovação do contrato, sem reporte a qualquer data de termo de renovação do contrato e, muito menos, a 30/11/2023 (por nem mencionada qualquer data), assim se não reconduzindo ao conhecimento, pelas rés e com a citação para esta lide, de uma oposição à renovação do contrato nos termos legalmente previstos - e, assim, à comunicação a que se referem os artigos 1097 do CC e 9, nºs 1 e 2 e 10/2-c a 4 da Lei 6/2006, de 27/2 - e antes à tomada de conhecimento da emissão e envio de tal carta, de 14/07/2022.

Face ao exposto, improcede, de forma manifesta, o pedido subsidiário pelos autores formulado em sede de articulado superveniente (decomposto em 3 pontos), por, improcedendo a primeira premissa - da eficácia da oposição à renovação do contrato por meio da carta de 14/07/2022, supostamente com efeitos a 30/11/2023 (data nem referida em tal carta), conhecida pelas rés com a sua citação para esta causa -, os pedidos subsidiários elencados no articulado superveniente sob os pontos 2 a 4 se mostrarem prejudicados, por naquela

primeira assentarem.

Contra isto os autores formulam as seguintes conclusões das suas alegações:

1\ Vem o presente recurso interposto da sentença que julgou improcedente o pedido subsidiário formulado pelos autores, considerando ineficaz a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento remetida às rés;

2\ Provou-se que (i) o contrato de arrendamento previa, na sua cl. 11.ª, que todas as comunicações entre as partes deveriam ser efectuadas através de carta registada com a/r e remetidas, quanto à arrendatária e fiadora, para o locado sito na Av. […], (ii) em 14/07/2022 os senhorios voltaram a reproduzir toda a sequência comunicacional anteriormente ocorrida; (iii) nessa comunicação declararam expressamente que: “(…) Com isto, pretenderam VX afirmar que a denúncia não foi validamente efectuada pelos signatários e que, em consequência, o contrato se renovou em 01/12/2020, mantendo-se em vigor até 30/11/2023. Ora, não perderão os signatários um minuto do seu tempo a discutir esta posição de VX e, como tal, aceitam que o contrato se terá por renovado até 30/11/2023… Por mera cautela, e para o caso de VX entenderem proceder ao pagamento de todas as rendas vencidas e as respectivas penalizações de uma só vez, os signatários comunicam que, de qualquer modo, se opõem a uma nova renovação do “contrato de arrendamento (…)”; (iv) as próprias rés vieram posteriormente discutir a validade e eficácia das comunicações remetidas pelos senhorios, circunstância que revela inequívoco conhecimento do respectivo conteúdo, alcance e finalidade jurídica.

3\ Os presentes autos revelam uma sequência reiterada e continuada de não levantamento de correspondência registada relacionada com o contrato de arrendamento objecto dos presentes autos, circunstância que apenas às próprias rés poderá ser imputada.

4\ A comunicação de 14/07/2022 consubstancia uma autónoma declaração negocial de oposição à renovação do contrato de arrendamento, não existindo, em tal declaração, qualquer ambiguidade interpretativa, obscuridade semântica, insuficiência declarativa ou dependência de ulterior concretização.

5\ Qualquer declaratário normal colocado na posição concreta das rés apreenderia necessariamente que os senhorios declaravam impedir a renovação automática do contrato, impondo a respectiva cessação na data do seu termo.

6\ A expressão “(…) se opõem a uma nova renovação do contrato (…)” apenas poderia ser interpretada, por qualquer declaratário medianamente diligente colocado na posição concreta das rés, como reportando-se à renovação subsequente ao período contratual então em vigor.

7\ À data da referida comunicação, a única renovação futura juridicamente concebível, plausível e materialmente relevante era precisamente a subsequente ao período contratual que terminaria em 30/11/2023.

8\ A sentença recorrida introduz, assim, um formalismo excessivo, artificial e manifestamente desconforme com os critérios interpretativos consagrados no artigo 236 do CC.

