Processo 1347/15.7T8VNG-I.P1

 Processo n.º 1347/15.7T8VNG-I.P1
Comarca: [Juízo de Comércio de Vila Nova de Gaia (J6), Comarca do Porto]

Juíza Desembargadora Relatora: Lina Castro Baptista

Juiz Desembargador Adjunto: Pinto dos Santos

Juíza Desembargadora Adjunta: Maria da Luz Seabra

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SUMÁRIO
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto

I - RELATÓRIO

“A... - SOCIEDADE UNIPESSOAL, LDA.”, pessoa coletiva com sede na Rua ..., União das freguesias ..., ... e ..., concelho do Porto, foi declarada insolvente, por sentença de 07 de julho de 2015.

No Apenso C de Apreensão de Bens foi apreendido - entre o mais - a fração autónoma, loja comercial, denominada fração “AE”, de R/C da Rua ..., ..., Porto, descrita na CRP do Porto sob a descrição nº .../... e inscrita na Matriz predial urbana com o art.º .../..., a qual foi objeto de um contrato de arrendamento, datado de 01/10/2013, à sociedade “B... Unipessoal, Lda.”

Sobre este imóvel está registada uma hipoteca voluntária a favor de “Banco 1..., S.A., Sucursal em Portugal.”.

No Apenso G de Liquidação de Bens o Administrador da Insolvência veio, durante vários anos, informar repetidamente existir inviabilidade de venda por negociação particular pelos valores próximos do asking price de EUR 270.300,00.

Em 15/12/2022, o Administrador da Insolvência veio informar que promoveu a venda com recurso a leilão eletrónico, plataforma e-leilões, o qual teve início em 8/11/2022 e término em 13/12/2022 e que o resultado do leilão não permitiu atingir o montante mínimo previsto de EUR 270.300, 00 (tendo, todavia, sido registadas ofertas até EUR 215.000,00).

Com data de 30/06/2023, foi proferido despacho com o seguinte teor: “Em conformidade com o requerido pelo Senhor Administrador de Insolvência notifique o credor hipotecário Banco 1... para se pronunciar, no prazo de 10 dias, sobre o requerimento supramencionado, concretamente, sobre a venda da loja em causa nos autos através de novo leilão eletrónico tendo como valor mínimo de venda o valor de 215.000 €, a que corresponde um valor base de venda de 252.942 €.

Adverte-se o credor hipotecário Banco 1..., caso se quede à presente notificação, ao seu silêncio será atribuído o efeito de autorização para o prosseguimento da venda nos moldes instados.”

Em 12/01/2014, o Administrador da Insolvência veio prestar a seguinte informação nos autos: “(…) procedemos ao lançamento de um segundo leilão eletrónico, no portal e-leilões, registado com a refª LO1173872023, com o valor mínimo de venda de 215.000,00 €, o qual decorreu entre 24/11 e 19/12/2023 e cujo resultado permitiu obter valor acima do preço mínimo publicitado, ou seja, o preço de venda: 221.566,24 € (…). Conforme conta dos autos, o credor hipotecário, “Banco 1... SA - Sucursal em Portugal”, por informações ao AJ de 23/12/2023 e 10/01/2024, já se pronunciou nos autos no sentido da aceitação da melhor proposta e de ser promovida a venda/adjudicação da fração ao proponente vencedor. Em continuidade, obtida a certidão do Leilão, estamos providenciar as notificações exigidas relativa ao direito de preferência legal, do que decorrem agora os prazos previstos no art.º 416º/2 do CC, 824º/2 do CPC e os tempos necessários para instruir a escritura de adjudicação/venda respectiva. Junta cópia da notificação ao arrendatário. Termos em que a venda prosseguirá agora os termos legais aplicáveis.”

Em 13/08/2024, o Administrador da Insolvência veio informar nos autos que “(…) avançamos com as notificações e negociações com o proponente vencedor para efeitos de adjudicação e outorga da escritura de venda do imóvel, o qual após verificar a efetiva situação jurídica e física em que o imóvel se encontra, e estudo jurídico respetivo, declinou a aquisição. Após, promovemos contactos e negociações com o segundo proponente, o qual, também, após estudo e condições jurídicas em que o mesmo se encontra, declinou igualmente a hipótese de aquisição do imóvel.”

Em 06/03/2026, o Administrador da Insolvência veio informar nos autos que promoveu a venda com recurso a um terceiro leilão eletrónico, tendo o preço de lançamento sido atualizado pelo índice de aumento do preços verificado no mercado imobiliário, ficando definido um novo preço base de EUR 290.950,00 €, com um valor mínimo de venda de EUR 247.307,50.

Em 19/05/2026, o Administrador da Insolvência veio informar nos autos que o leilão foi concluído com uma proposta de aquisição no montante de 247.307,50 €, igual ao valor mínimo estabelecido para o leilão.

Mais informa que notificou o Credor hipotecário “Banco 1...”, o qual deu o seu parecer à venda ao proponente e pede autorização para proceder à projetada venda do imóvel.

Juntou Relatório do Leilão, de onde consta, com particular relevo, o seguinte: “(…) O registo de oferta de maior valor foi apresentado pelo utilizador com o ID 1834, no montante de 211.000.00€ (duzentos e onze mil euros). O referido utilizador efetuou o seu registo, bem como o registo de oferta em nome de C..., S.A., NIPC ..., com sede na Rua ..., ... Porto. ------------------------------------------- -------------------------------------------------------- Porém, logo após o encerramento do leilão, a Encarregada de Venda rececionou uma proposta em nome de D..., S.A., NIPC ..., com sede na Praça ..., ... Porto, proposta essa no valor mínimo de venda de 247.307,50€ (duzentos e quarenta e sete mil, trezentos e sete euros e cinquenta cêntimos).”

Com data de 19/06/2026, foi proferido despacho com o seguinte teor: “Atento o exposto e, bem assim, a posição assumida pelos credores autoriza-se o requerido pelo Senhor Administrador da insolvência, o que se enquadra, inclusive, na sua esfera de poderes. Notifique.”

Com data de 22/06/2026, a arrendatária “B... - Unipessoal, Lda.” veio apresentar requerimento nos autos alegando que a aceitação de uma proposta após o encerramento do leilão não pode ser considerada transparente nem imparcial, por viciar o resultado e levar à anulação da venda.

Mais alega que, encontrando-se o imóvel arrendado, o inquilino tem a faculdade de exercer o direito de preferência.

Pede que se considere nula a pretendida venda do imóvel identificado nestes autos, com fundamento na aceitação de uma proposta após o encerramento do leilão eletrónico, meio escolhido para a venda judicial e concedido o direito de preferência à arrendatária.