9\ A lei não exige fórmulas sacramentais, expressões tabelares ou reproduções literais de datas futuras para que uma declaração negocial possa considerar-se válida e eficaz, apenas que a vontade declarada seja objectivamente cognoscível para um declaratário normal colocado na posição concreta do destinatário.

10\ As próprias rés demonstraram compreender perfeitamente o alcance e conteúdo das comunicações remetidas pelos senhorios, tanto assim que vieram posteriormente discutir judicialmente a respectiva validade e eficácia, demonstrando inequívoca cognoscibilidade das declarações negociais emitidas.

11\ Impõe-se concluir que o vínculo locatício se extinguiu em 30/11/2023 uma vez que, pelo menos com a citação das rés para os presentes autos, ocorrida em 28/10/2022 e 06/10/2022, acompanhada da petição inicial e dos documentos juntos pelos autores, designadamente da carta expedida pelos autores em 14/07/2022, se assegurou plenamente o efectivo conhecimento pelas rés das declarações negociais anteriormente emitida pelos senhorios nesse sentido, o que ocorreu com uma antecedência superior a um ano em relação à data do respectivo termo, cumprindo-se, desta forma, o prazo contratualmente determinado pela cláusula 2.ª/1 do contrato (cf. ponto 3 da matéria de facto considerada como provada).

12\ Ao não retirar de tal factualidade as necessárias consequências jurídicas, acaba a sentença recorrida por perpetuar artificialmente um vínculo contratual cuja cessação era há muito conhecida, compreendida e litigiosamente discutida pelas próprias rés.

13\ A sentença recorrida incorre, pois, em violação do disposto nos artigos 224/1 e 236 do CC, bem como, na violação dos princípios gerais da boa-fé interpretativa e da tutela da confiança, impondo-se, consequentemente, a respectiva revogação.

As rés responderam o seguinte, em síntese das mesmas, que se transcrevem na parte útil:

C| O recurso assenta num único pretenso erro de julgamento quanto à eficácia da oposição à renovação, sustentado na alegada eficácia da carta de 14/07/2022, nos efeitos da citação das rés e no sentido que os autores pretendem atribuir à declaração constante daquela carta.

D| A oposição à renovação constitui uma declaração negocial receptícia, cuja eficácia depende da sua comunicação ao destinatário em conformidade com o regime especial previsto nos artigos 9 e 10 do NRAU e com o disposto no artigo 1097 do CC.

E| A comunicação de oposição à renovação expedida em 14/07/2022 não foi recebida pela 1.ª ré, enquanto arrendatária, tendo sido devolvida com a menção «não reclamado», sem que tivesse ficado provado que esta se recusou a recebê-la ou que impediu culposamente a respectiva recepção.

F| O artigo 10 do NRAU distingue expressamente a recusa de recebimento da falta de levantamento da correspondência, determinando, nesta última situação, o envio de nova carta registada com aviso de recepção, decorridos entre 30 e 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.

G| Apenas se essa nova carta voltar a ser devolvida por falta de levantamento se considera a comunicação recebida no décimo dia posterior ao respectivo envio, nos termos do artigo 10, n.ºs 3 e 4, do NRAU.

H| Os autores não reenviaram a carta de 14/07/2022, nem remeteram qualquer nova carta com idêntico teor que observasse os requisitos previstos no artigo 10, n.ºs 3 e 4, do NRAU, pelo que aquela primeira comunicação nunca se tornou eficaz.

I| O regime especial previsto nos artigos 9 e 10 do NRAU prevalece, no âmbito por si regulado, sobre o regime geral das declarações negociais receptícias, não podendo o artigo 224/2 do CC ser convocado para dispensar o procedimento especialmente previsto para as cartas devolvidas com a menção «não reclamado».

J| Nem a correcta expedição da carta para a morada contratualmente relevante, nem a existência de avisos postais, nem a alegada sucessão de outras comunicações devolvidas dispensavam os autores de observar o mecanismo previsto no artigo 10, n.ºs 3 e 4, do NRAU.

K| A carta de 17/08/2022 também não permite considerar observado aquele procedimento, porquanto se apresentava como uma interpelação para a restituição do locado fundada na resolução do contrato por falta de pagamento das rendas, e não como uma nova comunicação de oposição à renovação, tendo, além disso, sido remetida pelo mandatário dos autores sem demonstração de poderes especificamente conferidos para aquele efeito.

L| Os autores não dirigem, aliás, qualquer argumentação concretamente destinada a contrariar a fundamentação da sentença quanto à inaptidão da carta de 17/08/2022 para conferir eficácia à comunicação anterior.

M| A citação das rés para os presentes autos não substituiu a comunicação legalmente exigida, não sanou retroactivamente a ineficácia da carta de 14/07/2022 e não lhe conferiu eficácia como declaração de oposição à renovação.

N| O conhecimento posteriormente adquirido pelas rés, no contexto do processo, quanto à existência e ao teor de uma carta junta à PI não equivale à recepção de uma comunicação de oposição à renovação efectuada nos termos legalmente exigidos.

O| A formulação, no articulado superveniente apresentado em 12/12/2023, do pedido de reconhecimento da cessação do contrato em 30/11/2023 também não permite sanar retroactivamente a ineficácia da carta ou atribuir à citação um efeito substantivo que dela não decorreu.

P! Ainda que o próprio articulado superveniente pudesse valer como comunicação de oposição à renovação — o que não se aceita nem concede —, foi apresentado depois do termo contratual invocado e quando já se encontrava ultrapassada a antecedência mínima de um ano prevista na cl. 2.ª/1 do contrato, tendo este já sido renovado em 01/12/2023.

Q| A discussão quanto ao sentido da expressão “se opõem a uma nova renovação” não permite ultrapassar a ineficácia da comunicação, porquanto os critérios interpretativos previstos nos artigos 236 e 238 do CC não sanam a inobservância do regime especialmente exigido para a respectiva comunicação.

R| Em todo o caso, a carta de 14/07/2022 não identificava a concreta renovação que os autores pretendiam impedir, não indicava a data em que a oposição deveria produzir efeitos e tinha como finalidade primordial comunicar a alegada resolução imediata do contrato por falta de pagamento das rendas, não permitindo concluir que a cessação em 30/11/2023 constituía o sentido inequívoco da declaração.

S| A sentença recorrida não incorreu, assim, em qualquer erro de julgamento ou de interpretação, nem adoptou uma solução contrária aos princípios da boa-fé, da tutela da confiança ou da segurança jurídica.

Apreciação:

No NRAU a lei utiliza, por três vezes (artigos 9/7-c, 10/2-b e 15-B/d), a expressão domicílio convencionado ou equivalente, não definindo o conceito, mas pressupondo a aplicação do seu regime, como se vê, por exemplo, no art. 15-D/3 quando remete, quando for o caso, para o art. 229, n.ºs 3 a 5.

O mesmo resulta, para o Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento aprovado pelo DL 34/2021, de 14/05, do seus artigos 4/2-c e 6/3.

Do art. 229/1 do CPC, resulta que a convenção de domicílio, para efeitos de aplicação do respectivo, regime pressupõe que as partes tenham convencionado o local onde se têm por domiciliadas para o efeito da citação em caso de litígio.

Ou seja, trata-se da convenção de um domicílio electivo (art. 84 do CC) para o efeito da sua citação (Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, CPC anotado, vol. 1.º, 4.ª edição, Almedina, 2021, pág. 460.