Com data de 26/06/2026, o credor reclamante “Condomínio ...” veio responder pugnando pela não atendibilidade da pretensão do arrendatário.

Com data de 30/06/2026, também a credora reclamante “Banco 1..., S.A. - SUCURSAL EM PORTUGAL” se veio pronunciar requerendo que seja julgada improcedente a pretensão da arrendatária, por manifesta falta de fundamento legal.

Notificado o Administrador da Insolvência para se pronunciar, veio, com data de 09/07/2026, requerer que a pretensão da arrendatária seja julgada improcedente, atendendo a que a requerente “B...” não é credora nos autos, nem é titular de qualquer crédito reclamado ou reconhecido.

Defende que, sendo entidade terceira, não lhe aporta qualquer direito a pronunciar-se sobre as atividades de liquidação do ativo - da Loja ... - quer quanto a modalidade de venda, quer quanto a condições e resultados da mesma.

Declara que esta será oportunamente notificada para, querendo, exercer o direito de preferência, nos termos legais.

Com data de 23/07/2026, foi proferido despacho com o seguinte teor resumido: “(…) A requerente B... - Unipessoal, Lda. não é credora da insolvência, intervindo nos autos apenas na qualidade de arrendatária do bem imóvel apreendido.

Tal circunstância, porém, não determina a sua ilegitimidade processual para suscitar questões que contendam diretamente com direitos próprios emergentes dessa qualidade, designadamente a eventual existência de direito legal de preferência.

Todavia, coisa diversa é a possibilidade de sindicar as opções de liquidação adotadas pelo Administrador da Insolvência ou questionar a oportunidade e conveniência da alienação na perspetiva da tutela dos interesses da massa insolvente e dos credores.

Com efeito, a condução da liquidação do ativo, a escolha da modalidade de venda, a apreciação das propostas apresentadas e a prossecução da maximização do produto da liquidação constituem matérias que a lei confia ao Administrador da Insolvência, sob fiscalização dos credores e do Tribunal, não podendo o arrendatário substituir-se aos sujeitos processuais a quem compete a defesa desses interesses.

Assim, a apreciação da pretensão formulada restringe-se à verificação da existência de qualquer irregularidade suscetível de afetar a validade da venda ou de lesar diretamente direitos próprios da requerente.

Entrando na apreciação do mérito, importa recordar que o processo de insolvência visa, primordialmente, a liquidação do património do devedor e a satisfação, tanto quanto possível, dos direitos dos credores, competindo ao Administrador da Insolvência promover a alienação dos bens apreendidos por forma a obter o maior produto possível para a massa insolvente.

Resulta dos autos que o leilão eletrónico decorreu entre 06 de março de 2026 e 23 de abril de 2026, tendo a melhor licitação registada ascendido ao montante de €211.000,00, valor manifestamente inferior ao valor mínimo de venda previamente fixado em €247.307,50.

Após o encerramento do leilão foi apresentada proposta de aquisição pelo montante correspondente ao valor mínimo de venda, a qual foi devidamente caucionada, aceite pela entidade encarregada da venda, mereceu a concordância do Administrador da Insolvência e da credora garantida e foi posteriormente submetida à apreciação deste Tribunal.

Importa sublinhar que, na sequência dessa comunicação, foi já proferido despacho judicial, datado de 19/06/2026, autorizando expressamente a concretização da venda pelo montante de € 247.307,50.

Ora, a referida circunstância assume particular relevância.

Com efeito, o Tribunal já exerceu o controlo jurisdicional que lhe compete sobre a regularidade e conveniência da alienação, apreciando os elementos então existentes, designadamente a circunstância de a proposta ter sido apresentada após o encerramento do leilão, a posição assumida pelo Administrador da Insolvência, a concordância da credora garantida e o benefício económico decorrente da aceitação daquela proposta.

A pretensão ora deduzida traduz-se, em substância, numa tentativa de obter uma reapreciação da decisão anteriormente proferida, sem que seja invocado qualquer facto novo ou qualquer irregularidade superveniente suscetível de pôr em causa a validade do despacho de autorização da venda.

De resto, os fundamentos invocados assentam em circunstâncias que já eram, na essência, conhecidas quando foi proferida a decisão autorizando a alienação, não podendo o incidente deduzido servir como meio indireto de reapreciação de questão que foi já objeto de decisão jurisdicional.

Ainda assim, sempre se dirá que também não assiste razão à requerente quanto ao mérito da questão suscitada.

Com efeito, as Condições Gerais de Venda aplicáveis ao procedimento não estabelecem qualquer proibição absoluta de aceitação de propostas apresentadas após o encerramento do leilão eletrónico.

Pelo contrário, da conjugação das respetivas cláusulas resulta que, não sendo atingido o valor mínimo de venda durante o leilão, o resultado obtido fica sujeito a aprovação, permanecendo a entidade encarregada da venda investida de poderes de apreciação relativamente às propostas apresentadas, tendo em vista a prossecução do interesse da liquidação.

Não decorre, por conseguinte, das regras procedimentais que o encerramento do leilão determine automaticamente a impossibilidade de serem consideradas propostas posteriormente apresentadas.

No caso concreto, a proposta aceite igualou precisamente o valor mínimo de venda previamente estabelecido, permitindo à massa insolvente obter um acréscimo de € 36.307,50 relativamente à melhor licitação registada durante o leilão, correspondente a um aumento superior a 17% do preço anteriormente oferecido.

Tal resultado traduz uma evidente vantagem económica para a massa insolvente e para os credores, correspondendo precisamente ao objetivo que deve presidir à liquidação do ativo em processo de insolvência.

Acresce que dos autos não resulta que qualquer interessado tenha sido impedido de participar no procedimento, de apresentar proposta superior ou de exercer qualquer faculdade que lhe assistisse, nem foi demonstrada qualquer violação dos princípios da igualdade, da transparência ou da concorrência entre potenciais adquirentes.

A requerente limita-se a invocar uma alegada irregularidade formal, desacompanhada da demonstração de qualquer prejuízo concreto para a regularidade substancial da venda ou para os direitos que invoca.

Também a invocação do eventual direito legal de preferência não conduz à solução pretendida.

O direito de preferência, quando exista, não constitui fundamento de nulidade do procedimento de venda nem impede a alienação do bem.

Pelo contrário, pressupõe precisamente a existência de uma venda em condições definidas, conferindo ao respetivo titular apenas a faculdade de se substituir ao adquirente nas exatas condições da alienação, caso estejam reunidos os pressupostos legalmente exigidos.

A eventual existência desse direito deverá, por conseguinte, ser exercida pelos meios e nos prazos legalmente previstos, não afetando a validade da venda nem da proposta aceite.

Não se verifica, assim, qualquer violação das regras aplicáveis ao procedimento de venda, qualquer irregularidade suscetível de determinar a nulidade da alienação ou qualquer lesão dos direitos próprios invocados pela requerente.

Pelo contrário, a atuação do Administrador da Insolvência mostrou-se conforme aos poderes que lhe são conferidos pelo Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, orientada pela maximização do produto da liquidação, merecendo a concordância da credora garantida e tendo sido objeto de autorização judicial por este Tribunal.

Nestes termos, julga-se totalmente improcedente a pretensão deduzida pela requerente B... - Unipessoal, Lda., mantendo-se integralmente a validade do procedimento de venda, da aceitação da proposta apresentada pelo montante de € 247.307,50 e do despacho anteriormente proferido que autorizou a respetiva alienação.

Custas do incidente pela requerente, fixando-se a taxa de justiça em 1 UC.

Notifique, inclusive o Senhor Administrador da insolvência para facultar à requerente/arrendatária o exercício do direito de preferência pelo montante de € 247.307,50.”

Com data de 11/08/2026, a Arrendatária “B... - SOCIEDADE UNIPESSOAL, LDA” veio recorrer deste despacho pedindo a revogação do mesmo e a sua substituição por outro que ordene a aceitação da proposta apresentada no leilão eletrónico e que servirá para exercer o direito de preferência na compra, rematando com as seguintes CONCLUSÕES:

1. Caberá decidir se, nas circunstâncias da venda do imóvel da insolvente, por leilão eletrónico, sendo irrelevante o surgimento ulterior de propostas de valor mais elevado.

2. A recorrente é arrendatária da fração autónoma objeto de venda nestes autos, pelo que, conforme já decidido, tem a faculdade de exercer o direito de preferência na sua compra;

3. Face ao que se conclui no item anterior a recorrente pode sindicar as decisões do Sr. Administrador da Insolvência na venda da fração autónoma de que é arrendatária, ao invés do que é entendido na decisão recorrida.

4. A regra elementar que enquadra a situação sob apreciação é a do art.º 164.º do CIRE, como se afirma pacificamente neste processo. Todavia, no caso, nenhuma questão se coloca quanto à matérias ali reguladas.

5. Além disso, já à luz do regime do art.º 837.º do CPC, nenhuma controvérsia se instalou quanto à opção assumida pela venda do imóvel através de leilão eletrónico. Dispõe o respetivo n.º 3 que a esta modalidade de venda se aplicarão as regras relativas à venda em estabelecimento de leilão, em tudo o que não estiver definido na Portaria publicada pelo Ministério da Justiça, prevista no n.º 1 da mesma norma. Tal Portaria tem o n.º 282/2013, de 29/08, sendo pertinente lembrar o disposto no respetivo art.º 20.º: “Entende-se por «leilão eletrónico» a modalidade de venda da bens penhorados, que se processa em plataforma eletrónica acessível na Internet, concedida especificamente para permitir a licitação dos bens a vender em processo de execução, nos termos definidos na presente portaria e nas regras do sistema que venham a ser aprovadas pela entidade gestora da plataforma e homologadas pelo membro do Governo responsável pela área da justiça.”

6. Mais dispõe o art.º 23.º desta Portaria: “1 - As ofertas de licitação para aquisição dos bens em leilão são introduzidas na plataforma a que se refere o artigo 20.º, entre o momento da abertura do leilão e o dia e hora designados na plataforma eletrónica referida no artigo anterior para o seu termo.

7. Só podem ser aceites ofertas de valor igual ou superior ao valor base da licitação de cada bem a vender e, de entre estas, é escolhida a proposta cuja oferta corresponda ao maior dos valores de qualquer das ofertas anteriormente inseridas no sistema para essa venda.

8. As ofertas, uma vez introduzidas no sistema, não podem ser retiradas. Depois, o art.º 24.º dispõe que o resultado do leilão eletrónico é disponibilizado no sítio da Internet de acesso público a que se refere o n.º 1 do artigo 21.º, acrescentando o art.º 26.ºque compete ao agente de execução a decisão de adjudicação dos bens. Como resulta do art.º 20.º acima citado, ficou diferido para momento ulterior a definição da entidade gestora da plataforma eletrónica para realização dos leilões - que, nos termos do despacho n.º 12624/2015, de 9/11 foi a Câmara dos Solicitadores - bem como a homologação das regras desse sistema informático, homologação esta que ocorreu por via desse mesmo despacho.

9. Não pode, porém, esquecer-se que tais regras só podem ser as relativas ao específico funcionamento da plataforma eletrónica, pois que não cabe nem à Câmara dos Solicitadores, nem a um membro do governo, por mero despacho, definir regras de que resulte a concessão ou a restrição de quaisquer direitos dos utilizadores do sistema, mesmo aqueles que estejam definidos por leis, decretos-lei ou, no limite, por portarias.

10. Inútil se torna, pois, o elenco de definições constante daquele despacho, bem como a interpretação de qualquer conteúdo do mesmo em ordem a dali retirar qualquer restrição de direitos que advenham do sistema legal aplicável. De resto, assim se compreende a redundância da previsão de tais definições, ou das regras como a constante, por exemplo, do art.º 6.º, a), nos termos da qual “O administrador da plataforma pode suspender a colocação em leilão… d) De bens que legalmente não possam ali ser vendidos.”

11. É este pressuposto que deve ter-se presente na interpretação das regras que, segundo consta do Anexo que as elenca (Anexo ao Despacho n.º 12624/2015, de 09 de novembro) são simples “regras de funcionamento da plataforma de leilão eletrónico.”

12. E só essa relevância pode ser conferida ao disposto no respetivo art.º 8.º (n.º 1 e 3), ao definir que deve elaborar-se uma certificação de encerramento do leilão, bem como à regra do n.º 10 que dispõe: “10 - No prazo de 10 dias contados da certificação da conclusão do leilão, o agente de execução titular do processo deve dar cumprimento a toda a tramitação necessária para que a proposta se considere aceite e o bem seja adjudicado ao proponente, nos termos previstos para a venda por proposta em carta fechada.”

13. Constata-se que, ao contrário do que entendeu o tribunal recorrido, não estabelece um tal despacho ministerial um regime processual específico para a conclusão do negócio de venda em leilão eletrónico nos termos do qual, in casu, o administrador da insolvência, pode decidir se aceita ou não a proposta validamente apresentada na plataforma.