É isto mesmo que também resulta do regime dos procedimentos para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos de valor não superior à alçada do tribunal de 1.ª Instância, aprovado pelo DL 269/98, de 01/09, cujo artigo 2, sobre a fixação de domicílio das partes, dispõe: 1 - Nos contratos reduzidos a escrito que sejam susceptíveis de desencadear os procedimentos a que se refere o artigo anterior podem as partes convencionar o local onde se consideram domiciliadas, para efeito de realização da citação ou da notificação, em caso de litígio.

Assim sendo, como diz o ac. do STJ de 09/06/2026, proc. 4861/23.7T8OER-B.L1.S1, confirmando um outro do TRL no mesmo sentido, III. A cláusula contratual que estabelece “todas as comunicações ao abrigo do presente contrato deverão ser processadas por escrito, por meio de carta registada com aviso de recepção para as seguintes moradas…” não constitui uma válida convenção de domicílio para efeitos do art. 2.º do diploma preambular do DL 269/98, porque apenas regula comunicações contratuais e não prevê, de forma expressa ou inequívoca, citações ou notificações em caso de litígio.

Pelo que, embora com outra fundamentação chega-se à mesma conclusão do saneador-sentença recorrido, de que a cláusula 11 do contrato em causa nos autos, não constitui uma convenção de domicílio, pois que nela apenas se estabelece que: As comunicações a que haja lugar entre as partes, ao abrigo do presente contrato, serão efectuadas por carta registada com a/r e deverão ser expedidas para as seguintes moradas: […]” não prevendo o mesmo para o efeito da realização da citação ou da notificação, em caso de litígio.

*

Isto não tem qualquer influência para o caso, visto que, o actual art. 10/2-c do NRAU afasta a aplicação do seu art. 10/1 nos casos em que as cartas não tenham sido levantadas, mesmo que a carta tenha sido enviada para a morada do domicílio convencionada, como resulta da conjugação de tais normas.

Isto mesmo já foi dito pelo ac. do STJ de 30/01/2025, proc. 192/23.0T8GDM.P1.S1, para o caso do tipo dos autos, em que está em causa uma comunicação de oposição à renovação do arrendamento (o ac. subscreve o resultado do ac. do TRP de 23/09/2024, proc. 192/23.0T8GDM.P1, e aponta no mesmo sentido o acórdão do STJ de 23/06/2021, proc. 15337/18.4T8LSB.S1; assim, também o ac. do TRL de 16/04/2026, proc. 1711/25.3YLPRT.L1-8; o ac. do TRP lembra ainda, no mesmo sentido, a posição de Salvador da Costa, O procedimento de injunção em matéria de arrendamento, Almedina, 2022, pág. 12: “Face ao disposto no n.º 2, alínea c, o previsto no n.º 1 não se aplica quando a carta seja devolvida por não ter sido levantada no prazo previsto no regulamento dos serviços postais; sobre estas normas, veja-se ainda o ac. do TRL de 13/02/2025, proc. 673/23.6T8AMD.L1-2, e o voto de vencido proferido no ac. do TRL de 27/04/2023 no proc. 6018/21.2T8ALM.L1-6; e o ac. do TRC de 09/07/2026, proc. 2014/25.9T8LRA.C1, com interpretações diferentes sobre um ponto específico (data em que a comunicação opera, quando a 2.ª carta não é levantada) que não vem ao caso.

Note-se que a alínea (c) do art. 10/2 do NRAU foi introduzida pela Lei 43/2017, pelo que toda a jurisprudência anterior que pode sugerir uma leitura diferente do art. 10/2, deve ser desconsiderada. E note-se também que o art. 10/1 do NRAU não tem uma alínea (c) com o mesmo teor da al. (c) do art. 10/2, embora ela conste no Comentário ao RAU de Pinto Furtado, Almedina, ed. de 2017, pág. 746, e na 3.ª edição, 2021, página 834.

*

Posto isto,

A carta que os autores invocam como comunicação da oposição à renovação do arrendamento é a de 14/07/2022 (ponto 19 dos factos provados).