14. Refere a decisão recorrida o regime processual próprio da venda por propostas em carta fechada. Porém, daí nada cumpre retirar de contrário em relação ao regime da venda em leilão eletrónico para o qual o n.º 2 do art.º 23.º da Portaria n.º 282/2013, de 29 de agosto dispõe com suficiência que “Só podem ser aceites ofertas de valor igual ou superior ao valor base da licitação de cada bem a vender e, de entre estas, é escolhida a proposta cuja oferta corresponda ao maior dos valores de qualquer das ofertas anteriormente inseridas no sistema para essa venda.”

15. É de acordo com tal regra que haverá o administrador da insolvência de dar cumprimento ao disposto no art.º 26.º, n.º 1 do mesmo diploma, decidindo a adjudicação do bem.

16. E é única e exclusivamente para operacionalizar esse sistema que tem de se entender o estabelecido no citado n.º 10 do art.º 8.º do Anexo ao Despacho n.º 12624/2015, de 09 de novembro. Deste anexo não se podem retirar regras que alterem ou restrinjam o anteriormente referido. De resto, dispondo o art.º 837.º do CPC, no seu n.º 3, que à venda em leilão eletrónico se aplicarão as regras relativas à venda em estabelecimento de leilão, em tudo o que não estiver definido na Portaria n.º 282/2013, jamais poderia admitir-se a aplicação subsidiária de outras regras - designadamente as relativas à venda por propostas em carta fechada - por decisão da Câmara dos Solicitadores e sua aceitação por mero despacho ministerial.

17. Por conseguinte, o prazo de 10 dias mencionado no n.º 10 do art.º 8.º do anexo ao citado Despacho n.º 12624/2015, de 09 de novembro servirá para o administrador da insolvência, por referência à proposta já selecionada, dar execução às operações necessárias à adjudicação do bem a vender. É claro que, tal como acontece noutras modalidades da venda (até na venda por propostas em carta fechada) incidentes podem ocorrer que impeçam a adjudicação. É o caso, por exemplo, do exercício de um direito de preferência ou de um direito de remição. E a esses terá o administrador de insolvência de dar resposta.

18. Todavia, o que de forma alguma se prevê é a abertura de um prazo para, através de uma solução muito semelhante à da negociação por negociação particular, se abrir um prazo para o oferecimento de propostas de valor superior àquela que foi obtida no leilão eletrónica, que havia sido a modalidade escolhida para a venda.

19. A solução identificada na decisão recorrida consubstancia em si mesma a total inutilidade do procedimento eletrónico. A qualquer interessado na aquisição de um bem em leilão eletrónico conviria não apresentar qualquer proposta durante o prazo de funcionamento do leilão, após qualquer outra que tivesse sido apresentada, assim obviando à subida do preço. Depois, encerrado o leilão, poderia oferecer apenas um pouco mais para eliminar a eficácia daquela que antes tinha sido apresentada. Afinal, tal como aconteceu no caso sub judice !

20. A decisão recorrida não assenta em qualquer fundamentação de direito mas, ao n.º 10 do art.º 8.º do anexo ao referido despacho não pode dar-se o significado que lhe foi conferido pela decisão recorrida, nos termos da qual, após o encerramento do leilão, o agente de execução ou o administrador de insolvência dispõe de um prazo de dez dias para decidir da aceitação da proposta mais alta formulada no âmbito do leilão, desde que válida, por ser do valor mínimo de venda ou superior, sem prejuízo de poder admitir outra que, entretanto, lhe seja apresentada. Aquele prazo destina-se a operacionalizar a venda ao proponente ganhador, desde que nada o impeça - como por exemplo o exercício de um direito de preferência ou de remição, como se referiu.

21. No âmbito da venda a que se alude no art.º 821.º do CPC referente à deliberação das propostas em carta fechada ou depois de efetuada a licitação ou sorteio a que houver lugar, regime este para que remete a venda em leilão eletrónico, temos de concluir que, apesar de se ter apresentado uma única proposta até ao encerramento do leilão, a cuja aceitação não se opôs o credor hipotecário nem os credores, não se pode a mesma deixar de ter por aceite, nem pode o AE/AI ou Juiz sobrepor-se à vontade soberana dos credores e tê-la como aceite, ainda que, no caso, seja apenas um único credor a manifestar-se nesse sentido, pois que mais nenhum apresentou posição contrária.

22. Sendo esta a proposta sobre a qual terá de incidir o exercício do direito de preferência na compra que a recorrente pretende fazer.

23. Uma coisa é o valor da licitação outra é, perspetivando-se o exercício do direito de preferência, fazer subir o preço da venda, como foi o caso dos autos.

24. É precisamente por se discordar com o entendimento vertido na decisão recorrida, desde logo por não se alicerçar em qualquer disposição legal mas que parece fazer apelo ilegítimo ao regime da venda por propostas em carta fechada. Com efeito, o art.º 837.º do CPC (aplicável por remissão do art.º 17.º do CIRE) remete, isso sim, para o regime da venda em estabelecimento de leilão. Ora, não se pode retirar do anexo ao Despacho 12624/2015, de 09 de novembro, uma solução diferente, pois que daí apenas se devem retirar regras referentes ao funcionamento da plataforma informática dos leilões eletrónicos.

25. Acresce que o regime da Portaria n.º 282/2013, aplicável por remissão do n.º 1 do art.º 837.º não prevê um procedimento tal como o idealizado na decisão recorrida, comportando uma possibilidade de rejeição de qualquer proposta validamente submetida na plataforma de leilão eletrónico, por simples apreciação negativa de qualquer credor, máxime do credor hipotecário e perante o surgimento ulterior, fora da modalidade de venda que fora escolhida e implementada, de propostas de valor superior.

26. Isto mesmo concluiu lapidarmente o Ac. do TRE de 23/5/2024, nos seguintes termos: “(…) mesmo que seja apresentada uma proposta de valor superior, a mesma não pode ser considerada se esta foi feita fora da plataforma de leilões escolhida e em momento posterior ao termo final do calendário constante do anúncio.”

27. Pelo exposto, resta concluir pela inadmissibilidade da decisão do Sr. Administrador da Insolvência, de não aceitar nem submeter à apreciação dos credores, designadamente do credor hipotecário à melhor proposta obtida no eletrónico encerrado no dia 23 de abril de 2026.

28. O surgimento da proposta de valor superior àquela, desconhecendo-se a motivação da apresentação, como chegou ao conhecimento do proponente que não foi licitante? Não se pode ter por válida e inexiste qualquer fundamento para que se possa justificar a rejeição da melhor proposta que foi submetida em tempo oportuno ao leilão eletrónico executado para a venda do imóvel em questão.

29. Uma proposta apresentada após o encerramento do leilão eletrónico não cumpre com o legalmente imposto.

30. E, em face disso, não tendo estado presente nenhum credor na data de encerramento do referido leilão aplicar-se-á o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 821.º do Código de Processo Civil e nesse sentido ter-se-á de considerar a melhor proposta.