Esta carta foi devolvida por não ter sido reclamada como decorre do ponto 21, não se provando, como pretendiam os autores, que a arrendatária se tenha recusado a recebê-la, como decorre da única alegação de facto dada como não provada e que não foi impugnada pelos autores neste recurso.

Não tendo sido levantada, não interessa discutir o conteúdo de tal carta antes de se demonstrar que a comunicação pode ser considerada recebida.

Os autores, diga-se desde já, tinham uma via fácil de levar a que a comunicação se considerasse como recebida: enviavam nova carta registada com a/r, pois que se esta viesse devolvida nos mesmos termos da anterior, tal faria que se considerasse a comunicação como recebida no 10.º dia posterior (art. 10/3-4 do NRAU).

Sobre isto, vejam-se os acórdãos do STJ de 28/04/2026, proc. 17619/22.1T8LSB.L1.S1; de 30/01/2025, proc. 92/23.0T8GDM.P1.S1; de 22/06/2021, proc. 15337/18.4T8LSB.S1; e de 19/10/2017, proc. 83/16.1YLPRT.L1.S1 [IV - Trata-se de regime legal que já vem da versão inicial da Lei 6/2006 e que a Lei n.

º 31/2012, de 14/08 manteve, sendo determinado por razões de equilíbrio entre a protecção do arrendatário – pois aumenta as probabilidades de a oposição chegar efectivamente ao seu conhecimento – e a simplificação do regime da cessação do contrato – pois acelera essa efectivação.]

Os autores dizem que enviaram essa nova carta, que é a do ponto 22.

Mas nesta nova carta – que é uma carta sobre o assunto de restituição do imóvel após comunicação para cessação do contrato de arrendamento por via de obrigação incumprida - não consta uma referência que seja à oposição à renovação. A referência à renovação consta só de um anexo dessa carta.

Segundo o art. 1079 do CC, sobre as formas de cessação, o arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei. E segundo o art. 1080 do CC, as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.

A oposição à renovação do contrato de arrendamento urbano, não sendo ela própria uma forma de cessação do contrato, inscreve-se no regime da caducidade do contrato, regime legal que é imperativo na parte daquelas normas.

Que se trata de uma caducidade em consequência da oposição à renovação, é dito, entre muitos outros, por Galvão Telles, Contrato Duradouro com termo final, parecer publicado na CJ.1986, tomo III, págs. 20 e notas 1 a 3 da página 26; Januário da Costa Gomes, Arrendamentos para habitação, Almedina, 1994, páginas 253-254; Antunes Varela, CC anotado, vol. II, 4.ª edição, Coimbra Editora, 1997, págs. 389, 397-398 e 399; Pedro Romano Martinez, Da Cessação do contrato, 2.ª edição, páginas 44-45 e 62 a 64, Pedro Pitta e Cunha Nunes de Carvalho, Caducidade do contrato de arrendamento urbano para habitação, Centenário do nascimento do Prof. Doutor Paulo Cunha, Almedina, 2012, páginas 1031-1032; Elsa Sequeira Santos, CC anotado, 2.ª edição, Almedina/CEDIS, 2019, página 1357; António Barroso Rodrigues, O arrendamento urbano habitacional e não habitacional: o prazo e a sua renovação, Revista de Direito Comercial, 04/09/2023, especialmente páginas 1147 a 1159; e António Menezes Cordeiro, CC comentado, CIDP/Almedina, 2024, páginas 388, 402, 493-494 e 495.

No sentido da imperatividade do regime, veja-se Menezes Cordeiro, obra citada, pág. 495: “Já não se nos afigura adequado considerar que foi (erradamente) dada liberdade às partes quanto à oposição à renovação [em nota remete para Olinda Garcia que defende tal posição em Arrendamento Urbano Anotado, 2012, pág. 28]: a forma de extinção aqui em causa é a caducidade, cujas normas são imperativas.”