31. Logo, ter-se-á de considerar extemporânea a proposta apresentada após o encerramento do leilão eletrónico.

32. Consequentemente, o preço pelo qual a recorrente terá o direito de exercer a preferência será o correspondente ao do encerramento do leilão eletrónico.

33. Consultados os autos, pode verificar-se que a fração autónoma já havia sido colocada em venda pelo mesmo mecanismo, tendo obtido proposta sem que tenha sido prestados quaisquer esclarecimentos acerca da sua não concretização.

34. A venda através de leilão eletrónico visa colocar maior isenção e transparência nas operações de venda de bens em processos judiciais.

35. Por conseguinte, a decisão recorrida tem de ser revogada, por carecer de fundamento de direito e por revelar evidente desrespeito pelas regras das vendas de bens em leilão eletrónico e alimentar a falta de isenção e transparência nas operações realizadas no âmbito das vendas em processos judiciais.

36. Devendo considerar como valor de venda e consequentemente aquele a que a recorrente terá de pagar no âmbito do exercício de preferência o melhor obtido no leilão eletrónico.

A Credora Reclamante “Banco 1..., S.A.” veio apresentar contra-alegações pedido que o recurso seja julgado totalmente improcedente, mantendo-se inalterada a decisão recorrida, terminando com as seguintes

CONCLUSÕES:

1) A recorrente não é credora da insolvência, intervindo nos autos apenas na qualidade de arrendatária do bem imóvel apreendido.

2) Nos termos do n.º 1 do art. 631.º do C.P.C., os recursos só podem ser interpostos por quem, sendo parte principal na causa, tenha ficado vencido, qualidade que a recorrente manifestamente não detém.

3) As pessoas direta e efetivamente prejudicadas pela decisão podem recorrer dela (n.º 2 do art. 631.º do C.P.C.), porém a recorrente não demonstrou qualquer facto que sustente pretenso prejuízo direto e efetivo, limitando-se a alegar uma irregularidade procedimental que, mesmo que procedesse, em nada afeta a sua esfera jurídica.

4) Conforme decidiu o Tribunal da Relação de Coimbra (Proc. 367/12.8TBTND-D.C1, 14/03/2023), o arrendatário não é parte no processo, sendo que só as partes têm interesse na venda e legitimidade para pedir a sua anulação, e ao arrendatário é totalmente indiferente o teor do anúncio e das condições de venda, porquanto a venda não implica qualquer sacrifício dos seus direitos.

5) O prejudicado deve sofrer prejuízo atual e positivo, não sendo suficiente o prejuízo eventual, incerto ou longínquo (Ac. STJ de 24/10/2019, Proc. 1152/15.0T8VFR.P1.S1).

6) O alegado interesse da recorrente é, na verdade, um interesse meramente eventual e futuro, que não se reporta à decisão recorrida mas a um ato subsequente (a notificação para preferência), pelo que não constitui prejuízo "directo e efectivo" nos termos exigidos pelo n.º 2 do art. 631.º do C.P.C.

7) A decisão recorrida apenas se pronuncia quanto à validade do procedimento de venda e aceitação da proposta, referindo expressamente que aquela venda não prejudica o eventual direito de preferência por parte da arrendatária, que poderá ser exercido nos termos legalmente previstos.

8) Resulta demonstrada a inexistência de interesse merecedor de tutela, e concomitantemente a ilegitimidade ad recursum da recorrente, pelo que o presente recurso não deve ser admitido.

9) Sem prescindir, é translúcido o n.º 5 do art. 14.º do C.I.R.E., quando preceitua, sem previsão de exceções, que os recursos sobem com efeito devolutivo.

10) O Tribunal Constitucional (Ac. de 07/07/2011, Proc. 822/10) decidiu que desta regra quanto ao regime especial dos recursos em processo de insolvência apenas são excetuadas as situações previstas no n.º 6 do art. 14.º do C.I.R.E., não sendo aplicável o n.º 4 do art.º 647.º do C.P.C.

11) Admitir que qualquer um dos muitos potenciais interessados possa paralisar os efeitos da decisão tomada em primeira instância, comportaria o risco de comprometer a eficiência e eficácia do processo de insolvência e os objetivos visados com a atribuição de urgência.

12) A recorrente não deu cumprimento ao requisito cumulativo de prestação de caução exigido pelo n.º 4 do art. 647.º do C.P.C.

13) Pelo que, a ser admitido, deve ser atribuído ao recurso efeito meramente devolutivo, ao abrigo do n.º 5 do art. 14.º do C.I.R.E.

14) Subsidiariamente, caso se entenda ser aplicável o n.º 4 do art. 647.º do C.P.C., deverá ser determinada a prestação de caução no valor de €247.307,50, correspondente ao valor da proposta de venda impugnada.

15) Ainda sem prescindir, a decisão recorrida assenta nos poderes atribuídos ao Administrador da Insolvência no âmbito do processo de insolvência, em consonância com o art.º 164.º do C.I.R.E., conjugado com as condições gerais de venda juntas aos autos pela encarregada de venda.

16) É atribuída ao Administrador de Insolvência a possibilidade de optar por qualquer das modalidades admitidas em processo executivo ou por alguma outra que tenha por mais conveniente.

17) O C.I.R.E. revela uma acentuada preocupação de desjudicialização do processo, manifestada em retirar ao juiz qualquer poder de decisão ou intervenção no que respeita à administração e liquidação da massa insolvente, e no desaparecimento da possibilidade de impugnar junto do juiz os atos do Administrador (Ac. TRP de 26/01/2023, Proc. 718/22.7T8STS-D.P1).

18) Goza o Administrador da Insolvência de competência funcional autónoma para promover a liquidação do ativo, dispondo dos amplos poderes para definir a modalidade da venda, e não estando vinculado a quaisquer interferências do insolvente em tal matéria, o qual nem sequer tem de ouvir acerca da modalidade da venda.

19) Se o próprio insolvente - titular do património em liquidação - não pode sindicar a decisão do AI sobre a modalidade de venda, a fortiori não pode uma arrendatária, terceira ao processo e não credora, fazê-lo.

20) O n.º 2 do art.º 164.º do C.I.R.E. confere ao credor com garantia real - apenas - o direito de ser ouvido sobre a modalidade da alienação. A arrendatária não é titular de garantia real.

21) O leilão eletrónico decorreu entre 06/03/2026 e 23/04/2026, tendo o valor mais elevado de registo de oferta sido de €211.000,00, inferior ao valor mínimo de venda fixado em €247.307,50.

22) Logo após o encerramento do leilão, a encarregada de venda, E..., Lda., rececionou uma proposta em nome de D..., S.A., correspondente ao valor mínimo de venda de €247.307,50, a qual foi aceite.

23) As condições gerais de venda, no ponto 17.1, prevêem expressamente que as ofertas de compra registadas após o encerramento do processo de venda poderão ser consideradas, cabendo à E..., Lda. a decisão com total poder discricionário.

24) O ponto 14.2 das condições gerais consigna que, caso o valor de venda não seja atingido e o leilão encerre, o melhor valor obtido ficará sujeito a aprovação pela E..., Lda..

25) Estas condições gerais de venda configuram cláusulas contratuais gerais, aceites pelos participantes, e a aceitação de propostas pós-encerramento está expressamente contemplada no exercício da liberdade contratual (art. 405.º do Código Civil).

26) Não existe qualquer disposição das regras do procedimento que imponha a rejeição automática de uma proposta apresentada após o encerramento do leilão; pelo contrário, as regras admitem expressamente essa possibilidade.

27) Se o próprio regulamento prevê a possibilidade de aceitação de propostas inferiores ao valor mínimo após o encerramento, por maioria de razão é admissível a aceitação de uma proposta que iguala o valor mínimo de venda.

28) O Tribunal da Relação de Coimbra (Ac. de 26/01/2026, Proc. 663/14.0T8LRA-E.C1), em caso factualmente análogo, decidiu que a proposta apresentada perante a leiloeira, fora do leilão eletrónico, encontra-se sujeita às condições previamente divulgadas e aceites pelas partes, sendo válida após a sua aceitação pelo AI.

29) A recorrente não invoca qualquer norma concretamente violada no âmbito do procedimento de venda ou pelo Tribunal a quo, limitando-se a citar diversas disposições do C.P.C., da Portaria 282/2013 e do Despacho n.º 12624/2015, sem precisar quais foram alegadamente violadas, em incumprimento do n.º 2 do art.º 639.º do C.P.C.

30) A finalidade do processo de insolvência centra-se na liquidação do património do devedor e na satisfação dos credores, sendo ao AI reconhecida margem de atuação no sentido de maximização do produto da venda.

31) A aceitação da proposta de €247.307,50 representa um acréscimo de €36.307,50 relativamente ao melhor valor obtido durante o leilão (€211.000,00), correspondente a um aumento superior a 17%.

32) O proponente caucionou a proposta apresentada, demonstrando a seriedade e liquidez da proposta e o cumprimento das condições de pagamento previstas no regulamento de venda.

33) A atuação do AI foi inteiramente transparente: informou o Tribunal e os credores, requereu autorização judicial para concretizar a venda, e obteve essa autorização por despacho.

34) Rejeitar a proposta consubstanciaria decisão absolutamente contraditória ao interesse da massa insolvente e dos credores, importando anulação infundada de um procedimento de venda regular, com custos, demoras e incertezas em prejuízo manifesto dos credores.

35) O argumento da recorrente quanto ao direito de preferência não constitui fundamento de invalidade do procedimento de venda; confundir o exercício de preferência com um fundamento de invalidade da decisão de venda constitui erro jurídico manifesto.

36) O direito de preferência não impede a venda; antes pressupõe a existência de uma venda com condições definidas, perante as quais o preferente pode exercer - ou não - o seu direito de adquirir em igualdade de condições.

37) A venda pode e deve prosseguir, sem prejuízo de o direito de preferência ser oportunamente exercido por quem demonstre reunir os respetivos pressupostos legais, conforme previsto no n.º 3 do art.º 109.º do C.I.R.E.

38) Nestes termos, deve o presente recurso ser: a) Rejeitado por ilegitimidade ad recursum da recorrente, nos termos do art. 631.º, n.ºs 1 e 2, do C.P.C.; b) Subsidiariamente, caso assim não se entenda, julgado totalmente improcedente, mantendo-se inalterada a decisão recorrida, que manteve integralmente a validade do procedimento de venda, da aceitação da proposta apresentada pelo montante de €247.307,50 e do despacho que autorizou a respetiva alienação; c) Ao recurso deve ser atribuído efeito meramente devolutivo, nos termos do n.º 5 do art.º 14.º do C.I.R.E.; subsidiariamente, caso se entenda ser aplicável o n.º 4 do art.º 647.º do C.P.C., deverá ser fixada caução no valor de €247.307,50.

Também a Massa Insolvente da A... - Sociedade Unipessoal, Lda. veio apresentar contra-alegações pedindo que o recurso interposto seja liminarmente rejeitado ou, quando assim não se entenda, ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se na íntegra o despacho recorrido, terminando com as seguintes

CONCLUSÕES:

1. A recorrente carece de legitimidade para recorrer, pelo que o recurso interposto deve ser liminarmente rejeitado, o que se requer, com as legais consequências.

2. Ainda que assim não se entenda, sempre o douto despacho recorrido não padece dos vícios apontados pela recorrente.

3. O douto despacho recorrido não merece qualquer reparo ou censura, pelo que deverá manter-se na íntegra.

O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, em separado e efeito meramente devolutivo.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

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II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO

Resulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil[1], aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objeto do recurso.

Como questão prévia, cumpre apreciar que a Credora Reclamante “Banco 1..., S.A.” e a Massa Insolvente da A... - Sociedade Unipessoal, Lda. vieram invocar que a Recorrente não demonstrou qualquer facto que sustente prejuízo direto e efetivo, limitando-se a alegar uma irregularidade procedimental que, mesmo que procedesse, em nada afeta a sua esfera jurídica.

Afirmam que o alegado interesse da Recorrente é, na verdade, um interesse meramente eventual e futuro, que não se reporta à decisão recorrida, mas a um ato subsequente (a notificação para preferência), pelo que não constitui prejuízo "direto e efetivo" nos termos exigidos pelo n.º 2 do art.º 631.º do CP Civil.

Defendem resultar demonstrada a inexistência de interesse merecedor de tutela, e concomitantemente a ilegitimidade ad recursum da recorrente, pelo que o presente recurso não deve ser admitido.

Vejamos:

As decisões judiciais podem ser impugnadas por meio de recursos-cf. art.º 627.º do Código de Processo Civil.

Em sede de admissibilidade do recurso, há que apreciar preliminarmente os respetivos pressupostos objetivos e subjetivos.

Especificamente no campo dos pressupostos subjetivos (os que aqui relevam em concreto), decorre da disposição legal do art.º 631.º do CP Civil que “(…) os recursos só podem ser interpostos por quem, sendo parte principal na causa, tenha ficado vencido.” (n.º 1), acrescentando-se que “As pessoas direta e efetivamente prejudicadas pela decisão podem recorrer dela, ainda que não sejam partes na causa ou sejam apenas partes acessórias.”