No mesmo sentido, já Elsa Sequeira Santos, obra e local citados, dizia: “As normas sobre oposição à renovação são de natureza imperativa, uma vez que, havendo essa oposição, o contrato caduca – ou seja, a oposição à renovação conduz à cessação do contrato pelo decurso do prazo.”

Uma formalidade de uma forma de cessação do contrato que deve imperativamente ser comunicada por escrito, através de carta registada com a/r, não pode ser substituída por uma referência a tentativas anteriores de comunicação de oposição à renovação, constante de um anexo de uma carta, carta e anexo ambos directamente dirigidos à resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, sendo este o único assunto da carta.

É certo que as rés se tivessem lido e estudado as 7 páginas (este número resulta da parte final do ponto 20) do anexo da carta, poderiam ter retirado a conclusão da vontade de oposição à renovação do contrato por parte dos autores. Mas para além disso não lhes ser exigível – pois que podiam partir do princípio que o anexo reflectia o conteúdo da carta para resolução por falta do pagamento de rendas -, o facto de o terem podido fazer não pode suprir a falta de uma comunicação no sentido da oposição à renovação.

Para uma situação em que, mesmo provando-se esse conhecimento – o que não é o caso dos autos - o STJ considerou que isso não era suficiente, veja-se o acórdão de 23/04/2025, proc. 802/24.2YLPRT.L1.S1, citado pelas rés,: “A ineficácia da oposição não é afastada pelo facto de […] a arrendatária revelar […], que teve conhecimento da oposição à renovação automática do arrendamento.”

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O saneador-sentença adita outro argumento para a invalidade da carta do ponto 22: embora admita que as cartas com a comunicação da oposição possam ser escritas por advogado mandatado para o efeito, considera que, no caso, o advogado não estava comprovadamente mandatado para tal fim.

Ou seja, o saneador-sentença considera que logo na comunicação tem de constar a prova dessa qualidade (repare-se que, por exemplo, o art. 9/7 do NRAU, norma que o saneador-sentença expressamente invoca, embora a propósito da resolução, impõe que o advogado esteja comprovadamente mandatado para o efeito).

A lei, na comunicação para a oposição não refere expressamente a exigência da comprovação do mandato, mas visto que uma comunicação e outra conduzem ao mesmo resultado, pode-se defender que existe analogia suficiente nas situações em causa para que a solução devesse ser a mesma.

Ora, se o advogado tem de estar comprovadamente mandatado para o efeito, o que quer dizer que ele, na carta, tem de demonstrar que está mandatado, e o mandato, no caso, em que é representativo, tem de ser reduzido a escrito (art. 262 do CC), compreende-se que se entenda que a comprovação (a palavra tem de querer dizer alguma coisa, pelo que com ela se quererá dizer que não bastará a mera invocação do mandato sem mais) da existência do mandato deve constar da própria carta enviada com a comunicação.

Apesar de se compreender essa posição, não se tem aplicado aquela norma (do art. 9/7 do NRAU) no caso e tem-se defendido que basta que o advogado escreva que está mandatado para o efeito, podendo o arrendatário exigir depois que faça a prova disso – nos termos, por exemplo, do art. 260 do CC: 1. Se uma pessoa dirigir em nome de outrem uma declaração a terceiro, pode este exigir que o representante, dentro de prazo razoável, faça prova dos seus poderes, sob pena de a declaração não produzir efeitos. 2. Se os poderes de representação constarem de documento, pode o terceiro exigir uma cópia dele assinada pelo representante), não sendo, por isso, necessário que o advogado o demonstre logo na carta do art. 10/3 do NRAU (como se diz no acórdão referido já de seguida; no mesmo sentido, o ac. do TRL de 09/10/2025, proc. 602/25.2YLPRT.L1-2, que lembra ainda o ac. do TRL de 26/10/2023, proc. 614/22.8T8LRS.L2-8; o ac. do TRP de 10/07/2025, proc. 2184/24.3YLPRT.P1; e o ac. do TRP de 07/10/2024, proc. 6066/24.0T8PRT.P1.