A bitola para aferir da legitimidade para recorrer da parte principal ou acessória assenta, portanto, num critério material, consubstanciada no prejuízo que a decisão sob recurso cause na esfera jurídica do recorrente.

Socorrendo-nos das palavras de António Abrantes Geraldes[2]: “O mecanismo de recurso pressupõe que se aperceba a existência de uma utilidade na posterior intervenção de um Tribunal Superior. Não foi criado para satisfazer interesses meramente subjetivos do recorrente, para dirimir questões puramente académicas ou para mero conforto moral, sem qualquer repercussão no resultado da lide, antes para alterar, revogar ou anular a decisão, com o cortejo de efeitos de dela emanam.”

A decisão recorrida refere - entre o mais - que “A requerente B... - Unipessoal, Lda. não é credora da insolvência, intervindo nos autos apenas na qualidade de arrendatária do bem imóvel apreendido.

Tal circunstância, porém, não determina a sua ilegitimidade processual para suscitar questões que contendam diretamente com direitos próprios emergentes dessa qualidade, designadamente a eventual existência de direito legal de preferência.(…)”

Assim, a apreciação da pretensão formulada restringe-se à verificação da existência de qualquer irregularidade suscetível de afetar a validade da venda ou de lesar diretamente direitos próprios da requerente.

Concordando inteiramente com esta apreciação, diremos que à Recorrente, como arrendatária, é, em abstrato, totalmente indiferente a forma de venda escolhida para a venda do imóvel em causa, na medida em que, em tese geral, esta decisão é indiferente para o exercício do seu direito de preferência.

No entanto, no caso concreto, a Recorrente pretende a anulação da decisão de admissão de uma proposta apresentada após o encerramento do leilão eletrónico, no valor de EUR 247.307,50, por alegadamente carecer de fundamento de direito, revelar evidente desrespeito pelas regras das vendas de bens em leilão eletrónico e falimentar a falta de isenção e transparência nas operações realizadas no âmbito das vendas em processos judiciais.

Pede que, em substituição, se ordene a aceitação da proposta mais elevada apresentada no leilão eletrónico e que servirá para exercer o direito de preferência na compra, no valor de EUR 211.000,00.

Assim sendo, na procedência do recurso, a Recorrente terá a possibilidade de exercer a preferência por este valor de EUR 211.000,00, em vez de ter de o fazer por referência ao valor da venda autorizada pelo tribunal recorrido, de EUR 247.307,50.

Nesta situação concreta, entendemos que, à luz das alegações da Recorrente, a decisão recorrida lhe causa um prejuízo direto e efetivo.

Esta decisão tem incidência direta nos interesses e na esfera jurídica da Recorrente, em concreto nas condições de exercício do direito de preferência que declara pretender exercer.

Nestes termos, concluímos pela legitimidade recursiva da Recorrente.

Ultrapassada esta questão prévia, temos que a questão a dirimir, delimitada pelas conclusões do recurso, é a de apreciar da validade da proposta do valor mínimo de venda rececionada após o encerramento do leilão eletrónico, leilão esse no qual não foi atingido o valor mínimo de venda anunciado.

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III - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

A factualidade relevante resume-se aos trâmites processuais atrás consignados no Relatório e ao teor da decisão recorrida, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.

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IV - APRECIAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO RECURSO

O mecanismo de insolvência judicial tem o propósito de se obter a satisfação, pela forma mais eficiente possível, dos direitos dos credores do insolvente, através da repartição dos seus bens ou da aprovação de um plano de insolvência.

Uma vez declarada a insolvência, são apreendidos para o processo os bens do devedor (com raras excepções, aqui não relevantes), os quais passam a integrar a “massa insolvente”, a qual, no dizer do n.º 1 do art.º 46.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas[3], se destina “(…) à satisfação dos credores da insolvência, depois de pagas as suas próprias dívidas, e salvo disposição em contrário, abrange todo o património do devedor à data da declaração de insolvência, bem como os bens e direitos que ele adquira na pendência do processo.”

Constitui-se, por esta via, um património autónomo, o qual se identifica, no dizer de Antunes Varela[4] como uma “certa massa de bens afectada ao pagamento de um conjunto próprio de dívidas”.

A venda dos bens da massa insolvente traduz-se na sua liquidação, transformando essa “massa” numa quantia monetária, a ser distribuída pelos credores.

A liquidação do ativo, em concreto a decisão quanto à modalidade, condições e resultado da venda, deve servir o propósito acima referido de se obter a satisfação, pela forma mais eficiente possível, dos direitos dos credores do insolvente.

Prescreve o n.º 1 do art.º 158.º do CIRE que “Transitada em julgado a sentença declaratória da insolvência e realizada a assembleia de apreciação do relatório, o administrador da insolvência procede com prontidão à venda de todos os bens (…).”

Quanto às modalidades da venda, estipula o art.º 164.º, n.º 1, do CIRE que “O administrador da insolvência procede à alienação dos bens preferencialmente através de venda em leilão eletrónico, podendo, de forma justificada, optar por qualquer das modalidades admitidas em processo executivo ou por alguma outra que tenha por mais conveniente.” acrescentando no n.º 2 seguinte que “O credor com garantia real sobre o bem a alienar é sempre ouvido sobre a modalidade da alienação e informado do valor base fixado ou do preço da alienação projetada a entidade determinada.”

Da leitura destes preceitos é evidente ser competência exclusiva do administrador da insolvência a escolha da modalidade da alienação dos bens concretos.

Deverá este, da forma mais expedita possível, prover pela liquidação do património do insolvente, à luz dos princípios da celeridade e da maximização do produto da venda.

Sendo este entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência, Ana Prata, Jorge Morais Carvalho e Rui Simões[5] criticam inclusivamente esta competência exclusiva: “Dado que a sua decisão é insindicável, parece-nos excessivo este poder exclusivo, embora ele não ponha em causa as sanções de que o administrador pode ser alvo, se tiver atuado culposamente em detrimento dos interesses da massa insolvente.”

No caso dos autos, o imóvel em causa foi colocado à venda através de leilão eletrónico, sendo que neste a oferta de maior valor apresentada foi a de EUR 211.000,00, inferior ao valor mínimo fixado.

Logo após o encerramento do leilão, o Administrador da Insolvência rececionou uma proposta igual ano valor mínimo da venda, de EUR 247.307,50.

O credor hipotecário “Banco 1...” foi notificado e deu o seu parecer favorável à venda a este proponente.

O arrendatário “B... - SOCIEDADE UNIPESSOAL, LDA.” veio recorrer invocando as disposições legais da Portaria n.º 282/2013, de 29/08, aplicável por remissão do n.º 1 do art.º 837.º do CP Civil, designadamente na parte em que disciplina os termos da venda em leilão eletrónico de bens penhorados.

Suscita, em particular, a estatuição do art.º 23.º desta Portaria, de onde decorre que as ofertas de licitação para aquisição dos bens em leilão são introduzidas na plataforma, entre o momento da abertura do leilão e o dia e hora designados para o seu termos. Bem como de onde decorre igualmente que só podem ser aceites ofertas de valor igual ou superior ao valor base da licitação.

Entende que uma proposta apresentada após o encerramento do leilão eletrónico não cumpre com o legalmente imposto. E, em face disso, não tendo estado presente nenhum credor na data de encerramento do referido leilão, aplicar-se-á o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 821.º do CP Civil e, nesse sentido, ter-se-á de considerar a melhor proposta.

Defende que, apesar de se ter apresentado uma única proposta até ao encerramento do leilão, a cuja aceitação não se opôs o credor hipotecário nem os credores, não pode a mesma deixar de ter por aceite, nem pode o Administrador da Insolvência ou Juiz sobrepor-se à vontade soberana dos credores e tê-la como aceite.

Conclui que deverá ser esta a proposta sobre a qual terá de incidir o exercício do direito de preferência na compra que pretende fazer.

Entendemos que não lhe assiste razão.

Desde logo, a aplicação do regime legal previsto no Código de Processo Civil é meramente supletiva.

Tal como ficou referido acima, o administrador da insolvência deve proceder à alienação dos bens pela forma que repute mais conveniente à agilização da liquidação e à prossecução das específicas finalidades do processo de insolvência. Consequentemente, a aplicação do regime supletivo das vendas em processo executivo só deverá operar se não existir regra ou princípio especial falimentar específico e se o administrador da insolvência não tiver optado por uma modalidade de venda diversa.

Refere-se, a este propósito, no Acórdão desta Relação de 26/01/2023, tendo como Relatora Judite Pires[6]: “Goza o administrador da insolvência de competência funcional autónoma para promover a liquidação do ativo, dispondo de amplos poderes para definir a modalidade da venda.”

Na venda em leilão eletrónico dos autos verifica-se que as condições gerais fixadas preveem expressamente que as ofertas registadas após o encerramento do processo de venda podem ser consideradas pela entidade encarregada da venda, cabendo a este apreciar a respetiva aceitação.

Isso mesmo é referido no despacho recorrido: “(…) da conjugação das respetivas cláusulas resulta que, não sendo atingido o valor mínimo de venda durante o leilão, o resultado obtido fica sujeito a aprovação, permanecendo a entidade encarregada da venda investida de poderes de apreciação relativamente às propostas apresentadas, tendo em vista a prossecução do interesse da liquidação.”

Com efeito, o “Regulamento/Condições Gerais de Venda do Leilão Eletrónico” prevê - entre o mais - que "As ofertas de compra quer através de Proposta Electrónica quer através de Leilão Electrónico, que sejam registados no sítio E....pt após o encerramento do processo de venda, poderão não ser consideradas para efeitos de apuramento do melhor preço, cabendo à E... LDA. a decisão de tal facto com total poder discricionário" (Ponto 17.1).

Esta conformação das condições da venda, ainda que discutíveis se ocorressem no âmbito de um processo executivo, são nesta sede perfeitamente válidas, à luz precisamente da competência funcional do administrador da insolvência.

Assim sendo, a aceitação de uma proposta oferecida após o encerramento do leilão deve considerar-se legal, em execução das condições fixadas previamente para a venda no Regulamento Geral de Venda do Leilão Eletrónico.

Apreciou-se uma questão paralela a estes autos no recente Acórdão da Relação de Coimbra de 27/01/2026, tendo como Relatora Maria João Areias[7] e decidiu-se precisamente que: “Sendo a alienação dos bens da massa insolvente feita preferencialmente através de leilão eletrónico, é atribuída ao administrador de insolvência de forma justificada, a possibilidade de optar por qualquer das modalidades admitidas em processo executivo ou por alguma outra que tenha por mais conveniente (art.º 164.º do CIRE). Apesar de a proposta ter sido apresentada perante a leiloeira, fora do leilão eletrónico, a mesma encontra-se sujeita às condições previamente divulgadas pela leiloeira - resultantes da conjugação do “Regulamento/Condições de Venda” constante do anuncia da venda, com a comunicação de adjudicação que lhe foi enviada - e aceites pela proponente/autora.”

Noutra perspetiva, em termos de consequências para a finalidade do processo de insolvência, é absolutamente claro que esta venda permitirá obter imediatamente o valor mínimo previamente definido para a alienação do imóvel, satisfazendo de forma mais adequada o interesse dos credores da insolvência, concretizando o referido princípio da maximização do

produto da liquidação.

Em concreto, a aceitação da proposta de EUR 247.307,50 representa um acréscimo de EUR 36.307,50 relativamente ao melhor valor obtido durante o leilão.

Tal como defende a Recorrida Credora Reclamante “Banco 1..., S.A.” nas suas contra-alegações, rejeitar a proposta consubstanciaria decisão absolutamente contraditória ao interesse da massa insolvente e dos credores, importando anulação infundada de um procedimento de venda regular, com custos, demoras e incertezas em prejuízo manifesto dos credores.

Concluímos, então, tal como o tribunal recorrido que “Não se verifica, assim, qualquer violação das regras aplicáveis ao procedimento de venda, qualquer irregularidade suscetível de determinar a nulidade da alienação (…).”

A conclusão final é, portanto, a da improcedência do presente recurso, confirmando-se a decisão recorrida.

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V - DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes que constituem este Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso da arrendatária “B... - SOCIEDADE UNIPESSOAL, LDA”, confirmando-se a decisão recorrida.

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Custas a cargo da Recorrente (art.º 527.º do CP Civil e 303º e 304.º do CIRE.

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Notifique e registe.

(Processado e revisto com recurso a meios informáticos)

Porto, 13 de outubro de 2026

Lina Baptista

Pinto dos Santos

Maria da Luz Seabra

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[1] Doravante designado apenas por CP Civil, por questões de operacionalidade e celeridade.

[2] In Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2017, 4.ª Edição, Almedina, pág. 79.

[3] Doravante apenas designado por CIRE, por questões de operacionalidade e celeridade.

[4] In Código Civil Anotado, Vol. I, 3.ª Edição, Coimbra Editora, 1982, pág. 586.

[5] In Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado, 2013, Almedina, pág. 464.

[6] Proferido no Processo n.º 718/22.7T8STS-D.P1 e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.

[7] Proferido no Processo n.º 63/14.0T8LRA-E.C1 e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.