Mas é pelo menos certo que o advogado dos autores não estava mandatado para o efeito, tendo apenas, quando muito (porque não se sabe se era essa a procuração que estava a invocar na carta), poderes forenses e os específicos para outra situação que não é a que está em causa nos autos (como se vê do respectivo texto, transcrito no ponto 22 - neste sentido, por exemplo, o ac. do TRL de 13/02/2025, proc. 23305/20.0T8LSB.L1-2: IV – A procuração que confere ao mandatário poderes gerais de representação do mandante “junto de quaisquer tribunais”, embora o habilite a interpor acção de despejo, não o mandata para dirigir à arrendatária declaração de oposição à renovação do contrato, que integra acto extrajudicial, não contido nos poderes conferidos).

Pelo que, também por aqui, a nova carta não podia ter o efeito de fazer considerar como recebida a comunicação.

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Os autores invocam ainda a citação da arrendatária para esta acção, que ocorreu a 28/10/2022 (facto 24). Mas a acção não tinha por objecto a oposição à renovação do contrato, como se vê dos pedidos nela deduzidos, transcritos logo no início do relatório deste acórdão.

Ora, uma acção dirigida à cessação do contrato por resolução por falta de pagamento de rendas, onde, no meio da petição inicial, se descrevem uma sucessão de tentativas de comunicação da oposição à renovação para fundamentar a dedução de outras pretensões, não é uma comunicação da oposição à renovação.

A inclusão na PI das tentativas de comunicação não se confunde — nem substitui — a comunicação formal e autónoma exigida por lei para impedir a renovação do contrato. Uma coisa é alegar em juízo que se tentou comunicar a oposição à renovação; outra é efectuar, através de um meio juridicamente admissível, uma declaração de oposição à renovação dirigida ao arrendatário.

A oposição à renovação é um direito potestativo que deve ser exercido através de uma comunicação extrajudicial prévia, receptícia, nos termos do artigo 1097/1 do CC, cuja eficácia está sujeita ao regime legal aplicável às comunicações no arrendamento, designadamente aos artigos 9 e 10 do NRAU. A jurisprudência do STJ citada acima confirma esta natureza e a relevância do cumprimento das formalidades legais.

A citação do réu numa acção judicial serve para que ele se defenda dos pedidos nela deduzidos (de resolução por falta de pagamento e dos pedidos de pagamento de rendas) e não para suprir formalidades extrajudiciais em falta relativas a uma forma de cessação do contrato diferente. O arrendatário ao ler a PI está a ser confrontado com um pedido de despejo por falta de pagamento e não a receber uma notificação válida de oposição à renovação do contrato.

Por outro lado, à pessoa que recebe uma petição judicial de resolução de um contrato de arrendamento, não é exigível que vá estudar essa petição, com todos os documentos que dela constam, e que dela extraia, não aquilo que directamente lhe é pedido (resolução por falta de pagamento de rendas), mas uma coisa diversa (oposição à renovação); nem isso é exigível ao advogado que essa pessoa contrate para defender os seus interesses e não para fazer de núncio da vontade da parte contrária depois de estudar o processo.

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Quanto ao articulado superveniente, enviado depois da data da renovação que está em causa: ele pretende tirar consequências da não restituição do imóvel arrendado findo o prazo de renovação; pressupõe pois a comunicação da oposição à renovação, que já se teria verificado pelo menos com a citação para a acção. Ora, como se viu, este pressuposto falha, visto que a citação para a acção de resolução por falta de pagamento de rendas não pode ser vista como comunicação da oposição à renovação. Por outro lado, não pode ser considerado, ele mesmo, comunicação da oposição por ser posterior à renovação.

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Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente.

Custas de parte do recurso pelos autores.

Lisboa, 22/10/2026

Pedro Martins

Fernando Alberto Caetano Besteiro

Arlindo Crua